房地产调控常态化背景下高周转现象分析以恒大为例.docx

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房地产调控常态化背景下高周转现象分析以恒大为例

房地产调控常态化背景下高周转现象分析——以恒大为例

中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心发布的“2022中国房地产500强测评研究报告”显示，2022年，高周转成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间，从测评榜单来看，领先企业基本采取了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。

一、高周转现象的产生背景

2006至2007年，房地产企业ROE上升主要来自经营改善及房价上涨；2022年以后，房地产企业ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨；2022年以来，在调控常态化的背景下，高杠杆、房价上涨难以维系，房地产企业盈利能力趋于下降，净利润率的下滑将直接导致房地产企业ROE下降。

1、营业收入、净利润

2022年，A股上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2022年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。

由于房地产企业营业收入以房屋交竣为确认标准，本年确认的收益主要来自本年及上年的房屋销售额，营业收入、净利润增速放缓主要是因为受政策调控影响，房地产销售市场持续低迷。

2022-2022年，全国房地产市场销售额增速呈连续下降趋势，分别为77%、19%和12%。

2、毛利率、净利率、ROE

此外，在当前调控背景下，房地产企业多采取以价换量的策略，毛利率出现下降；财务费用、销售费用的快速增长导致期间费用率的持续攀升，房地产企业净利润率呈下滑趋势，从2022年的16.63%下滑至2022年的14.86%。

要使ROE维系在较高水平，房地产企业需调整经营策略，提升资金使用效率，加速周转，高周转现象应运而生。

二、高周转现象分析

高周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率。

就房地产企业而言，我们用剔除已实现销售但尚未结算收入的部分，以反映真实的存货周转率。

即存货周转率=销售成本/（平均存货-已售未结成本）。

其中：

销售成本：

采用营业成本指标；

平均存货：

按照期初和期末进行算术平均；

已售未结成本：

该企业当年平均预收账款（期初和期末值的算术平均）乘以当年营业成本占销售收入的比例近似估计。

1、样本选取

以2022年营业收入前50名的A股上市公司为统计样本。

计算这50家公司的存货周转率，并各选取周转最高、最低的三家公司进行比较。

图表SEQ图表\某ARABIC12022年部分房地产上市公司存货周转率

公司

名称

营业

收入

营业

成本

平均

存货

平均

预收账款

已售

未结成本

存货

周转率

前三名

万科A

7178275

43228169275346

5585690

38%

保利地产

4703622

29536806123628

3845385

32%

荣盛发展

950170

592465

1627760

817749

509896

53%

后三名

亿城股份

215627

116262

707972

96618

52095

18%

苏宁环球

366452

200231

1414622

357107

195124

16%

中华企业

459171

217722

1681858

199364

94531

14%

从上表可以看出，存货周转率最高的三家企业为：

万科、保利、金地、荣盛发展；最低的三家企业为亿城股份、苏宁环球、中华企业。

2、分析结果

对6家企业从2022-2022年销售收入增长率、净利润增长率以及期间费用占比等方面进行比较。

图表SEQ图表\某ARABIC22022-2022年比较公司销售收入复合增长率

图表SEQ图表\某ARABIC32022-2022年比较公司净利润复合增长率

高周转公司盈利能力表现突出，即使在行业调控下也能保持30%以上的复合增长率。

由于开发周期短,“高周转”支付的资金成本低、成本控制力强、期间费率更低。

3、高周转现象总结

（1）低价销售

通过以价换量、低价促销等手段，最大化加快存货去化速度。

（2）合理的项目定位

主要开发政策支持的普通住宅，即144平米以下的普通刚需住宅产品。

（3）系列化、标准化产品

“高周转”公司形成了完整的产品系列，易于复制，标准化开发。

（4）严谨的资金平衡、计划管理能力

高周转要求具备严谨的资金计划管理能力，拿地后尽快开发，在保障产品品质的前提下严格控制成本，最大化缩短开发周期，一般而言，“高周转”公司开发周期约为7-11个月。

图表SEQ图表\某ARABIC56家企业产品特点级开发周期

产品系列

开发周期

产品类型

万科A

四季花城、城市花园、金色家园等

7-10个月

普通住宅为主

保利地产

康居、珍品、山水、尊享等

7-11个月

普通住宅为主

荣盛发展

郦舍、荣府、阿尔卡迪亚等

7个月

普通住宅为主

亿城股份

“华府”品牌

13-24个月

中高端住宅为主

苏宁环球

18-20个月

普通住宅为主

中华企业

22-26个月

中高端住宅为主

三、高周转案例-恒大地产集团

1、公司简介

恒大地产集团成立于1997年2月，总部位于广州。

是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。

公司于2022年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者。

集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。

2、发展历程

起步：

1997-1999年。

成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，主要采取“短、平、快”的策略。

首个项目金碧花园以“环境配套先行”的理念，完成日进亿元的销售奇迹，到2000年，营业收入排名跃升至广州第6。

本土发展：

2000-2002年。

2000年开始，恒大着力于有效整合资源，规范开发流程，强化管理。

同时开发及储备多个项目，开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。

到2003年，被评为广东地产企业竞争力第1。

确定跨区域扩张战略：

2003-2005年。

2004年，恒大跻身中国房地产10强企业，在广州开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。

2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。

战略实施：

2006-2022年

公司确立标准化运营模式，战略性的进入上海、天津、武汉、成都、南京等20多个主要城市，规模与品牌已取得实质性的跨跃。

恒大一流的管理团队和成功的发展模式，吸引了国际资本巨头青睐，累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，已成为中国房地产企业迈向国际化的典范。

