市场比较法修正参数重建探讨.docx
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市场比较法修正参数重建探讨
市场比较法修正参数重建探讨
摘要：
在现行估价实务中，市场比较法是应用最广泛的方法，尤其是交易市场发达的估价对象类型，当运用两种方法来确定估价对象的价格时，市场比较法是估价人员必选的方法。
本文探讨的修正体系以住宅房地产为例，工业和商业房地产的修正参数探讨将于以后在此基础上进行修改与调整。
关键词：
市场比较法；评价体系；案例；新参数
市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是一种很成熟的估价方法。
随着我国不动产业的发展，房地产市场的日益发达,房地产交易日渐活跃成熟,市场比较法在房地产估价中已经处于主导地位。
因此,根据市场比较法基本原理,探讨其在我国的实际应用,具有重要的理论和现实意义，本文就市场比较法运用中有关问题进行探讨。
一、现行市场比较法修正参数体系存在的问题
（一）存在的问题
1、应用市场比较法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。
可比实例选择的恰当与否，将直接影响估价精度，应特别慎重[1]。
但是对于交易实例的选择，目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选，那么要准确的选择出最合理的可比实例就比较困难[2]。
2、可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。
修正系数的误差性将直接影响到估价结果的准确性。
对于如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没有规定，使估价人员难以把握。
因此，选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性，成为该方法的难点。
3、由于房地产价格影响因素的复杂性，估价实践中可比实例的这些修正系数的确定，主观随意性较大，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观性、公正性[17]。
因此，为了减少市场法的主观性、模糊性，使其估价更加客观，笔者建议，首先要建立健全的房地产估价信息系统，估价人员能从中获取大量的市场信息和交易实例。
第二，引人定量的分析，使得该法更加科学和客观。
第三，目前所用的公式中，可比实例的成交价格的修正情况仅分作三类（交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正），这样显得过于笼统，应该将修正因素的类型分得再细些[3]。
同时，可以将比较中的差异情况划分等级，规定每一等级的差异修正比例是多少。
二、新的修正体系重建
选取合适的案例是市场比较法实行的重要前提。
在这个过程中，估价人员必须非常慎重，不可以掉以轻心。
已经有专家引入模糊集合和贴近度的概念[4]，通过运用模糊集合分析，求出两个集合的近似度，近似度越接近1，说明两个集合越相近，选取的案例更加具有替代性，是理想的案例。
从数理分析来看，这样的分析简洁明了，但是在实际的应用中未必能象算式列举出来的一样明了。
首先，选取出案例后，如何来设定两个集合，就有较大的困难度，通常来说，估价人员的数理知识没有专家那般丰富，设定模糊集合无从下手；其次，假如设定完模糊集合，进入下一步的模糊分析，计算过程也不是一般的人员能够掌握的，即便估价人员得出的近似度接近1，但是如果模糊集合设定错误，所得到错的模糊分析结果也等于一纸空谈。
据了解，到目前为止，只有少部分估价机构设立了此类技术部门。
可见，加强房地产交易信息库建立对于评估事务所而言，已经迫在眉睫。
（一）新旧修正因素选取的差异
1、住宅房地产价格影响的主要影响因素
