半山项目部05年管理计划书.docx
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半山项目部05年管理计划书
半山项目部
2005年管理计划书
REV：
A
半山项目部
二〇〇五年一月
一．项目概况
二．市场定位
三．主要工作目标
四．半山二期主要工作分解
五．成本控制目标
六．年度考核暨里程碑指标（KPI）
七．管理架构及工作职责
八．项目部管理规定
九．工作流程和常用表格
一十．各项目工作计划
一、项目概况
1．半山海景·兰溪谷二期：
本小区与半山海景·兰溪谷以沿山路相隔，规划上属半山海景·兰溪谷二期，该小区位于工业大道以西、沿山路以东；北接工业四路、南邻工业三路，小区东北侧为规划中的24班小学，其占地面积10000平米，另有11000平米东西向中央绿化走廊，商住用地面积46860平米，拟规划容积率2.4，可建商品住宅11万余平米。
本项目拟定年中完成施工图设计，并开工兴建。
拟建总建筑面积13余万平米，其中商品住宅单位549个，车位714个。
2．半山公寓：
占地1.3万平米，拟建总建筑面积1.5万平米，其中出租公寓单位120个。
本项目用地位于半山海景别墅东面；沿山路以西，占地面积6500平米，拟规划容积率1.2，可建出租类高档公寓13000平米。
本项目拟年内完成红线核准、规划方案及建筑方案设计，为2006年启动项目做好准备工作。
3．半山社区中心：
占地0.4万平米，拟建总建筑面积0.64万平米，其中建有幼儿园、医务室、室内体育馆、生活超市等。
4．半山小学：
占地1万平米，拟建总建筑面积0.8万平米，建有30个标准班、200米环行跑道、风雨操场。
5．太子广场二期：
为太子广场改造的一部分。
占地面积8000余平米，建筑面积1400余平米。
主要为餐饮、小型商场、酒吧、停车场。
6．步行系统和锦园改造：
步行系统和锦园公园的改造为沿山路改造的延续，是半山片区改造的一部分。
主要为工业二、三、四路人行道路和锦园公园的全面再造。
提升半山片区的整体品质。
二、市场定位
目前本项目部负责实施的上述项目均处于蛇口海上世界中心区，建成后将与相邻的鲸山别墅、龟山别墅、龟山花园、虎山公寓等构成深圳西部高尚住宅区，据统计在这个高尚住宅社区内建有各类别墅350个单位，高档出租公寓约600个单位，舒适型住宅约1200个单位，总占地面积近65万平米，居住人口约一万，这个社区无论从规模、素质、环境、景观还是从文化氛围上看都是深圳市内任何一个楼盘难以比拟的。
在公司开发的产品结构中半山海景别墅和半山海景·兰溪谷属高端产品，与海月花园、阳光带海滨城、花园城相比其户型结构、价位都要高出一个档次，因此半山海景系列产品的销售将与上述三个项目形成互补格局，根据市场分析对本小区构成销售压力的楼盘将主要来自华侨城的波托非诺、蔚蓝海岸，前者在客户定位、户型选择、区域优势等方面均与我公司的半山海景系列有异曲同工之处，加上深圳地铁一期延长至华侨城的利好刺激，该项目的客户分流作用十分明显。
半山海景高尚住宅区背靠南山面对深圳湾，地处蛇口腹地，游客少，车辆稀，休闲散步，登山健体，凭栏观海，实为居家生活的首选之地。
城市山林郊野公园幽兰苍翠，绿叶如荫，山涧潺潺，磨石如盘，如同世外桃源。
项目的目标客户为多次置业甚至终级置业的成功人士。
三、主要工作目标
1．半山一期工程全面收尾
继续做好售后服务跟踪工作。
零星工程的结算。
2．半山社区中心
完成总承包和单项工程招标工作；05年1月进场施工。
05年9月工程竣工。
售楼处装修10月完成。
3、步行系统和锦园改造
05年5月底工程竣工
4、半山二期
05年2月出版勘察报告；3月场地开挖和基坑支护；4月底桩基础工程施工；6月初全部施工图完成；7月主体工程开工；10月地下室封顶。
5、太子广场二期
