扬州上半年房地产市场分析报告.docx

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扬州上半年房地产市场分析报告

扬州2012年上半年市场报告

思源经纪

二零一二年八月

Ø1月份

2011年是国内房地产市场快速发展中的“转型”之年。

在国家一系列宏观政策作用下，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制。

2012年1月份，受春节假期等因素影响，市区房地产市场供销局面整体依然偏冷，商品住宅库存继续走高。

一、市场运行基本情况

（一）市场供应

1月，市区商品房批准预售面积17.85万㎡，同比下降43.85%，环比下降36.42%；其中商品住宅4.72万㎡，同比下降76.31%，环比下降80.49%。

（二）市场成交

1月，市区商品房合同成交面积8.32万㎡,同比下降68.61%，环比上升16.48%；其中商品住宅合同成交4.37万㎡，同比下降78.53%，环比上升17.74%。

当月合同成交商品住宅308套，同比下降81.13%，环比上升4.05%。

（三）月末累计可售房源

截至1月末，市区商品房月末累计可售面积287.25万㎡，同比增长41.26%，环比下降0.68%，其中商品住宅153.60万㎡，同比增长85.12%，环比下降3.13%。

1月末商品住宅可售房源总计11061套，其中90㎡以下1357套，占12.27%；90-120㎡2334套，占21.10%；120-144㎡4218套，占38.13%；144㎡以上3152套，占28.50%。

（四）二手房成交

1月，二手房成交2.3万㎡，同比下降82.58%，环比下降56.36%；二手住宅成交2.16万㎡，同比下降67.57%，环比下降9.24%。

二、市场运行特点

（一）住宅供应放缓，商业用房供应量增加

1月份，市区商品房新增供应总体保持稳定，商品住宅新增供应出现较大幅度放缓，同比降幅达76%，新推房源主要集中在东区乡镇，占比达六成左右。

相对而言，1月市区商业用房供应进一步增强，运河城市广场、西贝广场、五亭龙商务广场、市农副产品交易中心等7个商业项目集中上市。

从商品住宅新增供应结构上看，当月中低价位住宅新增供应有所增强，单价6000元/平方米以下的住宅集中上市1.65万平方米，占当月住宅供应总量的35.04%左右，较上月上升了20个百分点。

（二）市场观望氛围持续，销售情况持续低迷

2011年，在国家一系列房地产调控政策的作用下，市场刚性需求在政策调控下处于观望态势，改善性需求受二套房信贷比例的提高而受到抑制，投资性需求受市场预期变化而谨慎，这都对房地产市场产生较大影响，市场销售出现较大幅度的下降。

2012年1月，市场成交较为冷清的局面延续。

一是宏观政策效果继续显现，多方需求受到抑制。

二是降价预期明显增强，购房意愿有所下降。

特别是近来国内高位房价地区接连透露出房价有所回落的信息，使老百姓对房价下降的心理预期明显增强，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚。

三是恰逢春节传统假期，市场销售不佳的状况依然明显，商品住宅销量308套，同比降幅高达81.13%。

（三）价格继续保持平稳，同比指数持续回落

根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，2011年12月扬州市区新建住宅、新建商品住宅价格指数同比增幅继续呈现回落态势

