同村房屋买卖判决.docx
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同村房屋买卖判决
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同村房屋买卖判决
篇一：
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况
目前此类纠纷主要有以下情况：
从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定
与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是：
首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：
“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：
原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则
与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：
第一，要尊重历史，照顾现实。
农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管
不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。
审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛1
盾。
第二，要注重判决的法律效果和社会效果。
判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
第三，要综合权衡买卖双方的利益。
首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
特此纪要。
2
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答（20XX
年与20XX年、20XX年、20XX）
内部掌握简要描述:
北京市高级人民法院关于北京市农村房屋买卖的会议纪要及相关问答。
对北京市境内的农村房屋买卖案件有约束力。
农村房屋买卖纠纷在近几年在审判实践中做出来相应调整。
北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则
研讨会会议纪要的通知
北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要
20XX年9月14日
关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题
关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，20XX年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨，并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要。
根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
该会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。
会议纪要发布之后，我市法院主要参照上述原则处理此类问题。
研讨中，与会人员深入分析了的农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果。
与会少数人员认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。
因此，农村私有房屋买的买卖应认定为有效。
从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁发言”和诚实信用原则的要求。
但是，与会多数人意见认为，农村私有房屋买卖合同应认定为无效，认定无效的根据是我国现行的土地法规、宅基地使用政策而得出的结论。
目前，在我市农村私房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。
根据多数人的意见，会议认为：
农村私有房屋买卖应当认定无效，20XX年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；认定无效虽然可能引发一些诉讼，3
但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。
同时，与会大多数人认为，虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。
例如，买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。
同时，与会人员一致认为：
此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动儿起诉。
在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。
近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。
为研究、统一执法尺度，20XX年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见。
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题
的解答
（二）》的通知
（20XX年4月11日京高法发[20XX]113号）北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答
（二）
针对全市法院行政案件的审判中出现的新情况和新问题，为统一全市法院行政审判执法尺度，经研究，现就一些突出问题解答如下。
1、审理行政登记类案件时，如何理解相关法律规定的“登记机关应当对申请人出具的证件、证明材料进行审查”的规定？