业内标杆：

2022年至今

2022年11月5日，恒大于香港联交所成功上市，成为中国在港市值最大的非国有房地产企业。

目前，恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业，在全国3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），拥有大型项目200多个，覆盖住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个产品系列。

2022年，恒大营业收入达804亿元。

3、经营模式

恒大地产高周转经营模式主要体现在“标准化运营管理、合理用地规模、五大精品品牌、符合市场需求的产品结构、成本控制、高周转开发、强有力执行团队”等方面。

（1）标准化运营管理

集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。

管理模式标准化：

建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。

项目选择标准化：

包括项目区位、规模、定位的标准化，以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。

规划设计标准化：

按照产品定位划分3大系列产品，设计制订了150多种标准户型。

材料使用标准化：

在建筑、园林以及装修工程等领域，大批量的采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。

工程招标标准化：

各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。

工程管理标准化：

公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。

集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。

项目营销标准化：

全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准。

（2）合理的用地规模

恒大是中国土地储备最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心。

住宅项目大多数规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件；旅游地产项目一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特优美的自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。

（3）五大精品品牌

恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准，对内推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。

图表SEQ图表\某ARABIC6恒大五大系列精品品牌

产品系列

备注

恒大金碧天下

城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的居住项目

恒大华府

繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，涉及有四家空中花园、空中别墅等超豪华产品

恒大城

城郊结合地段不同规模的中、大型话住宅社区

恒大名都

作用不可或缺的天然美景的城市、城郊项目

恒大绿洲

（4）符合市场需求的产品结构

恒大所有项目均由建筑设计院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与国内专业地产调研机构合作，确保恒大的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。

恒大产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：

中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。

这种产品结构与市场需求的物业类型比例匹配，满足了不同地区、不同层次的市场需求。

2022年半年报显示，恒大三线城市项目自住比例是86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上36%，符合政策导向。

（5）成本控制

一是提前进入升值潜力大的城市及板块，恒大能够严格控制土地成本；二是通过标准化运营与集约化管理，集中采购、统一配送，工程集中招标，快速开发、减少资金占用、减少利息，建立中国房地产界最具规模的战略合作联盟等手段，则有效地降低了运营、材料、建设、财务等各方面成本，从而实现了产品的高性价比，2022年，恒大所采购的外墙砖、瓷片、涂料、入户门等装修建材，实现了1%-49%不等的价格折扣，全年平均折扣为18%；三是采取薄利多销的策略，严格控制利润率。

根据恒大地产有关负责人介绍，在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，但基于“以量取胜”，市场认可度极高，恒大用较低的利润率实现了利润最大化。

图表SEQ图表\某ARABIC7恒大2022-2022销售、管理费率

2022（千元）

比率

2022（千元）

比率

收入45801401

销售及营销成本

2720756

4.4%

1574262

3.4%

行政开支

2161218

3.5%

1384263

3.0%

（6）高周转开发

恒大的开发模式是拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售。

这类模式也适应当前大势。

据统计，截至2022年6月30日，恒大218个项目有166个已经大规模开发建设，开工项目比例超过76%。

其中，154个项目取得预售许可证，恒大每个项目快速开发建设，每个项目一年四季都有楼可售。

上半年恒大销售面积607.8万平方米。

宏观调控背景下，恒大的经营管理模式得到市场认可，并带来快速的销售和充足的现金流。

截至6月30日，恒大现金总额达到247.4亿元，拥有未使用的银行授信额度361.2亿元，共拥有可动用资金608.6亿元人民币。

（7）强有力执行团队

恒大领导管理团队平均年龄44岁，平均房地产开发管理经验17年以上。

其中教授、博士生导师1人，博士5人，硕士15人。

恒大的工程技术及管理人员92%以上是大学本科及以上学历。

恒大采用国际先进管理方法，并结合多年实践经验，建立起了董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，在企业运营上采用集团化紧密型管理模式，由集团总部对地区公司进行统一管理，全面采用目标计划管理、绩效考核管理等一系列经营管理模式，为企业快速稳健发展注入了强大动力。

图表SEQ图表\某ARABIC8恒大总部集中管理组织架构

综上，恒大高周转模式表现为，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。

为实现投资周期最短的目标，集团所有项目在购地后六个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后六至八个月内开始项目预售。

恒大依靠集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位和方案拟定及实施；通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度及质量；通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。