项目可行性研究报告.docx
《项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目可行性研究报告.docx（83页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目可行性研究报告
XXXX公司
XXXX项目
可行性研究报告
XXXX股份有限公司
二〇一三年四月
委托单位：
XXXX有限公司
编制单位：
XXXX股份有限公司
工程咨询资格证书编号：
工咨甲（20120070066）
公司审定：
唐小平高级经济师
公司审核：
杨晓敏高级工程师
注册咨询工程师（投资）
张海平高级工程师
注册咨询工程师（投资）
部门审核：
佘小利卢俊缺
项目经理：
李耀先工程师
白玉君高级经济师
项目组成员：
师龙龙高雷徐燕
吴珺徐建华孙朝坤
孙正坤骆晓正李玉梅
一、项目总论
1.1项目基本情况
项目名称：
XXXX区建设项目；
项目性质：
新建（2014年山西省重点项目）；
项目地址：
临汾市尧都区乔李镇空港经济区；
用地规模：
本项目规划面积2300亩；
经营期限：
本项目经营期限不设上限。
1.2项目可行性研究报告编写单位
XXXX股份有限公司。
1.3项目可行性研究报告申报单位
本项目申报单位为XXXX有限公司。
XXXX有限公司扎根于临汾市尧都区乔李镇空港经济区，公司注册资本人民币2000万元，员工100余人。
公司以为临汾市提供商贸物流服务、物流配送服务为己任，围绕“绿色园区”的发展思路，结合临汾市经济、产业、交通特征，以日用消费品商贸、电子商务、城市配送、企业货物集散地为主体，形成集物联网、大数据、云计算、电子商务、网络金融、跨境贸易等于一体的国际物流服务网络，带动商流、物流、信息流、资金流“四流合一”，致力打造百亿级物流园区。
1.4项目可行性研究报告编制依据
本项目可行性研究报告论证参考依据如下：
1.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）；
2.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3.《山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4.《山西省土地利用总体规划（2006—2020年）》；
5.《临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6．《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；
7．《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）；
8.《关于深化流通体制改革、加快流通产业发展的意见》国发〔2012〕39号；
9.《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》发改经贸[2012]1619号；
10.《临汾市土地利用总体规划（2006—2020年）》；
11.《临汾市空港新区控制性详细规划》；
12.《尧都区乔李镇土地利用总体规划（（2006—2020年））》；
13.《物流园区分类与基本要求》（GBT21334-2008）；
14.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；
15.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；
16.申报单位提供的有关材料。
1.5项目可行性研究报告研究范围
本报告将从临汾市国民经济发展现状、社会环境分析入手，结合临汾市物流产业发展现状和趋势，确定XXXX区的功能、建设规模、投资估算，以及对周边环境的影响，评价园区建成后产生的社会经济效益以及其直接产生的财务经济效益，论证建设物流园区建设的必要性和可靠性。
1.6项目投资单位、建设内容及投资规模
1.6.1项目投资单位
XXXX区建设项目是由中信信通国际物流有限公司与XXXX有限公司共同发起设立。
1.6.2项目建设内容
项目拟投资302337.5万元，征地2300亩，建设国内先进的现代化综合型物流园区。
根据项目规划，项目建设将主要包括商务配套区、高端仓储区、商贸物流仓储区、第三方物流区、综合服务区。
主要建设内容包括：
1.商务配套区：
包括商务办公、商务酒店、物联网数据中心、会展中心、公寓及空乘人员住宿等。
2.高端仓储区：
包括国内知名快递及电商企业、航空理货区、保税仓储库、医药仓储库、冷链仓储库。
3.商贸物流仓储区：
包括食品、家电、家居、建材、汽配五大商贸物流仓储区。
4.第三方物流区：
包括当地及全国各地知名的第三方物流公司、城市配送中心、物流信息交易中心、货物堆场等。
5.综合服务区：
包括加油站、加气站、消防设施、医院、银行、便利店等。
1.6.3项目投资明细
经测算，本项目总投资共计302337.5万元，具体构成如表1-1所示：
表1-1XXXX区建设项目总投资
单位：
万元
序号
项目
总计
投资占比
1
建设投资
234524.54
77.57%
1.1
建筑工程费
144096.8
61.44%
1.2
设备购置费
20690
8.82%
1.3
安装工程费
1034.5
0.44%
1.4
工程建设其他费用
49338.81
21.04%
1.5
基本预备费
19364.43
8.26%
1.6
涨价预备费
0
0.00%
2
建设期利息
640.96
0.21%
3
流动资金
67172
22.22%
4
项目总投资
302337.5
100.00%
1.7项目经济及社会效益
1.7.1经济效益及评价
项目总投资302337.5万元，其中，建设投资235165.50万元，流动资金67172.00万元。
