房屋交接管理办法及流程.docx

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房屋交接管理办法及流程

合肥鸿鹤物业管理有限公司

君

和

皇

家

花

园

交

房

筹

备

方

案

日期：

2013年10月29日

房屋交接管理办法及流程

一、目的

规范操作，确保房屋交接工作有序进行，避免交房现场混乱现象的发生，使业主能顺利办理交房手续，竭诚为业主提供热情、周到、优质、满意的服务，为后期销售及开发商形象奠定基础，特制定本交房方案。

二、范围

适用于所有项目的交房工作。

三、交房前准备工作

（一）根据项目的交房日期及现场情况等制定入住工作计划；

（二）与开发商确定、规划、布局、配置物业用房；

（三）与开发商资料对接：

小区红线图、建筑工程规划许可证、建设用地许可证、征用地申请批复文件、消防审查批复文件、建设工程规划验收合格证、供（用）电合同、供水合同、消防验收合格证书、人防验收合格证书、电梯验收合格证、燃气工程验收合格证、水电工程验收合格证、建设工程竣工验收合格证书、建设工程竣工档案备案证书、消防系统移交证明、消防设施验收移交表、电梯交接协议书、资料移交清单、围墙红外报警系统验收记录表、闭路电视监控系统验收记录表、可视对讲系统验收记录表、给排水设备移交资料、高低压配电移交资料、房屋移交验收表、景观绿化工程验收移交表、竣工图纸移交清单、小区门面租赁合同、总平面图、竣工图------包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的、全套图纸、地质勘察报告、地下管网图、图纸会审记录、钢材水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖、管道煤气的试压报告、共用设备台帐（清单）、施工单位合同、施工单位联系方式；

（四）交房资料准备：

具体为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《装饰装修管理规定》《消防责任书》、《业主手册》等。

（五）确定交房现场工作人员，并对人员开展培训，要求参与人员熟悉交房流程及可能出现问题解决措施等。

四、物业接管验收

对房屋实施接管验收，将存在的问题在《房屋接管查验记录》中予以登记，填写《物业验收汇总记录》上报至开发公司或施工单位处，并督促其进行整改；

携带工具：

榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料带、包装绳

1、楼房结构

（1）检查房屋有无裂缝。

（2）检查空鼓。

2、倾斜与水平

（1）检查倾斜与水平

（2）测量房间的层高。

建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。

4.渗漏、排水与防水

（1）检查房屋有无渗漏。

（2）排水、防水

5.室内细部

管道

（1）各种管道表面镀层是否完好无破损；

（2）看水管有无冻裂。

门（大门、房门）试门是否运作自如、开关时有无特别声音；

关门听隔音效果并了解密封程度。

窗

目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否紧实无缝隙。

看窗户玻璃是否完好。

6.生活设施

供电

（1）拉闸断电；

（2）保险插座，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

（3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；

（4）检查开关、插座的牢固程度；

（5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过1米；

（6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

燃气

（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于以为、废气等气体的迅速排除，保持室内空气的清洁；

（2）燃气是否畅通。

7.电讯与线路

（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设；

（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位；

（3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统；

（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

8.其他

（1）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量等是否相符；

（2）抄电表、水表、燃气表数值；

（3）有无专用垃圾道、其有无堵塞；

（4）有无专用邮政报箱；

（5）查问客厅、南、北我是的空调机位和孔洞；

（6）查问阳台封闭计划。

五、交房进行阶段

（一）根据办理流程合理安排人员，在醒目处张贴手续办理流程图，使业主熟知手续办理过程，避免现场出现混乱。

（二）检验业主《房屋交接单》、《开发商结算清单》《身份证》等物品资料，核对无误后办理交房手续，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《装饰装修管理规定》《消防责任书》、《业主手册》、《业主家庭情况登记表》等资料要求业主填写并签字，对发放的物品资料在《交房资料及物品领取记录》上签字确认。

