物业管理3000字认识实习报告.docx
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物业管理3000字认识实习报告
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通过公司各处的实习,我对各处的物业管理情况有了初步的了解。
在这一过程中,我学到了物业管理工作中的具体业务知识,丰富了所学的专业知识。
为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。
在实习期间,我深深体会到了海纳物业的优势,以及在日照的影响地位。
虽然海纳物业仅经过了短短几年的发展,却取得了如此大的成绩,这与海纳人辛勤工作勇于创新,敢于挑战的精神是分不开的。
但在看到成绩的同时,我也发现了这其中存在的一些影响海纳物业发展的问题,现总结整理如下。
第一,内部管理不规范。
首先,海纳物业受日照整个物业管理发展的影响,几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。
部门分工不够明确,制度不健全,少有程序化、规范化的工作流程,大部分进行着简单粗放的的管理。
其次,由于物业管理牵扯到的问题众多,各处体制不健全,各种关系错综复杂,需要协调、处理的关系众多,使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上,包括处理物业处与集团公司之间的关系,物业与行政部门的关系,与有关业主之间的关系。
处理好这些关系当然有利与物业管理的发展,但当因此而忽视了内部管理与对外服务时,就难免本末倒置了。
这样就影响了物业管理的健康发展。
第二,责权利不明。
责权利不明,是影响企业发展的主要障碍。
这包括两个方面,一方面是各物业处与总公司之间。
由于我公司物业管理的特殊性,各处的物业管理,均是由作为开发商的总公司筹备建立的,物业管理人员,大部分是由集团公司从各岗位调配的人员,这就导致了建设与管理不分的局面,无形之中增加了物业管理的难度。
虽然,这种建管一家的局面,也曾给物业管理带来过一定的好处,例如,一些房屋维修问题、设备设施配备问题,都可以较好的协商解决。
但的却是使物业管理工作无法独立开展。
许多问题都需要层层审批,造成了多头管理,影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。
另一方面,是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明,岗位职责分工不合理,人员配备不科学,造成了工作效率低下,人员富余,工作链断档,工作流程不顺畅,使一些工作不能正常、快捷有效的完成,大大影响了服务水平的提高。
第三,基础薄弱,正常运行困难。
首先由于部分物业开发较早,设备、设施老化,使维修难度加大,维修成本高,给各方面工作带来了很大压力。
其次,前期遗留问题较多,物业管理仅凭自己的力量难以解决。
物业管理与开发商之间,与建设单位之间,与业主之间矛盾重重,物业管理收入微薄,使物业管理收入不抵支出难以正常运行,企业举步维艰。
这就使得物业管理难以改进设备,改善服务,导致了服务水平低,业主投诉率居高不下,对服务不满意,进而导致部分业主拒交物业管理费。
这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
第四,缺乏专业的管理人员。
由于企业从业人员,相对缺少专业知识,大部分是中途搞物业管理,尽管经验相对丰富,但缺乏系统的理论知识。
并且由于观念、资金等问题,企业很少引进专业的管理人员,这就导致了,服务意识较差,观念创新匮乏,使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
这些问题,影响着海纳物业的发展,为改善我公司的物业管理状况,树立公司物业管理品牌,不妨采取以下措施,以促进企业快速、健康发展。
1.明晰权力和责任。
海纳物业欲走品牌之路,就必须走独立发展之路,明确与总公司之间的关系,分清责任界限,享受独立开展各项工作的权利,承担其作为物业管理企业应负的责任。
另外,各物业处也应加强自身的管理,合理划分部门,科学安排岗位,规范各部门的职责,做到“人人有事关,事事有人关”理顺物业管理流程,明确各部门员工的职责与权利。
2.建立、健全规章、制度。
一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度,来规范员工的行为。
要树立海纳物业品牌,必须要健全规章、制度作为保障。
这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度,还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。
只有健全这些规章、制度,并积极落实,才能打造一个成功的企业,才能树立海纳物业品牌。
3.改善物业管理环境。
改善管理环境,就要理顺各方面的关系,使得各部门可以协调配合。
减少在不必要的环节上的开支,用于改善设备、设施。
在资金有限的情况下,最大限度的提供优质服务,尽最大努力满足业主的合理要求,以提高收费率,增加企业收入,使企业走上良性循环的道路,能够独立正常运作。
4.提高员工素质。
只有提高员工整体素质,才能形成优秀的团队,才能打造成功的企业,才可以树立海纳物业品牌。
提高员工素质可以从以下几个方面入手,一方面,内部培训。
经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动,整体提高员工的业务水平和服务意识;另一方面,就是从优秀的物业公司,请专业知识渊博,实践经验丰富的专家,进行培训,学习优秀物业管理企业的成功经验;最后,引进人才。