经初步测算，物流园区正常经营年份年收入即园区宏观年产值为146.52亿元、年均总成本费用1059729.86万元、年均经营成本1043917.53万元、年均增值税54096.01万元、年均营业税金及附加46508.46万元、年均利润总额139181.68万元、所得税34795.42万元、年均税后利润104386.26万元、总投资收益率46.07%、投资利税率61.42%、税后财务内部收益率31.94%、税前财务内部收益率39.09%、税后财务净现值FNPV（I=12%）301314.51万元、税前财务净现值FNPV（I=12%）443027.88万元、税后投资回收期5.57年（含建设期）、税前投资回收期5.10年（含建设期）、盈亏平衡点（生产能力利用率）43.08%。
以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。
可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。
表1-2项目综合经济指标
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
302337.50
建设投资
万元
234524.54
建设期利息
万元
640.96
流动资金
万元
67172.00
2
正常年销售收入
万元
1465200.00
3
年均销售收入
万元
1245420.00
4
年均总成本
万元
1059729.86
年固定成本
万元
105321.71
年可变成本
万元
954408.15
5
年均经营成本
万元
1043917.53
6
年均利税总额
万元
185690.14
年均营业税金及附加
万元
46508.46
年均净利润
万元
104386.26
年均所得税
万元
34795.42
7
财务内部收益率
%
31.94
税后
8
财务净现值
万元
301314.51
税后
9
税后投资回收期
年
5.57
含建设期
10
财务内部收益率
%
39.09
税前
11
财务净现值
万元
443027.88
税前
12
总投资收益率
%
46.07
13
投资利税率
%
61.42
14
项目资本金净利润率
%
51.59
15
还款年限
年
4.06
含建设期
16
盈亏平衡点
%
43.08
1.7.2社会效益及评价
XXXX区的开发建设，将达到以下社会效益：
1.物流园区按照标准化、信息化、智能化、集约化的原则，将众多物流企业集中在一起，建立战略协作关系形成跨行业的优势互补与协作，共享相关基础设施和配套服务设施，实现物流集聚的集约化、规模化效应，促进载体城市的可持续发展；
2.建立和完善临汾市现代物流社会化体系，加速临汾现代物流业和制造业进程，强力推动临汾市经济和社会发展；
3.新型物流产业将产生一批新型物流增值；
4.促进区域产业结构调整，带动区域经济发展；
5.园区运营后,将实现年宏观经济产值过百亿，为临汾市带来巨大的财税收入；
6.项目建设的物流基础设施和引进的国内外专业的第三方物流企业，将满足临汾市制造企业日益迫切的物流需求，降低运营成本，提升竞争力；
7.物流园区将提供8000个左右的工作机会，吸纳、安置部分拆迁居民。
二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性
2.1项目建设背景
2.1.1政策支持发展现代物流是XXXX区发展的黄金机遇
“十二五”时期，世情国情继续发生深刻变化，我国经济社会发展呈现新的阶段性特征。
综合判断国际国内形势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。
为保证国内经济健康有序的发展，调整产业结构，建设资源节约型、环境友好型社会，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。
深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务业与先进制造业融合，推动生产性服务业加速发展”。
“大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
”
新发布的《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）将现代物流业划分为鼓励类，并制定了包括商品现代物流设施建设，物流信息系统及仓储技术开发应用，物流信息平台建设，海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设等十一项现代物流行业的鼓励指导意见。
为适应新形势下经济社会发展需要，加快推进流通产业改革发展，国务院制定了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》国发〔2012〕39号，“到2020年，基本建立起统一开放、竞争有序、安全高效、城乡一体的现代流通体系，流通产业现代化水平大幅提升，对国民经济社会发展的贡献进一步增强”的发展目标。
并“鼓励民间资本进入流通领域，保障民营企业合法权益，促进民营企业健康发展。
进一步提高流通产业利用外资的质量和水平，引进现代物流和信息技术带动传统流通产业升级改造”。
为进一步加大对民间资本投资物流领域的支持力度，为民营物流企业发展营造良好的环境，国家发改委联合多部门共同制定《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》发改经贸[2012]1619号，《意见》提出要“积极支持民间资本投资从事社会化物流服务，进入物流业重点领域，支持民间资本投资运输、仓储、配送、分拨、物流信息化以及物流园区等领域的物流基础设施建设”。
山西省政府为促进全省产业结构调整、转变经济发展方式和增强区域竞争力，加快山西物流业快速协调有序发展，制定了《山西省现代物流业发展“十二五”规划》。
《规划》提出“以建成中西部现代物流中心为目标，按照‘一核、三区、多节点’的总体布局，构建专业化、信息化、集约化的现代物流体系。
‘一核’是以太原都市圈为中心，建设现代物流业发展的核心区。
‘三区’指晋北物流功能区、晋南物流功能区、晋东南物流功能区。
晋北物流功能区以大同和朔州为中心，构建煤炭物流中心和核心服务区，形成煤炭和装备制造物流中心区。
晋南物流功能区以侯马为中心，建立临汾、运城与陕豫的跨区合作机制，建成山西省南部面向邻近省份的桥头堡、大通道和综合物流集散中心。
