新农村改造住宅楼建设项目一期可行性研究报告.docx
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新农村改造住宅楼建设项目一期可行性研究报告
第一章总论1
第一节项目提要1
第二节可研依据与范围2
第三节主要技术经济指标4
第二章项目背景和建设必要性6
第一节项目背景6
第二节项目建设必要性8
第三章项目建设可行性10
第一节国内外市场条件分析10
第二节项目建设技术条件分析13
第三节项目实施基础条件分析15
第四节项目建设政策条件分析16
第五节项目实施龙头企业情况分析20
第四章建设方案23
第一节建设指导思想及原则23
第二节建设地址和条件24
第三节建设内容及规模27
第四节建设方案28
第五节建设进度安排30
第六节技术方案31
第七节工程方案32
第八节产品方案33
第九节招投标方案34
第五章环境保护35
第一节环境条件35
第二节环境影响35
第三节环境评价35
第六章投资估算及资金筹措36
第一节投资估算36
第二节资金筹措与使用计划38
第七章经济评价39
第一节经济效益评价依据、原则和方法39
第二节财务估算40
第三节财务分析41
第四节效益分析42
第五节风险分析43
第八章结论及建议46
第一节结论46
第二节建议46
1总论
1.1项目名称
东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目一期
1.2承办单位
东阿县##############################民委员会
1.3项目负责人及联系人
项目负责人：
###################################
项目联系人：
###################################
###################################
1.4项目建设地点及规模
东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目建设地点位于东阿县刘集镇，北临文化路，西距齐南路164米。
根据本项目建设用地条件、政府规划的土地面积、组团周围环境及实际需求情况分析确定本项目建设规模为：
东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目总用地面积34100平方米，一期占地12000平方米，建设两栋5层住宅，每栋楼各5个单元，其中1#楼一层为临街门市，其它楼层和2#楼均为标准层户型，门市与标准户型建筑面积均为120平方米/户，每栋楼建筑面积为6000平方米，总建筑面积12000平方米，具体户型布置可见附图3：
户型图。
1.5可行性研究报告编制单位
山东##############################有限公司成立于2006年6月，注册资金300万元，主要从事工程咨询、节能技术评估、企业清洁生产审核、环保咨询等相关业务，为各企业提供项目咨询报告及相关评估咨询服务。
1.6建设单位
本项目为东阿县##############################村民集资建设，由村民委员会负责组织。
1.7总投资及资金来源
东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目资金预计为720万元。
以上资金全部由东阿县##############################村民集资解决。
1.8经济效益指标及财务汇总
本项目主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
1
一期用地面积
平方米
12000
1.1
公共绿地
平方米
3312
1.2
道路广场占地面积
平方米
6288
1.3
建筑占地面积
平方米
2400
2
总建筑面积
平方米
12000
3
居住户数
户
100
4
户均人口
人/户
3
5
容积率
1.4
6
绿地率
%
27.6
7
项目总投资
万元
720
2编制依据和范围
本项目为东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目，项目建设的目的是为了改善当地居民居住条件和生活质量，加快该地社会主义新农村建设步伐，为东阿县经济和社会事业的发展服务。
2.1编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》；
（2）《聊城市规划管理条例》及《技术规定》；
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（4）《住宅设计规范》；
（5）《住宅设计标准》；
（6）《屋面工程设计规程》；
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（8）《建筑结构设计统一标准》；
（9）《建筑设计防火规范》；
