可研报告案例下.docx
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可研报告案例下
第五部分经济评价
10项目经济评价依据与原则
10.1项目经济评价的依据
10.2项目经济评价的原则
10.3估算范围
11投资估算与资金筹措
11.1成本构成说明
11.2成本估算
11.3资金筹措
12项目经济效益评价
12.1项目的开发模式
12.2还贷来源
12.3财务分析
12.4偿债能力分析
12.5风险分析
12.6盈亏平衡点分析
12.7综合还贷能评价
10项目经济评价依据与原则
10.1项目经济评价的依据
Ø《建设项目经济评价方法与参数》
Ø《企业会计准则》
Ø《企业财务通则》
Ø《海南省建筑工程预算定额》
Ø《工程估价师手册》
Ø儋州市相关工程技术经济指标
Ø工程取费有关文件及标准
Ø委托方提供的其他有关资料
Ø咨询方市场调查资料
10.2项目经济评价的原则
Ø合法原则，整体项目的估算以估算对象的合法权益为前提。
Ø需求与供给原则，指项目建设以市场供需为依据，根据对目前商品房市场及远期瞻望分析，确定其需求趋势及未来可能的供给能力，确定编制此项目。
Ø协调原则，是指项目总是处于一定的自然与社会经济环境中，必须与周围环境相协调，其收益或效用才能最大限度地发挥。
Ø谨慎原则，在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计此项目可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。
10.3估算范围
儋州都市欧情项目由小高层住宅、多层住宅、商业铺面、联排别墅组成，总居住户数为534户（含公寓80户，联排10户）。
居住人数按每户3.5人计算（注：
公寓每户1.0人计算）为1721人。
因安置房属于非盈利性项目，开发商仅按成本价出售，因此本报告在做项目经济评价时将安置房的建设及销售排除在外，仅考虑其他盈利性项目的投入与回报，并对其进行经济分析。
其中住宅面积为60468.86平方米，商业面积为829.70平方米，联排面积为3019.82平方米。
项目
数量
1
规划用地面积
29939.84㎡
2
总建筑面积
68518.38㎡
住宅面积
60468.86㎡
商业面积
829.70㎡
联排面积
3019.82㎡
项目的估算范围为：
儋州都市欧情工程建设成本、建成后销售收入、项目的经济效益。
11投资估算与资金筹措
11.1成本构成说明
11.1.1开发成本
Ø土地费用
包含土地出让金、土地契税、土地交易服务费以及其他费用，土地出让金是由委托方提供，土地契税按土地出让金的3%计算。
土地交易服务费按土地出让金的2%计算。
其他费用按土地出让金的1.5%计算。
Ø前期工程费
本项目费用包括项目的勘察测量设计费、编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书、评估可行性研究报告、编制工程预算、工程监理费、招标代理费、结算审查费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、五通一平费等有关费用。
前期工程发生费用根据国家相关标准、《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计准则》、《工程估价师手册》、《工程设计收费标准》、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》等结合项目总投资规模等综合确定。
Ø建安工程费
本项目费用包括住宅、商业铺面、联排别墅三部分，分别包括土建工程费用及安装工程费用。
建安工程费根据《建设项目经济评价方法与参数》、《海南省建筑安装装饰工程概算定额》、材料和设备价格信息等进行由海南汇德咨询有限公司工程造价部编制概算。
Ø公共配套设施建设费
本项目费用包括配套用房费用及小区园林及绿化费用。
公共配套设施建设费根据《海南省建筑安装装饰工程概算定额》、材料和设备价格信息等进行由海南汇德咨询有限公司工程造价部编制概算。
Ø开发间接费
开发间接费按小区内基础设施费用、建安工程费、公共配套设施建设费之和的2%计。
11.1.2开发费用
Ø管理费用
指公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。
根据房地产开发经验，管理费用按照开发成本的2%计算。
Ø财务费用
指项目在建设过程中为筹集资金而发生的各项费用。
包括项目在开发期间发生的贷款利息支出、金融机构手续费、筹资发生的其他财务费用以及项目自有资金产生的利息。
本项中财务费用按照6.435%的年贷款利率计算。
Ø销售费用
指预售或者销售过程中的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。
销售费用按照销售收入的1.5%计算。
11.2成本估算
儋州都市欧情项目开发成本估算
儋州都市欧情项目开发成本测算简表
儋州都市欧情项目成本测算表
项目概况
用地面积（㎡）
地下建筑面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
容积率
土地价格（万元/亩）
29939.84
0.00
64318.38
2.15
项目投资估算表
序号
项目名称
计费基数（㎡）
计费依据（元/㎡）
投资额（万元）
估价说明
一
开发成本
9320.56
1
土地费用
1125.01
1.1
土地出让金
29939.84
352.82
1056.34
1.2
土地契税
29939.84
10.58
31.69
占土地出让金的3%
1.3
土地交易服务费
29939.84
7.06
21.13
占土地出让金的2%