05年1月进场施工；4月底工程竣工。
6、半山公寓
8月完成规划设计；12月完成方案设计。
四、半山二期主要工作分解
详见附表
五、成本控制目标
1、半山二期项目成本分项表
序号
费用项目
总价
单位建筑面积
单位销售面积
备注
（万元）
分摊额（元/M2）
分摊额（元/M2）
一
土地费用
22411
1586
2020
1
工业区一揽子地价（商品房部分）
19913.9
1409
1795
已签合同19913.9万元（11.9418*1450*1.15）
2
工业区一揽子地价（学校部分一、二期分摊）
2257.2
160
203
已签合同4165.6151万元（4165.6151/（9.3+11）*11）
3
拆迁补偿费
240.0
17
22
派出所、南船公司搬迁费用
二
勘察、设计费用
1377
97
124
1
环境评估、可行性报告
15
1
1
2
勘察费
80
6
7
3
方案设计
303
21
27
4
施工图设计
466
33
42
33*14.1336
5
环境设计
253
18
23
绿化带（78+12）、总环境（110+40）
6
其他设计
140
10
13
智能化、大堂、电梯厅装修、
7
咨询费
60
4
5
编清单
8
临设及其他费用
60
4
5
三
建安工程费
33470
2368
3017
1
基础工程
1300
92
117
1.1
桩工程（形式暂未定）
800
57
72
1.2
基坑、土石方工程
500
35
45
2
主体工程（建筑结构）
23454
1659
2114
2.1
地下室
4427
313
399
1550元/M2（部分两层）
2.2
上部主体工程
15753
1115
1420
1420元/M2
2.3
屋顶结构
500
35
45
2.4
水电工程
2774
196
250
3
公共装修
1800
127
162
3.1
标准层电梯厅、公共走道
0
0
1200元/M2
3.2
大堂
0
0
3000元/M2
3.3
架空层
0
0
500元/M2
4
智能化
630
45
57
5
人防（含通风）
210
15
19
6
消防
700
50
63
7
燃气
173
12
16
（1900燃气+920抄表+150开户）549户+10万元
8
电梯（合资）
1600
113
144
9
电讯、有线电视、综合布线
195
14
18
10
高低压配电（含应急电）
450
32
41
（高压16+低压16）元/M2
11
空调工程
0
0
0
12
区内环境
2958
209
267
含总平、绿化、水景、车场、管网等（3.5*520）+绿化带（1084*1.05）
四
公共配套
2197
155
198
1
中心会所分摊
1517
107
137
2800/（9.3+11）*11
2
小区会所土建与装修
645
46
58
1500M2*（1500+2800）
3
门卫、物业、垃圾房等
35
2
3
350M2*1000元/M2
4
0
0
5
0
0
五
行政事业收费
526
37
47
1
监理费
226
16
20
2
质、安监、桩基检测等
70
5
6
3
报批（含墙改、消防）
60
4
5
4
招投标交易费
30
2
3
5
环境检测、查丈
60
4
5
6
其他收费
80
6
7
白蚁防治、绿化迁移、取三算单等
六
不可预测费
0
0
0
（三+四+五）*0%
（二∽六）项合计
37570
2658
3387
七
其他工程建设费用
1120
79
101
1
沿山路改造（含设计）
380
27
34
与一期分摊,共约720万元
2
周围厂房立面改造
110
8
10
与一期分摊,共约200万元
3
地下通道（含设计）
630
45
57
全部由二期负担,共630万元
八
维修基金
751
53