（10）《建筑电气设计技术规范》；
（11）《建筑给排水设计规范》；
（12）《东阿县刘集镇总体规划（2003年-2020年）；
（13）《刘集镇道路详细规划、小区详细规划》；
（14）国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》；
（15）建设方提供的有关基础资料和数据；
（16）企业提供的基础资料和数据。
2.2可行性研究的范围
根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目申请报告编制的主要内容和范围如下：
（1）项目背景及建设的必要性；
（2）场址选择及建设条件；
（3）设计方案；
（4）环境保护方案；
（5）节能设计技术方案；
（6）项目实施进度安排；
（7）投资估算及资金筹措；
（8）结论。
2.3编制目的
对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的技术方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，对本项目的技术先进性和适应性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。
3项目背景及建设的必要性
3.1项目背景
新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。
当前我国全面建设小康社会的重点难点在农村，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安；没有农村的小康，就没有全社会的小康；没有农业的现代化，就没有国家的现代化。
世界上许多国家在工业化有了一定发展基础之后都采取了工业支持农业、城市支持农村的发展战略。
目前，我国国民经济的主导产业已由农业转变为非农业，经济增长的动力主要来自非农产业，根据国际经验，我国现在已经跨入工业反哺农业的阶段。
因此，我国新农村建设重大战略性举措的实施正当其时。
刘集镇位于东阿县西南20公里处，距聊城市区35公里。
西距京九铁路聊城站30公里，东距省城济南飞机场90公里，距京沪高速60公里，北距济聊高速35公里。
刘集村位于东阿县刘集镇南郊，全村总人口2012人，土地面积2600亩，长年以种植业为主，因属城镇郊区，在外务工、经商人员较多，农民人均收入较高，已具备了新农村改造的经济和人文理念等方面的条件，改善落后的居住条件，节约用地，已成为该村广大居民的迫切要求，也符合构建社会主义新农村的需要。
3.2项目建设的必要性
项目建设符合国家建设社会主义新农村的各项政策。
早在20世纪50年代，国家就曾提出过建设新农村的概念。
其后在党和国家领导人的讲话和中央文件中，也多次提到要建设新农村。
进入90年代以来，围绕实现小康目标，在全国范围内掀起了农村小康建设的热潮，名称各异、内容多样、侧重点不同的各种小康示范村、文明生态示范村、新家园建设计划等在各地纷纷涌现，向世人展示了社会主义新农村的美好前景。
党的十六届五中全会全面提出了建设社会主义新农村的战略目标。
扎实稳步推进社会主义新农村建设，是全面实现农村小康的根本举措，而改善农民住房条件，提高农民生活水平，也成为当前地方政府的首要任务。
项目建设符合刘集镇的整体规划布局。
目前，刘集镇居民点数量多，规模小，布局分散，不利于农业的适度规模经营，不利于实现农业现代化和城乡一体化，也不利于乡村企业的适当集中以及资源的优化配置和环境保护，因此，刘集镇人民政府组织编制了《东阿县刘集镇总体规划（2003年-2020年）》，确定了镇区发展方向和空间布局。
刘集村位于刘集镇郊区，经济发展条件较为优越，具备了新农村改造的经济和社会人文条件，项目的建设有利于改善农民住房条件，提高农民的生活水平，符合该村广大居民的迫切要求，符合刘集镇总体规划。
项目建设不但可以改善人们的居住条件，还有利于节约用地，腾出更多的土地用于发展工农业生产，加快当地经济发展。
因此，项目建设是非常必要的。
4场址选择及建设条件
4.1刘集镇基本情况
刘集镇位于东阿县城西南20公里处，是东阿县第二大乡镇。
该镇北靠顾关屯镇，南临黄河，西为阳谷县阿城镇与七级镇，东为单庄乡与姜楼乡。
镇域总面积11956公顷，辖10个管理区85个行政村，91个自然村，总人口70400人。
镇驻地位于镇域的中部偏东，现状用地面积94.48ha，人口7480人，人均建设用地127平方米。
其中非农业人口1129人。
城镇化水平为10.63%。
4.2项目选址
东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目位于东阿县刘集镇南部，北临文化路，西距齐南路164米，地理位置优越，环境优美，配套设施较为完善。
4.3建设条件
4.3.1地形地貌
东阿县地处黄河冲积平原。
地势自西南向东北倾斜，海拔高程28-38米。