1.4
其他费用
29939.84
5.29
15.85
占土地出让金的1.5%
2
前期工程费用
834.7
2.1
规划勘察等前期报建费
64318.38
17
106.13
按建安工程费的1.5%
2.2
城市基础设施配套费
64318.38
90
578.87
海南省城市基础设施配套费征收标准
2.3
五通一平费
29939.84
50
149.7
3
建筑安装工程费
64318.38
1100
7075.02
4
公共配套设施建设费
8981.952
157.54
141.5
按建安工程费的2%估算
5
开发间接费
64318.38
22.44
144.33
按3+4的2%估算
二
开发费用
1285.59
6
管理费用
64318.38
28.98
186.41
开发成本的2%
7
财务费用
5000.00
965
年利率6.435%
8
销售费用
64318.38
133.93
建设期销售收入的1.5%
三
项目总投资
10606.15
单位成本
64318.38
1649.01
扣除土地的单位成本
64318.38
1474.09
11.3资金筹措
整个项目的开发投资由海南信地房地产开发有限公司筹资建设。
项目的资金来源为两部分：
自有资金和借贷资金。
本项目所需资金10606.15万元。
根据企业现有符合规划要求的准备金额度及项目客观、安全的销售计划安排，资金筹措方案如下：
其中企业自筹5500万元，预售收入106.15万元，申请银行贷款5000.00万元。
贷款年利率为6.435%，贷款年限为3年，每年计息支付，还款金额及利息详见《借款还本付息表》。
借款还本付息表单位:
万元
序号
项目名称
合计
2011
2012
2013
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
1
借款及还本付息表
1.1
本期借款
5000.00
5000.00
1.2
本期应计利息
965.25
160.88
160.88
160.88
160.88
160.88
160.88
1.3
应还本金
5000.00
5000.00
2
偿还本息的资金来源
2.1
销售收入
804.38
160.88
160.88
160.88
160.88
160.88
2.2
自有资金
160.88
160.88
2.3
利润
5000.00
5000.00
12项目经济效益评价
12.1项目的开发模式
儋州都市欧情项目是海南信地房地产开发有限公司筹资开发的房地产项目。
并利用自身良好的商业信誉向银行申贷资金。
12.2还贷来源
建成后的项目产品具有良好的市场基础，加上一定的销售渠道，项目销售总收益将会超过项目总投资，因此，本项目具有有力的资金偿债保障。
12.3财务分析
12.3.1投资利润率
投资利润率是指项目利润总额与项目投入总资金的比例，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。
将项目投资利润与同行业平均投资利润率对比，判断项目的活动能力和水平。
计算公式为：
项目净利润11595.63万元，投资利润率为109.33%。
12.3.2投资利税率
投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，是考察单位投资盈利能力的静态指标。
将项目投资利税率与行业的平均投资利税率进行比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。
计算公式为
投资利税率=年利税总额÷总投资*100%
项目利润15460.84万元，投资利润率为145.77%。
详见《损益表》
损益表单位：
万元
序号
项目
合计（万元）
2010
2011
2012
2013
备注
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
1
经营收入
28180.53
0.00
0.00
0.00
0.00
14090.26
11272.21
2818.05
1.1
销售收入
28180.53
0.00
0.00
0.00
0.00
14090.26
11272.21
2818.05
2
总投资成本
10606.15
2587.77
2760.03
2117.18
1407.20
1412.22
160.88
160.88
2.1
开发成本
9320.56
2537.03
2525.79
1876.30
1154.64
1226.81
0.00
0.00
2.2
开发费用
1285.59
50.74
234.25
240.88
252.56
185.41
160.88
160.88
管理费用+财务费用
3
与交易有关的税费
2113.54
0.00
30.48
56.64
91.45
923.78
772.43
238.76
3.1
税金及附加
1549.93
0.00
0.00
0.00
0.00
774.96
619.97
154.99
占销售收入的5%
3.4
土地增值税
563.61
0.00
30.48
56.64
91.45
148.82
152.46
83.76
4
营业利润
15460.84
-2587.77
-2790.51
-2173.82
-1498.65
11754.27
10338.91
2418.42
1-2-3
5
所得税
3865.21
552.17
552.17
552.17
552.17
552.17
552.17
552.17
营业利润的25%
6
税后利润
11595.63
-3139.94
-3342.68
-2725.99
-2050.82
11202.09
9786.73
1866.25
4-5
6.1
盈余公积金
1159.56
-313.99
