地区产权公寓SOHO管理知识及市场解析管理.docx
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地区产权公寓SOHO管理知识及市场解析管理
成都市40年产权公寓市场分析
一、市场整体现状
1.1发展历程及现状
发展势头迅猛，渐成主流产品之一
2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。
而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。
从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。
因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。
2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。
主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表
时间
地块数量（宗）
总规模（亩）
2007年
16
632
2008年
3
295
2009年
9
737
2010年
6
650
2011年
17
1396
各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中
典型工程分布图
从目前的典型工程分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块工程众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。
粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓工程有10余个，总供应量约为25-30万平M，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。
1.2供需现状
2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。
新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。
新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。
但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。
销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。
各方位2011年新政后商务公寓工程供销情况
方位
新增面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
月均去化速度（万㎡/月）
城东
0.00
6.05
0.86
城南
35.33
12.04
1.72
城西
15.89
4.68
0.67
城北
9.03
7.02
1.00
城中
1.97
1.80
0.26
从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。
此外，从月均去化速度看城南和城北的月均去化都在1万㎡以上。
因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还是月均的去化速度，都明显好于其他方位。
2011城南热销典型工程
工程
新增供应套数
新增供应面积（平M）
销售套数
销售面积（平M）
均价（元/平M）
奥克斯广场
626
66422.1
106
10953.07
11500
城市春天
709
39452.91
61
2938.97
10500
海洋中心
0
0
10
717.89
14000
卡斯摩广场
0
0
4
863.21
8500
莱蒙置地广场
280
41645.24
16
2324.02
12200
香榭国际
320
18615.86
26
1533.36
7500
中海翠屏湾
0
0
144
7333.33
11000
花样年·香年广场
0
0
96
5931.91
12000
从上表可以看，城南的商务公寓市场接受度都比较高。
究其原因，主要还是由于城南有大量的产业人群聚集，商务氛围浓厚，需要商务公寓这种户型面积小、价格相对便宜、性价比较高的产品，从而催生了对商务公寓产品的大量需求，或办公、或自住、或投资。
二、城南典型案例
2.1奥克斯广场
基础数据
工程位置
高新区民丰大道西段
开发商
奥克斯地产
楼盘类型
复合地产
楼层规划
住宅30层，1-5层为商业
面积区间
50-80平M（酒店式公寓）
绿化率
60%
容积率
7.9
总占地面积
80亩
总建筑面积
56万平M
总套数
700套
车位
总车位：
3374
地上停车位：
209个
地下停车位：
3165个
区域配套
中小学、幼儿园、银行、医院、大型商业
物业经管
戴德梁行
物管费
住宅：
2.50元/平方M·月
开盘时间
2011年8月
当前售价
11500元/㎡
优惠政策
按揭优惠7%，全款优惠9%
装修规范
毛坯房
装修配套
公共部分精装修
户型面积
50-80平M
销售情况
40年产权公寓已售完.70年产权公寓尚未推售
配套
学校：
成都七中、美视国际学校
商场：
欧尚、富森美、宜家、苏宁、迪卡侬、九方购物广场、茂业百货、仁和春天百货、美美百货
住宅：
誉峰、城南一号、南城都汇、时代晶科
酒店：
万豪酒店、温德姆•至尊酒店、w酒店、洲际酒店、假日酒店、君豪酒店
医院：
华西附二国际医院、悦力医院、成都市第一人民医院
银行：
建设银行、工商银行、民生银行、农业银行、平安保险、招商银行、泰康人寿、光大银行、太平洋保险、易方达、中信银行、中国进出口银行、天平保险、国华保险
餐饮：
狮子楼
住宅户型配比及销售情况
面积段
总套数
总面积（㎡）
销售套数
销售面积（㎡）
剩余套数
剩余面积（㎡）
去化率
50以下
23
1116.42
1
48.54
22
1067.88
4.35%
50-70
431
22381.05
74
3779.8
357
18601.25
17.17%
70-90
24
1960.61
3
244.65
21
1715.96
12.50%
2.2福年广场
基础数据
工程位置
高新区英华南路299号
开发商
成都市诺亚舟实业有限公司
楼盘类型
城市综合体
楼层规划
办公楼28层，公寓30层
面积区间
37-66平M
绿化率
20%
容积率
8.0
总占地面积
36亩
总建筑面积
18万平方M
总套数
1116套
车位
1267个
区域配套
商场、星级酒店、中小学、幼儿园、银行、医院
物业经管
深圳市彩生活物业经管有限公司成都第二分公司
物管费
2.10元/平方M·月
开盘时间
2011-06-25
当前售价
12000
优惠政策
