凤凰休闲度假山庄建设项目可行性报告.docx

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凤凰休闲度假山庄建设项目可行性报告

凤凰休闲度假山庄建设项目可行性

研究报告

第一章总论

一、项目提出的背景

陕西在历史上曾作为中国古代政治、经济、文化中心长达1180余年,留下了无数古都城、古遗址，是我们今天从中透视历史风云的佐证。

追忆风雨沧桑，感悟风云变幻，陕西的古镇老城更象是一部深遂的历史画卷，岁月让它们褪去了色彩，新时代却让它们历久弥新。

大山深处的凤凰古镇位于柞水县东南部，距县城45公里。

社川河、皂河、水滴沟三水交汇于此。

据当地史料载，清顺治初，豫、鄂、川等地客商看中此处水运交通发达的优势，来凤凰镇经商并安居下来。

在清末民国初年，商埠字号、店铺钱庄遍布满街，形成了32个大的商号。

凤凰镇成为秦岭以南、连接长江水系和黄河水系的重要商贸集镇。

北方的山货土特产经马帮和人驮转至此，再经水路沿汉水至汉口，而江南的丝绸、大米又经水路在此下码头，而后从旱路翻越秦岭直抵长安。

在最繁荣的时期，每天有二百多家货物在码头中转。

上世纪三十年代以后，随着水运的枯缩和公路交通的改善，凤凰镇失去了昔日的作用，被遗忘在深山里。

凤凰古建筑建于明末，兴于清末，有着200年的历史，至今保存完好。

项目以四合院为主、古建筑大体沿袭徽派建筑风格，较具地方特点。

伴随着西康高速的全面通车，柞水旅游事业也步入了高速发展时期。

而位于境内的凤凰古镇犹如一颗历久弥新的夜明珠，以其独有的历史价值魅力，吸引了无数的观光旅游爱好者。

在陕西省八大古镇名录中，凤凰古镇也赫然在列，成为商洛市唯一入围古镇；足以说明其独具的历史文化价值和人文魅力。

二．编制依据

柞水县招商引资有关文件，柞水县凤凰镇旅游总体规划。

三．项目建设的指导思想与原则

本报告的编制依照国家现行政策．法律。

法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围自然美景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然；爽心悦目、星级享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!

并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发．

本项目建设的基本原则结构是：

１、独俱特色，讲究档次：

2．与周围景观充分融合与统一；3．突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、封闭闭式管理，开放式经营．

第二章项目建设的必要性

近年来，伴随着柞水交通环境的改善以及凤凰古镇旅游改革宣传，前往凤凰古镇观光旅游的游客数量不断增长。

游客多是以自驾游的方式前往。

由于古镇的农家乐多是以原有的居民住宅改造而成，仅仅只能满足游客的吃饭问题，没有充分考虑游客的其他需求；而且农家乐以及土特产品销售都是一些散户，没有价格监督；存在普遍的骗客、宰客行为，给慕名前来的游客留下不好的影响也给古镇旅游添上了不光彩的一笔。

没有能充分利用乡村田园所特有的“绿色、原生态”等自然优势。

没有真正抓住前来旅游观光的游客的侧重点，走进了“旅游就是到一个陌生的地方吃一顿饭”的误区。

没有独具特色让游客流连忘返的一面。

伴随现代人旅游消费观念的不断提升与转变，使得古镇的现有的旅游资源难以达到人们的旅游期望。

很难让游人产生再来的念头，丢失大量的回头客源。

使得古镇的旅游资源创新迫在眉睫！

第三章市场分析预测

一、柞水县旅游业概况及特点

近年来，柞水历届党委、政府紧紧抓住资源优势，做了大量细致的工作，多次派考察组到外地考察，也聘请了许多专家和领导,进行反复论证。

目前，柞水的旅游产业保持了强劲的发展势头，以生态观光和休闲度假为特色的旅游产业开发呈现出以下几个特点。

　　发展目标非常明确。

柞水县围绕建设陕西生态旅游名县的奋斗目标，突出生态旅游和休闲度假特色定位，按照一带三区一镇，（乾佑河百里生态景观带，溶洞、县城、牛背梁景区，凤凰古镇）的空间布局加快了龙头景区、重点景区的基础设施建设和项目建设，初步构筑起了功能配套、设施完善、要素齐全的大旅游框架。

