中铁置业长沙青竹湖项目可行性方案.docx

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中铁置业长沙青竹湖项目可行性方案

中铁置业长沙青竹湖项目

可行性研究报告

报告前言

根据土地出让合同，本项目总占地为732亩，净用地617亩，政府规划道路和绿化等约115亩。

其中的政府规划道路可根据项目整体规划进行调整，把政府规划道路与小区内道路相结合，因此本项目总用地可以达到732亩。

综合经济效益、市场环境和开发条件，容积率0.6是最适合本项目开发的容积率，现根据732亩的总用地，在容积率指标在0.6的情况下做了初步的投资及经济效益测算。

一、青竹湖项目分析

（一）区域概况

中铁置业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之一的——捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金霞开发区、新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。

（二）项目概况

1、地块基本情况

中铁置业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约10公里。

地块建筑净用地面积411629.5㎡，约617亩，另有10761.8㎡的绿化用地，65493.5㎡的规划路幅用地。

地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。

2、交通状况

市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路、青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。

太阳山路星月路青竹湖大道

中青路东二环芙蓉路

3、配套状况

周边市政、生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。

4、周边状况

周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安置小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。

青竹湖外国语实验中学安置小区青竹湖畔小区

（三）地块SWOT分析

1、优势分析：

⏹项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富的产品线；

⏹项目地块区域规划发展潜力巨大；

⏹交通道路网络畅达；

⏹项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。

2、劣势分析：

⏹现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本；

⏹离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族；

⏹项目西边的铁路线带来一定的噪音污染，降低居住品质。

3、机会分析：

⏹金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑；

⏹随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐步稀缺；

⏹区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。

4、威胁分析：

⏹政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行“90㎡以下占60%”的规定，而根据长沙市规划管理局文件《关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见》（《长规报[2007]17号》）文件，要求本项目小于90㎡的小户型套型面积占30%，虽然较60%已经有了很大的降低，但是本项目规模体量比较大，30%的比例仍然不小，将在一定程度上影响本项目的开发建设；

⏹市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位置都优于本项目，未来竞争比较激烈；

⏹未来出台的政府宏观调控政策的影响，2007年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的宏观调控政策，从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。

（四）地块定位分析

根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以0.6为基准进行开发建设，预计总建筑面积为286801.46㎡，以别墅类产品（独栋、双拼、联排）、小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。

一、投资和收益分析

在容积率0.6的情况下进行了模拟财务测算，以50万/亩的地价计算，税前利润为44316万元，税前利润率为39.55%，税后利润25768万元（扣除土地增值税），税后利润率23.00%，有着较高的经济效益：

（一）项目投资

经测算，该项目总投资为112049万元，实际投资估算详见下表：

表一：

投资估算表（开发面积：

732亩容积率：

0.6）　

项目名称：

长沙青竹湖项目

日期：

2007/10

项目

单位成本（元/M2）

总成本（万元）

计算说明

一、土地成本

1,249.69

36591

其中：

1、土地出让金

1,249.69

36591

按照50万/亩计算,土地面积731.82亩

二、开发前期费

335.00

9809

其中：

1、勘察设计费

75.00

2196

项目为别墅，部分提高设计费

2、报批报建费

240.00

7027

3、三通一平费

15.00

439

场地具备道路、场地平整，考虑临水、临电

4、临时设施费

5.00

146

临时围墙、临时办公室、临时围板

三、建安成本

1,132.35

33155

1、别墅

1,200.00

23251

2、普通住宅

1,000.00

9904

提高品质,含土建、门窗、外檐、地下室等

四、基础设施费

110.00

3221

其中：

1、给排水工程费

40.00

1171

含贴费和开口费

2、室外燃气系统

10.00

293

含区内工程费、灶表费

3、高低压供电系统

40.00

1171

含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用

4、室外消防系统

3.00

按总建筑面积计算

5、综合管网设计

5.00

146

6、室外智能系统

12.00

351

五、园林环境

202.00

5915

依设计方案的不同而不同

其中：

1、绿化建设费

90.00

2635

区内、区外绿化支出

2、建筑小品

80.00

2342

考虑硬地、喷泉、雕塑等

3、道路和照明

32.00

937

直接成本

3,029.04

88691

六、管理费用

53.38

1563

（2+3+4+5）*3%

七、财务费用

464.96

13614

其中:

1、财务费用（土地）

341.53

10000

贷款额度按土地成本的100%，按照3年，利率10%

2、财务费用（建设）

123.43

3614

贷款2.2亿,3年建设期,利率9%

八、不可预见费

53.38

1563

（2+3+4+5）*3%

九、营销费用

226.04

6619

销售收入*4%

间接成本

797.76

23359

总投资成本

3,826.80

112049

直接成本+间接成本

注：

上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差±1属正常情况。

（二）项目收益

别墅类物业按5800—8000元/平米、小高层销售按3500元/㎡、社区商业销售按6000元/平米计算，项目收益详见下表：

表二：

项目收益表（注：

容积率0.6）

序号

项目名称

销售单价

工程量

金额（万元）

备注

销售收入

5769.33

286801.46

165465.32

其中

别墅类产品

双拼

6800.00

116256.61

79054

市场预估

联排

5800.00

48440.26

28095

市场预估

独栋

8000.00

29064.15

23251

市场预估

小高层

3500.00

83040.44

29064

市场预估

社区商业

6000.00

10000.00

6000

市场预估

营业税及附加

9101

1×0.055

税前利润

44316

1-总投资-2

税前利润率

39.55%

3÷总投资

土地增值税

9959

增值额的30%

所得税

8589.18

（3-5）×25%

税后净利润

25768

3-5-6

税后净利润率

23.00%

净利÷总投资

注：

上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差±1属正常情况。

二、拟开发周期规划

1、2007年通过土地转让取得该地块。

2、项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为5—7万方体量项进行滚动式的开发。

3、项目整体开发周期为4年半。

其中，建设周期为4年：

2008年6月—2012年12月；项目整体销售周期为4年，在资金到位的情况下，预计2009年上半年第一期开始入市销售。

时间规划

开发进度

2008年下半年

2009年上半年

2009年下半年

2010年上半年

2010年下半年

2011年上半年

2011年下半年

2012年上半年

2012年下半年

工程进度

第一期

双+独+联

第二期

双+独+联

第三期

双拼+联排+小高

第四期

小高层为主+双拼

销售进度

第一期

双+独+联

第二期

双+独+联

第三期

双拼+联排+小高

第四期

小高层为主+双拼

三、分期销售收入规划

表三：

销售收入规划表（注：

容积率0.6）

销售年份

开发期数

产品类型

销售单价

（元/㎡）

销售体量

（㎡）

销售收入

（万元）

分期收入

（万元）

2009年

第一期

双拼别墅

6800.00

36000.00

24480.00

45180

联排别墅

5800.00

15000.00

8700.00

独栋别墅

8000.00

15000.00

12000.00

2010年

第二期

双拼别墅

6800.00

36000.00

24480.00

47331

联排别墅

5800.00

20000.00

11600.00

独栋别墅

8000.00

14064.15

11251.32

2011年

第三期

双拼别墅

6800.00

32000.00

21760.00

41275

联排别墅

5800.00

13440.26

7795.35

小高层

3500.00

24912.13

8719.25

商业

6000.00

5000.00

3000.00

2012年

第四期

双拼别墅

6800.00

12256.61

8334.49

31679

小高层

3500.00

58128.31

20344.91

商业

6000.00

5000.00

3000.00

合计

5769.33

286801.46

165465

四、现金流量分析

表四：

现金流量（动态表）

序号

分期项目

2008年下半年

2009年上半年

2009年下半年

2010年上半年

2010年下半年

2011年上半年

2011年下半年

2012年上半年

2012年下半年

1.00

现金流入

22590.00

23665.50

20637.50

15839.50

销售收入

22590.00

23665.50

20637.50

15839.50

其它收入

2.00

现金流出

52582.09

6513.51

19840.82

7444.56

17615.11

7313.20

14404.13

7538.41

6445.91

2.10

开发建设投资

48132.09

4367.46

7802.28

5196.34

6821.39

5352.64

7806.57

6033.66

304.16

土地成本

36591.00

开发前期费

5885.31

1961.77

980.88

建安成本

3315.54

4144.42

4973.31

基础设施费

1288.33

644.16

园林环境

739.32

591.46

147.86

管理费用

312.60

468.90

156.30

2.20

财务费用

（土地）

4000.00

2000.00

2.30

财务费用

（建设）

450.00

1255.50

1908.50

2.40

营销费用

903.60

946.62

825.50

633.58

2.50

销售税费

1242.45

1301.60

1135.06

871.17

2.60

土地增值税

2489.70

2.70

所得税

2147.29

3.00

当期现金流量

（52582.09）

16076.49

2749.18

16220.94

6050.39

13324.30

6233.37

8301.09

9393.59

4.00

累计净现金流量

（52582.09）

（36505.60）

（33756.42）

（17535.49）

（11485.10）

1839.20

8072.57

16373.66

25767.24

5.00

贴现系数

1.04

1.08

1.12

1.17

1.22

1.27

1.32

1.37

1.42

6.00

当期净现值

（50559.71）

14863.62

2444.01

13865.72

4972.98

10530.38

4736.85

6065.52

6599.81

7.00

累计净现值

（50559.71）

（35696.09）

（33252.07）

（19386.35）

（14413.37）

（3882.99）

853.86

6919.39

13519.20

8.00

财务内部收益率（%）

20.60%

9.00

财务净现值NPV

13519.20

10.00

动态投资回收期（年）

3.41

11.00

静态投资回收期（年）

2.93

财务内部收益率：

20.60%动态投资回收期：

3.41（年）

静态投资回收期：

2.09（年）

该项目在100％出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备一定的抗风险能力。

五、地块主要问题小结

（一）“90㎡、30%”的制约问题

根据长沙市的相关文件规定，本项目执行“90㎡以下占30%”的政策，而从本项目的资源条件、区位和交通等条件来看，适合开发低密度、低容积率的高品质大面积物业，此政策将在一定程度上制约本项目的定位和开发建设。

