凤凰谷服务方案518.docx

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凤凰谷服务方案518

滦平凤凰谷环京津生态农业休闲庄园建设项目一期A（含400亩）和一期B工程

全过程造价咨询

服务方案

北京筑衡建设工程顾问有限公司

第一章本工程造价咨询服务的工作内容、工作方法、工作流程、实施要点和质量标准

一、工作内容

1、工程范围：

本项目服务范围包括但不限于滦平凤凰谷环京津生态农业休闲庄园建设项目一期A（含400亩）和一期B小红线范围内的所有土方及地基处理工程、桩基工程、土建工程、安装工程、装饰工程、与项目有关的材料、设备及家器具采购供应工程、小市政工程（含道路、电力、通信、智能、雨污水、给水、燃气、热力等）、园林绿化工程及各专项施工工程。

也包括小红线外的大市政工程、水体、水系、引水、园林景观工程、防洪等工程的全过程造价咨询服务。

2、工作内容：

本项目全部造价咨询服务范围包括建设地块小红线内的楼体内建筑工程和楼体外小市政和园林景观工程；包括小红线外大市政和园林景观工程。

服务内容详见《委托管理工作内容》及合同内容。

具体工作为：

（一）前期及设计阶段造价管理

1.1与设计单位配合，对建设形式、总方案、单体方案、工程结构、关键设备、施工方案及材料，设备选型等从成本角度提出经济比较及优化建议方案，负责各方案工程造价的编制与比选；

（二）招标阶段造价管理

2.1根据项目情况及甲方要求合理确定招标范围及招标界面的划分。

2.2负责编制各招标项目招标文件及合同草稿，并按甲方修改意见及时修正;由甲方提供招标文件及合同草稿的招标项目,乙方负责对其提出专业意见及建议。

最终版整套招标文件由乙方负责打印及装订，份数满足需要。

2.3负责各招标项目工程量清单的编制；负责招标工程招标控制价的编制。

2.4对投标人回标文件商务标部分进行清标,提供分析比较文件，编制问卷并提供回复文件。

2.5根据投标人回标文件与问卷回复、商务谈判结果及发包方意见，编制商务评标报告并提供专业意见,供甲方参考。

2.6依据招标内容及结果，编制甲方指定的各招标项目的合同文件给予甲方审批，并按甲方修改意见及时修正，并出具最终合同。

服务范围内的最终合同文件由乙方负责打印及装订，份数满足需要。

2.7本工程范围内的各项工程，如施工图与招标图相比，发生重大变更，有必要重新编制工程量清单和调整合同价款时，乙方应遵照执行，其费用已包含在本合同价款中，施工图的任何变化，乙方均不得以此作为向甲方要求除本合同价款外任何费用的理由。

2.8本工程范围内的各项工程，实行固定单价合同的，乙方应在合同签订后或正式施工图执行后的30日内，组织承包方核对工程量清单，向甲方提交审核成果文件，并最终完成甲方、受托方及施工方的签字确认。

2.9本工程范围内的各项工程，实行固定总价合同的，乙方应在招标文件发出之前10天以上，向甲方提交招标控制价。

2.10本工程为山区点状地形，建筑比较分散，每期多次办理总承包招标备案手续，关于总承包招标备案控制价编制由乙方完成。

招标控制价编制须满足项目所在地招标管理部门规定，并配合相关部门控制价审核工作。

2.11乙方所有提供成果文件需签字、盖章。

（三）施工阶段造价管理

3.1协调管理

乙方负责该项目工程造价的协调管理工作。

乙方在全过程造价管理合同签署后15日内制订项目造价管理大纲、管理实施方案。

3.2合同管理

3.2.1乙方应在本合同签署后一个月内（因甲方设计图纸原因导致时间顺延的除外），在对工程内容与设计文件进行深入分析和研究的基础上，向甲方提出工程分项承包范围划分的建议，编拟项目合同网络图报送甲方审批，合同网络图的制订应保证：

