江景苑商业部分营销推广方案.docx
《江景苑商业部分营销推广方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《江景苑商业部分营销推广方案.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
![江景苑商业部分营销推广方案.docx](https://file1.bdocx.com/fileroot1/2023-4/21/8134817f-3ee2-420b-a32e-71658a2d1f29/8134817f-3ee2-420b-a32e-71658a2d1f291.gif)
江景苑商业部分营销推广方案
江景苑商业部分营销推广方案
2014-8
销售部:
吴敦云制
目录
一、始兴县城商业现状
二、项目基本情况
三、产品分析
四、营销战略与价格定位
五、营销方式及推广战术
第一部分:
始兴县城商业现状
始兴县是韶关下辖县,位于广东省北部,境内四面环山,县城一带为粤北最大的小平原。
地势四周高中间低,呈盆地状,依次为山地、丘陵、平原。
韶赣高速公路、赣韶铁路、连接国道106线的国道G323线、省道S244线贯穿全境。
而目前始兴商业较为成熟的主要有三部份。
一为解放路,二为北门路,三为红旗路。
而红旗路在始兴来说堪称是商业走廊,地处始兴县城腹部之地。
是始兴最旺最成熟的步行街。
虽然商业混杂,各种超市、饭店、移动电信、银行等等,主要因素是生活较为便利,品种齐全,服务类群广。
第二部分:
项目基本情况
项目本信息:
江景苑第一期位于始兴县城南镇墨江河南岸,两面临市政规划道路。
项目用地西北侧毗邻即将兴建的山水大桥,地理位置颇佳。
由6栋高层住宅组成。
项目用地总面积14572平米,总建筑面积69282.31平米。
总户数396户。
以每户平均居住4人计算,总居住人口约1600人。
商业产品信息:
本期商业面积5825平米(其中一楼为2788平米。
二楼为3037平米),地铺层高为5.4米,商场铺层高为4.5米。
底铺户型结构基本为长条形,开间较小,进深较大。
展示效果一盘。
商业未来运营业态简析:
大型社区住宅是人们生活的主要聚集地,随之与此相配套的社区商业便应运而生,社区商业为了满足居民对个性化、多元化的消费需求,符合现代商业服务业的发展趋势,其社区商业业态也处在不断的变化发展中。
社区商业已进入快速发展期,现阶段社区商业除了要解决开发与经营、规模与效益等诸多问题,更重要的是考虑社区商业业态形式问题。
社区商业业态一般可分为两类:
一类是基础性配套,也就是满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配套,包括综合超市、菜市场等,以及其他商业服务业项目,比如餐饮、便利店、药店、书店、干洗店、美容美发等。
第二类属于发展型配套,指满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配套,这类配套又称为指导型业态。
例如茶楼、健身房、中介等。
社区商业业态和行业的设置,还应该跟社区商业发展规划以及项目周边的商业现状相结合,做到既满足社区居民需求,又避免重复建设浪费,并做到新建的商业业态适度超前。
第三部份:
产品分析
商业产品SWOT分析:
1、优势
Ø本项目总量较大,19万平米建面,保守1500户,约6000人入住。
以及山水名城小区的入住,为商业发展提供人口支撑;
Ø城南商业项目较少,竞争相对较小,商业产品配比较低;山水名城底商未开盘;
Ø小面积商铺的存在,能够吸引部分投资客群;
Ø底商层高5.4米,可做隔楼货物仓库。
Ø有600米江景资源优势,及市政绿化道。
比容易形成商业氛围。
2、劣势
Ø总体来看,户型结构呈现小开间,大进深的格局,门头展示效果不佳,基本上无横向分割可能性,纵向分割更不利于销售;
Ø作为社区底商,主要功能是服务社区,中小型餐饮、便利店、美容美发等生活服务类为主要经营业态。
我项目部分商铺面积较大,从而导致总价较高,对营销产生难度;
Ø周边环境较差,基本还处于城乡结合状态,不利于商业发展;
3、机会
Ø国家政策对住宅的抑制,必然导致部分资金流入商业地产领域;
4、威胁
Ø周边项目天无帝景底商、山水名城底商的竞争;
Ø付款方式是否可以贷款;
Ø山水大桥起建的时间不定与房地产政策的不确定性;
第四部份:
营销战略与价格定位
整体战略:
低价入市,快速出手,力争短平快,尽快回笼资金
销售阶段:
筹备期:
确定人员、说辞、价格、设计类、广告投放内容与时间等。
市场预热期:
商铺广告出街,同时启动外销人员,售楼处收取意向金。
产品推介期:
择吉日通知新老客户参加推介活动(具体活动时间与方案视前期客户积累情况而定),与住宅同步开盘。
强销期:
剩余产品强销。
价格定位:
投资者最关心什么?
