资产管理总结.doc

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资产管理总结

集团总裁办：

2015年，在集团公司各级领导的关怀指导下，在集团副总的直接领导以及全体员工的共同努力下，用年度经营指标为牵引，充分调动广大员工的积极性，提升管理服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点，工程无缺陷”为工作标准，通过积极探索和不懈的努力，较好完成了年度经营目标。

现将2015的工作总结如下，并对2016年的工作进行设想。

一、2015年度经营指标完成情况

（一）租赁收入2015年1-11月计划收入2159.71万元，实际完成1948.14万元，减去正常审批减额51.05万元任务后，完成任务的92.56%。

（二）成本费用控制2015年1-11月计划1235.24万元，实际发生费用816.16万元，费用节约419.08万元。

二、2015年主要工作情况

（一）在内部管理上，制度建设得到进一步加强

1、完善各项规章制度，逐级签订经营责任书。

从制度管理建设入手，夯实管理基础。

年初，结合物业公司实际，集团分管领导亲自把关，修订完善了物业公司组织架构、人员岗位职责及各项管理制度。

年度结合制度执行情况，增加了《员工离职管理办法》、《财务管理规定》、《员工培训管理办法》、《有偿服务管理办法》、《月度绩效考核奖惩规定》、《进一步加强绩效考核的规定》等，为公司的规范化建设奠定了坚实的基础。

年初，从管理层人员到普通员工，分别签订了《经营目标责任书》和《安全卫生管理责任书》，并从经营指标、管理指标、实现“三无”、劳动纪律等多个方面进行月度考核，充分调动各级各类人员的工作积极性。

针对人员变化情况，重新签订了目标责任书。

2、坚持月经营分析会议和周例会制度。

全年度每月都坚持对经营情况进行分析，对上月工作情况、经营情况、质量检查中发现问题进行讲评、并表彰先进单位和先进个人，对下月工作情况进行安排部署。

每周对当周工作讲评，对下周工作安排。

对月度、周工作讲评，也是理思路，教方法，使下月、周工作有目标、有方向。

全年度月度共评选先进单位、个人50余人次，在物业公司内部初步形成“比、学、赶、帮、超”局面。

3、加大督导检查力度，确保各项工作按照时间节点推进。

物业公司专门安排督察人员，利用每周四对各物管处组织检查，对安排的工作进行督促，组织夜间对值班人员检查，全年度夜间检查12次，共对10余人次违纪问题进行了通报批评，并进行了绩效考核。

公司尝试执行ISO9001标准，确保公司各项制度得以执行，使公司管理得到强化，管理水平进一步提升。

4、扎实组织培训。

青青物业公司非常重视培训工作。

除参加协会组织的《招投标组织与实施》培训外，今年还投资10余万元，安排2名人员分4次参加清华大学“物业管理与运营总经理高级研修班”学习、观摩重庆金科、万科等物业公司优秀项目，并运用学习成果，组织培训。

积极利用培训成果，结合物业公司的实际情况，加大了培养的力度，全年度内部培训达到300余人次，分别进行了队列训练、礼节礼仪、岗位职责及工作流程、《合同法》等内容的培训，效果较明显。

消防培训每人花费3200余元，有2人取得国家《消防合格证书》，举行4次较大规模的消防演练，并每月组织消防培训，全员消防意识不断提高。

全年度本着“缺什么、补什么”的原则，还进行了《物业管理制度与政策》、《案例分析与风险防范》等相关内容培训，不断提高物业管理人员素质。

通过培训，物业服务不断上台阶、上层次、上水平。

5、做好资产管理工作。

11月份下发了通知，对低值易耗品及固定资产建立档案管理。

根据集团副总霍韋要求，今年在往年档案建立的基础上，实行了创新，即对所有的固定资产实施标识化，责任到人，便于管理，确保资产不流失；同时对采购的物品也进行卡片管理，每一个固定资产挂牌，明确什么时候购进，什么时候维修，维修价格等等标识化，便于对设备运行及购买物品横向（价格上）、纵向（往年消耗量）比较。

6、广泛宣传企业中的好人好事，企业文化建设得到进一步加强。

为了提升企业文化影响力，积极参加集团公司举办的成立20周年“实地体验，增强和谐”的文体活动，组织了南山户外拓展等活动；走访慰问住院员工（商户）、亲人去世员工10余人次；向南疆捐赠衣物等；向2名家庭困难员工捐款3200余元；员工每月的“爱心基金”捐款等；《佳雨报》以各种形式刊登公司稿件20余篇，对好人好事进行大力表彰；每月经营分析会对先进个人进行50-100元的奖励等，增强了员工对企业的信任感和归属感。