答：
登记机关在进行行政登记时，根据相关法律、法规及规定对申请人提交的证件、证明材料进行审查应理解为是否符合法律规定的要求进行审查（形式审查）。
但考虑其作为行政登记的专门机构，在具体案件的司法审查中，可要求行政登记机关在形式审查时履行较高的必要合理注意义务。
例如，申请人在登记机关预留有印章、签名的，登记机关应当就申请件与预留件进行比对，并对是否一致作出合理注意义务的判断。
2、行政登记机关为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人办理了行政登记，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人认为该行政登记机关的登记行为违法，提起行政诉讼的，如何审理？
答：
行政登记机关在办理行政登记时，尽到了必要合理注意义务，但当事人确属无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，可不认定行政登记行为违法。
此类案件的处理，可视行政登记行为的具体特点、情况分别作出判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效或者以其他方式予以处理。
3、法院经过合法性审查，认定婚姻登记机关离婚登记确实违法的，如何进行处理？
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答：
离婚登记行政诉讼案件直接涉及双方当事人之间的人身关系，具有特殊性。
因此，婚姻登记机关所实施的婚姻登记行为确属违法的，法院应作出确认婚姻登记行为违法判决，也可视具体情况，分别以判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效等方式予以处理。
离婚登记双方当事人单独就离婚协议中财产及债务处理发生争议提起行政诉讼，请求撤销离婚登记行为的，不属于法院行政诉讼收案范围，应裁定驳回起诉。
4、非住宅房屋的承租人是否可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁安置补偿争议进行裁决？
答：
根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿安置的，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，房屋承租人可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁补偿安置争议进行裁决。
这里的房屋承租人应当包括住宅房屋的承租人和非住宅房屋的承租人。
因此，非住宅房屋承租人可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁安置补偿争议进行裁决。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，非住宅房屋的承租人只能就停产、停业损失要求补偿，承租人要求进行产权调换，不予支持。
5、公民、法人或者其他组织起诉行政机关要求履行法定职责的案件，该行政机关是否具有相应具体的管理职权有争议，法院开庭审理后如何进行裁判？
答：
此类案件经法院开庭审理，查明该行政机关确实不具有法律、法规，或者规章授予的该项具体职权的，法院应裁定驳回起诉。
6、行政机关未对举报人要求查处的违法行为进行查处，该举报人是否有权提起行政诉讼，要求行政机关履行法定职责？
答：
举报人要求行政机关查处的违法行为与举报人具有法律上的利害关系，且该行政机关具有查处被举报的违法行为的法定职责，而行政机关未对违法行为进行查处的，该举报人有权向法院提起行政诉讼。
7、法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，如果存在原告起诉时已经不是本村村民，或者在本村另有宅基地的，应当如何处理？
答：
如果涉及的农村房屋买卖合法有效，且存在原告起诉时已经不是本村村民，或者已经转为居民，或者在本村另有宅基地等情况，可认定其与具体行政行为无法律上的利害关系，裁定驳回起诉。
8、法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，应当如何审查起诉期限？
答：
应当依据卖房当时有效的法律、法规和最高人民法院的司法解释中有关起诉期限的规定进行审查。
9、城管综合执法部门对农村村民未经批准建设的影响市容环境卫生的建筑物、构筑物或者其他设施进行查处，当事人不服，提起行政诉讼的，如何处理？
答：
《北京市市容环境卫生条例》第二条规定，本市行政区域内市容环境卫生工作适用本条例。
对于农村村民未经批准建设的影响市容环境卫生的建筑物、构筑物或者其他设施，城管综合执法部门依据《北京市市容环境卫生条例》进行查处，当事人不服向法院提起行政诉讼的，可以认定城管综合执法部门具有相应5
篇二：
农村房屋买卖纠纷（农村房屋买卖合同被确认无效后,经济补偿问题）
【案由】农村房屋买卖合同纠纷（农村房屋买卖合同被确认无效之后的，经济赔偿问题）
【办案律师】梁清华律师
【案情介绍】张某某拥有农村民房一处，坐落在威海市某镇某村。
刘某某系外村村民。
20XX年7月16日，双方就上述民房达成买卖合同，刘某某支付10000元购买上述民房。
20XX年，张某某将刘某某起诉到法院，请求法院确认双方之间的购房合同无效。
经法院判决，双方之间签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应予撤销。
伴随着城镇化脚步的加快，上述民房所在的乡镇也被列入到了拆迁行列。
被拆迁房屋的利益已经被确定，为338900元。
某村村委已通知房屋原房主张某某签订《拆迁补偿协议书》。
刘某某认为，自己购买该房屋已经接近12年，虽然合同已经被法院确认无效，但自己在房屋居住期间，为房屋进行了修建、改建、装修，也使原房屋增值不少。
而且，刘某某认为，当初签订无效房屋买卖合同并非完全归因己方，张某某也是存在很大过错的。
为了维护自己的权益，刘某某委托律师将张某某起诉到法院，1、要求被告返还20XX年支付的购房款10000元；2、要求张某某赔偿自己的损失，即上述拆迁利益的95%。