68
（一∽七）*2%
九
管理费用
865
61
78
（三+四+七）*2.5%
1
公司经费
0
0
2
开办、招待费
0
0
3
参观考察费
0
0
十
销售费用
2212
156
199
1
广告费用
0
0
2
临时售楼处装修
0
0
3
销售提成及奖金
0
0
4
样板房折价部分（含设计）
204
14
18
170*10*4000*30%
5
其他
0
0
十一
样板房成本可回收部分（含设计）
476
34
43
170*10*4000*70%
十二
财务费用
2137
151
193
1
土地费用利息
0
0
2
建筑工程费用利息
0
0
费用成本合计
67542
4778
6088
说明:
1.目前,半山二期尚在方案报建阶段,除有三栋为五层TOWNHOUSE外，其余为18～30层
小高层或高层。
上述成本是参考一期的情况匡算的；
2.上述成本包括学校地价、社区中心、降容积率地价的分摊（按半山一期9.3万M2和
半山二期11万M2可售面积分摊），合计485元/M2,计算如下：
（1）学校地价分摊：
已签合同4165.6151万元（4165.6151/（9.3+11）=203元/M2（可售面积）
（2）社区中心会所总价分摊：
2800/（9.3+11）=138元/M2（可售面积）
3.项目总成本：
按总建筑面积分摊为4778元/M2，按可售面积分摊为6088元/M2。
2、半山二期盈利指标估算分析表
序号
费用项目
总价
单位建筑面积
单位可售面积
备注
（万元）
分摊额（元/M2）
分摊额（元/M2）
1
总销售收入
96154
6916
8741
1.1
其中：
住宅
93500
6725
8500
11万M2*8500元/M2
1.2
车库
2178
157
198
726个*0.5*6万元/个
1.3
样板房回收
476
34
43
2
费用成本
67542
4858
6140
3
毛利润
28612
2058
2601
4
营业税
4885
351
444
5
所得税前净利润
23728
1707
2157
6
所得税
3559
256
324
7
所得税后净利润
20169
1451
1834
8
单位土地面积净利润（元/M2）
3492
9
成本净利润率
29.9%
3、太子广场二期成本分项表
序号
项目名称
项目总投资（预计）
截止04年底投入
2005年预算
1
土地费用
307.50
0.00
307.50
2
勘察设计
55.00
15.00
40.00
3
建安工程
658.00
0.00
625.00
4
公共配套
0.00
0.00
0.00
5
行政事业费
15.00
0.00
15.00
6
不可预见费
0.00
0.00
0.00
7
维修基金
15.00
0.00
0.00
8
管理费用
18.00
0.00
10.00
9
租赁推广费用
6.60
0.00
0.00
10
财务费用
15.00
0.00
40.36
合计
1,090.10
15.00
########
4、半山公寓成本分项表
序号
项目名称
项目总投资（预计）
2005年预算
1
土地费用
2,812.50
1,000.00
2
勘察设计
180.00
50.00
3
建安工程
3,600.00
0.00
4
公共配套
150.00
0.00
5
行政事业费
75.00
10.00
6
不可预见费
0.00
0.00
7
维修基金
105.00
0.00
8
管理费用
112.20
8.00
9
销售费用
270.00
0.00
10
财务费用
180.00
20.73
合计
7,484.70
1,088.73
六、年度考核暨里程碑指标（KPI）
指标类别
指标描述
KPI类指标
一、项目管理