城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。
如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正是运用市场比较法的关键。
影响住宅房地产价格的因素主要由繁华程度、交通状况、配套设施、新旧程度、建筑装修、楼层等等。
2、新修正体系选取的修正因素
（1）新的年期修正。
房地产价格实质是房地产权益的价格，房地产权益是有限的，如法定最高年限与经济寿命年限，每年的权益是可以量化的。
年期因素修正可以独立于个别因素之上，提升为一级修正因素。
其修正系数可以参照收益法中的年期修正公式来确定，年期修正系数=Vn/VN＝[1－（1＋d）－n]/[1－（1＋d）－N][5]（其中，n为剩余使用年限，N为最高使用年限，d为房屋还原率）。
（2）新的区域房地产状况修正因素。
房地产状况修正及影响房地产价格的区域因素修正和个别因素修正。
本文在原住宅房地产修正体系的基础上，参照城市地价的影响因素，添加产权状况、房屋功能、通风采光和房屋朝向四个因子。
在房地产的个别因素中，由于现在房地产市场交易活跃，可比案例非常的多，一般估价人员在选取可比案例时都会遵照选取类型相同、结构相同的案例进行比较，如果建筑结构差异很大的房地产作为案例，则修正的结果会较大偏离，建筑结构不同，其使用年限就会有很大的差异，比如说框剪结构和砖混结构的房屋，正常使用下的框剪结构房屋的使用寿命是60－80年，而砖混结构房屋只有40－60年，使用寿命相差如此之大，其价值的差异可想而知，因此案例选取原则规定了，估价人员操作也避免选择不同建筑结构，我认为，虽然建筑结构直接影响房屋的价值使用寿命，但是在进行市场比较法修正的时候，建筑结构是并没有发挥作用的，可以考虑将其剔除掉不列入修正因素进行修正。
同样，施工质量也应该有这样的考虑，现在的房屋建筑，施工工艺越来越统一化，都在寻找最标准的施工工艺，加上建筑材料必须要达标，施工方会选择达标下成本适中或相对较低的材料，从而施工工艺和建筑材料的差异不会差别很大，可比案例的施工质量一般都是合格的，因此，本文在个别因素修正中剔除了原有的建筑结构和施工质量两个因素。
区域因素方面则并未在因素选取上做很大的调整，仍然选取繁华程度、公用设施、市政设施、小区设施、道路交通状况、规划状况、环境状况、房地产市场交易活跃程度作为区域因素修正因子。
（二）权重确定
区域因素修正中，存在一个很大的问题，纵观整个区域修正因素，估价对象与三个案例在区域因素修正中，可调整和修正的地方很少，因为选取的案例所在区域房地产交易比较频繁，地点又较接近，具有很高的替代性，从而估价对象与案例在公共设施、繁华程度、规划、基础设施、环境、房地产交易活跃程度、交通设施方便程度的修正基本上是差不多的，则可做较大调整和修正的就只有社区服务这一因素了，但实际上，由于我国现在的物业管理水平不高，社区服务概念才发展在初步阶段，社区服务水平都没有较大的差异，普遍较低，那么这一因素的修正对加值的影响也就甚微了。
如果对案例的现场了解不够，则不对上行提到的因素进行修正也有其理。
由于这一问提的存在，加之本文对区域因素的选取未做大的调整，区域因素修正权重将在现行的权重的基础上做微小的改动。
区域因素和个别因素权重的确定，参照多年来专家、学者的研究探讨成果及估价人员的经验总结，可以做如下界定：
繁华程度仍为20，公共设施15，市政基础设施10，小区设施及服务10，道路道路交通状况15，环境质量15，房地产市场交易活跃程度10；产权状况10，临街状况10，楼层层高15，通风采光5，房屋朝向5，装修程度10，新旧程度20，房屋设施15。
（三）新的市场比较法修正参数指标体系
综合上述探讨和描述，在房地产交易信息完备的前提下，选定了修正因素，确定了因素权重后，即可重新建立一个新型市场比较法修正参数指标体系（具体指标体系见表5）。
表5住宅房地产修正指数比较表
Tabel5Amendmentindexcomparedtableofresidentproperty