-334.27
-272.60
-205.08
1120.21
978.67
186.62
税后利润的10%
6.2
可分配利润
10436.07
12.3.2项目财务现金流分析
Ø内部收益率（IRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率。
它是评价项目盈利能力的动态指标。
其表达式为：
其中：
CI—现金流入量；
CO—现金流出量；
（CI～CO）t—第t年的净现金流量；
N—计算期年数。
项目税前财务内部收益率FIRR=48.70%
项目税后财务内部收益率FIRR=33.23%。
Ø财务净现值（FNPV）
财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年现金流量的现值之和，计算公式为：
其中：
CI—现金流入量；
CO—现金流出量；
（CI～CO）t—第t年的净现金流量；
N—计算期年数；
ic—设定的折现率。
财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足设定折现率要求的盈利之外，获得的超额盈利的现值。
根据项目设定的折现率ic=12%，计算得出财务净现值如下：
项目税前财务净现值FNPV＝10545.65万元；
项目税后财务净现值FNPV＝7444.50万元；
FNPV大于零，表明项目的盈利能力达到或超过按设定的折现率计算的盈利水平。
Ø投资回收期（Pt）
●静态投资回收期（Pt）
静态投资回收期不考虑资金的时间价值，按照累计收益额来计算投资回收期，即以项目净现金收入累计值等于项目总投资所需的时间，计算公式为：
其中：
It—第t年的项目经营收入；
N—投资回收期
税前投资回收期：
Pt=2.33年（含2年的建设期）；
税后投资回收期：
Pt=2.70年（含2年的建设期）。
●动态投资回收期（Pt）
动态投资回收期是指以项目的净收益率偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起。
其表达式为：
投资回收期可根据现金流量表计算。
现金流量表中累计现金流量由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期，计算公式为：
根据现金流量表，可以计算出投资回收期如下：
税前投资回收期：
Pt=2.47年（含2年的建设期）；
税后投资回收期：
Pt=2.93年（含2年的建设期）。
以上分析详见下表《现金流量表》
现金流量表单位：
万元
序号
项目
2010
2011
2012
2013
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
1
现金流入
0.00
1523.82
2831.99
4572.66
7440.90
7622.93
4188.23
28180.53
1.1
销售收入
0.00
1523.82
2831.99
4572.66
7440.90
7622.93
4188.23
28180.53
2
现金流出
3139.94
3426.49
2881.75
2302.32
2522.46
1284.77
1027.17
16584.90
2.1
开发建设投资
2587.77
2760.03
2117.18
1407.20
1412.22
160.88
160.88
10606.15
2.4
经营税金及附加
0.00
83.81
155.76
251.50
409.25
419.26
230.35
1549.93
2.5
土地增值税
0.00
30.48
56.64
91.45
148.82
152.46
83.76
563.61
2.6
所得税
552.17
552.17
552.17
552.17
552.17
552.17
552.17
3865.21
3
所得税前净现金流量
-2587.77
-1350.50
502.41
2822.51
5470.62
6890.33
3713.24
15460.84
4
累计所得税前净现金流量
-2587.77
-3938.27
-3435.86
-613.35
4857.27
11747.60
15460.84
5
税前净现值
-2445.21
-1205.81
423.87
2250.09
4120.89
4904.40
2497.41
10545.65
6
累计税前净现值
-2445.21
-3651.02
-3227.15
-977.06
3143.83
8048.24
10545.65
7
税后净现金流量
-3139.94
-1902.68
-49.76
2270.34
4918.45
6338.16
3161.07
11595.63
8
累计税后净现金流量
-3139.94
-5042.62
-5092.38
-2822.04
2096.40
8434.57
11595.63
9
税后净现值
-2966.97
-1698.82
-41.98
1809.90
3704.96
4511.38
2126.03
7444.50
10
累计税后净现值
-2966.97
-4665.79
-4707.77
-2897.87
807.09
5318.47
7444.50
计算指标
所得税前
所得税后
内部收益率（FIRR）
48.70%
33.23%
财务净现值（FNPV）
10545.65
7444.50
静态投资回收期（年）
2.33
2.70
动态投资回收期（年）
2.47
2.93
基准收益率（%）
12%
12%
12.4偿债能力分析
12.4.1利息备付率（ICR）
利息备付率是项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润于当期应付利息费用的比值。
