苏州邻里中心.docx

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苏州邻里中心

苏州邻里中心资料汇总

一、简介

苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。

自1998年中国第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，自加压力、开拓进取，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。

二、规模

　目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。

邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。

　邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。

三、项目介绍

1.新城邻里中心

邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。

大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。

如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。

新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。

邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。

2.湖东邻里中心

湖东邻里中心大厦——位于园区星湖街178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30000平方米，园区湖东商业第一家。

湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项居住配套功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。

3.玲珑邻里中心

邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。

大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。

大厦内12项居住配套功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。

大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。

大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。

4.方洲邻里中心

邻里中心方洲大厦——位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广场。

地块南北向长约83米，东西向长约239米，占地面积19969.46平方米，建筑面积约28000平方米。

项目于2011年1月10日正式开业。

大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：

正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。

且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186辆中小型汽车。

方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数约30万人。

苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等，悉数登场，闪耀苏城，致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。

5.师惠邻里中心

邻里中心师惠大厦——位于园区CBD中央商贸区东南，星海街169号，2004年5月30日开业运营，建筑面积12300平方米，公交47路和26路直达。

大厦拥有3500平方米的大型室内停车场，可停放100辆中小型汽车。

为满足区域居民生活配套需要，大厦保持邻里中心12项居住配套功能的基础上，根据市场需求，开发建设了邻里假日酒店，授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理，为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。

此外，大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”，形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。

6.翰林邻里中心

邻里中心翰林大厦——位于园区林泉街598号，2008年9月19日开业，建筑面积约23000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。

翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。

7.贵都邻里中心

邻里中心贵都大厦——位于园区中新路8号，2001年5月30日开业运营，建筑面积11000平方米。

大厦楼高四层，毗邻中央公园，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交通极为便捷。

在功能设置上，大厦在保证满足居民日常生活需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个性项目。

其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。

更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。

8.沁苑邻里中心

邻里中心沁苑大厦——位于园区星港街278号，2007年5月30日开业运营，建筑面积11800平方米。

大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。

直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。

沁苑大厦楼高三层,一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项居住配套功能齐全。

三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。

目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。

四、以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议

苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范，各方最为认可的说法就是“规划致胜”，坚持“两先两后”，即先规划后建设、先地下后地上的规划建设经验，其次就是“亲商服务”，即政府为投资者设立专门的“一站式服务中心”。

其实，在为企业生产、入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时，苏州工业园以建设工业新城为目标，更是把工作重心放在了以人为本的优质环境塑造上，其中最为集中的体现，就是充分借鉴新加坡经验，在规划指导下大力推进“邻里中心”建设，通过完善、优质、一站式的社区商业服务设施，为园区大众住宅的居民提供全面的生活保障需求，建设以人为本的和谐园区和工业新城。

1、邻里中心的定义与基本特征

“邻里中心”，是新加坡的一个社区服务概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。

简单地说，邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一站式商业服务中心。

它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，不是社区内的零散商铺，而是“服务于社区的商业”，被誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。

统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理念。

15年前的苏州工业园区在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担为半径0.5平方公里的0.6—1万多户、2--3万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设4 个邻里小中心。

邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明确的服务对象、服务范围和服务人口。

科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争，实现了便民服务与区容区貌的高度统一。

配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。

它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、经营者满意及政府满意。

2、邻里中心在苏州工业园的发展阶段及其特点

1997年11月，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立，全面开发、运营等工业园区的“邻里中心”，至今经历了三个发展阶段：

（1）导入新加坡经验、创立品牌阶段

1996年，苏州工业园管委会根据园区发展的实际需要，启动了占地32万米2的园区安居工程——新城花园，首期工程10万米2于1997年建成。

与此同时，在高标准建设居住区配套设施的规划理念指导下，园区管委会又投资6000万元建成了1.8万米2的首个邻里中心---新城大厦,项目集银行、邮电局、问诊所、电影院、儿童乐园、书店、画廊、阅览室、歌舞厅、美容院、浴室、洗衣房、彩扩中心、餐饮店、修理铺、超市、健身房、旱冰场、桌球房和保龄球馆等商业、休闲多种功能服务为一体，为住宅项目的成功开发及提升居民生活品质提供了保障。

新城大厦开业初期，周边社区仍未完善、人气严重不足，只能通过一些大型的促销活动或主题活动来聚集人气，但新城大厦成功地导入了新加坡经验，打出了邻里中心的品牌。

但该中心以零售业为主的功能定位不够贴近社区生活，导致加盟商家进出频繁、企业亏损严重。

（2）市场化运作、规模化发展阶段

2000年5月，随着园区已建成住宅小区不断增加的配套生活需求，园区管委会又投资4000万元建设了总建筑面积为9460米2（占地9000米2、楼高4层）的第二个邻里中心—--贵都大厦。