交易情况
交易日期
年期修正
区域因素
个别因素
因子
权重
因子
权重
100
100
100
A:
繁华程度
20
I:
产权状况
10
B:
公用设施
15
J:
临街状况
15
C:
市政设施
10
K:
楼层层高
10
D:
小区设施
10
L:
房型功能
10
E:
道路交通状况
公交便捷程度
5
M:
通风采光
10
道路通达度
5
对外交通
5
F:
规划状况
5
N:
房屋朝向
10
G:
环境
环境质量优劣度
5
O:
装修程度
10
景观环境
5
治安环境
5
H:
房地产市场交易活跃程度
10
P:
新旧程度
15
Q:
房屋设施
10
（四）修正参数二级因子评分说明体系
在对待估不动产进行修正的过程中，当运用新型市场比较法修正参数体系时，应该避免沿袭以前的经验定值法，而是严格的按照以下评分说明表，给待估不动产的因素定值。
需要声明的是，本系列说明表只适用于长沙市四级用地，若用于其他城市或长沙市其他等级用地，则需在本体系的基础上进行进一步修正[6]。
※区域因素二级因子评分说明
（1）A-繁华程度：
综合考虑待估不动产距离市级商服中心、区级商服中心、区级商服中心及街区级商服中心的距离（参见《2004年长沙市基准地价技术报告》，本文以四级住宅用地为例，见附录2，表6－1，6－2）。
参照因素说明表得出的A1、A2、A3、A4四个子因子的修正参数后，分别将其相加，就可以得出繁华程度的修正系数了。
用公式表示就是：
繁华程度修正指数A=A1+A2+A3+A4。
（2）B-公用设施：
包括中学、小学、医院、体育馆、公园、商场、菜场、银行、邮政局等。
基本上至少包括10项，根据待估不动产所在区域状况，缺少其中一项都可以将其修正评分减去1，权重总和为10。
（3）C-市政基础设施：
估价对象所在区域供水、排水、供电、供气、通讯设施、供热，主要看普及率和保证率，现在南方这边以五通为基准，供热则为较优，水电气讯保障率系数为C1，供热系数为C2。
在水电气讯保证修正系数的基础上，供热则评分加2。
C=C1+C2。
（《水电气讯保证指数说明表》、《水电气讯保证指数修正系数》见附录2，表7－1，7－2）
（4）D-小区服务：
这一因素暂时找不到合适的量化标准，笔者建议采用考察的方式，由估价人员进行主观评价。
主要考察小区的服务质量，分为较优、良好、一般、较劣、劣5个等级，修正系数分别为10、8、6、4、2。
（5）E-道路交通状况：
这一因素由三个子因素组成，即E1公交便捷度、E2道路通达度和E3对外交通，E=E1+E2+E31*（0.1665÷5）+E32*（0.1665÷5）+E33*（0.1665÷5）。
（《道路交通状况指数说明表》、《道路交通状况修正参数表》见附录2，表8－1，8－2）
（6）F-规划状况：
本规划状况修正不再关涉房地产是否符合规划要求，而是主要指估价对象所在区域是否有新增规划道路，是否有新增大型商业卖场、政府机关搬迁规划。
规划状况修正基数为8，有新增规划道路、大型商业卖场、政府机关搬迁则在基数8的基础上相应的每增加一项则评分加2，总修正系数最高为16。
（7）G-环境质量优劣度包括水环境、气环境、声环境；景观环境包括自然景观、小区景观、绿化率；治安环境包括治安状况、交通管制。
各子环境因素根据估价人员的主观判断，分为优、较优、一般、较劣和劣5个等级，相应的修正参数分别为10、8、6、4、2。
（8）H-房地产市场交易活跃程度：
一般来说，可比案例所在区域的房地产交易活跃程度相仿，修正参数相同，但估价师可以根据案例所在区域的具体情况具体分析，在此因素上做合理适当的调整。
房地产市场交易活跃程度等级分为优、较优、一般、较劣和劣5个等级，相应的修正参数分别为10、8、6、4、2。
※个别因素二级因子评分说明
（9）I－产权状况：
主要是指对特殊产权状态下的房地产进行正常的修正，目前常见的有房改房、经济适用房、划拨土地上的房地产等。