同时物业公司1人，经过物业党组织培养、考察，加入了党组织。

（二）在资产管理上，严控空置率，租赁效益显著

资产租赁收入占物业公司年度经营指标的87.6%，任务非常艰巨。

2015年遇到的大多是往年遗留下来的招商难点工作，如佳雨中城6层、20层及23层、新天利空置厂房、呼图壁肉联厂房等招商难点问题，针对存在的工作难点，资产中心想方设法在严控房屋空置率，租赁效益显著。

1、采取多种方式，扎实做好空置房屋招租工作。

年初，公司专题召开会议认真分析租赁市场现状后，对招商难点全力以赴开展招商，使资产管理员人人有责任。

一是充分发挥报刊、网络等媒体的作用，同时在出租场所悬挂横幅，全年度利用报纸、网络媒体上刊登各类广告30多期，组织资产管理员分别在不同的场合，现场派送广告等，起到一定的效果，按照集团要求在规定的时间内完成空置房屋的租赁任务。

二是全时空、多视角为租户服务。

资产管理员任何时间，只要有客户打电话，都能耐心接受租户询问；在第一时间赶到实地陪同客户看租赁场所。

同时物管处主任、秩序维护员、收费员等人员也对来咨询房屋的客户给予热情接待。

三是分工不分家，团队协作精神强。

在租赁管理人员少的情况下，每遇到一处的租金商谈，在市场调研的基础上，坚持原则，不损害公司利益。

资产租赁管理中心团队团结一致，打破日常分工，遇到棘手问题一起商量解决，充分发挥了团队的凝聚力、战斗力。

分管领导霍韋对每一份合同亲自审定，标准高、要求严，能递增的，绝不给公司造成损失。

王培芳亲自带头，发送传单、拜访客户，始终坚持在工作第一线。

祁树杰兼职驾驶员，工作上不等不靠，没有怨言，综合办也经常用车，夜检等工作，从不叫苦叫累。

景立东爱人经常出差，女儿无人照顾，只要工作需要，放弃休息时间，积极处理客户困难。

昌吉负责租赁的王敏，工作积极主动，兼职华盛物业公司办公室文秘工作，上级安排的份内份外工作任务从没有耽搁。

在华盛公司班子调整后，王建刚既是驾驶员，也是租赁员，工作从不拖延。

2、积极做好市场调研，依据地段、从事经营项目合理定价。

全年度共对30多处出租房屋、场地进行了市场调研，使租赁物价格不脱离市场实际。

在招商谈判中，哪怕是为公司谋得微博的利益，都积极争取，使租金超过年度预算。

尤其是华盛公司及二毛门面房，连续2年的大幅度租赁费上调，租赁户抵触情绪较大，加上业委会干扰，调整涨价困难重重。

采取召集商户开会座谈、挨家挨户做工作，动之以情，晓之以理，最终按公司下达的新价格超额完成了任务。

3、积极配合集团公司的法务人员做好租赁合同的修改完善工作，防范因合同在签订过程中，存在的问题而引发经济纠纷。

今年对合同进行了6处修改，使《房屋租赁合同》更趋完善，达到制式。

今年以来，共对7户租赁户进行起诉。

4、多措并举，多管齐下，清理欠费有成绩。

房屋租金到期不能按时收缴，各租户涉及的问题各有不同，有的受市场影响不景气、有的经营不善亏本、有的资金没有及时回拢等，造成了经营中心月度无法完成经营指标，但是资产管理员主人翁意识强，付出无法想象的困难，清收8户租金近60余万元，目前剩余4户正在申请执行。

华盛物业公司在雷平书副经理的带领下，寻找突破口和“抓手”，遗留问题经过两年多的努力，今年基本解决完毕。

华盛公司在清欠中，一方面，采取限定时间交费，不厌其烦做思想工作，电话约谈、上门督促催缴尽快解决问题；另一方面，在法院的大力支持下，对22个商户判决书进行了强制执行，绝大多数商户甚是感激，华盛公司赢得了众多商户的尊重和信任，也给业委会再一次沉重打击。

7月21日，法院派出5台警车、16名法警，对林菊花长期占用不交租金的344平米的房屋强行收回。

长青公司凌风市场因市场行情不佳，拖欠房租并提出违约事宜，王培芳总经理亲自带头，采取全时蹲守，经过近一年的反复商谈，虽然没有收回房租，但不辞辛劳、不厌其烦的工作，值得学习。