（四）住宅存量居高不下，去化压力较大

在销售持续滞缓作用下，市区商品房库存总量达287.25万平方米，同比增加41.26%，商品住宅库存量持续增加。

目前商品住宅库存量高达153.60万㎡，同比增幅达85.12%，市场去化压力较大。

Ø2月份

在国家宏观调控政策持续走稳的影响下，2012年春节后扬州市区房地产市场平缓起步，商品住宅新增上市较为谨慎，商业地产入市积极。

2月份，在存款准备金率下调、多家银行首套房利率回归基准利率等利好消息促动下，市区一些楼盘加大促销力度，刚性需求适时入市，成交量有所回升。

一、市场运行基本情况

（一）开发建设

1-2月，市区商品房完成开发投资15.01亿元，同比增长24.46%；其中商品住宅投资12.33亿元，同比增长34.61%。

市区商品房新开工面积38.68万㎡，同比增长29.41%；其中商品住宅新开工面积33.57万㎡，同比增长40.64%。

（二）市场供应

1-2月，市区商品房批准预售面积25.11万㎡，同比下降36.84%；其中商品住宅9.07万㎡，同比下降66.85%。

2月，市区商品房批准预售面积7.26万㎡，同比下降8.81%，环比下降59.29%；其中商品住宅4.35万㎡，同比下降36.43%，环比下降7.90%。

2月份批准预售商品住宅166套，房源项目为西区“中集紫金文昌”，上市面积2.49万平方米；南区“龙润芳甸”为别墅项目，上市面积1.86万平方米。

其中，90㎡以下与90-120㎡两个面积段没有新增房源上市，120-144㎡占10.24%，144㎡以上占89.76%。

（三）市场成交

1-2月，市区商品房合同成交面积17.14万㎡，同比下降55.93%；其中商品住宅合同成交11.64万㎡，同比下降61.75%，住宅成交869套，同比下降63.91%。

2月，市区商品房合同成交面积8.84万㎡,同比下降30.29%，环比增加6.31%；其中商品住宅合同成交7.29万㎡，同比下降28.86%，环比增加67%。

当月合同成交商品住宅共565套，同比下降27.84%，环比增加83.44%。

2月份市场成交主要户型结构：

90-144㎡继续占据成交主力户型，占总成交量的63.54%，较上月上升3.8个百分点；90㎡以下占比为12.74%，较上月下降0.89个百分点；144㎡以上占23.72%，较上月下降2.9个百分点。

（四）月末累计可售房源

截至2月末，市区商品房月末累计可售面积286.28万㎡，同比增长45.54%，环比下降0.34%，其中商品住宅150.79万㎡，同比增长86.07%，环比下降1.82%。

2月末商品住宅可售房源总计10702套，其中90㎡以下1305套，占12.19%；90-120㎡2162套，占20.2%；120-144㎡4074套，占38.07%；144㎡以上3161套，占29.54%。

（五）二手房成交

1-2月，市区二手房成交4.97万㎡，同比下降56.63%，二手住宅成交3.83万㎡，同比下降79.2%。

2月，二手房成交2.67万㎡，同比下降48.75%，环比上升16.09%；二手住宅成交1.67万㎡，同比下降65.21%，环比下降22.69%。

二、市场运行特点

（一）开发投资和新开工继续保持稳定增长

1-2月份，市区开发投资继续保持稳定增长。

在土地持有成本加大、土地清理力度增强的压力下，项目的开发节奏有所加快。

即使在当前房地产市场销售相对低迷的情况下，开发投资和新开工面积的增幅仍然保持在较好的水平。

（二）新增供应有所放缓，商业办公用房稳步增长

受市场销售持续低迷的影响，1-2月份，市区商品房新增供应整体放缓，特别是商品住宅新增供应出现较大幅度下降。

商业办公用房总体上未受大的影响，保持稳步增长，累计上市面积2.92万平方米，同比增幅达158.41%。

2月份市区共计5个项目有新增房源上市，其中3个为商业办公项目。

从商品住宅新增供应结构上看，本月新上市的“中集紫金文昌”的户型结构多为144㎡以上的大平层，“龙润芳甸”为南区的别墅项目，144㎡以上非普通商品住宅为本月供应的主力户型。

（三）市场成交有所回升，但仍处于较低水平

2012年春节假期结束后，随着多家银行首套房贷款利率回归基准利率等利好消息的影响，住宅成交有所回升。

部分楼盘适时推出有力的优惠促销措施，也促进了刚性需求的逐步释放。

但从整体成交情况看，尽管2月份市场成交有所回升，但相对于正常的月成交量，仍处于较低水平。

（四）价格继续保持平稳，同比指数持续回落

根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，2012年1月扬州市区新建住宅、新建商品住宅价格指数同比增幅继续呈现回落态势。

