内蒙古2016年房地产估价师《制度与政策》：机构的风险管理考试试卷.docx

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内蒙古2016年房地产估价师《制度与政策》：

机构的风险管理考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。

A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》

B．《注册房地产估价师管理办法》

C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》

D．《房地产抵押估价指导意见》

2、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A．销售收入

B．转让收入

C．租金收入

D．利息收入

3、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年

B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施

C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地

D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

4、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。

A：

15％

B：

25％

C：

30％

D：

35％

E：

执行层的组织协调

5、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a×n

D．∞

6、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

7、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行

B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能

C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式

D．房地产交易活动可以在任何场合进行

8、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。

项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。

目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。

假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元

A：

2281.83

B：

2474.60

C：

3798.30

D：

4119.18

E：

工业用地的监测点评估价格

9、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为。

A：

3.5％

B：

5.17％

C：

7.75％

D：

8.59％

E：

借款合同

10、一临街深度22.86m（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。

A．452.63万元

B．75.44万元

C．339.47万元

D．377.19万元

11、下列不属于股票基本特征的是__。

A．稳定性

B．决策参与性

C．流通性

D．非返还性

12、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8

13、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。

A：

风险辨识

B：

风险估计

C：

风险评价

D：

风险决策

E：

借款合同

14、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：

1250

B：

1750

C：

2050

D：

2150

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。

A：

8.8％

B：

10％

C：

18％

D：

18.6％

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。

A．一般居住建筑和公共建筑

B．中级居住建筑和公共建筑

C．高级居住建筑和公共建筑

D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑

17、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费__元。

A．1000

B．2500

C．5000

D．5250

18、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。

A．面积

B．套

C．成交价格

D．件

19、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

20、土地使用税采用的税率是。

A：

四级超额累进税率

B：

四级超额累退税率

C：

分类分级的幅度定额税率

D：

比例税率

E：

执行层的组织协调

21、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．7

B．10

C．15

D．20

22、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。

A：

建筑平面图

B：

建筑剖面图

C：

建筑立面图

D：

总平面图

E：

执行层的组织协调

23、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C．房屋内高度在2.20m以上的技术层

D．与室内不相通的装饰性阳台

24、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。

A：

反映的先后顺序不同

B：

反映的实质内容不同

C：

反映的时间状态不同

D：

反映的形式状态不同

E：

执行层的组织协调

25、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。

A．30日

B．3个月

C．1年

D．2年

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。

A：

土地所有权

B：

国有工业用地土地使用权

C：

宅基地土地使用权

D：

大型游乐场

E：

乡镇企业用房

2、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

3、__指一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

A．国民生产总值

B．国内生产总值

C．国民人均生产总值

D．国内人均生产总值

4、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。

A．客观原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价时点原则

E．替代原则

5、我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下__几点。

A．房地产权属登记由不同登记机关分别登记

B．房地产权属登记为房地产权利静态登记

C．房地产权属登记不具有公信力

D．房地产权属登记实行及时登记制度

E．颁发权利证书

6、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。

A：

物业管理的早期介入

B：

制定物业管理方案

C：

制定临时管理规约及有关制度

D：

物业管理人员的选聘与培训

E：

选聘物业服务企业

7、一般来说，与长期投资相比，短期投资。

A：

风险较大

B：

收益率较高

C：

流动性较好

D：

投资回收期较长

E：

借款合同

8、是减轻纳税人负担的措施。

A：

附加

B：

加成

C：

减税

D：

免税

E：

规定起征点和免征额

9、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。

为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。

试根据上述条件回答下列问题：

（2001年试题）银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。

A：

保证保险

B：

责任保险

C：

信用保险

D：

财产损失保险

E：

执行层的组织协调

10、拍卖的基本原则包括。

A：

公开原则

B：

公平原则

C：

公正原则

D：

诚实信用原则

E：

保留价原则

11、技术资料的内容包括。

A：

前期工作资料

B：

土建资料

C：

安装方面的资料

D：

设计文件及变更资料

E：

招标方面的资料

12、工程勘察资质分为。

A：

工程勘察专项资质

B：

工程勘察行业资质

C：

工程勘察综合资质

D：

王程勘察专业资质

E：

王程勘察劳务资质

13、下列保险中，属商业保险的有。

A：

无担保保险

B：

保证保险

C：

信用保险

D：

健康保险

E：

失业保险

14、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。

A：

单元估算法

B：

概算指标法

C：

单位指标估算法

D：

工程最近似匡算法

E：

借款合同

15、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

16、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低

B．高

C．不变

D．无法判断

17、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。

A：

城市基础设施用地

B：

公益事业项目用地

C：

重要旅游项目用地

D：

经济适用房用地

E：

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

18、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

19、房地产市场分析可以帮助开发商。

（2009年试题）

A：

选择合适的项目位置

B：

寻找投资合作伙伴

C：

确定满足市场需求的产品类型

D：

判断租买时机

E：

进行土地使用权出让决策

20、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。

若折现率为6％，该商铺净租金收入的现值为万元。

A：

91．76

B：

142．40

C：

150．94

D：

160．00

E：

借款合同

21、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。

如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。

在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为__万元。

A．30

B．50

C．30～70

D．70

22、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易

23、管理中心运作住房公积金的基本要求是。

A：

效益性