（1）设计和施工充分搭接；

（2）明确各承包商之间的工作范围；

（3）有利于各分包商之间工作进行协调；

（4）项目的所有要求已包含在相应的承包合同中；

（5）最大限度的避免发生法律纠纷的可能性。

3.2.2乙方在编拟项目合同网络后，应明确总包与分包、供货商的合同关系及分包商、供货商之间的合同关系。

3.2.3乙方负责编制甲方指定的各招标项目合同的起草，确定合同基本条件并编写详尽的合同条款及监督上述单位履行其合同义务。

3.3材料设备的造价管理

乙方负责对暂估价材料设备、新增材料设备或由建设单位自行采购的材料设备的价格进行确认，形成价格确认单并报甲方审批，乙方根据项目功能的要求、投资估算情况及分解的成本控制目标，编制项目所需材料和设备的分类供应、分级管理计划，供甲方参考。

3.4工程款支付管理

3.4.2乙方负责付款审核工作，负责审核月度进度款报告，并于5天内向甲方出具进度款书面审核报告。

3.4.3负责将阶段投资完成情况与计划投资额的进行对比分析，并定期或不定期向甲方进行汇报，向甲方提供专业建议。

3.5变更洽商、设计变更费用管理

3.5.1编制或审核实时工程洽商、设计变更的预算价格，同时提出洽商、变更内容存在不合理的意见，并以文件形式向甲方反馈，为建设单位实施变更提供参考意见。

3.5.2按月编制或审核月洽商变更或设计变更费用，并在造价管理月报中体现。

3.6工程动态成本管理

3.6.1根据本项目的目标成本，编制本工程动态成本。

3.6.2依据项目进度和每月合同签订情况、洽商变更、设计变更费用情况，调整当月的工程动态成本。

3.6.3工程动态成本中的单项工程或单项费用与对应的目标成本相比，超过85%时，乙方应及时提醒甲方，并提出有效控制措施或合理化建议。

（四）竣工阶段造价管理

4.1根据本工程的实际制定结算审核原则、办法、结算审核程序以及甲方的要求等进行竣工结算审核。

4.2工程结算审核过程中负责与本工程施工的各承包人进行工程量、清单子目（或定额子目）、各项取费以及政府出台的政策性文件与本工程造价相关的调整的审核（要求:

核对认可的分项明细工程量、综合单价和结果双方签字）。

4.3依据甲方认可的价格确认单及其它文件调整暂估价的材料和暂估价的项目金额。

4.4依据承包合同及承包人报审的结算书进行审核，按甲方的时间要求提供审核意见，出具最终结算书，结算完成后进行工程结算审核的造价分析。

4.5负责建设项目后评价。

4.6负责收集调研、分析审核、整理甲方项目所在地的成本指标，建立项目成本数据库（基准价）。

进行招标文件的修正；协助委托人进行开标、评标、定标等工作；参与审核、修改招标文件、合同协议书并参加合同谈判。

二、工作方法、工作流程、实施要点和质量标准

本项目工程造价咨询服务方案重点阐述以下服务内容：

①招标文件的编制②招标清单编制③控制价的编制④清标报告⑤竣工结算审核。

（一）招标文件的编制

1、工作方法及流程

协同业主拟定招标范围、本工程总体合约规划、总分包界面划分，编写投标须知、招标文件专业条款及技术要求等。

1）投标须知：

包括总则、招标文件说明、投标文件编制和递交、开标/评标/授标程序和规定、评标办法等。

2）合同协议书格式：

包括合同协议书、质量保修书、廉政责任书、各类保函格式（如要求有）。

3）合同条款：

参考当地主管部门编制的《房屋建筑和市政工程标准招标文件应用示范文本》中合同条款编制。

4）技术标准和要求：

包括工程总体描述、工程承包范围和说明、现场自然条件和施工条件、工期、质量要求、技术要求、计价方式、投标报价要求和其他特殊要求。

2、实施要点和质量标准

招标文件内容应符合当地相关文件规定，建设工程招标人在招标文件中将用于支付必然发生但暂时不能确定价格的建筑材料、建筑构配件和设备设为暂估价，或将暂时不能确定金额的专业工程设为暂定项目的，应当按照国家和本市工程造价管理的有关规定执行，暂估价和暂定项目应当反映当地市场价格水平。

