租赁合同专属管辖.docx

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租赁合同专属管辖

租赁合同,专属管辖

篇一：

房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖

[内容摘要]因不动产牵连发生的诉讼，不应一概划为专属管辖，应有所区分。

如房屋租赁合同纠纷，原则上应按一般地域管辖对待，应允许当事人按《民事诉讼法》第25条规定，对诉讼管辖自主作出安排。

a公司在B地设有工程项目部，项目部租用B地某单位的房屋若干间作为办公之用。

后履约当中因房屋瑕疵与租金给付发生纠纷，某单位诉至B地出租房屋所在地人民法院寻求解决。

a公司提出管辖异议，理由是根据双方签订的房屋租赁合同，所有因房屋租赁产生的纠纷应由a公司企业法人住所地有管辖权的人民法院管辖。

但B地一审法院裁定双方约定管辖无效，此案属专属管辖；a公司不服裁定，上诉至B地上一级人民法院，B地上一级法院裁定维持原判。

这样B地初审法院就获得了该案的管辖权，a公司希望通过约定管辖方法避开地方保护的目的落空。

问题：

B地两级人民法院的裁定是否妥当？

《中华人民共和国民事诉讼法》第34条规定：

“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

”这就是不动产专属管辖的由来。

关于不动产专属管辖的司法实践，存在两种观点，一种观点是所有不动产涉及到的纠纷，全部归不动产所在地人民法院管辖，理由就是《民事诉讼法》第34条的规定；另一种观点是并非所全不动产纠纷皆属专属管辖，其中仅就不动产物权之诉专属于不动产所在地人民

法院管辖，而其他因不动产牵连发生的纠纷，应赋予当事人选择的权利，即按《民事诉讼法》第25条的规定（合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定），由当事人自主作出安排。

笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，不动产纠纷是个大的概念，不动产作为《中华人民共和国物权法》第2条规定的三种物（动产、不动产、特定权利）的形态之一，在现实生活中因其归属利用产生的纠纷形形色色，大量存在，其中既有可能涉及物权之诉，也有可能涉及债权之诉，而债权诉讼并不直接以不动产上的物权归属为诉讼标的，因此不能因纠纷涉及到不动产，就不问理由地全部划归不动产所在地人民法院管辖。

如果这样处理，那么许多案件就会成为专属管辖，这与《中华人民共和国民事诉讼法》第22条规定的优先实施一般地域管辖会形成冲突，不符合立法的本意；其次，涉外不动产纠纷因不动产涉及到国家主权和领土问题，因此一般都行使专属管辖权，但在国内不动产纠纷中，并不涉及这个因素；第三，国内不动产专属管辖设置的主要目的是为了体现“两便原则”，即便于当事人经济、快速地进行诉讼，便于法院更好地审判、合理配置资源。

但有些时候因不动产纠纷产生的诉讼，原告或被告并不一定与不动产所在地同属一地，由法院行使专属管辖权不一定符合该目的；第四，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第24条规定：

建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。

这说明最

高人民法院并未将建设工程施工合同涉及到的不动产作为专属管辖对待；第五，最高人民法院在１９８６年作出的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》（法（研）复〔１９８６〕２号）指出：

“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖”。

可见该批复并未明确表示房屋租赁纠纷必须由不动产所在地管辖，其他有管辖的法院不能涉足，况且该批复至今有效。

具体到房屋租赁合同纠纷，我们认为其本质是一种债权纠纷，不应按专属管辖处理。

最高人民法院《民事案件案由规定》（法发〔20XX〕11号）总共规定了361种案由，房屋租赁合同纠纷作为其中的一种，明确地将其放在债权纠纷一节当中，这表明最高人民法院并未将房屋租赁合同纠纷作为物权之诉处理。

况且房屋租赁合同纠纷涉及到的物权之争，无非是承租人享有优先购买权。

针对该项权利，最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[20XX]11号）当中，运用三个条款（第21条、23条、24条）专门作了限制性处理，核心内容有三：

一是出租人在出卖租赁房屋时未在合理期限内通知承租人，承租人以侵犯其优先购买权，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；二是出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权；三是出租人将租凭房屋出卖给房屋共有人、本人近亲属、善意

第三人，以及出租人出卖租赁房屋履行了通知义务，承租人在十五日内未明确表示购买时，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

这表明司法实践已经开始弱化该项权利，承租人的优先购买权不再作为一项主要权利对待。

因此我们认为，因房屋租赁合同纠纷发生的诉讼，除涉及到优先购买权而产

生物权之争，应按专属管辖处理外，其他的纠纷应按一般地域管辖对待，特别是应允许当事人按《民事诉讼法》第25条规定，对诉讼管辖自主作出符合法律规定的安排。

由于最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》（法（研）复〔１９８６〕２号）是在《中华人民共和国民事诉讼法》颁布之前作出的，且至今有效，而民诉法第34条又规定因不动产纠纷提起的诉讼属于专属管辖，这样在适法性上就存在一定的问题，因此建议最高人民法院结合司法实践情况，以司法解释的方式重新细化和明确关于不动产租赁纠纷管辖的问题，以维护司法的统一。