物业是否能增值,投资回报有多高。
6%-10%左右是合理回报率。
一般项目运营初期基本达不到6%的回报率。
商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。
计算公式:
租金(元/平米/天)=销售单价(元/平米)*回报率/365天/出房率
销售单价(元/平米)=租金(元/平米/天)*365天/回报率/出房率
以销售面积100平米为例,假设回报率为6%,出房率65%,目前区域租金1元/平米/天。
得到销售单价为9358元。
(始兴最贵的是红旗路,租金在5-6元/平米/天。
盛世与山水的商铺价格未出。
天元的商铺价格均价10000元/平米左右。
)
基于以上产品分析、整体营销战略及住宅销售价格,加上江景苑专业销售团队运作,建议均价如下:
江景苑第一期底商均价:
9500元/平米左右;
具体价格根据户型面积、所在位置、一层或二层、展示效果、距离出入口远近等因素后期进行详细制定。
第五部分:
营销方式与推广战术
商业地产营销方式一般分为四种:
1.整体转让;
2.零散销售;
3.自由出租;
4.返祖销售;
结合本项目特点及整体运营思路,采取零散销售的方式;
客户定位:
购买本项目商业产品的客户应具有的特点:
投资头脑、看好墨江景观带的发展、具有一定经济实力等。
所以,我们的客户应主要定位于:
✓购买本项目住宅的老客户(对项目比较认可且具有商业投资头脑);此类客户购买主要为投资或自营。
✓地缘性客户1:
项目周边拆迁户及居民;(拆迁后无农用土地,经济收入受到影响,投资商铺获得固定收益)此类客户购买主要为投资。
✓地缘性客户2:
周边商铺经营者;(对投资开店比较感兴趣,以往店铺已获收益)此类客户购买主要为投资或自营。
✓品牌经营者;(看好区域发展前景,如二三线服饰、餐饮等品牌)此类客户购买主要为自营。
推广战术:
三位一体,将策划、推广、广告三者相结合,项目才能得以销售成功。
第一步:
策划
使商业地产项目在众多的专业市场竞争中脱颖而出,扩大项目的知名度与影响力,全面提升项目档次和综合素质。
确定项目整套平面设计:
SLOGAN(广告短语)、DM单、折页、环保袋等;
确定项目阶段性主推价值点。
第二步:
推广
项目的推广主要通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。
销售是项目推广过程中至关重要的一个环节,促销策略的好坏,将直接体现于销售过程中。
为了保证促销策略的成功实施,要根据促销策略的环节需要,建立一套完善的销售体系,统一销售部署、统一销售策略、统一销售目标,统一销售行为。
项目正式开盘销售时,组织新老客户举行推介会活动,当场促成交易。
第三步:
广告
持续性主打广告宣传形式:
ØDM单派发;(项目周边店铺)
Ø报纸夹报;
Ø短信群发;(老业主、私家车主等)
Ø老客户追访;(电话及短信通知)
Ø第一房、搜房、焦点、新浪、等房产网站推广;
辅助性广告宣传形式:
Ø电台广播;(102.4HZ,广播电台等)
Ø周边县市电视台飞播字幕;(南雄、韶关等县市电视台)