（五）住宅存量居于高位，市场去化压力仍然较大

自2011年下半年以来，市区商品房销售持续低迷，受此影响，市区商品房库存逐步走高。

截至2012年2月底总量达286.28万㎡，其中商品住宅库存量150.79万㎡。

按正常月销售量，市场去化周期在10个月左右；但按照目前月销售量，去化周期达20月以上，市场去化压力较大。

三、下一步市场走势简析

在“宏观政策走向不会改变、企业开发投资愈趋谨慎、市场消费整体环境不会逆转”三个方面环境影响下，根据当前的宏观经济形势和市场运行状况，我们分析，下一阶段，市区房地产市场总体上不会出现太大的波动，但也必须切实采取措施，努力保持市场稳定。

1、房地产开发将保持平稳，投资增幅可能会有所回落。

由于房地产开发投资的惯性作用，2011年市区房地产开发投资仍维持24%的增幅。

2009-2010年市场大量成交的土地，在去年和今年进入开发周期。

同时，由于企业建材成本、人工成本等不断增加，这两方面将拉动开发投资的增长。

但随着房地产销售市场的持续低迷，企业资金压力加大，开发节奏也可能放慢，2012年市区开发投资增幅可能会有所下降。

2、房地产市场竞争将更趋激烈，企业分化将更加明显。

当前形势下，人们对于房价的心理预期发生了很大变化，出手更加谨慎和理性，更多的人转向观望、等待。

随着形势的进一步发展，市场竞争更加严峻，销售形势不容乐观。

企业洗牌现象加剧，市场优胜劣汰作用凸显，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步显现。

3、房价总体仍将保持稳定，可能会出现小幅波动。

总的来看，我市自住性需求依然存在，刚性需求仍较强劲。

如果年内首套房的相关调控政策有所松动，这些需求可能得到一定程度的释放。

但最终是否能转换为实际成交，仍取决于诸多因素，如政策的变化、cpi走势、本地楼市价格变化和心理预期等，任何一种变数都会对房地产市场、住宅销售产生直接或间接的影响。

我们预计2012年上半年市场销售状况仍将维持目前水平，局部可能稍有上扬，价格可能在局部范围内出现小幅波动，但综合分析，价格总体将保持稳定。

Ø3月份

受季节性市场回暖及信贷政策调整等因素影响，一些楼盘加大促销力度，刚需逐步释放，市场成交整体有所回升。

一、市场运行基本情况

（一）开发建设

1-3月,市区商品房完成开发投资22.61亿元,同比增长18.88%；其中商品住宅18.61亿元，同比增长25.24%。

商品房新开工面积57.11万㎡，同比增长8.86%；其中商品住宅50.48万㎡，同比增长20.68%。

3月,市区商品房完成开发投资7.6亿元,同比增长9.2%；其中商品住宅6.28亿元，同比增长10.18%。

商品房新开工面积18.43万㎡，同比下降18.34%；其中商品住宅16.91万㎡，同比下降5.85%。

（二）市场供应

1-3月，市区商品房批准预售面积38.03万㎡，同比下降19.24%；其中商品住宅21.96万㎡，同比下降33.79%。

3月，市区商品房批准预售面积14.78万㎡，同比增长44.41%，环比增加103.47%；其中商品住宅14.76万㎡，同比增加69.27%，环比增加239.35%。

（三）市场成交

1-3月，市区商品房合同成交面积31.79万㎡，同比下降38.16%；其中商品住宅合同成交22.38万㎡，同比下降42.86%，住宅成交1793套，同比下降42.64%。

3月，市区商品房合同成交面积15.16万㎡,同比增长19.97%，环比增加71.42%；其中商品住宅合同成交11.26万㎡，同比增长27.11%，环比增加54.28%。

当月合同成交商品住宅共942套，同比增长29.57%，环比增加66.73%。

（四）月末累计可售房源

截至3月末，市区商品房月末累计可售面积282.08万㎡，同比增长44.38%，环比下降1.47%，其中商品住宅153.14万㎡，同比增长89.43%，环比增加1.55%。