企业应引进部分专业知识丰富的优秀人才,以补充新鲜血液,提高企业的活力和创新力,促进企业的发展和品牌的树立。
5.建立企业文化。
物业管理企业的服务特性决定了必须从文化层面上去提高员工素质,只有建立起适合本企业特点的企业文化,从文化的高度和层面来突出企业价值观,以此规范员工的服务水平、服务态度和服务意识。
这样才能促进企业的正常运行、高速发展。
总之,海纳物业走品牌之路,就应全面改善管理,明确公司之间、部门之间、岗位之间的职责与权利,建立健全各种规章制度,理顺、协调各方面关系,形成高素质的优秀管理队伍,建立起适合海纳物业特点的企业文化,树立全新的海纳物业形象。
另外,由于海纳物业所辖小区较多,各处的物业、业主各具特色,建筑物业差异较大。
所以,还应根据各处的特点采取不同的改善措施。
下面仅就对各处的初步了解,浅谈以下各处的发展思路。
一.林海物业规范管理,精益求精
林海小区,属我公司开发较早的物业小区,管理面积较大,居住人群复杂,管理难度较大。
但相对其他几处小区,林海的物业管理起步较早,相对成熟,并且已经取得了相当的成绩。
林海的物业管理比较成型,各部门的设置、岗位的配置相对合理。
在日照也称的上物业管理的典范。
但与其他的优秀的物业管理相比不足也是非常明显的。
仍有许多不足之处需要改进。
针对林海小区物业管理的实际可以采取进一步规范管理,精益求精的策略。
具体的说就是,一方面企业内部进一步完善各项规章制度,并加强落实,理顺工作流程,使其管理流程更加顺畅;向更优秀的同行企业学习,规范服务行为,向更高水平的物业管理企业看齐,争取在当前能独立正常运行的情况下,进一步提高赢利水平。
另一方面,在细节上下功夫,提高服务质量,例如,员工服务意识、服务态度等方面。
只有这样,服务质量才能提高,企业才能进步。
二.山海天物业理顺思路,创新管理
山海天物业,在各处之中,是较为特殊的一处。
作为别墅区的山海天,设备、设施配套齐全,各项智能化设备管理超前。
尽管该处服务管理质量要求更高,但由于其入住率较低,使得管理相对轻松。
这一特殊性,就要求山海天的物业管理,当前来说不能采取象其他物业公司的正常的管理模式,因为该处的物业管理主要是对物业的管理,包括房屋维修、绿化管理、清洁卫生、保安等的管理,很少有直接针对业主的服务。
这种情况下的物业管理,就应该重新理顺思路,根据本身的实际情况进行创新管理,比如说,在一些公司设置的部门、岗位,在这里可以不设置或者尽可能少的安排人员,也可以将一些岗位合并,以减少开支,当然这必须是在不影响正常服务质量的情况下。
所以,山海天别墅的物业管理,可以采取适合其特殊性的管理模式,开展创新管理。
三.城市花园高起点,严要求,创品牌
相对其他几处的物业,城市花园从硬件、配套设备设施上都是相当优越的。
不仅绿化到位,各种智能化系统,如防盗报警系统、可视电子对讲系统等配套齐全。
另外,该处的定位较高,物业接手较早,能够及早发现存在的问题,而且,管理人员服务意识较强。
这些为城市花园物业管理的发展奠定了坚实的基础。
这就要求此处的物业管理必须高起点,严要求,创海纳品牌的典范。
可以大胆的引进外地优秀物业管理正规科学管理模式,定位要高,从成立之初,便以做优秀物业管理企业要求自己,从管理制度、管理模式、人员要求、岗位配备都向最优秀的物业管理企业看齐,极力将城市花园做成海纳物业的精品。
城市花园将是海纳物业最具潜力的一处,是海纳物业创品牌的关键。
不免从以下几方面入手。
第一、重视对内管理。
良好的内部管理,是企业生存的保障。
加强企业内部管理制定规范的管理制度,科学的岗位安排,合理的部门划分,引进专业技术强的管理人才。
打造一个优秀的团队,这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。
第二、强化对外服务。
进一步提高员工的服务意识,为业主提供全方位立体式人性化服务,为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。
只有这样才能树立起企业的良好形象,打造海纳物业的经典品牌。
四、同发物业求生存,促发展
同发物业由于开发较早,管理几次变更,历史遗留问题严重,使其生存处在举步维艰的地步。
首先,物业陈旧,房屋、设备维修压力大,许多与业主的矛盾,物业是没有能力解决的,这就更加加剧了物业与业主的矛盾。
其次,同发物业与公司关系错综,使得其在业主与公司之间艰难的生存。
对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。
因此,必须在尽量压缩成本的前提下,最大限度的为业主服务,并且协调好各方面的关系,以求的生存促使企业正常运行。
总之,海纳物业的品牌之路,尽管面临一系列的问题,但这必将是一条康庄大道,也是生存和发展的必然要求,相信通过全体海纳人的努力,必将取得成功!
诚地做学生的良师益友。
作为良师,我是学生思想上的引导者、人生道路的领航人;作为益友,我又必须转变居高临下的师生态势,坚持以理服人,以情感人。
这样学生感到老师可亲不可惧,可信不可疑。
实践证明,在学生心目中教师可亲才可信,可信所讲的道理才有说服力。
这也就是教师教书育人中不可缺少的人格力量。
冯志远的事迹,感染人,鞭策人,激励人。
他的事迹使我更感觉到,教师岗位是一种辛劳、一种付出,也是一种收获、一种享受。
作为一名即将退休的教师,在岗时间不多了,但我珍爱这一岗位,虽然人们用“夕阳无限好,只是近黄昏”来形容,但我一定努力,持之以恒,把仅有的光和热倾注到教书育人的事业中。
物业管理认识实习报告
(二)
