实例土地价格评估例题.ppt

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市场比较法实例例3：

有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表4-4,表4-4各宗地的具体情况,该市地价指数见表45,另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：

当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%，对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表4-4中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。

例4：

为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如表所示。

在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

另假设人民币兑美元的市场汇率2000年3月31日为1：

8.5，2000年10月31日为1：

8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2月31日基本保持不变，2月31日至5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。

试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。

例5：

为评估某商品住宅2000年10月24日的正常市场价格，在该商品房附近地区调查选取了三宗可比实例，有关资料如表。

1.可比实例成交价格及交易情况，见下表。

交易情况分析判断以正常市场价格为基准。

2.该类商品房2000年4月至10月的价格变动情况，见下表。

表中价格指数为定基价格指数。

3.房地产状况的比较判断结果，见表。

试利用上述资料估算该商品房2000年10月24日的正常市场价格。

成本法案例,例1.某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米600元，现时建造同类建筑物每平方米需要1200元，估计该类建筑物有八成新。

试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。

假设开发法实例,1.需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格。

获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品房；预计取得土地后建造该类住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建安工程费的12%，第一年需要投入60%，第二年投入40%；销售费用为售价的2%，房地产交易中卖方缴纳税费为售价的6%，卖方缴纳的税费为售价的3%；预计住宅在建成时可全部售出，价格为每平方米2000元。

试利用所给资料用流量方法估算该宗土地2001年9月的总价，单价和楼面地价（折现率12%）。

2.某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所处的地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需要补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），可获得40年土地使用权。

预计装修改造期为1年，装修改造费用为每平方米1000元；装修改造后可立即售出，售价为4000元；销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方缴纳的税费为售价的4%。

试利用上述资料估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。

3.某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。

土地使用年限为50年，从开工之日起计算；当时取得土地时的楼面地价为800元。

该项目的正常开发期2.5年，建设费用（前期、建安、管理费等）为每平方米2300元。

至2001年9月31日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。

估计至建成还需要1.5年，还需投入60%的建设费用。

建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60月，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。

当地购买在建工程买方缴纳税费为价格的3%，同类产品的销售税费为售价的8%。

试利用资料估算该在建工程2001你9月31日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（资本化率为9%，折现率13%）。