法院受理后，通知双方开庭审理。
据被告张某某讲，双方在20XX年签订买卖合同时，是将房屋的四间正房卖予原告，并非是所有房屋。
经查看被告与村委签订的拆迁协议，实际拆迁面积为152.2平米，进一步得知此次拆迁确定的面积是包括四间正房以及三间厢房在内的工152.2平方米。
另外，原、被告之间签订的房屋买卖合同既然已经
被确认无效，则被告认为，无效的民事行为自发生起就无效，也就是对房屋增值等预期可得利益的损失不受法律保护。
而且，从法律角度看，所谓预期可得利益是指有效合同的违约方对于守约方承担的损失赔偿责任，则有效合同的存在是预期可得利益的前提，所以被告认为原告的诉请不应得到支持。
原告代理律师认为，依法成立的合同，受法律保护；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，所以被告理应将10000元购房款予以返还。
就双方签订的无效民事合同，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
该案件中，原告代理律师认为，被告作为民房的主人，在出售房屋时主观是存在一定过错，且考虑到双方买卖合同已经签订12年之久，原告生活基本稳定，且原告在居住该房屋期间已经为该房屋的增值付出很大贡献，所以被告理应以高比例补偿原告。
另外，被告所称的当时签订买卖合同时仅将四间正房卖予被告，而不包括厢房，这是不符合当地农村民房买卖的交易习惯，则被告的辩称不应得到支持。
【审理结果】法院采纳了原告代理律师的代理意见，判决1、被告将10000元购房款返还给原告；2被告应赔偿原告损失，损失金额为上述拆迁补偿款的90%。
【律师评析】该案系农村房屋买卖合同认定无效后的经济补偿纠纷，在城镇化快速发展的现代社会非常具有代表性。
该案件审理结果，律师认为法院充分考虑到双方签订买卖合同的年限、房屋买受人对拆迁
房屋的贡献以及农村的风俗习惯问题。
篇三：
农村房屋买卖纠纷起诉状
农村房屋买卖纠纷起诉状
民事起诉书
原告：
张，北京市朝阳区石各庄村农民。
住址：
北
电话：
被告：
张，北京市居民。
住址：
案由：
房屋买卖纠纷
诉讼请求：
1、依法确认原被告之间的房屋买卖协议有效。
2、判令北京市朝阳区平房乡石各庄村226号院内（西厢房一间除外）房屋归原告所有，并判令被告立即协助原告办理宅基地使用权变更手续。
3、本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：
20XX5年5月1日，原被告之间签订了《房屋买卖协议》，约定被告将位于北京市朝阳区平房乡石各庄村226号院内的房屋（不包括西厢房一间）卖给原告，价款55000元。
该合同得到了北京市朝阳区平房乡石各庄村委会的确认。
合同签订后，原告按照合同约定，交付了价款，被告交付了房屋及宅基地使用权证书。
原告把户口也转入了该院，并长期在该院生活居住至今。
原告多次要求被告配合原告履行宅基地使用权变更手续，遭到被告的拒绝。
20XX年9月20日，腾退该院，被告突然以该院的宅基地使用权证书登记的是她的名字，农村房屋买卖违法等理由要求原告无条件腾退该院。
原告认为，农村房屋可以在本村村民内部进行买卖，当初的买卖协议是有效的。
为维护原告的合法权益，针对被告的无理要求，原告多次与其协商无果。
故诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。
此致
北京市朝阳区人民法院
起诉人：
20XX年10月日
民事起诉状
原告：
王一，男，60岁，汉族，现住武汉市青山区#####号，身份证号：
420XX7#############原告：
王二，男，1962年#月#日出生，汉族，现住湖南省湘潭市############号，身份证号：
430304############
原告：
王三，女，1953年#月#日出生，汉族，现住武汉市#################号，身份证号：
420XX7##########
原告：
王四，女，1956年#月#日出生，汉族，现住湖南省
湘潭市###########号，身份证号：
430304#############
被告：
王五，男，1958年#月#日出生，汉族，现住湘潭市#############号，身份证号：
430#########
诉讼请求：
一、判令确认位于湘潭市岳塘区岳塘街###########的房屋属于原、被告共同所有；
二、判令被告承担本案诉讼费用。
事实理由：
原告王一、王二、王三、王四与被告王五系兄弟姐妹关系，父亲是王#（199#年#月去世），母亲是蒋#（20XX年#月#去世）。
母亲蒋#在20XX年#月#日对其与丈夫王#共同居住的位于岳塘区#########的房屋，进行了产权买断，并办理了房产证（房产证编号：
谭房权证湘潭市字第#####号），房屋所有权人登记为蒋#。
蒋#于20XX年#月#日去世，原告理应作为合法继承人参与遗产分割。
可是，被告王五却在原告均不知情的情况下，利用自己伪造的相关手续，在湘潭市####公证处以独子的身份办理了遗产继承公证。
该公证处于20XX年#月#日给被告王五出具了（20XX）谭岳证民字第###号公证书，证明被告王五是蒋#的独子，是唯一的继承人。
之后，被告王五利用该公证书在湘潭市####房地产管理局，办理了房屋所有权证（房产证编号：
谭房权证岳塘区字第####号），将母亲蒋#遗留的位于#######的房屋据为己有。
事后，原告得知被告王五通过不正当手段获得了母亲蒋#遗留的房产，严重侵害了自己的合法权益，便多次与湘潭市###司法局、湘潭市####公证处反映事实真相。
现在，湘潭市###公证处出具的（20XX）谭岳证民字第###号公证书，已经被依法撤销。
被告王五办理房屋（位于######）过户手续的关键依据，已经不复存在。
综上所述，被告王五通过不正当手段欺骗湘潭市####公证处，办理与事实严重不符的公证事项，并由此办理了位于######的房屋的过户手续，此行为严重侵害了原告依法享有的继承权，各原告均有权继承本案诉争房屋的相应份额。
现原告为了维护自身合法权益，特诉诸贵院，请求依法查明事实，做出公正判决，支持原告的诉讼请求。
此致
湖南省湘潭市岳塘区人民法院
具状人：
年月日
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