注册会计师《会计》备考章节试题及解析投资性房地产含答案.docx
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注册会计师《会计》备考章节试题及解析投资性房地产含答案
2019年注册会计师《会计》备考章节试题及解析：
投资性房地产含答案
一、单项选择题
1、甲公司20×8年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。
该投资性房地产为20×5年12月31日购入，购买价款为120万元，支付相关税费30万元。
甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。
20x7年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。
20×8年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。
假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是（ ）。
A、20×7年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示
B、20×8年末投资性房地产应计提减值准备5万元
C、20×8年应确认投资性房地产处置损益为20万元
D、投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出
2、2×17年12月31日，甲公司决定对2×15年12月31日购入的投资性房地产进行改扩建。
该项投资性房地产的成本为1200万元，使用寿命为50年，预计净残值为零，甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
改扩建支出共计300万元，均符合资本化条件。
2×18年12月31日，改扩建工程完毕，预计使用寿命不变。
2×19年1月1日，甲公司将其对外出租，年租金为120万元。
不考虑其他因素。
该投资性房地产对甲公司2×19年损益的影响金额为（ ）。
A、30.89万元
B、89.11万元
C、32.45万元
D、87.55万元
3、下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（ ）。
A、只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产
B、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
D、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本;不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益
4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：
（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。
1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。
出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。
该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。
该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。
办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程成本3500万元（包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销）。
（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。
该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。
装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。
装修后预计租金收入将大幅增加。
甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。
下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（ ）。
A、存货为9000万元
B、在建工程为5700万元
C、固定资产为6000万元
D、投资性房地产为14535万元
5、甲公司在债务重组过程中得到一栋用于抵债的办公楼，取得后直接对外出租该项债权系甲公司上年末销售给乙公司一批产品所致，销售价款2000万元，增值税款340万元，甲公司在重组协议中规定免除乙公司20%的债务，以该栋办公楼抵偿剩余的80%的债务，该栋办公楼目前的市价为1800万元。
甲公司的投资性房地产采用成本模式计量，不考虑与投资性房地产相关的税费。
甲公司取得该办公楼的入账价值为（ ）。
A、2000万元
B、2340万元
C、1872万元
D、1800万元
6、2×17年12月31日，甲公司将一栋建筑物对外出租，并采用成本模式计量，租期是2年，每年的12月31日收取租金150万元。
出租时该建筑物的账面原价为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，净残值为0，采用直线法计提折旧，公允价值为1800万元。
2×18年12月31日，该投资性房地产的可收回金额为1800万元，尚可使用年限为18年。
假定计提减值后其折旧方法和净残值均不变。
下列各项关于甲公司2×18年对投资性房地产会计处理的表述中，不正确的是（ ）。
A、应确认其他业务收入150万元
B、应计提投资性房地产累计折旧100万元
C、2×18年12月31日投资性房地产的账面价值为1800万元
D、应计提投资性房地产减值准备200万元
7、企业持有的下列不动产应当作为投资性房地产项目列报的是（ ）。
A、甲公司购入一项土地使用权，使用期限为40年，用于甲市儿童福利机构建设，并拟建成后出租给该机构，租金为每年1元，租期为40年
B、乙公司取得一项建筑物出租给职工，作为职工宿舍使用
C、丙公司将其持有的一项厂房对外出租，同时由于丙公司发生财务困难，将该厂房作为抵押物取得银行贷款
D、丁公司将一项剩余租赁期为2年的厂房转租给其供应商
8、甲公司2×17年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该固定资产的公允价值为30000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为22000万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为2000万元，转换日该业务正确的会计处理为（ ）。
A、固定资产科目的入账金额为23000万元
B、固定资产科目的入账金额为22000万元
C、将投资性房地产累计折旧2000万元转入固定资产
D、确认转换损益为3000万元
9、A公司为一家多元化经营的综合性集团公司，不考虑其他因素，其纳入合并范围的下列子公司对所持有土地使用权的会计处理中，不符合会计准则规定的是（ ）。
A、子公司甲为房地产开发企业，将持有的用于建造自用办公楼的土地使用权作为存货核算
