临时管理规约合同协议书范文.docx

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临时管理规约合同协议书范文

临时管理规约

使用说明

1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和物业服务企业选聘等涉及业主共同利益事项的约定和执行。

2、临时管理规约是对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文本。

3、本规约为房屋买卖合同的附件。

购房人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向建设单位和市、区（县）房屋行政管理部门咨询。

4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。

为了维护            （以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业选聘，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本规约。

第一部分  物业的使用

第一条（业主、使用人权利与义务）

业主是物业管理的责任主体。

业主、使用人在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律、法规的规定以及本规约约定，享受相应的权利，履行相应的义务。

本住宅小区内，属于建设单位所有、未销售的物业，其共有部分应当纳入统一管理。

第二条（相邻关系）

业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规、规章、制度和本规约约定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪音、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条（物业使用原则）

 业主、使用人在物业使用中，应当遵守物业使用的相关规定以及本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第四条（物业装饰装修）

业主、使用人应当按照下列规定装饰装修物业：

（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为； 

（二）装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议。

（三）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》，随附房地产权证、业主身份证复印件，交至物业服务企业（小区管理处）；属于使用人装饰装修的，还需另附租赁合同、使用人身份证复印件和业主授权文书。

同时，积极配合物业服务企业办理施工单位和施工人员的出入凭证，积极配合物业服务企业对出入小区施工工具、装饰装修材料的查验记载。

（四）在装饰装修房屋期间，配合物业服务企业对装饰装修房屋情况的现场巡查；

（五）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所；

（六）施工期间采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响， 每日18时至次日8时以及法定节假日（含双休日）全天，不得在已交付使用的住宅楼内进行敲、凿、锯、钻等产生噪声的装饰装修作业；在其他时间进行装饰装修作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。

（七）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自移装、拆改；业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。

（八）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

（九）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。

第五条（物业转让、租赁规范和违规行为的处置）

业主、使用人应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。

业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、业主委员会。

业主转让物业，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业后，双方当事人应将物业转让或者出租情况以及通讯方式告知物业服务企业。

居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定。

业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住。

业主、使用人有上述违法违规行为，物业服务企业可书面要求业主或承租人限期纠正。

违法违规行为被有关管理部门责令改正的，业主应当及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。

第六条（擅自改变物业使用性质的处置）

业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

擅自改变物业使用性质，损害其他业主或使用人合法权益的，相关业主或使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门及其设立的服务热线投诉举报；物业服务企业可以书面要求业主或使用人限期改正。

第七条（违法搭建的处置）

业主、使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。

业主、使用人有违法搭建行为的，相关业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报；物业服务企业可以书面要求业主或使用人限期改正。

第八条（电梯的安全使用管理及安全隐患的处置）

业主、使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：

（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；

（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；

（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；

（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；

（五）携带危险品乘用电梯；

（六）其他影响电梯安全运行的行为。

学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。

电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。

第九条 （空调的安装使用管理及安全隐患的处置）

   业主、使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。

发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：

（一）空调设备超过设计使用期限的；

（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。

业主、使用人使用空调产生噪声超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。

第十条（物业消防安全管理和隐患处置）

业主、使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全。

业主有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。

第十一条（车辆停放管理）

业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用，如实向物业服务企业或停车管理服务单位提供有效的通讯联系方式，为突发事件处置提供便利。

本住宅物业管理区域内属全体业主共有的机动车停车位共      个，其中设置固定停车位      个，不固定停车位      个，机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用，委托物业服务企业出租机动车停车位，业主应提供房屋产权证、车辆产权证等材料，办理机动车停车位租赁登记手续。

机动车停车位收费标准如下：

（一）长期停车：

每个每月      元，由物业服务企业与车位承租人签订租赁合同。

（二）临时停车：

每次      元，连续停放时间超过      小时的，按照每小时      元累计增收停车费（不满1小时的按1小时计）。

有产权车位或与车位所有权人签订长期车位租赁合同（租赁期一年以上）且经过其同意的新能源汽车用户可以按照有关规定申请安装自用充电设施。

车辆停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。

对车辆违反本规约擅自停放经劝阻无效的，由物业服务企业强制拖离，因拖车产生的牵引车、临时停放等相关费用，由违规擅自停车者承担。

业主、使用人不得在物业管理区域内属业主共有的车位或道路上擅自设置地锁。

业主、使用人有擅自设置地锁行为的，物业服务企业可以劝阻；劝阻无效的，物业服务企业可以书面要求其限期整改；逾期未整改的，由物业服务企业予以处理。

第十二条（垃圾分类管理）

业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。

如有违反上款行为的，由物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示。

第十三条（物业使用的其它约定）

业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）宠物饲养：

            ；

（二）阳台封闭：

            ；

（三）晒衣架安装：

            ； 

（四）卫星电视接收设施安装：

            ； 

（五）在公共区域进行文娱活动：

            ；

（六）            。

第十四条 （文明居住管理）

全体业主（使用人）应当自觉遵守《上海市民文明居住行为规范》，不得发生违反规范的不文明居住行为。

违反规范且属于公民物业使用领域征信范围的，将被纳入本市公共信用信息平台。

第二部分 物业服务企业的变更

第十五条（物业服务企业变更的情形）

前期物业管理期间发生下列情形之一的，建设单位应当通过公开招标的方式另聘物业服务企业：

（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的； 

（二）物业服务企业书面提出解除合同；

（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的； 

（四）前期物业服务合同届满，物业服务企业不愿继续提供服务的。

第十六条（选聘方案的制定）

 建设单位应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求等，按照原物业服务合同的约定拟订物业服务企业选聘