晋东南物流功能区以长治和晋城为中心，以建立综合物流基地和晋东南煤炭枢纽为目标，构建链接我国东部沿海大通道的物流基地。
并规划到2015年，‘全省物流业增加值比2010年翻一番，力争达到1600亿元，年均增长15%左右，占GDP的比重达到10%左右，全省物流费用占GDP的比重由2010年的28%下降到23%左右，实现由物流大省向物流强省的跨越’。
”
根据《临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“到2015年，全市多元产业格局初步形成，工业产品附加值和技术含量稳步提高，科技进步对经济增长的贡献率逐年提高，第三产业增加值占生产总值比重每年提高一个百分点，三次产业比重趋于合理，比例调整为6∶54∶40。
临汾市将进一步改善临汾产业结构，加快发展服务业，把推动服务业发展作为产业结构优化升级的战略重点。
规划建设“以侯马、尧都为中心的黄河金三角区域现代物流基地，把主导产业物流拓展为全市范围的综合物流业。
充分发挥临汾市区作为179个交通枢纽城市的区位优势，“十二五”末形成以侯马和临汾市区为核心的大运现代物流隆起带，建设以其余县城为节点的物流体系，继续完善枢纽中转型、县市配送型、专业市场服务型为主的区域性现代物流中心。
2.1.2山西省物流业运营效率低，不利于经济高效运转
“十一五”时期，山西省物流业得到快速发展，2010年，全省社会物流业实现增加值790亿元，占GDP的8.7%，占同期全部服务业增加值的23.5%，比2005年物流业增加值的403.4亿元增加了386.6亿元，增长95.8%，年均增长14.38%；全社会货运量达12.5亿吨，有力地支持了国民经济快速发展和发展方式的转变。
“十一五”期间山西省物流业在各方面都取得了很大的发展，但是整个山西物流业发展存在诸多问题，不利促进山西经济的发展，提高物流流通效率。
主要体现在：
物流效率低、成本高。
2010年山西省物流总成本约为2062亿元，物流总成本占GDP比重高达28％，高出全国平均水平10个百分点左右，更高出欧美发达国家16～18个百分点，与全国平均水平相比，山西省每年在物流环节的费用多支出700多亿元，造成巨大的效益流失；企业规模小，竞争力弱。
物流企业普遍存在竞争力不强、组织化程度低、服务水平低、盈利能力低、物流效率低、信息化程度低和人才缺乏等问题，物流形态突出表现为“小、散、弱”，能够全方位承接大型工商企业物流业务的综合第三方物流企业少；衔接能力差，共享能力不强。
物流业与综合交通网络、物联网公共信息平台和保税政策功能尚未进行充分有效衔接，货物运输方式的转换不够顺畅，物流基础设施的系统性、兼容性、共享性有待提升；物流业与实体产业的有机融合、相互促进不够。
2.1.3豫晋陕黄河金三角的设立为临汾物流发展提供重大机遇
根据《中共中央国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》和《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》，2010年5月14日，国家发改委正式批准设立豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区。
金三角示范区地跨三省且囊括临汾、运城、三门峡和渭南四市，设定的目标是建设成为中西部地区重要的能源原材料与装备制造基地、区域性物流中心、区域合作发展先行区和新的经济增长极。
建设豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区，有利于突破行政区划界限，整合区域优势资源，创新区域合作机制，增强整体竞争实力，为中西部地区合作承接产业转移探索新途径、新模式，发挥典范示范和辐射带动作用，推动豫晋陕黄河金三角地区经济社会又好又快发展。
临汾市位于豫晋陕黄河金三角示范区的北部，是示范区向北链接山西太原、银川、呼和浩特、河北石家庄等省市的门户。
豫晋陕黄河金三角的设立，三省地的产业交流和合作将得到更广泛的开展，临汾市也将发展成为承接河南和陕西地区的物流运输的基地，为临汾物流行业提供了重大机遇。
2.1.4临汾产业结构相对滞后，现代服务业发展缓慢
临汾市是山西省的资源型工业强市，2010年，全市生产总值达到890.1亿元，排名全省第三。
2010年三次产业结构为7.5∶58.3∶34.2，与同省的太原、大同和阳泉三个资源型城市及全省平均产业结构比较看，临汾市第一产业的比例偏低，第二产业中工业结构技术含量低，第三产业比例偏低，现代服务业发展不高（全国和全省的产业结构为调整前数据）。
临汾市现代服务业增加值占整个服务业的比重较低，新兴服务行业发展不快，市场化程度低，技术创新能力不足。
交通运输邮电通信业、批发零售贸易、餐饮业等传统行业仍占据临汾第三产业的较大比重。
现代物流业、金融服务业等行业发展相对滞后。
现代服务业从业人员较少，现代服务业龙头企业不多。
临汾市发展现代物流业既具有政策优势，又拥有地域优势，大力支持临汾现代物流业的投资建设，必将可以有效地改善临汾的产业结构，提高临汾经济产值，促进临汾经济健康的发展。
基于上述背景，为紧抓历史机遇，全新定位物流业，科学合理地构建物流网络平台、物流信息平台、物流企业平台，提升临汾物流地位，落实“十二五”期间各项重点工作，促进临汾市社会经济全面发展，特编制《XXXX区建设项目可行性研究报告》。
2.2项目建设必要性
2.2.1引导和转化临汾潜在物流需求的必要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然临汾及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但多是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中，对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。
尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着临汾整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求必然将向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高临汾在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