B、子公司乙购入用于建造自用厂房的土地使用权作为无形资产核算
C、子公司丙将持有的土地使用权对外出租，租赁开始日停止摊销并转为采用公允价值进行后续计量
D、子公司丁将用作办公用房的外购房屋价款按照房屋建筑物和土地使用权的相对公允价值分别确认为固定资产和无形资产，采用不同的年限计提折旧或摊销
10、2×17年12月10日，A公司建造的一项房地产达到预定可使用状态，A公司于当日将其以经营租赁方式对外租出，租赁期为3年。
共发生土地开发费用1000万元，建筑成本800万元，应予以资本化的借款费用50万元，分摊的其他间接费用20万元，建造过程中非正常损失10万元（已包含在前述成本之中）。
投资性房地产的入账价值为（ ）。
A、1800万元
B、1850万元
C、1860万元
D、1880万元
二、多项选择题
1、甲公司是从事房地产开发业务的企业，2×18年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。
2×19年1月20日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，将一栋写字楼用于出租，租赁期开始日为2×19年3月31日，租赁期2年，该写字楼的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备。
预计使用年限为50年，预计净残值为500万元，采用直线法计提折旧。
2×18年3月31日和2×19年12月31日写字楼的公允价值分别为6000万元和6100万元。
甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费的影响。
甲公司将写字楼转换为投资性房地产的处理中，正确的有（ ）。
A、转换日为2×19年1月20日
B、投资性房地产的入账价值为6000万元
C、投资性房地产的入账价值为5500万元
D、写字楼账面价值和公允价值的差额计入其他综合收益
2、甲公司于20×7年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。
20×8年12月31日该建筑物的公允价值为1850万元。
20×9年12月31日该建筑物的公允价值为1820万元。
20×0年12月31日该建筑物的公允价值为1780万元。
关于投资性房地产20×9年和20×0年的会计处理，下列说法中正确的有（ ）。
A、20×9年应确认公允价值变动损失30万元
B、20×0年应确认公允价值变动损失40万元
C、20×9年12月31日投资性房地产的账面价值为1820万元
D、20×0年12月31日投资性房地产的账面价值为1780万元
3、下列有关对投资性房地产不正确的会计处理方法有（ ）。
A、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备
B、无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目等
C、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目
D、处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入资产处置损益
4、A公司为一般生产企业，20×7年发生与投资性房地产相关业务如下：
（1）1月1日将一栋全新的写字楼对外出租，租赁期为3年，年租金50万元，每年末收取;写字楼成本为500万元。
（2）7月1日对写字楼进行日常维护，发生支出8万元。
（3）12月31日，该写字楼评估的市价为520万元。
A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
下列对于A公司20×7年末相关报表项目列示金额的处理，正确的有（ ）。
A、投资性房地产项目列示金额为528万元
B、营业收入项目列示金额为50万元
C、营业成本项目列示金额为8万元
D、公允价值变动损益项目列示金额为20万元
5、下列各项有关投资性房地产的后续计量表述中，正确的有（ ）。
A、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销
B、采用公允价值模式进行计量的投资性房地产期末需要按照公允价值调整账面价值
C、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值
D、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业如果偶尔取得的一项非在建投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值
6、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有（ ）。
A、将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目
B、资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目
C、将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目
D、出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目
7、下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（ ）。
A、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量
B、采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值
C、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，如有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
D、企业一旦采用了公允价值模式进行后续计量，不能再变更为成本模式
三、计算分析题
1、甲公司2011年至2016年发生的与房地产有关的业务如下。
（1）2011年12月31日，甲公司从外部购入一栋建筑物，购买价款为1450万元，相关税费为50万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（2）2012年1月1日，甲公司将上述投资性房地产出租，租期3年，年租金为120万元。
甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
（3）2013年12月31日，该投资性房地产出现减值迹象，可回收金额为1200万元。
（4）2014年1月1日，甲公司收回该项投资性房地产，进行改扩建，预计改扩建完成后继续将其对外出租。
共计发生支出504万元，均以银行存款支付，其中符合资本化条件的支出304万元，该项投资性房地产于2014年12月31日改扩建完成，达到预定可使用状态。
甲公司将该项投资性房地产对外出租，租赁期开始日为2015年1月1日，年租金为150万元，租期为2年。
该投资性房地产的预计使用年限、预计净残值、折旧方法均不变。
（5）2016年1月1日，甲公司所在地房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量的条件，甲公司于当日将该项投资性房地产改按公允价值模式计量，变更当日，该项投资性房地产公允价值为1600万元。