随着西柞高速公路的开通，柞水旅游将以全新的态势融入陕西旅游大循环。

　　产业主导作用日益凸显。

年接待游客量由2000年的2.3万人,增加到2005年的5万人，年均增长17％,旅游直接收入从2000年的40万元增长到2005年的105万元,年均增长21.5％。

本县居民出游呈上升态势，本地居民旅游支出“十五”末比2000年同期增长350％。

旅游总收入由2001年的300万元增长到2005年的2000万元，旅游总收入年均递增45％。

旅游总收入占全县GDP的比重由0.4％增长到2.9％,旅游业已成为主导产业和第三产业中增长最快的行业之一。

　　旅游基础设施不断完善。

按照“一带三区一镇”的总体布局，启动了总投资达5.6亿元的林丰、龙王沟、高砭沟、秦楚古道等旅游景点开发和乾佑镇百里绿色长廊建设工程，建成了百神庙、三道井、七里峡、云台山等一批景点。

牛背梁森林公园获得批准,溶洞AAA级国家风景区和省级地质公园项目己上报待批。

县城“穿衣戴帽”工程已完成楼房改造；东坡森林公园道路建设和护栏已完成，成为居民休闲游乐的绝佳去处；凤凰古镇制定了保护方案,目前正在修订完善。

同时，溶洞国债项目的完工，使“一带三区一镇”的大旅游格局日显雏形。

　　“十五”期间柞水县旅游交通设施不断完善，西康铁路的开通极大拉近了西安一级客源市场与柞水县的距离,提高了景区的可进入性；县内开通了火车站到溶洞景区的班车，基本实现了使目标游客随到随走。

旅游咨询及服务机构进一步完备。

“一带三区一镇”的大旅游格局日渐雏形，在龙头景区的带动下，牛背梁和县城旅游功能区的开发和凤凰古镇的保护与开发已提上重要议程，并已着手开发。

农家乐、水上娱乐等项目，多点开花。

二、凤凰休闲度假山庄计划概况

凤凰休闲度假山庄初步选址定于水砺沟口自来水水库附近，规划面积约30亩。

山庄的整体建设理念以“简约、自然”为主，分为以下几个部门餐饮部、客房部、种植区、养殖区、民俗体验区、娱乐区、土特产销售区、会议室以及一些辅助设施等。

餐饮部：

餐饮部分为两大板块，主厨操作间以及游客操作间；采取透明厨房的建筑理念、古典瓦房建筑风格。

主厨操作间是山庄内部厨师烹饪房；游客操作间是由山庄内部配备资深的农家厨师配合游客进行烹饪的厨房。

主要的饮食包括柞水坊间小吃以及一些经典地道的农家菜。

优点：

透明布局，可以让游客一览食物的整个烹饪过程，让游客吃的放心。

游客操作间可以满足一部分游客学习乡村美食烹饪的好奇心，以及享受自己动手带来的乐趣以及满足感。

客房部：

客房部采取两种不同的建设风格。

分为田园阁和永清阁。

田园阁的建筑采取瓦房土墙建筑风格，永清阁采取现代平房建筑风格。

以满足不同游客的消费需求；客房的建设以“舒适”为建设前提。

种植区：

种植区包括两块，水果种植区以及农作物种植区。

水果种植区主要种植杏树、樱桃树、葡萄树等柞水乡间果树。

农作物种植区主要种植玉米、土豆、马铃薯等农作物。

前者满足游客自己采摘的乐趣；后者可以借鉴网络游戏“种菜”的模式，游客可以办理相关手续，承包一定面积的土地，自己种植，由我们来管理，待到收获季节由游客收获的模式；或者游客自己采摘相关作物，由我们代为烹饪。