租户方瑞平等租金收取困难，霍总、王总亲临现场，多次上门催收，采取不同的方式及策略，按期收回租金，把公司损失降到最低程度。

（三）在管理物业项目上，内强素质，外树形象，业主满意度有较大提高

物业公司经营班子经过对物业服务形势的认真分析和准确定位，转变经营管理模式，以业主满意度为突破口，紧紧盯住提高物业服务核心内容，扎实做好基础服务。

佳雨i城在2015年度被评为“市级优秀大厦”，业主赠送的锦旗3面。

各物管处主任、华盛公司副经理卜彦君，身先士卒，工作标准高，对部属要求严，大胆管理，执行上级指示坚决，在公司形成一种较好的管理工作氛围。

1、抓队伍是根本。

通过建立严格的全员培训及考核机制，不断提升员工的服务水平，全员实行“时间+空间+服务”，即时间是全天候24小时，空间是管理区域范围内，服务是最高的状态，服务是道德的观念确立。

全员推行服务行为规范，不断强化员工服务意识。

“人过地净”、“主动问好”、“微笑服务”等要求已深入人心。

2、抓安保是生命。

实行全封闭管理。

门岗按要求负责日常交通疏导、闲杂人员劝阻、危险物品检查、大件物品出入管理、来访人员指引等工作。

设有24小时固定岗和监控人员，负责公共秩序维护、大件物品出入、访客人员登记、楼宇巡视、可疑人员管控等工作。

公共区域设有24小时巡逻岗，每天按路线巡视外，对外来施工人员、装修现场、空置楼宇都需按要求进行巡查。

交接班记录有内容、有时间、有上报、有跟进，清晰详尽，便于追溯。

佳雨中城、佳雨i城物管处积极配合房产公司对遗留问题的处理，通过努力，收费状况有起色。

佳雨大厦秩序维护员贾云进步幅度大，服务热心；佳雨中诚王建荣工作积极主动；佳雨i城张景华工作认真，责任心强，都是秩序维护员典型代表。

华盛物业公司负责的财金大厦、审计楼及新天利大门安保，秩序维护员工作认真负责，经过公司多次检查，始终保持良好的精神风貌，多次受到业主表扬。

通过努力，使业主感觉到物业服务对公共安全较为满意，年收费率达95%以上。

3、抓服务是核心。

各物管处的业主或物业使用人可以随时随地对物业工作提出意见或建议。

实行24小时电话投诉。

通过物业收费、人事管理、资产管理、客户服务等软件的使用，网上办公及各种现代数字化办公系统的应用，不断提升管理效率，使管理处的办公数字化水平达到了一个崭新的阶段。

4、抓环境是基础。

物业管理处制订了一整套严格的清扫保洁作业规程和考核检查制度，做到“五定”，即做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

地库地面、道路每日清扫两遍；垃圾日产日清；并定期消毒，楼梯间楼道扶手栏杆每日清扫，跟踪擦洗。

做到“七净”，即地面净、窗台净、绿化带净、井（雨、污水）口净、楼道净、灯箱净、墙根净。

绿化管理到位，按照惯例的要求及时组织实施浇水、养护、防虫等措施。

各物管处每日督促跟进各区域的卫生状况，监管改正他们不合理的作业，发现问题及时解决，促使他们的清洁水平、服务意识达到公司的标准和要求。

各物管处保洁人员和新天利厂区3名保洁、绿化员负责整个工业区环境卫生打扫，垃圾清运，夏季绿化打药，冬季扫雪，日常小维修及出租房搬运等工作，工作认真负责，得到业主广泛好评。

5、进一步完善物业“软件”。

7月份，物业公司在佳雨i城召开现场观摩会，对物业管理相关内容进行规范化建设。

严格按照“市优秀大厦”评比的9大项92小项内容进行规范，为参评“市优秀大厦”创造了条件，并将规范化建设成果向佳雨大厦和佳雨中城进行拓展。

6、“硬件”设施得到改观，对外形象明显改变。

完成佳雨i城电梯五方对讲系统移位，对灯具、消防烟感过高难以更换的位置，利用2周时间进行了更换。

投资上万元制作了各管理处设施设备标示、标牌、分类别悬挂，规范化建设取得初步成效。

佳雨中城增添了监控设施，佳雨i城增设了道闸，对绿化设施进行整改。

给工作人员配