因境内有黄河故道，形成波壮起伏的高岗，缓坡及洼地，缓坡平地，河间浅平洼地，决口扇形地等五种地形为主。
地下矿产资源以煤为主。
4.3.2地质
东阿县全县地质构造属华北地台的一部分，鲁西北地区自古代燕山运动以来，地壳运动总趋势已下降为主，长期接受新生代沉积，第四纪覆盖层较厚。
地下勘查深度30米以内均为第四纪土层，自上而下为：
杂填土、粉土、粉质粘土、粘土、粉土、粉细砂、粘土，均为黄泛区冲积地层。
地质分布稳定无不良地质现象。
据聊城市地震办介绍，东阿县境内近四百年内，未发生过5级以上破坏性地震，近期未发现明显的地震前兆。
建设项目所在地的地震等级基本烈度为7度。
4.3.3水文
东阿县地处黄河下游冲积平原，第四松散沉积物厚达1000米，但深层承压水含水层富水条件不佳。
含水层的主要特点是：
（1）粘砂互层，含水层多，但单层厚度薄，均匀性差。
根据现有机井成井资料的物探解释与地层记录数据统计，在地面下300-400米间，累计含水层厚度30-43米，约5-7层；400-500米间，累计含水厚度26-44米，5-6层；500-600米；累计含水层厚度29-44米，约4-6层。
（2）含水层导水性差。
由于含水层以细砂为主，极少见中砂，渗透系数小，根据裘布依渗透系数理论公式，利用现有承压井（井深>300米）抽水试验资料计算得深层地下水综合渗透系数3-4米/日，位于细砂渗透系数（3-8米/日）的下限。
东阿县水资源丰富，水质特优。
除黄河外主要河流有赵牛河，宫路河，中心河，四新河，巴公河等。
水资源总量460亿立方米，可利用水量2.8亿立方米。
地下水矿物质含量高，微量元素丰富，水比重为1.0038。
其中锶的含量达到0.5-0.8毫克/升,经国家地质矿产部鉴定，为“天然优质饮用矿泉水”。
4.3.4气候
东阿县本县属暖温带季风区大陆性气候。
年均气温13.4℃，极端最高气温40.9℃，最低气温-20.3℃。
平均降水量633.7毫米。
无霜期平均210天。
（1）气温
历年平均气温 16.4℃
极端最高气温 41.1℃
极端最低气温 -20.7℃
最热月平均气温 31.9℃
最热月平均湿球温度 27℃
夏季平均气温 25.9℃
冬季采暖温度 -2℃
采暖天数 120天
（2）气压
多年平均大气压 1.013×105Pa
极端最高气压 1.0438×105Pa
极端最低气压 0.9996×105Pa
（3）空气湿度
年平均相对湿度 68.4％
最热月平均相对湿度 76％
多年平均绝对湿度 72.2％
（4）风向.风速
历年平均风速 3.2-3.7m/s
春季最大风速 4.1-4.6m/s
最热月平均风速 2.8-3.2m/s
最大平均风压 336Pa
最大瞬时风压 765Pa
全年主导风向 多南风和偏南风
频率 15-20％
（5）雨.雪
多年平均降雨量 569.3mm
最大年降雨量 1004.7mm
最小年降雨量 309.00mm
最大一日降雨量 328.7mm
降雪天数 平均67天
最大积雪深 130mm
（6）冻土
最大冻土深度 420mm
土壤冻结初日 11月21日
土壤解冻日期 3月9日
（7）霜冻
霜冻初日平均10月24-28日
无霜期日数平均93-201天
（8）其它
设计雪压0.25KPam
地震裂度7度
（9）厂址地质
锅炉零米自然地面标高约22.8m（黄海高程）
地基承载力特征值16~23t（暂定）
厂区土质粘土
地震基本烈度7度，按7度设防
建筑场地类别Ⅲ类场地
5设计方案
5.1设计依据
本项目设计依据主要有：
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
（2）《民用建筑设计通则》；
（3）《住宅建筑设计规范》；
（4）《东阿县刘集镇总体规划》（2003年-2020年）；
（5）《刘集镇道路详细规划、小区详细规划》；
（6）项目承办单位提供的相关资料；
（7）目标客户需求特点。
5.2设计指导思想与原则
5.2.1设计指导思想
本着“以人为本”的设计理念，以人为核心，以不破坏周围的自然环境为先导，以提高居住环境质量和使用功能，满足用户为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、环境优美的居住环境。
设计方案和工程造价上应符合用户的实际情况出发。
5.2.2设计原则
本项目设计原则应体现“生态园林型”城市建设思路，严格按国家和地方颁布的法律法规及《刘集镇道路详细规划、小区详细规划》的要求设计。
1、充分利用周围环境，因地制宜，合理布局，高起点规划、高标准建设。
2、贯彻以人为本的思想，以建设生态型、经济型为目标，合理分配和使用各种资源，强化绿化的规划和建设，体现实际需要。
3、合理分配人流、车流。
力求人车分流，互不干扰，创造一个安全、便捷、优美的居住环境。
5.2.3总体布局
根据项目的要求，住宅总建筑面积12000平方米。
总体布局特点是面向用户，经济、适用是主体观念。