篇二：

合同管辖问题总结

篇三：

合同管辖法律规定

合同管辖法律规定

合同管辖：

有约定的从约定，无约定或约定不明的，按照法律规定

《民诉法》

法定管辖：

第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

合同履行地的确定（有约定的从约定，无约定或约定不明的，按照法律规定）（需先确定合同的性质）：

1.《合同法》的一般规定：

《合同法》第62条规定：

当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

?

?

。

履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

2.加工承揽合同、财产租赁合同、补偿贸易等合同的履行地：

《最高人民法院关于适用若干问题的意见》（以下简称《意见》）第２０条规定：

加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

第２１条规定：

财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

第２２条规定：

补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。

此外，根据合同法相关规定，借款合同，除当事人另有约定，以贷款方所在地为合同履行地；证券回购合同，凡在交易场所内进行的，交易场所所在地为合同履行地；供用电、水、气、热力合同，按当事人的约定确定；当事人没有约定或约定不明确的，供电、供水、供气、供热力设施的产权分界处为履行地点；建设工程施工合同建设工程施工合同纠纷，以施工行为地为合同履行地。

合同名称与内容不一致的合同，以该合同的内容确定合同的性质，从而确定合同履行地；若根据该合同的内容难以区分合同的性质，以及合同的名称与该合同的部分内容相符的，则以合同的名称确定合同履行地。

3.购销/买卖合同履行地

《意见》）第１９条规定：

购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；?

?

购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。

1996年9月12日发布的《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定》（以下简称《96规定》）规定：

第一，当事人在合同中明确约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

当事人在合同中未明确约定履行地点的，以约定的交货地点为合同履行地。

合同中约定的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等，均不应视为合同履行地。

第二、当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点，但在实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其他方式变更约定的，以变更后的约定确定合同履行地。

当事人未以上述方式变更原约定，或者变更原合同而未涉及履行地问题的，仍以原合同的约定确定履行地。

第三、当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有约定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖。

在适用上述法规时应注意：

购销合同中实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地；约定履行地与实际履行地不一致的，以约定履行地为合同履行地。

但是，如果货物未实际交付［合同没有实际履行］，当事人双方都不在合同约定的履行地的，不依履行地确定案件管辖，而是由被告住所地法院管辖。

作为购销/买卖合同履行地的“交货地点”没有约定或约定不明时如何确定“交货地点”。

《意见》）第１９条规定：

购销合同的双方当事人在合同中对交货地点没有约定的，依交货方式确定合同履行地；采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。

《合同法》第141条规定：

出卖人应当按照约定的地点交付标的物。

当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

a.标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；B.标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

综上述，在合同纠纷司法实践中，一般按下列三个顺序确定合同履行地：

第一，合同中双方当事人书面约定了合同履行地的，从约定；

第二，对购销合同、加工承揽合同、财产租赁合同、补偿贸易等合同，应按照司法解释的有关规定来确定，此时的合同履行地是程序法上的概念，不能适用《合同法》等实体法；

第三，对于前两者之外的合同纠纷管辖法院的确定，只能引用《合同法》等实体法对合同履行地的规定来确定，这时合同履行地是实体法上的概念。

第二十四条因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。

第二十五条因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。

第二十六条因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼，由公司住所地人民法院管辖。

第二十七条因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。

第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

（约定管辖要确定、单一）

合同签订地的确定：

以合同签订地确定合同纠纷的管辖法院的前提是合同双方当事人以书面形式订立合同。

最高人民法院在《如何确定合同签订地问题的批复》（1986年）中指出：

“凡书面合同写明了合同签订地点的，以合同写明的为准；未写明的，以双方在合同上共同签字盖章的地点为合同签订地；双方签字盖章不在同一地点的，以最后一方签字盖章的地点为合同签订地。

”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第四条规定：

采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。

第五条规定：

当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。

当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。

此外，对于法律规定或当事人约定必须办理特定手续才能成立的合同，以办理特定手续的地点为合同签订地。

例如，当事人约定合同需要公证才能生效，那么公证地点应为合同的签订地。

第三十五条两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。

《民诉法意见》

18、因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。

同履行地;没有约定的，依交货方式确定合同履行地;采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地;采用自提方式的，以提货地为合同履行地;代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。

购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。

20、加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

21、财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

22、补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。

23、民事诉讼法第二十五条规定的书面合同中的协议，是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。

24、合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照民事诉讼法第二十四条的规定确定管辖。