（二）招标工程量清单的编制

1、工作方法及流程

收集编制依据、根据拟定的招标范围、招标文件相关内容及要求、初审图纸，编制工作计划，进行图纸交底，计划的实施安排，根据相关要求，选用软件、制定制式计量底稿计算工程量、编制工程量清单，提出图纸疑问，根据疑问及复核审查结果修改调整，提交最终成果文件。

1）收集编制依据：

委托人提供招标文件、招标图纸、合约规划、界面划分、技术标准、地勘报告等相关文件资料。

2）组织相关人员熟悉图纸，进行图纸交底。

3）如果图纸深度达到计量要求，采用详细计算法，依据计量原则，分专业、分楼层、分功能、分结构部位、分项目进行计算工程量。

拟定详细编制工作计划。

4）根据招标图纸，请委托人确认施工界面划分，单项招标的招标范围。

5）根据招标图纸和合约规划，请委托人确定暂估价设备、材料，确定关键设备、材料的品牌档次要求。

6）组织相关人员熟悉图纸，进行图纸交底，及时提出图纸疑问。

7）汇总工程量、编制清单。

8）根据图纸疑问回复，调整清单。

9）初稿清单成果完成后，复核审查的同时进行成本指标、含量分析，根据复核及含量指标分析后进行最后的调整，确定最终的工程量清单。

2、实施要点和质量标准

1）制定的工程总体合约规划、总分包界面划分，应该符合相关法规、符合工程特点、便于造价与质量均能得到有效的控制。

2）计量的范围要与招标文件要求内容完全吻合、计量的方法要符合相关规定、计量结果要求准确,误差率不超过±2%。

3）清单内容描述要求完整并且准确，以便投标人能够正确合理报价。

4）进行市场调研、材料设备询价，合理确定分包专业暂估价及暂估价材料设备的暂估单价，保证所确定价格接近市场平均水平、符合工程要求。

5）根据招标计划要求，在规定的时间范围内完成。

（三）招标控制价的编制

1、工作方法及流程

收集编制的依据资料、根据拟定的招标文件相关内容及要求、清单内容、编制工作计划，进行计划的实施安排，根据相关要求，选用软件、制定计价原则，完成初稿后，复核审查的同时进行各专业指标分析，根据复核及指标分析后进行最后的调整，确定最终的控制价。