布局要相互协调，风格趋于一致，但可相应有所变化。
在组团总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针，合理化布局。
5.2.4交通组织及道路规划
本项目所建组团道路交通系统规划力求通畅，采用人车分流的交通组织方式，组团内道路采用环通的方式进行布置。
组团内主要道路拐弯半径为4米。
组团内停车位按照不低于20%设置。
5.2.5户外公共场地及环境设计
本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。
地面辅装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。
1、地面和道路坡度
本项目区内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。
地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。
2、地面排水
采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。
3、室内外
建筑物底层地面高出室外地面不低于0.30米。
5.3建筑设计方案、标准
5.3.1设计依据
1、民用建筑设计通则
2、住宅建筑设计规范
3、承办单位推荐
5.3.2建筑设计标准
组团区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，建设标准全部以住宅用途特点为主。
1、类型与结构
结合刘集镇总体规划，为提高土地利用率，根据总平面布置需要确定。
在结构上应使整个组团在外观上相协调，住宅采用框架剪力墙结构。
2、户型设计
东阿县##############################新农村改造住宅楼建设项目在户型设计上要考虑用户的实际情况。
暂定户型120平方米。
起居厅由北窗或南窗直接采光通风。
3、室内外装饰
（1）外墙面
本住宅楼建筑色彩追求与镇区整体形象统一色调，但可在屋顶、阳台、窗口等局部可使用其他较亮的颜色。
公共设施的色彩应根据自身性质和特点，追求相应的变化。
（2）内装饰
居室内为水泥地面，墙面为乳胶漆涂料，即可节约投资，也为用户装修留有余地。
厨房、厕所地面为防滑地砖，墙面为瓷砖到顶。
（3）门窗
外窗采用中空玻璃塑钢窗。
入户门为成品防盗安全门。
内门采用预留洞口，不安装内门，为用户装修考虑。
阳台门采用塑钢门。
单元门采用成品对讲系统安全门。
5.4结构设计方案
5.4.1地上结构
建议住宅建筑采用剪力墙结构，换热站、配电室等附属设施采用砖混结构。
5.4.2基础结构
经过勘察部门勘察后，根据地质勘察设计，建议采用混凝土预制桩对地基进行处理，基础设计为钢筋混凝土筏板基础。
5.4.3抗震设计
根据建设部建抗《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》（1993）13号和省建抗《关于抗震设防烈度有关规定的通知》（1993）44号，据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），本项目工程场地为三类建筑，抗震设计分组第一组，设计基本地震加速度0.15g。
5.4.4防雷
防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线，基础钢筋作为接地极以节约投资成本，组团各建筑保护接地采用“TN-N-S”制。
5.5给排水设计方案
5.5.1供水
供水方案采用一户一表分户计量方式供给。
在室外水表井进行集中控制。
1、用水量测算
（1）生活用水量：
根据《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅有给排水卫生器具和淋浴设备。
生活用水量标准为120升/人/日，组团100户全部入住后，按每户平均人口3人计，日用水量为36立方米。
（2）绿化及道路用水量：
绿化及道路用水量指标平均1.5升/平方米·日，组团绿化面积按3312平方米计算，日用水量4.97立方米/日。
（3）未预见水量及管网漏失量：
按
（1）+
（2）项之和的5%计算，日用水量为2立方米。
（4）消防用水量：
本项目入住人口300人，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量20升/秒，火灾延续时间按2小时计算，消防用水量为144立方米。
综上，本组团最高日用水量约187立方米。
2、水源、水压、水质
主水源为地下水，可以采用变频调速恒压供水系统供水。
3、消防
根据消防部门的要求，可酌情设置消火栓，布置间距不大于120米，消防道路要保证通畅，楼间距布置符合消防要求。
具体方案由消防部门经过审查后确定。
5.5.2排水方案