 该大厦在设有邻里中心常规日常生活必备功能的基础上，又增设了少儿娱乐中心、屋顶网球场等新加坡特色的社区活动中心，为周边居民的生活便利和文化娱乐提供了完善配套。

贵都大厦仅依靠政府的少量资金支持，实行“边招商、边开发、边建设”的市场化运作模式，实现了开业当日就盈利。

另外，该中心在功能定位上以服务业为主（占80%），其中又有40%到50%是餐饮业；在开发模式方面引入商业地产开发模式，在3、4楼开发写字楼并转让产权，成功地实现了从原来单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

与此同时，邻里中心开始向连锁发展，着手滚动开发建设，其服务对象由逐年增加的周边居民向园区企业白领阶层扩张，消费需求呈现低、中、高三种档次，服务功能定位也注重综合性、多层次、多功能，开始把注意力放在满足居民增长较快的非商品性需求上。

目前，苏州工业园区已开发运营了新城、贵都、湖东、玲珑、翰林、师惠、沁苑等7座邻里中心（一级3个、二级4个），总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米。

每一座邻里中心都已成为区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。

投入运营时间

项目名称

等级

建筑面积（米2）

投资额

（万元）

项目特点

1997.4----

1998.5．28

新城大厦

一级

21000

6000

配套国家安居工程—30万米2的新城花园住宅项目

2000.5.12---

2001.5.30

贵都大厦

二级

11000

4000

占地9000米2，楼高4层

45%的公益和55%的商业相结合

2004.5

师惠大厦

二级

12300

附加邻里假日酒店

2004.8

湖东大厦

一级

30000

2006.12．26

玲珑大厦

一级

20000

二层设立4000米2邻里家居生活馆；附加6层的邻里假日酒店

2007.5.30

沁苑大厦

二级

11800

三层突出增加4000米2的文化休闲和培训功能

2008.9.19

翰林大厦

二级

23000

“小硅谷”配套

（3）异地扩张、品牌输出阶段

2005年，邻里中心开始从最初的“满足居民基本生活需要”向品牌标准化、企业规模化方向进行战略转型，积极引进个性功能突出的中高档服务品牌，不断拓展居民的“衣食住行闲”服务，提高消费丰富度，逐步建成消费者、经营者及政府三方满意的“百姓精品店”。

目前，邻里中心已逐渐确立了其在国内居住商业的领先优势，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。

同时，南京、温州、上海等地的一些开发商纷纷提出合作加盟邻里中心的愿望，全国更多的企业、开发区希望复制园区邻里中心的成功经验。

2008年1月，邻里中心与“三顾茅庐”的万科达成战略合作；2月，注册成立了全资子公司--江苏省苏宿邻里中心开发有限公司，负责开发运营苏宿工业园区规划的4个邻里中心；3月，成功进行股份制改革……从品牌输出到资本输出，从品牌经营到资本运营,邻里中心的企业规模化和早日上市的发展步伐明显加快。

3、邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴

随着五矿产业园示范区战略实施不断深入，商住用地开发及其配套住宅、商业项目启动势在必行。

鉴于五矿产业园拥有近3平方公里的商住用地面积和工业新城的战略目标，建议公司借鉴邻里中心的成功经验，指导和促进园区商住用地开发。

（1）经验一：

科学规划、有序发展

统一规划、有序发展是邻里中心开发的主要法则。

五矿产业园由裕廊国际完成了园区总体规划和一期控制性详细规划，但并未完全解决商住用地开发的指导性规划。

因此，公司计划于今年完成商住区的城市设计工作，建议公司在此次规划设计中引入邻里中心的发展模式，以市场需求作为功能定位，确立五矿产业园的基本商业业态。

（2）经验二：

政府支持、市场运作

邻里中心在苏州工业园发展初期，得到了当地政府强有力的支持，尤其是对于公益性的部分，如前3个邻里中心的免费阅览室，从图书购置到人员工资，都是政府给予财政补贴，为邻里中心的成熟和发展奠定了良好基础。

（3）经验三：

战略合作、快速发展

五矿产业园以企业为主导开发园区，比苏州工业园启动初期面临的任务更艰巨，因此，需要公司能够联合外部战略合作伙伴，共同加快园区商业项目的开发建设，以更好更快地聚集商气、人气。