在实习过程中,我在管理处指导老师的热心指导下,积极参与物业管理相关工作,注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律。
简短的实习生活,既紧张,又新奇,收获也很多。
通过实习,使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
我所实习的xx物业管理有限公司,隶属于xx集团。
目前,该公司拥有员工近1500人,在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。
管理面积约300万平方米,管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。
xx花园是其所管辖的物业管理项目之一。
xx花园由2栋19层高的塔楼组合而成,小区面积约29000平方米,居住270户,居住人口近一千人,管理处员工26人,其中:
管理人员6人。
回顾实习生活,感触是很深的,收获是丰硕的。
实习中,我采用了看、问等方式,对xx花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。
同时,对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。
xx物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。
xx物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会。
xx物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。
从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象。
从实际出发,管理处严格参照lS09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。
管理处根据员工的工作职责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力。
在实习中,我看到一套由xx物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。
该软件包括:
“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。
管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。
从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动。
xx物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在20xx年xx重点开展了“顾客互动年”活动。
成立了xx俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户服务热线,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。
如:
三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,组织小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理,我在实习中看到,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决。
如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用。
等等。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗,岗与岗之间密切联系,对小区实行24小时的安全保卫。
建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训,加大对在职安保员的培训力度,注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训,从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识,树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责,安保人员在做好治安管理职能外,还为业主提供各种服务,形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过,回顾实习生活,我在实习的过程中,既有收获的喜悦,也有一些遗憾。
通过实习,加深了我对物业管理知识的理解,丰富了我的物业管理知识,使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。
同时,由于时间短暂,感到有一些遗憾。
对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面,只是在看人做,听人讲如何做,未能够亲身感受、具体处理一些工作,所以未能领会其精髓。
通过实习,我认识到要做好物业管理工作,既要注重物业管理理论知识的学习,更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。
物业管理作为微利性服务行业,它所提供的产品是无形的服务,物业管理是一种全方位、多功能的管理,同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。