养殖区：

养殖区主要包括土鸡养殖、生猪养殖等。

可以采取种植区相同的模式，由游客认养。

土鸡养殖主要满足游客亲自点杀的需求，让游客吃的安心，放心。

在每年的旅游黄金季，可以宰杀生猪，满足游客的好奇心。

民俗体验区：

民俗体验区采取石板房的建筑风格，主要是为了充分利用柞水民间丰富的民间艺术以及手工艺来吸引游客，包括民间造纸、柞水渔鼓、民间木艺等等。

让游客可以亲身体验，享受民间艺术以及手工艺制作带来的独特快乐。

娱乐区：

娱乐区主要包括鱼塘、篝火区、烧烤区、棋牌室等。

鱼塘建设包括塘坑开挖，注水，莲花种植，水产品放养等；篝火区包括篝火场、K歌设施等；烧烤区主要是为了方便游客垂钓娱乐以及夜间休闲；棋牌室主要供游客夜间的休闲娱乐。

土特产销售区：

土特产销售区主要包括柞水乡间土特产如豆腐干、咸菜、腊肉、豆豉等土特产品的销售。

办公楼：

办公楼采取现代平房建筑模式，共三层。

装修采取“庄重、和谐”的装修理念。

包括商务会议室、办公室等一些辅助科室。

三、凤凰休闲度假山庄客源预测

1、客源预测方面与预测依据

（1）旅游人数

凤凰古镇旅游客源主要来自西安市。

伴随《悲情母子》、《院长大人》等一系列脍炙人口的电视电影在本地的拍摄，使得古镇的知名度不断上升，年接待游客量由2000年的2.3万人,增加到2005年的5万人，年均增长17％,旅游直接收入从2000年的40万元增长到2005年的105万元,年均增长21.5％。

本县居民出游呈上升态势，本地居民旅游支出“十五”末比2000年同期增长350％。

旅游总收入由2001年的300万元增长到2005年的2000万元，旅游总收入年均递增45％。

相信在柞小高速通车后，凤凰古镇的旅游人数一定会再上新台阶。

第四章经营规划与经营管理

一、经营规划

1、经营范围

根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来凤凰古镇度假、观光、休闲、娱乐等客人的吃住行娱乐。

2、建设规模及风格

单位：

万元

年度

人次

每人消费

营业收入

直接成本

工资等

税

利润

２０12

４０００

１２０

４８

１４.８

１２

２.４

１８.８

２０13

４５００

１２０

５４

１７.２

１２.５

２.７

２１.６

２０14

５０００

１４０

７０

２１

１３.２

３.５

３２.３

２０15

６０００

１４０

８４

２５.２

１３.６

４.２

４１

２０16

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

２０17

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

２０18

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

２０19

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

建设规模总投资300万元，前期工程投资约120万元，建设分体式标准间20间（合4０人），每间建筑面积34平方米，主楼一栋。

其中餐厅８0平方米，厨房30平方米，会议厅150平方米，双人标间10间，计250平方米，其他用房15０平方米．长廊８０米等，其他用地1500平米，总建设面积2600平方米。

二．经营管理

山庄采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级享受。

用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。

做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。

大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松．舒适．廉价的休闲度假．观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。

山庄做到依法经营，踩线服务，以人为本，顾客至上的服务信条。

第五章其他

一、建设选址．特征及建设条件

凤凰度假山庄项目选在水利沟口自来水库附近，占地面积约30亩，方位凤凰古镇偏东南方向，山庄朝向坐（西）北朝东（南），该盆地较为平整，东面有自来水公司排水形成的小瀑布，南面俯视凤凰古镇全貌，盆地长满灌木和杉木等树木。