（五）二手房成交

1-3月，市区二手房成交8.33万㎡，同比下降51.68%，二手住宅成交7.03万㎡，同比下降71.46%。

3月，二手房成交3.36万㎡，同比下降45.98%，环比上升25.84%；二手住宅成交3.2万㎡，同比下降44.64%，环比上升91.62%。

二、市场运行特点

（一）开发投资和新开工保持增长，但增速有所放缓

1-3月份，市区商品房、商品住房开发投资保持平稳增长，同比增幅分别近20%、25%。

商品房新开工面积同比增幅分别近10%、20%。

较1-2月份增幅均有所回落。

受市场成交持续低迷的影响，加上资金运作的紧张，房地产开发企业开发投资的力度相对有所减弱。

（二）新增供应稳步回升，住宅增速有所加快

1-3月份，市区商品房新增供应整体保持稳步回升走势。

3月份，商品住宅新增上市量增速加快。

新增上市房源均为商品住宅项目。

本月90平方米以下中小户型新增供应262套。

由于本月上市项目以节能环保科技住宅与别墅项目居多，中低价位住宅新增供应偏少。

（三）一季度销售同比整体下降，但三月份有所回升

1-3月份，市场受国家宏观调控政策影响，成交量同比下降幅度较为明显。

随着首套房贷款利率回归基准利率等利好政策实施，以及少数区位条件相对较好、定价较为合理新项目的上市和一些在售楼盘加大促销力度等影响，市区商品房成交量有所回升。

市场在经历了近10个月的销售低谷后，商品住宅3月份销量突破10万平方米，为2011年6月份以来的月度销量最高。

（四）价格继续保持平稳，同比指数持续回落

根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，2012年2月扬州市区新建住宅、新建商品住宅价格指数同比增幅继续呈现回落态势。

具体情况将由市统计部门发布。

（五）住宅存量持续居于高位，去化压力依然较大

自2011年下半年以来，市区商品房销售持续低迷，受此影响，市区商品房存量逐步走高。

截至2012年3月底总量达282.08万㎡，其中商品住宅库存量153.14万㎡，市场去化压力较大。

三、下一步市场走势简析及对策措施

在国家坚持房地产市场调控政策不会放松的宏观环境下，下一步市场运行走势总体上较为复杂和严峻。

在一定时间段内，市区房地产市场供求关系不够平衡，总体上供大于求；成交价格受成交区域、成交结构以及开发企业销售方式等影响，可能出现小幅波动，但总体将保持平稳。

去存量、保销售将是房地产开发企业的“重中之重”。

下一步，我们将坚持以稳定价格为重点，积极托平市场销售、加快转型发展，努力促进房地产市场平稳健康发展。

（市场监管处）

Ø4月份

市区房地产市场在经历了短期回暖后，供销再度呈平缓状态，楼市整体表现为量跌价稳，商品房存量继续走高，同比增幅有所放缓。

一、市场运行基本情况

（一）开发建设

1-4月，市区商品房完成开发投资31.12亿元,同比增长19.05%；其中商品住宅25.42亿元，同比增长23.46%。

商品房新开工面积83.82万㎡，同比下降4.29%；其中商品住宅71.04万㎡，同比增长4.46%。

4月，市区商品房完成开发投资8.51亿元,同比增长19.52%，环比增加11.97%；其中商品住宅6.81亿元，同比增长18.85%，环比增加8.44%。

商品房新开工面积26.71万㎡，同比下降23.95%，环比增加44.93%；其中商品住宅20.56万㎡，同比下降21.47%，环比增加21.58%。

（二）市场供应

1-4月，市区商品房批准预售面积49.09万㎡，同比下降36.71%；其中商品住宅32.12万㎡，同比下降47.61%。

4月，市区商品房批准预售面积11.05万㎡，同比下降63.84%，环比下降25.21%；其中商品住宅10.16万㎡，同比下降63.9%，环比下降31.18%。

4月份批准预售商品住宅867套，新推房源项目共计5个，上市项目数量与上月持平。

具体分别为东区“和昌运河东郡公馆”、“江扬尚东国际”，上市面积4.79万平方米；西区“虎豹郡王府”、“智谷华府”，上市面积3.42万平方米；北区为“万科花园”，上市面积1.94万平方米。