即：
利息备付率=利息前利润÷当期应付利息费用
其中，利息前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用
当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。
本项目的利息备付率以按年计算。
利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率。
对于正常运营的企业，利息备付率应大于2。
否则，表示付息能力的保障程度不足。
本项目的利息备付率=税息前利润÷贷款利息
=16426.09÷965.25
=17.02
13.4.2偿债备付率（DSCR）
偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。
当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。
偿债备付率可以按年计算，也可按整个借款期计算。
偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证率。
偿债备付率在正常情况下应当大于1。
当指标小于1时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务。
偿债备付率=可用于还本付息的资金÷应还本付息的金额×100%
本项目的偿债备付率=商品房销售的净利润÷（贷款金额+贷款利息）
=11595.63÷（5000.00+965.25）
=1.94
本项目的利息备付率及偿债备付率均大于一般标准，说明本项目偿债能力具有很高的保障性。
12.5风险分析
12.5.1不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。
由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。
为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。
这项工作称为不确定性分析。
风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。
Ø风险类型及防范措施
●市场风险
此项目的市场风险主要来自以下三个方面：
市场供需实际情况与预测值发生偏离，表现为假设此项目周边开发楼盘全部完成，所有这些楼盘的开发情况对此项目有很大的影响，包括楼盘完成情况以及完成后的销售情况。
这些因素影响市场供需情况，进一步影响出售率；另外，本项目的客户定位为省外来琼购房度假、养老人群及投资人员，所以本项目销售情况很大部分因素决定于项目推广的程度，因此本项目的市场供需情况实际是多变的，与预测值可能发生偏离。
项目产品市场竞争力或者对手情况发生重大变化，新的竞争对手是项目暂未考虑的因素。
出售价格与预测值的差别，财务分析中假设的销售价格是以目前本项目所在区域内具有相似性的楼盘的销售价格修正而来，这可能与现实不符。
●工程风险
工程地质条件、水文地质条件、天气变化情况与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加、工期延长。
●政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。
政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。
所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
政策风险因素又可分为以下几类：
政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。
●社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给房地产市场带来一定的影响。
Ø风险防范对策
及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。
房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。
该项目控制风险的方式包括三项措施：
●通过与银行协商，尽早落实贷款事宜
此项目所需资金巨大，为防止国家进一步对经济的宏观调控而增加融资难度，应尽早与银行协商并落实贷款事宜；以保证项目能够按期、按时的完工。
●通过市场调查来降低风险
通过市场调查，获得尽可能多的信息。
获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括融资的选择、租售的选择等等。
这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。
●通过加强管理来控制风险
良好的项目管理是重要的保证。
从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。
聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。
在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低风险。
12.5.2敏感性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。
由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。
为了避免或尽
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