产权状况修正可依据各地市对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣除。
在修正体系中，笔者认为房改房、经济适用房、划拨土地上的房地产其产权都是不完整的，因此，在进行修正时可进行相应的规定（具体规定《产权状况修正参数》见附录2，表9）。
（10）J-临街：
主要是指待估不动产所在地理位置的临正街和旁街的情况，临正街优于临旁街，临正街离里地线越远则价值越高，不临旁街且紧挨里地线价值越低。
从临正街到紧挨里地线可划分为优、较优、一般、较劣和劣5个等级，分值依次为15、13、10、7和4。
估价师根据待估不动产的具体情况进行大概测算得出待估不动产的临街修正参数。
（11）K-层高（《层高修正系数表》见附录2，表10）
（12）L-房屋户型：
房屋户型一般有一房一厅、二房一厅、三房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅等。
户型功能不单只看待估房地产属于哪一中户型，还要看其功能是否完整，比如说厨房是否独立，卧室是否私密，客厅是否大而舒适实用。
综合来说，如果案例户型相同，估价人员可根据其房屋的结构功能来判断其功能等级是五级中的哪一等级；如果户型不相同，一般来说，二房二厅、二房一厅功能相对是较劣的，一房一厅一般，四房二厅是较优、三房二厅和三房一厅的功能是最优的。
其功能的修正系数依据等级不同，系数分值依次为10、8、6、4、2（《房屋户型修正系数表》见附录2，表11）。
（13）M-通风采光：
根据城市样点数据的通风、采光、房屋间距等因素的调查值，综合确定通风采光情况，可将通风采光状况分为5个等级，即优、较优、一般、较劣和劣，分值依次为10、8、6、4和2。
（14）N-朝向：
中国绝大部分版图是在北回归线以北的，房屋朝向以坐北朝南为最佳，坐东朝西次之，而后是坐西朝东，最劣的是坐南朝北（《朝向修正系数表》见附录2，表12）。
（15）O-装修程度：
这一因素可谓一目了然，根据其装修程度分为精装、高装、中装、简装、未装5个等级，各等级的系数分值分别为14、12、10、6、3（《装修水平修正参数表》见附录2，表13）。
（16）P-新旧程度：
根据《房地产估价规范》及相关法律、法规。
各种结构房屋的经济耐用年限一般为：
钢筋混凝土结构50年，砖混40年，砖木30年，简易结构0年。
新旧程度的计算公式为：
成新率=1-房屋已使用年限*（1-残值率）/耐用年限。
房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%[7]。
由于在不动产估价中，运用市场比较法评估的房屋一般是以二手房为主，所以此因素修正以成新率为75%-85%的房屋为基准。
由此，可确定新旧程度的修正系数（具体见附录2，表14《新旧程度修正系数表》）。
（17）Q-房屋设施：
主要指房屋的水电气设施是否安装齐全，其使用功能是否完整。
如水龙头、电闸、煤气管道是否能够正常运作。
根据其运用功能的保证度，做5个等级划分，依次为优、较优、一般、较劣、劣，系数分值相应为10、8、6、4、2。
三、应用新型修正参数指标体系
本文通过新建17个表格组成一个指标体系，建立比较因素指标说明表，将所有可能出现的因素状况用数字段标识出来，并规定其权重，使得估价人员运用市场比较法有依据可询而不再是凭主观臆断，评估价值也就更据缺乏说服力。
下面引入案例说明本新型修正参数指标体系的优势。
估价项目名称为胡某某名下位于长沙市开福区黑石渡福安乡胜利村×栋×号一套私有住宅房地产价格评估。
以下是市场比较法估价过程[8]。
（一）现行体系修正
（1）选择与估价对象同一供需区域内的相似房地产比较案例（见表3）：
表3选择与估价对象同一供需区域内的相似房地产比较案例
Tabel3thecomparisoncasesofsemblancelandofchoosenandappraisedobjects
项目
估价对象
案例A
案例B
案例C
名称
开福区黑石渡胜利村
黑石渡搪瓷厂宿舍