（三）市场成交

1-4月，市区商品房合同成交面积44.21万㎡，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56万㎡，同比下降36.79%，住宅成交2501套，同比下降37.11%。

4月，市区商品房合同成交面积12.56万㎡,同比下降1.17%，环比减少17.12%；其中商品住宅合同成交9.29万㎡，同比下降14.18%，环比减少17.42%。

当月合同成交商品住宅共714套，同比下降16.69%，环比减少24.20%。

4月份市场成交主要户型结构：

90-144㎡继续占据成交主力户型，占总成交量的67.37%，较上月上升4.85个百分点；90㎡以下占比为15.13%，较上月下降11.73个百分点；144㎡以上占17.5%，较上月上升6.88个百分点。

4月份商品住宅销售量仍然集中在西区。

西区成交面积5.45万㎡，占当月住宅成交总量的58.59%，但较上月下降17.86个百分点；主力楼盘依然是“华鼎星城”、“橡树湾花园”和“智谷华府”等。

东区成交面积2.79万㎡，占成交总量的30.09%，较上月上升17.57个百分点，本月该区“和昌运河东郡公馆”销售比较活跃，个盘单月销量占据区域总量的份额高达41.59%，是促使东区4月商品住宅销量显著提升的主力因素。

北区本月成交面积1.0万㎡，占10.76%，与上月占比基本持平，主力楼盘为“万科花园”；老城区与南区本月合计成交4套。

（四）月末累计可售房源

截至4月末，市区商品房月末累计可售面积286.81万㎡，同比增长35.55%，环比上升1.68%；其中商品住宅160.05万㎡，同比增长65.54%，环比增加4.51%。

4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中90㎡以下1414套，占12.24%；90-120㎡2525套，占21.86%；120-144㎡4270套，占36.97%；144㎡以上3341套，占28.93%

（五）二手房成交

1-4月，市区二手房成交13.46万㎡，同比下降54.92%，二手住宅成交11.56万㎡，同比下降47.81%。

4月，二手房成交5.13万㎡，同比下降1.91%，环比上升52.68%；二手住宅成交4.53万㎡，同比下降7.74%，环比上升41.56%。

二、市场运行特点

（一）开发投资增速平稳，新开工项目同比有所减少

1-4月份，市区房地产开发投资增速平稳，同比增幅继续保持在20%左右，较去年同期增幅高出10个百分点；商品住宅开发投资增速相对较快，同比增幅高出去年同期约16个百分点,占总投资额比重高达81.68%，续建项目成为开发投资保持平稳增长的主要原因。

由于去年同期基数较大，4月份商品房新开工面积同比出现下降，但在春季房交会即将举办的带动下，环比保持增长。

（二）新增供应保持平缓，中小户型供应力度加大

1-4月份，市区商品房新增供应整体呈平缓走势，房地产开发企业对市场仍然保持较为谨慎的态度。

4月份，市场新增房源继续以商品住宅居多，商业用房近两个月上市量不足1万平方米。

与此同时，部分开发企业根据市场变化，不断调整上市房源户型结构，以适应市场需求。

本月90-120平方米中户型新增供应445套，占新上市总量的五成比重。

房源主要集中在万科花园与智谷华府两个项目。

（三）观望情绪依旧较重，市场呈稳步慢销态势

1-4月份，在国家继续保持房地产市场调控政策的影响下，市场销售始终处于低迷状态。

3月份，受首套房房贷政策松动、季节性因素等影响，刚性需求有所释放，市场销售呈现阶段性回暖。

4月份，在国家坚持调控不动摇的影响下，市场在经历了短期攀升后，再度步入稳定慢销状态，新开盘的项目中，不论是高端产品还是普通项目日均销售约1-2套，销售速度较为平缓。