全款优惠3%，按揭优惠2%
装修规范
3000元/㎡
装修配套
带全套家具、家电
户型面积
50-70平M
销售情况
一期首次推售
配套
商场：
伊藤城南旗舰店、中航九方百货、茂业百货、奥特莱斯商业中心、美美力诚、宜家、欧尚、凯丹广场、苏宁电器、迪卡侬、富森美
教育：
成都七中、美视国际学校
医院：
市一医院
银行：
建行、工行、农行、招行、成都银行等
其他：
成都国际新会展中心、大魔方演艺中心、海洋公园、天堂岛歌剧院、国际高尔夫公园、希尔顿酒店、世界城洲际酒店等
住宅户型配比及销售情况
面积段
总套数
总面积（㎡）
销售套数
销售面积（㎡）
剩余套数
剩余面积（㎡）
去化率
50以下
432
19125.87
1
37.62
431
19088.25
0.23%
50-70
108
7131.76
1
66.18
107
7065.58
0.93%
2.3香年广场
基础数据
工程位置
高新区天府大道中段西侧
开发商
成都九蓉房地产开发有限公司
楼盘类型
商业综合体
楼层规划
35层
面积区间
50-90平M
绿化率
10%
容积率
14.49
总占地面积
28亩
总建筑面积
24万平方M
总套数
825套
车位
2006个
区域配套
商场、酒店、中小学、幼儿园、银行、医院
物业经管
深圳花样年物业经管有限公司
物管费
2.10元/平方M·月
开盘时间
2010-10-30
当前售价
12000
优惠政策
一次性付款优惠3%，按揭优惠2%
装修规范
4000元/㎡
装修配套
带家电家具
户型面积
50-90平M
销售情况
一批次销售中
配套
学校:
成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等
商场:
欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店等
酒店:
成都凯宾斯基饭店向阳大厦宾馆成都凯宾天府大酒店成都凯宾天府大酒店
医院:
华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院
银行:
中国银行、华夏银行、中信银行、工商银行
餐饮:
天堂海洋乐园、天府大剧院、新会展中心、极地海洋世界、铂仕紫荆精品电影城、左岸花都美食街、南草坪等商业
住宅户型配比及销售情况
面积段
总套数
总面积（㎡）
销售套数
销售面积（㎡）
剩余套数
剩余面积（㎡）
去化率
50以下
124
5004
0
0
124
5004
0.00%
50-70
675
41992.91
95
6163.99
580
35828.92
14.07%
70-90
60
4949.62
23
1900.46
37
3049.16
38.33%
2.4卡斯摩广场
基础数据
工程位置
高新区成都领馆区中华大道二段99号
开发商
四川思凯房地产开发有限公司
楼盘类型
高层、板楼
面积区间
59-72平M
绿化率
30%
容积率
3.77
总占地面积
41352平方M
总建筑面积
163688平M
总套数
897余套
车位
750余个
区域配套
中小学、幼儿园、银行、医院
物业经管
花样年物业经管公司
物管费
1.6元/平方M·月
开盘时间
2010.05.22
当前售价
均价8500
优惠政策
全款96折，按揭98折
装修规范
1200元/平方M
装修配套
厨卫全精装，包含抽油烟机
户型面积
配套
中小学:
七中、美视国际学校、中和中学等
综合商场:
世纪城商业、伊藤、宜家、欧尚、富森美家居等
银行:
光大银行、工商银行、建设银行等
医院:
成都市一医院、华西妇女儿童国际医院、德国国际医院等
其他:
农贸市场。
小区内部配套：
游泳池、健身房、超市、干洗店、水果店
住宅户型配比及销售情况
户型
面积段
总套数
销售套数
销售均价（元/㎡）
去化率
套一
50-70
639
294
8186.68
46.01%
套一
70-90
256
99
8635.77
38.67%
2.5海洋中心
基础数据
工程位置
高新区天府大道中段
开发商
四川海洋置地发展有限公司
楼盘类型
住宅、公寓、豪华住宅
楼层规划
精装修,公共部分精装
面积区间
50-250平M
绿化率
12%
容积率
10.80
总占地面积
15131平方M
总建筑面积
202193平M
总套数
845余套
车位
1090余个
区域配套
中小学、幼儿园、银行、医院
物业经管
中粮联行物业经管有限公司
物管费
3.80元/平方M·月
开盘时间
2010.12.18
当前售价
14000元/平M
优惠政策
全款97折，按揭99折
装修规范
公共部分精装
配套
学校：
成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等
医院：
华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院
超市、购物中心：
欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店、奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商
金融配套：
在建的金融后台中心，中国四大银行、太平洋保险、平安保险等
生态资源：
锦江滨河公园、新益州公园、新世纪公园、维也纳森林公园等
高端休闲：
圣宝高尔夫球场、大型歌剧院、现代艺术馆、极地海洋公园、天堂岛海洋公园等
会所、恒温游泳池、健身房，高档餐饮
住宅户型配比及销售情况
户型
面积段
总套数
销售套数
销售均价（元/㎡）
去化率
套一
50-70
96
41
12977.92
42.71%
套一
70-90
160
24
12527.55
15%
套二
90-110
64
5
11766.34
7.81%
套四
150-170
32
2
13805.89
6.25%
套四
170-200
32
2
7680.5
100%
套四
200-250
4
4
7680.28
100%
2.6江宇天府城
（未开盘）
基础数据
工程位置
高新区天府大道
开发商
成都中奥华实业有限公司
楼盘类型
塔楼、超高层
面积区间
87-295平M
绿化率
65%
容积率
5
总占地面积
275亩
总建筑面积
138万平M
总套数
未定
车位
7232余个
区域配套
中小学、幼儿园、银行、医院
开盘时间
尚未开盘
当前售价
待定
优惠政策
江宇天府城预开盘时间待定，现排号优惠3%
户型面积
户型区间面积87-135平M，soho面积区间40-80平M
销售情况
均未开盘
配套
华阳中学、华阳一中、成都实验外国语学校、锦江小学、西寺小学、光亚国际学校、美视国际学校。
家乐福、新世界百货及工程自身引进高端商业。
建行、农行、中国银行、工商银行、交通银行。
成都市第一人民医院、巴伐利亚国际医院、宋庆龄妇女儿童医院、双流县第二人民医院、社区医疗配套。
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