2016年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为1700万元。
其他资料：
甲公司按10%计提盈余公积，不考虑其他因素。
、确定该项投资性房地产的入账价值。
、编制2013年与投资性房地产有关的会计分录。
、编制2014年与投资性房地产改扩建相关的会计分录;
、编制2016年1月1日该投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的会计分录;
、编制2016年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。
2、甲公司20×7年1月1日将一项投资性房地产处置。
与投资性房地产有关的资料如下。
（1）该房地产为甲公司20×3年12月31日购入的一栋写字楼，购入后作为固定资产核算，购买价款为360万元。
甲公司预计该写字楼使用寿命为40年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。
（2）20×4年12月31日，经过董事会决议，甲公司决定将该写字楼对外出租。
当日写字楼的市场价值为355万元。
当日，甲公司与乙公司签订租赁协议，协议约定：
租赁期开始日为20×5年1月1日，租期两年，年租金40万元，于每年年末收取。
（3）20×5年末，投资性房地产公允价值为370万元。
20×6年末，投资性房地产的公允价值为380万元。
（4）20×7年1月1日，甲公司将租赁期届满的该写字楼直接处置，处置价款为385万元，未发生其他交易费用。
其他资料：
甲公司对投资性房地产均采用公允价值模式计量，假定不考虑相关税费等其他因素。
、计算20×4年末写字楼转换前的账面价值，并编制固定资产转换为投资性房地产的会计分录;
、说明20×5年末和20×6年末投资性房地产在资产负债表列示的金额，并说明列示原则。
、分别计算20×5年和20×6年甲公司因持有该投资性房地产而影响营业利润的金额;
、编制处置投资性房地产的会计分录，并计算因处置投资性房地产影响当期损益的金额。
参考答案及解析：
一、单项选择题
1、
【正确答案】A
【答案解析】20×7年年末投资性房地产的账面价值=（120+30）-（120+30）/30×2=140（万元），账面价值低于可收回金额，未发生减值，因此应按照账面价值140万元计量，而不是按照145万元列示，选项A错误;20×8年年末投资性房地产的账面价值=（120+30）-（120+30）/30×3=135（万元），高于可收回金额，因此需要计提减值准备5万元，选项B正确;20×8年确认投资性房地产的处置损益=150-130=20（万元），选项C正确;投资性房地产计提的减值准备处置时要转出，但是资产减值损失不需要转回，而是期末结转到本年利润，选项D正确。
2、
【正确答案】B
【答案解析】与投资性房地产相关的会计处理为：
借：
投资性房地产——在建1152
投资性房地产累计折旧48
贷：
投资性房地产1200
借：
投资成房地产——在建300
贷：
银行存款300
借：
投资性房地产1452
贷：
投资性房地产——在建1452
2×19年1月1日，该项投资性房地产剩余使用寿命为47年，投资性房地产的账面价值=1452（万元），2×19年应计提折旧金额=1452÷47=30.89（万元）。
借：
其他业务成本30.89
贷：
投资性房地产累计折旧30.89
借：
银行存款120
贷：
其他业务收入120
因此，投资性房地产对甲公司2×19年损益的影响金额=120-30.89=89.11（万元）。
3、
【正确答案】A
【答案解析】投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
所以选项A不正确。
4、
【正确答案】D
【答案解析】选项A，存货的金额应该是0;选项B，在建工程的金额=（资料2）3500万元;选项C，固定资产金额应该是0;选项D，投资性房地产的金额=（资料1）9000-9000/50×11/12+（资料3）（4500-300+1500）=14535（万元），因为再次装修时，需将尚未计提的装修支出部分一次性转入其他业务成本，所以要将这个原账面价值300扣除。
5、
【正确答案】D
【答案解析】债务重组过程中得到的抵债资产以其实际的公允价值以及为得到该项资产而发生的相关税费之和作为入账价值，本题中办公楼的公允价值为1800万元，没有发生其他的费用，所以办公楼的入账价值为1800万元。
6、
【正确答案】D
【答案解析】2×18年年末的账面价值=2800-500-300-100（2×18年折旧100万元）=1900（万元），可回收金额为1800万元，所以2×18年应计提资产减值损失=1900-1800=100（万元）。
2×18年有关投资性房地产的处理：
借：
银行存款150
贷：
其他业务收入150
借：
其他业务成本100
贷：
投资性房地产累计折旧100
借：
资产减值损失100
贷：
投资性房地产减值准备100
7、
【正确答案】C
【答案解析】选项A，对于土地使用权，既不符合已出租的土地使用权，也符合持有并准备增值后转让的土地使用权，所以不能作为投资性房地产核算;选项B，属于自用房地产，不作为投资性房地产核算;选项C，作为抵押物取得借款不影响企业将对外出租的厂房作为投资性房地产列报;选项D，企业并不对厂房拥有所有权，所以不作为投资性房地产核算。
8、
【正确答案】B
【答案解析】A选项，固定资产科目的入账金额为22000万元;C选项，将投资性房地产累计折旧2000万元转入“累计折旧”科目;D选项，转换不确认损益。
会计分录如下:
借：
固定资产 22000
投资性房地产累计折旧 2000
贷：
投资性房地产 22000
累计折旧 2000
9、
【正确答案】A
【答案解析】选项A，房地产开发企业持有的用于建造自用办公楼的土地使用权也应作为无形资产核算，用于开发之后出售的才应作为存货核算。
10、
【正确答案】C
【答案解析】建造过程中非正常损失应计入当期损益。
投资性房地产的入账价值=1000+800+50+20-10=1860（万元）。
二、多项选择题
1、
【正确答案】BD
【答案解析】投资性房地产的转换日为2×18年3月31日，为租赁开始日，选项A错误。
由于甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，所以转换日应该以资产的公允价值6000万元作为投资性房地产的入账价值，选项B正确，选项C错误;自用房地产或存货改为公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，资产公允价值大于账面价值的差额，计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益。
会计处理：
2×18年3月31日，
借：
投资性房地产——成本 6000
贷：
开发产品 5500
其他综合收益 500
2、
【正确答案】ABCD
【答案解析】会计处理：
20×7年12月31日，
借：
投资性房地产——成本 1800
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
公允价值变动损益 200
贷：
固定资产 2800
20×8年12月31日，
借：
投资性房地产——公允价值变动50
贷：
公允价值变动损益50
借：
银行存款150
贷：
其他业务收入150
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