近期镇政府将规划山丘下公路，后期游客驾车较方便。

建设条件适中，除水泥、砖、沙、、瓦、钢材等建筑材料从坡下运上，其他可就地取材，建设造价比正常条件下高山20％左右．

二、公用工程要求

１、电力。

需架设500米高压线路及变电设施。

用电约５０千瓦时，空调器1.5千瓦30个，3千瓦4个。

给排水设备一套（水源方便，在自来水库跟前）。

2．通讯。

移动、联通、电信信号全覆盖。

3．环保。

所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁．卫生，无污染。

4．消防．山庄室内外将配备完善的消防系统。

5．卫生防疫．主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房客一换，定期消毒。

三．组织机构．劳动定员及职工培训

山庄实行经理负责制，下设客房部．娱乐室餐饮部等职能部门，实行独立核算，全额奖赔管理，劳动定员１６人，其中客房部4人，娱乐室6人，餐饮部５人。

上岗前所有员工必须正规培训。

四．工程建设设安排

工程建设含征地及平整．工程设计．施工及验收．职工培训．开张等阶段．初步规划，在征地工作结束后20天内完成山庄设计工作，90天内施工建设并交付使用，在工程竣工前半个月招聘员工和培训员工，以便工程完工后能顺利即时开张营业，在施工过程中要及时协调好有关部门工作，保证山庄营业前水、电通讯能全面通畅。

五．投资估算和资金筹措

（—）投资估算

1、编制说明。

本项目所有投资均按当地现时平均物价估算。

2、建设投资估算

’（１）建筑造价．主楼建筑造价投资造价按404元／ｍ２，

分体式标间按420元／ｍ２，即主楼及附属工程620×404＝25．048

万元，分体式标间680×430=29．24万元。

（2）房内设施（合空调．床．桌．凳．床上用品．电视．电话．卫生器具．地毯等），分体式标间每个2．6万元，共５２万元，主楼标间每间2．2万元，共22万元，合计74万元。

（3）其他设施（含锅炉．餐饮具．给排水．水塔等）投资2０万．

（４）廊、亭等附属工程４０万元。

（5）征土地及培训等20万元

（6）流动资金40万元

（二）资金筹措

项目总投资300万元，第一期工程投资200万元，流动资金40万元。

采取前期政府引导，中期社会融资，后期整体规划建设的模式。

运营模式采取股东分红制。

六、财产评价

项目的效益分析按总资金（项目总投资：

固定资产投资+全部流动资金）计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。

（—）基础数据

1、建设规模。

建设投资为300万元，流动资金40万元。

2、实施进度。

从开工建设至开张营业时间控制在90天内完成。

3、工资及福利费，经理工资年薪1．8－２.５万元，其他员工平均年薪7000—10000元．

（二）财务评价

1、营业收入成本利润预测法（表示法）均按前景分析和西安市民消费情况预测。

2、不确定性分析

（1）敏感性分析就固定资产投资．经营成本，营业收入增长和降低１０%单个因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项日的主要因素是客源及经营成本，只有古镇客源稳定增长，年游客量首年按1．5万人次以上并逐年递增20%的前提下，才有较强的抗风险能力，此外经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。

（2）盈亏平衡分析

按照旅游行业—般规律，当本项目年接待人次在5000人次以上，企业就可以保本（即年回报达总投资10％以上），由此可见该项目投资风险较小。

若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度。

3、风险分析

本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面：

经营管理风险、凤凰古镇是否能健康快速发展风险、本地宽松政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立—支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良好的企业形象。

其次是督促凤凰古镇景区大力开发和发展，极力协同景区开发做促进派，把握凤凰古镇大力开发契机，让凤凰山庄上规模上档次，增加景区客源的绝对数。

综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。

从财务平衡角度看本项目是可行的。

第六章结论与建议

一、结论

1、本项目是符合柞水县招商引资政策和凤凰古镇开发需要，是凤凰古镇开发的一个重要基础性工程项目，是凤凰古镇旅游产业加快发展的重要标志。

2、本项目属凤凰古镇景区特色农家乐的第—笔画，投资条件好，土地价格低，竞争对少少（仅清水有小规模一家），建成后项目吸引力大。

3．本项目所以环境独特，经营既安全又方便少，经营风险较少，

利润相应较高。

二、建议

1．本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计，使山庄真正成为凤凰古镇景区的—颗璀灿明珠。

2、本项目经营既要依法经营，山庄服务均要体现较深的文化内涵，内容要事实健康。