1）收集和熟悉有关咨询依据，例如有关建设工程招投标的法律、规定、程序、要求等内容；与建设项目招标工作相关的其它资料。

2）根据项目的实施要求，制定工作计划，包括工程拟招标的方式、范围。

3）按计划，不同专业同时进行编制。

4）初稿控制价完成后，复核审查的同时进行成本指标分析，根据复核及指标分析后的结果，进行最后的调整，确定最终的控制价。

2、实施要点和质量标准

1）要求整个控制价具有公平合理、反映市场、独立科学及可追溯性。

2）要求控制价内容构成齐全，所涉及的计价依据完备，价款的计量、计价方式清晰合理。

3）招标标底/招标控制价应在概算或施工图预算的基础上参照市场行情编制，内容应与招标范围相一致，计价应考虑到项目的特殊条件及市场竞争状态。

4）根据招标计划要求，在规定的时间范围内完成。

（四）清标报告的编制

1、工作方法及流程

按招标文件要求对投标文件商务部分进行符合性、完整性评审，对投标单位报价进行分析，为项目评标提供基础数据及资料。

对投标文件商务标进行报价分析、数据对比、找出投标差异及不合理报价内容、编写清标报告，最后对成果文件进行逐级审核。

1）进行回复文件的完整性、符合性分析，算术误算复核，内容包括：

各投标单位是否按要求提供了投标函及承诺书等、投标单位投标价算术计算是否存在问题。

2）回标价总价与分部分项等的对比；内容包括：

总价对比分析、措施费用报价对比分析、其他费用对比分析、综合单价对比分析，人材机对比分析、取费费率对比分析等。

3）通过各类数据对比分析，找出不平衡报价、找出各个分部分项工程量清单单价的价格偏高或偏低的项目，并分析偏高偏低的原因。

4）其他项目清单报价对比分析；招标人部分（暂列金额及暂估价的专业分包工程）各投标单位是否响应招标文件，是否按招标文件中要求的数据计入。

5）投标人部分（配合费、计日工）数据分析对比，计日工单价是否合理。

6）暂估价材料设备是否按给定的价格计入。

7）通过系统的对比与分析结果，编写清标报告，编写各投标单位投标问题澄清函，根据业主要求及投标单位的澄清回函，编写二次清标报告。

2、实施要点和质量标准

1）保证清标资料齐全，应包括（封面及目录、编制说明、总体对比分析或清标结论、各级汇总对比表、分部分项工程量清单计价对比表，措施项目费用对比表、其他项目费用对比表、费率对比表、人工总价及单价对比表、主要材料单价对比表、各家投标文件的详细分析、综合单价偏离表、拟发给投标单位的询标问卷等。

2）保证清标结论准确、能找出各家的突出问题、投标报价的价格差异原因等，通过清标，规避投标报价给工程造价控制带来的风险。

（五）竣工结算的审核

项目竣工结算阶段反映了整个工程成本控制情况、合同执行情况、工期情况等，也是检验工程造价全过程控制质量的有效文件，并反映全过程造价管理的项目结算额是否控制在原项目投资估算金额。

筑衡公司拥有有完善的、实用的全过程管理的方式和方法，在公司人力配合上有一套技术过硬且敬业的团队、有严格执行合同条款及法律法规的工程经济专业人员，秉着公平合理、严谨控制工程造价成本的原则来实施对整个工程项目的管理，这些因素都有利于使工程造价得到有效的控制。

工程结算实际是全过程造价管理过程的总结，

工程结算形式

阶段结算、年度结算、竣工结算：

1.1阶段结算：

一般适用于单体工程项目较大、工期较长的工程，阶段结算是按已完工程的整体部位或系统做出阶段性分部结算，直到竣工结算时按各阶段分部结算进行累加，对变化部分做出相应的的调整；阶段结算的作用可归纳两点：

第一为委托人在过程投资控制中，对项目管理提供较准确的数据和工程造价的控制起着动态管理的作用；第二在施工过程中，委托人与施工单位产生的问题能够及时解决，并能减少筑衡公司在竣工结算时大量核量计算的过程，缓解结算时间较长的压力，更会合理的依据市场实际情况对工程造价有着较好的控制。

（依据为财政部369号文件）

1.2年度结算：

由于工程项目施工期较长（一般跨年度），对材料设备价格涨浮具有其不确定性，委托人为了全面掌握本年度工程的投资情况，控制工程成本，一般对当年已完工程做出年度结算。

1.3竣工结算：

工程项目必不可少的阶段，要求有完整的结算书、有效的变更洽商手续、清晰的界面划分、相关的竣工资料等。

筑衡公司结算完成后，应向委托人上报完整的竣工结算报告书。

并依据最终整个工程结算文件，与投资估算进行比较、分析。

工作内容

1.1按照委托人的要求编制项目总体结算工作方案，针对工程特点拟定结算原则、结算方式及结算工作建议。

1.2按照结算工作方案完成结算审核、核对及谈判等相关工作。

1.3按照行业相关规范和委托人的要求出具结算各阶段的审核成果文件。

1.4汇总项目施工过程中发生的签上变更、暂估价调价、可调材料价差调整资料，在委托人的组织下与施工单位进行核对确认。

1.5编制工程结算书，详细分析费用调整因素，编制项目预结算报告。

1.6在委托人组织下同施工单位核对确认结算。

1.7处理承包单位提出的有关结算纠纷。

1.8完成单位工程结算后出具结算单，编制结算报告。

1.9按工程结算内容，编制整体项目工程造价分析报告。

1.10协助委托人完成与工程造价有关的内部审计及政府审计

工作方法及流程

1.1熟悉竣工资料，检查结算资料是否齐全。

其中包括:

1.1.1施工单位上报之结算书；合同文件，包括补充合同（或补充合同协议书）、合同报价书、中标通知书、投标书及附件、招标文件、技术规范、合同图纸；

1.1.2所有设计变更、工程洽商、现场签证、建设单位指令、会议纪要、往来函件、台帐及资料等；

1.1.3所有经共同确认的材料设备单价、综合单价确认单；

施工组织设计、施工记录、原始票据、形象进度及现场照片等；

国家和北京市有关工程造价调整的文件及规定；

1.1.4经审查批准的竣工图、工程竣工验收单、竣工报告等。

1.1.5初步审核上述资料签字、盖章是否齐全。

1.2审核施工单位上报结算，审核内容包括但不限于：

1.2.1依据合同约定审查工程量：

（1）固定总价合同：

审核洽商变更等合同图纸外的工程量。

工程量审查主要为：

工程量计算是否存在偏差；已包括在合同总价内的项目是否有重复计算；清单子目已包括内容是否有重复计算；依据合同内约定计量原则应扣除项目是否已扣减；是否存在计算单位不一致而造成工程量的小数点错位及计算错误等。

（2）固定单价合同：

依据合同约定及委托人提供资料，审核图纸（施工图或竣工图）、洽商变更等工程量。

1.2.2单价的审核：

（1）审核上报结算的描述内容和特征与合同（或报价书）一致的子目或项目的综合单价是否按合同执行；

（2）审核结算新增单价是否按施工单位与建设单位签认的单价（综合单价）执行；

（3）审核未签认的新增单价之组价是否执行合同组价原则，上报结算套用的定额是否与合同约定的定额标准相符，各分项工程清单子目的套用是否与设计文件、图纸相符，清单子目名称、规格、计算单位是否一致，综合单价的换算是否准确，有无套错、重套定额情况；其中的人工、材料、机械单价是否按合同内已有单价或施工单位与建设单位签认的单价执行，合同内未有的单价施工单位报价是否合理；人工、材料、机械的消耗量是否按图纸和规范标准计算，是否合理等；

1.2.3新增项目的审核：

（1）审核是否为固定总价合同内合同图纸之漏项；

（2）审核是否属于固定价包干项目；

1.2.4费用审核：

各项取费是否按合同约定执行；

我们对取费及执行文件的审核，应注意以下五个方面：

一是费用定额与采用的预算定额相配套；二是取费基数是否正确，特别注意在结算审核时要考虑合同约定的关于质量、工期的奖罚条件是否具备，是否存在质量、工期索赔与反索赔，规费、税金费率套用是否正确等；三是有否不该收取的费率照收；四是其他费用的计列是否有重复；五是审核时应注意取费文件的时效性，结算中是否正确地按国家或地方有关调整文件规定收费。

在结算时特别要注意变更或新增项目是否按相关条款规定下浮等。

1.2.5人工费、材料费、机械费等差价调整：

是否依据合同约定的原则进行调整，审核内容主要为工程数量、单价差价、税金。

1.2.6其他

（1）措施费，是否依据合同约定执行；

（2）规费、税金是否依据合同约定执行；

（3）施工索赔费用：

是由建设单位未履行合同义务，或发生了应由建设单位承担的风险而导致承包商的损失。

依据委托人提供资料予以审核。

（4）提前竣工奖、质量奖等依据合同约定执行。

（5）由于变更删项，导致原让利优惠部分的退还费用的审核。

流程图

主管领导对价款审核并会签

建设单位内部对价款审核并会签

施工单位\供货单位提交结算资料

监理公司审核确认

项目管理单位-工程部对工作内容审核并会签

项目管理单位-商务部部对价款审核

与施工单位核对

建设单位商务负责人将审核结果返回相关单位

工程结算会签表（管理公司）

编号:

工程项目名称

结算内容摘要

合同类型

□施工合同□供货合同

合同编号

施工\供货单位名称

结算金额（元）

监理公司意见

签字:

日期:

项目管理单位意见

签字:

日期:

建设单位意见

签字:

日期:

备注

具体实施重点及要点

1.收集和整理、核对相关依据

1）建设工程项目的概况，包括名称、地址、建筑面积、结构形式、主要设计单位与施工单位等内容；

2）项目经批准的概算或相关计划指标、完成的主要工程量等内容；

3）项目竣工验收资料，包括经认可的竣工图纸、相关施工合同文件、施工过程中所发生的所有设计变更、签证材料及施工单位编制的竣工结算申请材料；

4）若项目还存在收尾工程，则应明确收尾工程的内容、计划完成时间及尚需的资金额度；

5）其它相关的咨询服务依据资料。

2.咨询成果文件的校审

1）编制成果文件所需依据的完备性，成果结论的真实性和科学性；

2）项目竣工结算应严格依据施工合同的规定执行，对工程量计算与计价、相关费用的核定、设计变更、工程签证的手续齐全性及实际竣工项目状况的一致性进行审核，确保计算无误、计价正确、深度符合规定要求、计算和结论清楚、附表齐全；

3）项目工程结算审核报告应按竣工项目实际情况实事求是地进行汇总、分析，确保咨询成果的严肃性、真实性和可靠性。

4）成果文件应符合并达到国家及相关政府主管部门的现行规定与要求。

审核后的成果文件由项目经理签发，并对其质量负责。

第二章本工程造价咨询的难点、要点

本次招标为一期A（含400亩）和一期B工程全过程造价咨询服务。

建筑区为山地，点状分散低层建筑，主要建筑为庄园及相应配套设施，配套设施包括高尔夫、景观湖、会所、酒店、马术、农场、滑雪场、养生等，以及范围内的大市政基础及园林景观工程。

难点：

1.园林、高尔夫球场及农场造价占比比较高，山地地形复杂,形式复杂多样，现场实测工作量及计算难度较大。

园林绿化的材料及苗木的规格及品种也会复杂多样，价格管理的任务难度大。

2.红线外的大市政涉及的专业多,山地高低不平,实测工作量及计算难度较大。

3.业态多，不同的业态交房标准不同、合约规划不同、结构类型不同、专业系统配置不同，所以需要按照不同的业态分别制定具体的交房标准、合约规划、界面划分等相关资料。

4.因为业态多，所以编制预算时需要针对不同类型的单项工程，分别收集类似工程的相关造价数据、计价参考资料等。

要点：

在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理投资目标的实现，并在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

1.加强现场人员对现场原始资料的跟踪管理，及时按要求出具各种数据及成果文件，收集整理文件并及时存档。

2.现场与图纸相结合，保证计算数据准确无误，记录计算原始数据，数据应具有可追溯性。

编制施工阶段全过程造价控制实施方案。

实施方案是进行造价控制的纲领性文件。

应根据委托合同的要求，结合项目的特点，编制施工阶段全过程造价控制实施方案，主要内容有工程概况；造价控制组织机构；造价控制流程；各阶段咨询内容；可行的工作计划等。

合理有序地安排造价工程师进驻现场咨询服务。

监理部根据工程特点，配备相应专业造价工程师。

3.严格控制工程变更程序

工程变更不可避免，应制定一套完善的计量、支付、变更的管理办法，突出事前控制，强化事中控制，完善事后控制。

完善设计变更程序，避免设计频繁出变更，除非是修正性变更、迫不得已的修改或业主要求的变更，如施工单位提出的变更要打立项报告，监理工程师审核，业主批准立项后才可以实施。

工程变更的费用和变更方案是联系在一起的，因此，变更立项报告在说明变更处理方案的同时，必须同时说明相应的变更价款，从而使业主决策时心中有数，避免造价失控。

施工单位往往在设计变更中大做文章，特别是固定单价合同的项目，一般通过设计变更来改变组成综合单位的内容，从而达到改变单价目的，实现“扭亏为盈”，化解和分散工程风险，但给业主造成不必要的费用增加。

4.深入现场及时了解、收集相关信息资料

造价管理人员要深入现场，及时了解情况，收集可能会引起造价调整的各类资料。

要重视原始资料的积累，特别是一些隐蔽工程，和容易引起争议和扯皮的部位节点要及时掌握第一手资料，如图像图片和文档等资料，不要等结算时造成“死无对证”、说不清理还乱的被动局面。

5.加强工程造价的动态跟踪控制

建