临汾空港物流园区的建设将使临汾物流服务设施与物流服务企业在园区建设与运行过程中得到有机结合，从而有力地加强现有铁、公、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，使得临汾物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。
对快速、及时的物流服务要求的满足，以及因物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所形成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导；产业园内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业对应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着临汾物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效扩大临汾市范围的物流需求规模。
2.2.2支持有效的物流市场机制建立的必要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。
物流活动具有网络化的特点，物流园区只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组并进行以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系。
服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与退出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
临汾空港仓储物流园区的建设，将使在全市范围内运作的各类物流企业在园区建立其各自的运作控制系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和退出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。
同时，临汾空临港物流园区的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，临汾空港仓储物流园区的建设与运营，对临汾、豫晋陕黄河金三角示范区及周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
2.2.3提升生产企业竞争力的需要
由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段，抢速度、降成本成为竞争的焦点。
同时由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。
只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，进而降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。
目前，临汾市在工商部门注册的从事与物流业务有关的企业超过1000户。
但是，随着区域经济的发展、产业聚集地的建设、入驻企业的增加，已经满足不了企业的现代物流需求。
受基础条件的制约，现在的物流企业只能提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、汽车维修等比较简单的传统物流服务，远不能适应未来区域经济发展对现代物流的要求。
当前临汾生产企业竞争力水平的提升，一方面依赖于企业内部机制的改善，另一方面需要外部支撑条件的完善。
提升和改善本地区的现代物流条件，将有效地支持区内企业，尤其是生产企业竞争力的提升。
2.2.4加快流通方式创新的需要
随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。
过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。
发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，其原因在于消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。
因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。
而现代化的流通体系需要完善的基础设施作为支撑，在区域内建立高效的流通体系，依赖于现代化的物流基础设施，有效规划物流节点。
从这个意义上讲，建立临汾空港仓储物流园区可以有效加快本地区并支撑辐射区域内流通方式的创新。
2.3项目建设可行性
2.3.1物流需求放量支撑项目可行
XXXX区建设的初衷是满足日益放量的物流需求，适应新形式下的物流产业发展需要。
随着公路、铁路、航空基础设施的不断完善，临汾作为山西省中部交通运输枢纽、豫晋陕示范区北部运输门户的地位凸显，综合交通运输将面临前所未有的发展机遇。
临汾空港的建设、晋陕豫黄河金三角地区一个半小时经济区圈的规划，临汾地区的交通运输体系将更加完善，公路、高铁、航空三个快速运输体系的形成，必将促进临汾物流量的大幅度提升。
物流需求量的上升为建设临汾空港物流园区提供了可行性依据。
2.3.2开发建设模式合理支撑项目可行
根据对国内外先进的物流园区建设模式的研究，结合临汾市自身的特点，采用政府统筹规划、政府扶持建设、以企业为主体分期开发的综合运作发展模式。
具体而言，采用“物流园区管委会+开发公司”的模式推进园区建设，开发公司负责征地、招商建设等诸多事宜，后期将引进大型央企财团，保证项目投资来源稳定可靠。
同时，在企业投资列入本次规划的物流基础设施建设项目时，应鼓励其通过银行
升级会员 