开福区黑石渡
开福区黑石渡
临街状况
距主干道较远
距主干道较近
距主干道较远
距主干道较近
楼层
5/6
1/6
7/7
1/6
面积（平方米）
59.2
64
75.48
64
单价（元）
待估
2312
2307
2188
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2007.3
2007.3
2007.3
2007.3
房屋结构
砖混
砖混
砖混
砖混
房屋使用功能
一般
一般
较齐
一般
室内设备
较齐
较齐
较齐
较齐
装饰水平
中装
中装
中装
中装
环境位置
一般
较好
较好
一般
新旧程度
较旧
较旧
较新
较旧
权益状况
完整
完整
完整
完整
（2）比较因素条件指数表（见表4）：
表4比较因素条件指数表
Tabel4theconditionexponenttableofcomparedcomplication
项目
估价对象
案例A
案例B
案例C
交易情况
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
个别因数
建筑结构
30
30
30
30
施工质量
10
10
10
10
新旧程度
30
30
38
30
装修
5
5
5
5
房屋设施
5
5
8
5
楼层层高
10
9
8
9
临街
10
12
10
12
合计
100
101
109
101
区域因数
公共设施
20
22
22
20
繁华程度
20
20
22
20
规划
5
5
5
5
环境:
人文环境\自然环境
5
5
5
5
基础设施
20
20
20
20
社区服务
5
5
5
5
房地产交易活跃程度
5
5
5
5
交通设施方便程度
20
25
25
25
合计
100
107
109
105
（3）求取比准价格
比准价格A＝2312×（100/100）×（100/100）×（100/101）×（100/107）=2139元/平方米
比准价格B＝2307×（100/100）×（100/100）×（100/109）×（100/109）=1942元/平方米
比准价格C＝2188×（100/100）×（100/100）×（100/101）×（100/105）=2163元/平方米
取比准价格的算数平均数作为评估单价，则
单价=（2139+1942+2063）/3≈2048元/平方米
总价=2048×59.20≈121242元
（二）新体系修正
1、区域因素
A－繁华程度修正：
待估不动产位于开福区黑石渡，属于四级住宅用地，距离市级商服中心约4600米，参照表6－1中的A1，繁华程度等级为较优，对应的在表6－2中的繁华程度修正系数4；待估不动产距离区级商服中心、小区级商服中心和街区商服中心的距离分别为1000米、800米和300米，参照表6－1中的A2、A3和A4，其繁华程度均为优，对应的在表6－2中的评分都取5。
则待估不动产的繁华程度修正系数A待估不动产＝A1+A2+A3+A4=4+5+5+5+5=19
同理可得：
案例A的繁华程度修正系数A案例A＝18
案例B的繁华程度修正系数A案例B＝19
案例C的繁华程度修正系数A案例C＝18
B－公用设施修正：
待估不动产位于黑石渡，周边中小学、商场、菜场、银行、邮政局、公园配套较齐全，但缺乏体育馆，则待估不动产的公用设施修正系数B待估不动产＝9。
同理可得：
案例A的公用设施修正系数B待估不动产＝8
案例B的公用设施修正系数B案例B＝9
案例C的公用设施修正系数B案例C＝7
C－市政基础设施修正：
待估不动产所在区域的土地开发程度为五通一平，未通煤气，水电保证率在90％以上，对照表7－1，水电保证率等级为较优，相应的水电保证率修正系数为8。
同理可得，案例A的市政基础设施修正系数C案例A=8
案例B的市政基础设施修正系数C案例B=9
案例C的市政基础设施修正系数C案例C=7
D-小区服务修正：
举一反三，同理可得：
D待估不动产＝8；D案例A＝8；D案例B＝8；D案例C＝8。