（三）按物价局核定或双方约定的收费标准收取物业服务费、装修垃圾清运费、公共能耗费、房屋维修基金等费用，开具收款收据。

（四）安排专人带领业主进行房屋查验，对业主查验出的当日能解决的问题及时联系相关人员解决，对当日不能解决的在《房屋交接验收表》中予以登记说明，同时查抄房屋水、电、气表数，业主签字确认后将《房屋交接验收表》交还管理处存档。

（五）当日交接完成的房屋资料当日分类存档。

六、后期整理阶段

（一）对房屋存在的质量问题进行分类汇总，上报至相关施工单位并办好问题移交手续。

（二）跟踪处理施工单位维修情况，督促施工单位在约定的时间内完成维修。

（三）对完成维修整改的房屋质量问题组织人员复检，对复检合格的联系业主现场签字确认。

（四）签字确认单交还管理处存档。

七、交房流程图

（一）、房屋交接管理总流程

（二）、交房现场办理流程图

质量问题

资料汇总

八、注意事项

1、对承接查验出的问题在向业主交房前应督促相关施工单位予以整改完毕，为有效解决问题整改速度，确保质量问题在交房前得到顺利解决，可协商开发建设单位、施工单位与物业公司签订三方协议，协议中明确质保期内的维修责任与维修时限，对施工单位超出维修期限未予维修的部分以及质保到期质保金支付应执行的手续给予界定和完善。

2、物业的查验应充分考虑物业的使用和日后维护，看其是否满足业主的生活需要，以及让日后物业维护和使用产生的费用最低化。

3、承接查验要高度重视文件资料的验收，如各项施工图纸、线路走向图、产品使用合格证等。

4、对公共设施的验收要注意设施设备的使用年限、运行状况、质保期限以及运行成本和日后维护成本等关键因素。

5、应对小区公共设施设备、辅助场所（如会所）、停车场等产权需界定并出具相关证明，避免日后引起与业主的矛盾。

6、应注意与开发公司的沟通，在前期承接查验阶段以及后期整改阶段都需要开发公司的认可和配合，与开发公司保持良好的沟通有利于物业管理项目的开展。

7、只要在验房过程中发现的问题，无论大小都应该记录在案，注意不要被开发公司或施工单位陪同的验房人员花言巧语左右思想。

8、房屋查验一定要开发公司签字或盖章确认，并约定整改日期。

9、房屋查验前需将工具准备齐全，一般情况按下表准备：

序号

工具名称

查验内容

1

塑料盆或桶

检查排水管是否畅通

2

小榔头或钢筋、铁棍

检验墙壁是否有空鼓

3

卷尺

测量房屋的长宽、四点高度和裂缝宽度

4

电笔或万用表

测量强、弱电畅通情况

10、交房现场各项手续办理地点两者不应相距太远，会让业主感觉麻烦和烦躁。

11、对各种问题统一口径，避免两人相答不相符使业主对物业缺乏信任。

12、现场准备几个空置房间备用，如现场发生争吵可请业主进入商谈，避免扩大影响。

13、注意物业代表不了开发公司，不要就开发公司应解决的问题擅自给予业主任何承诺，对业主提出的问题如已与开发公司确认的应及时给于回答，对于无法回答确认的问题迅速告知开发商，获得其指示或技术支持。

14、因房屋质量问题，业主拒绝收楼并提出赔偿要求的处理。

物业接待人员必须告知拒绝收楼的业主，物业公司是根据政府有关法规合法地履行交楼程序，该房屋是通过市级检测单位检验合格并发放了《住宅质量保证书》，对于一些小的质量问题或隐性问题，物业公司将马上跟进相关施工单位予以维修整改。

如业主提出的房屋质量问题确实较为严重，已影响到正常使用，需即时与开发公司协调解决业主提出的有关合理要求。

15、因房屋实际情况与签约时存有差异引发纠纷的处理。

需立即与开发公司相关负责人联系，力求相关人员即时在现场与业主进行有效沟通，并在查核合同约定后，进一步给予业主明确的回复，如系业主误解，需耐心予以说明，将相关证明资料出示给业主查阅，如确系开发公司问题，最好尽快在第一时间给予解决处理，以免引起业主的强烈不满。