（四）价格继续保持平稳，同比指数持续回落

根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，2012年3月扬州市区新建住宅、新建商品住宅价格指数同比增幅继续呈现回落态势。

具体情况将由市统计部门发布。

（五）住宅存量持续居于高位，去化压力依然较大

自2011年下半年以来，市区商品房销售持续低迷，受此影响，市区商品房存量逐步走高。

截至2012年4月底总量达286.81万㎡，其中商品住宅库存量160.05万㎡，市场去化压力较大。

（市场监管处）

Ø5月份

一、市场基本情况

1-5月，市区商品房完成开发投资37.15亿元,同比增长18.5%；其中商品住宅30.19亿元，同比增长19.38%。

商品房新开工面积100.68万㎡，同比下降11.79%；其中商品住宅84.31万㎡，同比下降2.39%。

5月，市区商品房完成开发投资6.03亿元,同比增长15.74%，环比下降29.14%；其中商品住宅4.77亿元，同比增长1.49%，环比下降29.96%。

商品房新开工面积16.86万㎡，同比下降36.52%，环比下降36.88%；其中商品住宅13.27万㎡，同比下降27.72%，环比下降35.46%。

二、市场供应

1-5月，市区商品房批准预售面积63.64万㎡，同比下降35.93%；其中商品住宅45.41万㎡，同比下降42.61%。

5月，市区商品房批准预售面积12.9万㎡，同比下降49.16%，环比增加16.73%；其中商品住宅11.64万㎡，同比下降33.94%，环比增加14.61%。

5月份批准预售商品住宅866套，新推房源项目共计7个。

具体分别为西区“扬州天下花园”、“江扬运河印象”、“天宝物华”、“林溪山庄”，上市面积5.17万平方米；北区为“瘦西湖唐郡”、“碧水栖庭”、“瘦西湖名苑”，上市面积6.47万平方米。

本月新上市的房源继续以90-120平方米以上中大户型为主。

具体来看本月住宅新增房源户型结构，90-144㎡占69.98%。

90㎡以下与144㎡以上两个面积段分别占比9.59%、20.44%，与上月相比，占比波动幅度较小。

三、市场成交

1-5月，市区商品房合同成交面积55.18万㎡，同比下降33.98%；其中商品住宅合同成交40.71万㎡，同比下降39.38%，住宅成交3239套，同比下降39.83%。

5月，市区商品房合同成交面积12.52万㎡,同比下降36.25%，环比减少0.37%；其中商品住宅合同成交9.30万㎡，同比下降46.19%，环比上升0.05%。

当月合同成交商品住宅共750套，同比下降46.92%，环比增加5.04%。

5月份市场成交主要户型结构：

90-144㎡继续占据成交主力户型，占总成交量的72.47%，较上月上升5.1个百分点，增速与上月持平；90㎡以下占比为12.63%，较上月下降2.5个百分点；144㎡以上占14.89%，较上月下降2.61个百分点。

5月份商品住宅销售量仍然集中在西区。

西区成交面积5.06万㎡，占当月住宅成交总量的54.41%，但较上月下降4.18个百分点；主要交易楼盘有“润和御景城”、“智谷华府”、“天俊华府”和“橡树湾花园”等。

东区成交面积2.31万㎡，占成交总量的24.86%，较上月下降5.23个百分点，本月该区“和昌运河东郡公馆”与“江扬尚东国际”销售活跃，个盘单月合计销量占据区域总量的份额高达43%。

北区本月成交面积1.92万㎡，占20.65%，较上月回落9.89个百分点，主力楼盘为“万科花园”；老城区本月没有成交，南区金达滨江锦园成交1套。

四、成交价格

国家统计局70个大中城市房地产价格调查反馈资料显示：

2012年4月份，扬州新建住宅价格指数同比下降1.1%，其中新建商品住宅价格指数同比下降1.2%；与2011年3