1、半山海景花园二期（已经取得用地规划许可证，本年完成从项目规划设计阶段到12月底前地上转换层的工作，项目工程投资预算:
26065万元,）
可控成本不超过预算分解目标值（由成本管理部考核）目标成本准确率不低于90%
1月10日前完成规划设计和设计方案,通过公司审核和规划局评审
5月底前确定桩基础技术方案，通过工程中心审核并报建设局取得开工许可证（提前开工）
7月10日前完成施工图设计，通过审图审核
7月底前取得建设工程规划许可证，进行主体招标工作
8月10日前取得建设工程施工许可证
10月底前地下室封顶
12月底前地上主体完成转换层
相关阶段部门管理费用预算：
与半山社区中心和步行系统占部门管理费用总额的80%
2、半山海景公寓（以公司确定的建设计划为先决条件，本年完成从修改规划设计方案阶段到取得用地规划许可证阶段，完成施工图的工作）
7月底前完成规划设计和设计方案,通过公司审核
8月底前取得建设工程用地规划许可证
年底前配合策划设计中心完成施工图设计工作
3、半山社区中心（本年完从成项目基础开工阶段到工程竣工验收阶段的工作，项目工程投资预算:
2800万元；租赁部配合商场、幼儿园招租工作）
可控成本不超过预算分解目标值（由成本管理部考核）目标成本准确率不低于90%
1月底前取得建设工程规划许可证
1月底前基础提前开工
3月月底前取得建设工程施工许可证，主体工程开工
9月底前工程竣工，积极配合完成招租工作，公共设施投入使用
4、半山片区步行系统及锦园公园改造（本年完成续建部分工程至工程竣工,项目工程投资预算:
500万元；）
可控成本不超过预算分解目标值（由成本管理部考核）目标成本准确率不低于90%
5月底前完工
5、完成太子广场项目前期工作（本年完从成项目基础开工阶段到工程竣工验收阶段的工作，项目工程投资预算:
658万元）
可控成本不超过预算分解目标值（由成本管理部考核）目标成本准确率不低于90%
5月底前完工
相关阶段部门管理费用预算：
部门管理费用总额的20%
二、作好项目营销和租赁配合，为完成营销和租赁任务提供各种支持与服务（包括：
环境营造、配套设施建设、提供相关资料办理房产证等工作）
三、部门管理费用不超预算（具体见附件二）
四、公司分管经理综合评价
其中:
总体评价
计划外重要工作
五、公司总经理综合评价
其中:
总体评价
计划外重要工作
任务类指标
一、工作计划：
1、2月4日前提供详细年度项目进度计划和部门工作计划分解表报送考核小组并严格实施
2、3月20日前依据项目实施计划与财务部、成本管理部共同编制资金分月使用计划报送考核小组并严格实施
二、工作总结：
1、每月5日前编报上月经营管理、项目建设管理分析报告并分别报送考核小组、工程中心、成本管理部、财务部
2、每季度结束后8日内提交季度经营管理和工作分析报告并报送考核小组
3、12月前提炼项目部阶段运作经验并向考核小组、行政部、公司经理办公会提交报告
三、研究高档楼盘标准化方案并积极实施推进（提交本年度重点研究工作计划和成果标准）,年底提交专题总结报告并报送行政部和考核小组
四、设计变更调整10万元以上的，项目部初步确定后5日内提出变更预警，通知成本管理部、策划工作小组进行分析。
五、配合成本部执行限时审核制度（项目部限时按乙方有效单审核率不低于90%）、按月结算制度和项目结算计划、结算资料管理制度
六、施工安全性
七、需要在公司归档的资料和档案能及时、完整归档
建设类指标
一、关于培训工作：
1、制订本部门年度培训计划报人力资源部批准后组织实施
2、参加公司组织培训出勤率高于85%
3、开发并讲授内部讲师课程两门，满意率高于85%
4、撰写公司案例二篇
5、外出考察学习后20日内向人力资源部提交总结报告
二、部门有关制度完善情况和执行能力的培养与提高（根据上年度考核委员会的意见，提交详细改进计划与成果标准以及提高执行力的部门计划）