排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。
雨水量确定依据当地暴雨强度公式进行雨水水量计算。
依据组团的地形条件，组团内主干雨水管道沿规划小区级道路埋设，就近排入郎营沟。
生活污水量预测按《居住区给排水设计规范》，组团内生活污水量与生活给水量大体相当，则规划区最高日污水量为187立方米。
生活污水管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5米。
生活污水经化粪池处理后作绿化用。
5.6变配电及通讯设计方案
5.6.1变配电口
1、用电负荷预测
平均每户用8KW，每户负荷同时利用系数0.5，组团负荷同时利用系数0.7，则用电负荷为：
8×100×0.5×0.7=280kW
变压器安装容量：
280/0.9（功率因数）=311（kVA）
经测算，本住宅楼设计供电负荷为311kVA，均需增添新的变压器。
2、电源
根据调查，街道既有电源负荷量不能满足，建议由当地电业局根据实际情况确定方案引入，初步计划在组团设配电室一处，在各单元设配电箱。
电力线路一律地下敷设，沿主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑物段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。
3、照明设计照度
住宅起居室等活动区照明为30-70L#####；卧室、书写阅读为150-300L#####；床头阅读为75-150L#####，餐厅为50-100L#####；卫生间为20-50L#####；楼梯间为15-30L#####。
4、光源灯具
室内以紧凑型高效荧光灯为主光源，白炽灯为辅，并尽量选用高效节能型灯具，光源显示色指数Ra≥80。
户外灯为防爆灯具。
5、计量
为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。
5.6.2通讯系统
1、电话通讯
住宅楼辅设电话电缆，电话信号线引自附近路段市政信号线，安装电话交换箱，在每个单元都辅设嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。
2、电视
电视信号线引自附近路段市政电视信号系统，每单元底层楼梯间弱电箱内设放大器一个，分支器盒设于各层弱电箱内，每个终端的信号电平值为73+5dB，图像质量等级应在四级以上。
有线电视线路沿道路走线，每户室均在起居、主卧室各设置电视插口一个。
3、宽带网络
宽带系统为在弱电机房内设服务器及总配线架，在室外设分配线架，于每单元底层楼梯间弱电箱设HUB一个，分线盒设于各层弱电箱内。
5.7供热及燃气设计方案
5.7.1供热工程规划
1、供热负荷：
采暖指标按60W/m2计算，每人采暖面积按40平方米计算，根据以下公式计算采暖负荷。
采暖负荷=人口×采暖面积×集中采暖率×采暖指标
2、供热系统：
热媒采用高温热水，采用单管制系统，采用填充式无沟铺设方式，热力管径采用200mm、250mm、300mm三种，采用枝状网系统。
5.7.2燃气工程规划
根据东阿县总体规划中关于燃气工程规划的要求，规划区内气源采用液化气和石油天然气，供气对象为居民及公共福利用户，规划区供气方式采用以管道建设为主。
规划区供气网以液化混空气和天然气为设计气质，混空气量以能与天然气互换为准，混气后液化石油气与空气之比取0.45：
0.55。
燃气管网系统采用中低压系统，规划区内设小型混气站一座，燃气管道采用直埋铺设。
5.8管线综合布置方案
本住宅楼工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆等五种，均采用直埋敷设。
在敷设时，各种管线应遵循如下原则：
1、由楼房向道路中心线有近到远敷设敷设顺序为：
通讯电缆、电力电缆、给水管线、污水管线。
2、各地下管线的竖向位置关系，由地面向下顺序为：
通讯电缆、电力电缆、给水管线、污水管线。
3、所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转变半径应符合有关规定。
4、压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求低的管线让技术要求高的管线。
5、管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定。
6、各管线尤其是小口径给水管、电力、通讯电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面。
5.9消防设施设计方案
根据项目存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结
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