16、在集中交房初期，维修整改的工作量非常大造成维修整改跟进不及时所引发的业主投诉处理。

一要做好与开发公司和相关施工单位的协调配合工作，督促其尽快在约定的时间内整改完成，二是与业主做好沟通工作，在发现问题登记时，应告知业主由于维修集中可能会有维修不及时现象，我物业公司会督促尽快给予维修，希望业主谅解，在告知时应注意说话态度和语气。

三是对于出现的投诉，一定要积极认真地对待，尽可能在接待当日有一个处理跟进的结果，实在无法做到的，也需要将协调的结果告知业主，以求得业主的谅解。

17、交房现场人员要安排合理，分工明确，避免一人对口多项事项造成业主拥挤，降低效率。

18、为避免接房业主扎堆或就近业主对房屋质量进行对比，应提前与开发公司做好沟通，对业主实行分批交房。

19、业主在交房现场要求倒流程操作，即先验房后办理手续。

第一要立即邀请业主到进预先准备的空置房间内，避免业主在现场扩大影响。

第二要与业主沟通，了解业主的目的，一般来说业方的所作所为是害怕房屋有质量问题。

第三要明确告知物业公司履行交房的手续是符合法律规定的，对于房屋可能存在问题物业公司会依照相关规定上报开发公司并督促其予以整改。

九、记录表格

1、《房屋交接查验记录》（HHWY-XM-022）

2、业主（住户）家庭情况登记表（HHWY-XM-023）

3、物业验收汇总记录（HHWY-XM-024）

4、房屋接管查验记录（HHWY-XM-025）

5、交房资料及物品领取记录（HHWY-XM-026）

HHWY-JF-001

房屋交接验房记录

业户姓名

楼户号

联系电话

日期

验收

项目

验收项目

验收

项目

验收项目

顶棚

墙面

地面

门

门锁

窗

有线电视

照明灯

开关

插座

护栏

前阳台

后阳台

客厅

天棚

餐厅

外墙面

卧1

地面

卧2

地漏

卧3

照明灯

厨房

排水管

主卫

晾衣钩

客卫

护栏

卫生间给排水验收

地漏

排水管

给水管

闸阀

龙头

面盆

厨房给排水验收

地漏

排水管

给水管

煤气

管道

煤气

阀门

煤气表

（底数）

水表

（度数）

电表

（底数）

室内配电箱

空气开关

门铃

电子对讲器

管理处意见：

业户验收意见：

业户签字：

注：

1、以上项目合格的打“√”，不合格用文字简要说明。

交回此表时间：

年月日

2、此表需在检房当日交回现场管理处，对存在的问题汇总上报。

3、代表业主（住户）验房或代表单位集体验房的验收人必须在“备注栏”内填上验房代表姓名、联系电话。

HHWY-JF-002

业主（住户）家庭情况登记表

栋号：

房号：

称谓

姓名

性

别

出生

年月

民族

籍贯

身份证（暂住证）号码

工作单位（学校）

详细地址

联系电话

紧急联系

电话

备注

户主户口所在地派出所

户型比

建筑面积

购房合同号码

入住通知单号码

房屋性质

房屋用途

入住时间

注：

1、称谓指与户主的关系；

2、身份证复印件和照片贴在此卡的背面；

HHWY-JF-003

物业验收汇总记录

管理处名称：

日期：

验收楼号：

验收项目：

验收结果

公

共

部

位

签字：

土

建

工

程

签字：

水

暖

工

程

签字：

电

气

工

程

签字：

环

境

绿

化

签字：

资料

（附：

清单）

签字：

其他

物业公司：

开发公司：

HHWY-JF-004

房屋接管查验记录

小区名称：

楼号:

户号

存在问题简述

备注

土建设施

照明

给排水

门窗

其他

物业公司签字：

开发公司签字：

施工单位签字：

查验日期：

年月日

HHWY-JF-005

交房资料及物品领取记录

日期：

年月日

序号

名称

数量

备注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

业主签名：

物业公司签名：