（二）场地施工条件问题

现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。

将对后期施工及成本控制产生很大影响。

开发成本较大幅度的增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

（三）容积率的确定问题

容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。

（四）开发周期的问题

项目占地700余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险（政策风险、市场风险、金融风险等）加大。

六、结论及建议

综上所述，各项基础条件已具备、时机已成熟，不仅符合国家的有关方针、政策，而且能够产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。

项目实际操作上存在一定问题。

以下为我司针对该地块开发所提出的一些开发建议，以供参考。

（一）降低“90㎡、30%”的制约

根据项目的实际情况来看，可以在部分位置、景观相对不太理想的位置规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。

在推售节奏上，可以把小高层、高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。

（二）采取低容积率低密度开发模式

借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖、回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。

既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。

（三）合理控制开发周期，滚动式开发

在确定项目开发规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取短、平、快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来的市场风险。

以达到投入产出最佳状态。

（四）首期产品快速入市，抢占市场先机

在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。

北京中铁新业投资顾问有限公司

长沙新业置地咨询有限公司

二00七年十月

市场信息及可行性分析见附件。

附件一：

《长沙市高端物业市场分析》

附件二：

《中置业铁长沙青竹湖项目开发方案分析》（按照617亩计算）

附件一：

《长沙市高端物业市场分析》

一、长沙高端物业版图分析

长沙别墅分布图

据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板块，其他板块如东城、金鹰城板块则少量分布。

目前长沙市场上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来3-5年长沙别墅项目潜量市场约1000万㎡，可供应套数约为25000套（以400平方米的套均面积计算），目前在售总量达350万㎡，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。

二、长沙高端物业市场供给分析

别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼、叠加别墅供应较少，合适价位的独栋别墅供应量有限

目前，长沙别墅产品供应量达到了5205套，其中联排别墅达3067套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1650套；叠加别墅为488套,占到全市的9.38%，是目前长沙别墅市场的辅助产品。

而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。

三、长沙高端物业开发类型分析

长沙别墅项目多为复合型物业开发（包含有别墅、洋房及高层住宅等多种物业类型）

伴随着长沙别墅项目用地规模的增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺、麓山恋迪亚溪谷、碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城、鹏基诺亚山林等都为复合型物业。

四、长沙高端物业销售价格分析

长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长

在长沙整体经济保持持续快速增长的前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场的发展奠定了坚实的基础，长沙别墅市场从2004年前3000元/平米以下主体市场到2007年4500-6500元的主体市场逐步拉升，2007年市场出现了上10000-15000元/平米的顶级别墅。

本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示：

项目名称

占地面积

容积率

物业类型

价格

面积区间

比华利山

100万㎡

0.72

独栋，联排，双拼，洋房，公寓

联排4500元/㎡，双拼5200元/㎡，洋房3000元/㎡

独栋350㎡以上，联排230-285㎡，双拼300㎡以上

托斯卡纳

18万㎡

1.03

联排、洋房

联排7000元/㎡

联排320-403㎡，洋房140-170㎡

鹏基诺亚山林

11万㎡

0.95

独栋、双拼、叠加、洋房、公寓

双拼4800元/㎡

联体4600元/㎡

洋房3200元/㎡

公寓2600元/㎡

独栋480-500㎡

双拼230-308㎡

叠加220-245㎡

洋房125-140，复式190-208

早安星城

73万

1.20

合院、联排、洋房

合院4000元/㎡

洋房2900元/㎡

合院180-250㎡

洋房90-150㎡

碧桂园威尼斯

172万㎡

0.55

独栋、联排、洋房（带精装修）

独栋8000元/㎡

独栋180-584㎡

联排228-299㎡

洋房88-187㎡

湘江壹号

62万㎡

1.34

独栋、叠加、公寓

待定

独栋465-480㎡

联排315-335㎡

叠加220-255㎡

麓山恋迪亚溪谷

20万㎡

0.64

独栋、双拼、庭院

叠加

双拼5000元/㎡

联排4500元/㎡

独栋290-520㎡

双拼410-430㎡

叠加200㎡

庭院300-340㎡

汀湘十里

55万㎡

0.55

独栋、双拼、联排

独栋6400元/㎡

双拼5200元/㎡

联排4700元/㎡

独栋415-471㎡

双拼269-311㎡

联排328-343㎡

南山苏迪亚诺

34万㎡

1.05

独栋、双拼、联排、洋房

联排5800元/㎡

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