（4）附件一：

邻里等级的公共设施的规划参数

在新加坡，一个邻区含4，000－7，000户。

在苏州一个邻里含10，000户，是中国规划设计规范中居住区的下限，因为为比新加坡的邻区大，所以在邻里一级的公共设施的配制主要是根据中国现划设计规范（参阅下表）。

公共设施

规划标准

（每一人口）

每处建筑地面积

（平方米）

每处用地面积

（公顷）

附注

商业：

邻里／商业中心

肉类／蔬菜市场*

邻里／商业小中心

每邻用一个

每邻甲一个

-

1500

5000

4.40

0.2

-

●400米服务区／范围，含2.5公顷商业用地与1.9公顷备用地合其它设备。

●邻里中心将设在400米服务范网覆盖下的地方；可与住宅合并设置。

教育：

托几所

幼儿园

小学

中学

1：

5，000

1：

7，500

1：

9，600

1：

14，500

500

-

-

-

-

0.20

1.50

2.40

托儿所可设置在居住大楼第一层

幼儿园服务半径300米

每所小学24班，服务半径500米

每所中学30班，服务半径1000米

团体／机构

诊疗所*＠

社区活动／文化中心*＠

邮政所*＠

每邻里一个

每邻里一个

每邻里一个

2500

5000

100

0.4

0.4

-

在邻里小中心内设50m2小诊疗所包括

青年和乐龄中心。

在邻里小中心内设200m2的义化中心。

政府办事处

行政办事处*

派出所*

产业与公用事业管理与维修办事处*

其他办事处*

每邻里一个

每邻里一个

每邻里一个

每邻里一个

1000

900

1800

500

0.4

公园和康乐

邻里公园每邻里一个

运动场每邻里一个

-

-

2.00—3.00

1.00

其他

备用地、每邻里一个

-

0.50

其中0.5公顷位于邻里中心，另有1.0公顷可位于其它居住用地内。

表5－3：

邻里等级的公共设施规划参数

注：

（a）*设在邻里中心

   （b）＠邻里小中心应含有的设施

（C）假设总人口中，有45，000单身工人10，000外国专家，其余人口为445，000。

幼儿园、小学和中学的数量是以445；000人口为依据。

小学生占此人口的10％；中学生占93％。

（5）附件二：

邻里中心的副品牌及其产品

一）

邻里假日酒店是苏州工业园区邻里中心发展有限公司投资建设的连锁酒店。

2004年5月，伴随着邻里中心师惠大厦的开业，园区首家中档经济型酒店师惠邻里假日酒店开门迎客。

酒店按四星级标准建设，位于园区CBD中央商贸区中心地带，毗邻静谧如画的金鸡湖，距市中心仅十分钟车程。

拥有标准房、商务房及豪华商务房共62间，为园区众多商务客人和居民提供了更多元化的选择。

与高端酒店形成了错位经营，填补了园区的市场空白。

2006年12月，邻里假日酒店在园区二期开发区，金鸡湖东玲珑街58号开出第二家连锁店玲珑邻里假日酒店。

酒店设备先进，装潢现代，设施完善，尽显现代酒店的舒适氛围和悠闲旗帜，拥有标准房、商务房及豪华商务房共182间。

邻里假日酒店均以邻里中心大厦为依托，大厦的服务功能为酒店提供了完善的配套。

餐饮娱乐、美容美发、购物休闲等一应俱全，是商务人士和私人旅游度假者理想的下榻场所。

二）

 邻里生鲜店是邻里中心居住配套功能中的重要内容之一，一直以优雅的环境、良好的管理，构筑着园区菜篮子的形象。

在主品牌的影响力下，邻里生鲜也开展了品牌产业化发展的尝试。

现在通过实施名牌战略，带动服务理念、服务模式和管理方法的升华与创新，促进企业资本化运作和规模化发展。

 “生”即“鲜蔬”“鲜果”类产品；“鲜”即生猛鲜活的“鱼、肉、禽、蛋”类产品。

连锁经营能给消费者带来“品质”、“服务”、“诚信”等方面的“连锁“保证。

这是粗放型“菜市场”、“农贸市场”无法做到的。

邻里生鲜店设有基本功能十类：

蔬菜、鲜肉（品牌肉）、水产、禽蛋、豆制品、冷冻食品、水果、卤菜、南北干货、粮油。

辅助配套功能十余类：

早点、鲜花、日杂、酱菜、生面加工、净水配送、有机食品、茶叶、休闲食品、水发等。

这些服务功能，基本涵盖了居民的日常生活所需。

三）

“邻里1+1”是依托邻里中心的区位优势和品牌发展优势，高起点发展的中餐连锁机构。

倡导绿色、健康、时尚，按统一标准进行生产管理，保证饭菜口味在所有连锁店不走样，实现中餐化生产，标准化管理，占领市场，逐步形成以区外品牌输出、项目开发为主，区内自主经营、连锁发展为辅的资本运营模式。

五、衣食住闲学——商家目录

（1）学

（2）衣

（3）食

（4）住

（5）闲