三、学习、应用新工艺、新材料（提交详细改进计划与成果标准）
质量类指标
一、遵守公司及部门各项制度
二、满意度指标
1、外部客户满意度不低于90%
2、部门内部员工满意度
3、部门间沟通满意度不低于90%
三、工程质量：
工程合格率100%、返工率0%
七、管理架构及工作职责
1．项目部人员构成及项目分工
序号
姓名
职务
半山片区
一期
二期
太子广场
公寓
社区中心
步行系统锦园
1
王立
公司分管副总经理
★
★
★
★
★
★
2
吴方杰
项目总助
★
★
★
★
★
★
4
刘彦
项目首席建筑师
★
★
★
★
★
★
5
曾繁
项目建筑师
★
★
★
★
★
★
6
丁岩
项目建筑师
★
★
★
★
7
陈斌
土建工程师
★
★
★
8
王文峰
电气工程师高级经理助理
★
★
★
★
★
★
9
谢兴国
电气工程师
★
★
★
★
★
★
10
李玉
项目造价师
★
★
★
★
★
★
11
李槿
给排水工程师高级经理
★
★
★
★
★
★
12
马军
给排水工程师高级经理
★
★
★
★
★
★
13
汪仕松
土建工程师
★
★
★
★
★
2、工作职责
王立（公司分管副总经理）
1．直接对公司总经理负责，负责整个项目的监管工作。
2．对项目部重大事项进行决策和指导。
3．审定并签发工程造价、工程合同以及与费用有关的其他事宜。
吴方杰（项目总经理助理）
1．协助公司分管副总经理做好项目日常管理工作。
1．直接对公司分管副总经理负责，负责整个项目的各项管理工作。
2．协调项目部与公司层面的相关关系。
3．负责整个项目的计划、组织、协调和控制。
4．负责项目岗位定员定编，对各岗位的工作情况进行检查、督导。
5．负责对项目部各员工的考核评定。
6．审核工程造价、工程合同以及与费用有关的其他事宜。
7．签发会议纪要。
8．核发对外公函、文件。
9．签署各隐蔽工程及分项工程验收书。
10．签发施工令及停工令。
11．核发工程进度付款单。
12．对返工修改项目及新增工程项目进行决策决断。
13．编制项目综合计划和分项工程计划。
14．检查控制项目成本计划。
15．负责工程的总体质量。
16．组织审核施工图，收集审图意见。
17．协调项目部与相关各单位及公司内部各有关部门间的的工作关系。
18．协助相关部门办理用地手续及设计报建工作，准备各设计阶段报批技术文件材料，并负责组织设计单位按照政府各部门的审核意见调整修改设计。
19．安排周、月工作计划，并检查落实。
刘彦（项目首席建筑师）
1．全面负责项目部前期策划、规划、方案、建筑设计等工作。
2．负责核准拟建小区用地红线，制定报建蓝图和规划参数。
3．负责组织规划方案评审，确定小区规划。
4．负责审定设计任务书、设计合同、以及各类设计文件。
5．负责设计联络工作。
6．负责向营销部门提交各类宣传材料。
7．负责审定各类建筑装饰材料和环境景观材料。
8．对规划总平和建筑效果负责。
9.负责对项目建筑师的各项工作进行审核和督导。
曾繁（项目建筑师）
1．负责审核各规划、建筑设计阶段的工作成果是否满足规划要点、设计任务书、详细技术条件及政府各主管部门的审批意见。
2．负责审核规划布局、户型平面、立面形态、饰面材料、消防规范要求、卫生要求、环保要求等A类设计问题，负责跟踪处理并对处理的结果负责。
3．负责交楼标准的制定。
4．负责样板房装修的设计、施工管理工作。
5．负责确定建筑饰面材料、对建筑外观立面效果负责。
6．负责起草设计任务书、设计合同、有关设计文件。
7．负责设计费的支付工作，并作好付款记录。
8．负责接收设计变更修改并作好分发记录。
9．负责整理保管各类设计合同。
丁岩（项目建筑师）
1．参与审核各规划、建筑设计阶段的工作成果是否满足规划要点、设计任务书、详细技术条件及政府各主管部门的审批意见。
2．负
升级会员 