E－道路交通状况修正：
同理可得，E待估不动产＝5＋4＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＝12。
D案例A＝4＋5＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＝12
D案例B＝4＋5＋4×（1.665÷5）＋5×（1.665÷5）＋5×（1.665÷5）＝13
D案例C＝4＋4＋4×（1.665÷5）＋4×（1.665÷5）＋3×（1.665÷5）＝10
F-规划状况修正：
由于待估不动产与三案例所出区域的情况基本相同，没有新增的规划开发，故H待估不动产＝H案例A＝H案例B＝H案例C=8。
G－环境质量优劣度修正：
同理可得，G待估不动产＝8；G案例A＝8；G案例B＝10；G案例C＝6。
H-房地产交易活跃程度修正：
同理可得：
H待估不动产＝H案例A＝H案例B＝H案例C＝8。
综上所述，区域因素修正指标系数合计为：
待估不动产＝A待估不动产＋B待估不动产＋C待估不动产＋…………＋H待估不动产
＝18＋8＋8＋12＋8＋8＋8＋8
＝79
案例A=A案例A＋B案例A＋C案例A＋…………＋H案例C
＝18＋8＋8＋16＋12＋8＋8＋8
＝76
案例B=A案例B＋B案例B＋C案例B＋…………＋H案例C
＝19＋9＋9＋8＋13＋8＋10＋8
＝84
案例C=A案例C＋B案例C＋C案例C＋…………＋H案例C
＝18＋7＋7＋4＋10＋8＋16＋8
＝76
（二）个别因素
I－产权状况修正：
待估不动产曾是单位宿舍房，房改后2003年10月后可以上市交易，案例A、B、C均为商品房和自建房，拥有完全产权，而待估不动产其产权是不完整的，故产权状况修正系数中，I待估不动产＝8，I案例A＝I案例B＝I案例C＝10。
J－临街状况修正：
经评估人员的现场勘查，参照评分标准，待估不动产临街状况较优，案例A临街状况一般，案例B临街状况优，案例C临街状况较优，相应的J待估不动产＝13，J案例A＝10，J案例B＝15，J案例C＝13。
K－层高修正：
经调查，待估不动产位于六层楼中的第五层，案例A位于六层中的第一层，案例B位于七层中的第七层，案例C位于六层中的第六层。
参照表10，可得：
K待估不动产＝10，K案例A＝6，K案例B＝K案例C＝8。
L—房屋户型修正：
同理，参照表11可得，L待估不动产＝6，L案例A=10，L案例B＝8，L案例C＝10。
M－通风采光修正：
同理，参照上部分中设定的标准，可得M待估不动产＝10，M案例A＝8，M案例B＝10，M案例C＝8。
N－朝向修正：
同理，参照表12，可得，N待估不动产＝8，N案例A＝6，N案例B＝8，N案例C＝8。
O－装修程度修正：
同理，参照表13，可得，O待估不动产＝10，O案例A＝6，O案例B＝13，O案例C＝6。
P－新旧程度修正：
经过计算各房屋的成新度，参照表14，可得P待估不动产＝8，P案例A＝8，P案例B＝10，P案例C＝10。
Q－房屋设施修正：
同理，参照标准可得，Q待估不动产＝6，Q案例A＝8，Q案例B＝8，Q案例C＝8。
综上所述，个别因素修正指标系数合计为：
待估不动产＝I待估不动产＋J待估不动产＋K待估不动产＋…………＋Q待估不动产
＝8+13+10+6+10+8+10+8+6
＝79
案例A＝I案例A＋J案例A＋K案例A＋…………＋Q案例A
＝10+10+6+10+8+6+6+8+8
＝72
案例B＝I案例B＋J案例B＋K案例B＋…………＋Q案例B
＝10＋15＋8＋8＋10＋8＋13＋10＋8
＝90
案例C＝I案例C＋J案例C＋K案例C＋…………＋Q案例C
＝10＋13＋8＋10＋8＋8＋6＋10＋8
＝81
（三）年期修正
利用公式，可得年期修正系数为Y待估不动产＝Vn/VN＝[1－（1＋0.075）－40]/[1－
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