增减挂钩项目实施方案编制项目.docx
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增减挂钩项目实施方案编制项目
项目实施及售后服务方案
一、实施方案
1、项目基本情况
（1）项目概述
%%&%%县国土资源局就城乡建设用地增减挂钩项目的实施方案编制包括勘测定界、规划设计、预算等组成。
（2）项目要求
按照最新国家、省和市城乡建设用地增减挂钩项目规范要求进行编制，达到%%&%%省城乡建设用地增减挂钩试点项目区申报条件。
（3）标段划分情况
（4）
2、勘测定界测量
2.1组织协调
项目负责人安排人员进行工作的前期组织协调。
协调工作包括与用地单位及国土资源局相关科室协商勘测定界工作的具体时间、了解用地范围内的权属状况等。
组织工作根据勘测定界的工作程序，勘测定界分为外业调查、外业测量、内业整理汇总三个工作组，在项目实施前制定详细的工作计划，编写技术设计书。
做好前期的组织协调工作，制定好相应的计划，能够降低工作难度，使勘测定界工作顺利进行，保证最终成果的客观准确。
2.2收集资料
2.2.1收集相关政策性文件及用地批准文件
收集相关政策性文件如《城镇地籍调查规程》、《土地利用现状调查技术规程》、《城市测量规范》等作为开展勘测定界工作的政策与技术保障。
2.2.2收集相关的图件
勘测定界工作应尽量搜集用地范围内的地籍图、地形图、土地利用现状图、土地利用总体规划图、土地权属界线图。
地籍图、地形图作为编绘勘测定界图的基础图件；地籍图、土地利用现状图、土地权属界线图作为现场调查核实权属及地类的主要图件资料；土地利用现状图还用于制作勘测定界用地范围图。
2.2.3收集权属证明文件
权属证明文件的收集包括土地权属文件、征用土地文件、土地证书、土地承包合同（协议）、土地出让合同、清理违法占地的处理文件、用地单位的权源证明材料等，作为权属认定的依据。
此外，还应搜集工作范围内各种用地和建筑物、构筑物的产权资料作为权属检核的依据。
搜集不全的相关权属证明文件也可以在勘测定界外业调查时补充搜集。
如果是没有权属证明材料的，应先与土管所取得联系了解一下情况，是历史遗留的问题或其他原因，应请相关部门出具相应的手续，证明土地的权属，以作为定界的依据材料之一。
2.2.4收集控制点成果及相关资料
搜集用地范围附近原有平面控制点坐标成果、控制点点之记、控制点网图、原控制网技术设计书、有关坐标系统的投影带、投影面等资料，作为布设勘测定界控制网的依据。
搜集用地界址点拟定坐标（设计坐标）或与定界有关的参考资料作为放样元素。
2.3现场踏勘
到达现场后，应先咨询用地单位及村组干部，了解用地范围和村组情况，看他们的意见是否和用地红线图一致。
如果一致，则按照双方指定的界址进行测绘；如不一致，则在双方统一意见后进行测绘，也可先测绘成图后，请双方确认。
按勘测定界的要求，一般测绘的实际范围为用地界址外50米，这样做既能反映地形地貌，也能反映出用地范围与相邻地物的相关距离等内容。
2.4平面控制测量
平面坐标系必须采用与二调相同的平面坐标系即1980西安坐标系；高程系统为1985国家高程基准，采用解析法进行细部测量。
考虑到有些建设项目远离城区，无控制资料，为了尽快完成勘测定界工作，可采用任意坐标系，用图解法在地形图或土地利用现状调查图上取得起始数据，但采用任意坐标系采集数据，会给以后的放样工作带来难度，且精度有一定的影响。
随着CORS系统的建立，单位只需购买CORS接收机，我们只要经过校正原有的控制点，在一定区域内就可以测得与原控制网相对应的坐标。
2.5界址点、地类界点的测量
用地范围内的部分地类界点要用解析法测定，其余可用图解法求得。
当然，利用现有的CORS技术，则可以更轻松的布设图根点，也可以直接测得界址点的坐标。
2.6绘制勘测定界图
根据实际情况，一般项目用地采用1：
2000图幅，成图方法为数字化成图（南方CASS9.0软件），严格按实地情况和测量数据制图。
按照最新国家建设用地报批精神，最终的界址点坐标成果均需小数点前x为7位数，y为8位数（加带号），数据所用坐标系统均为西安80坐标系。
接着绘制图块，行政界线、土地类别界线，最后还要进行面积量算，勘测定界面积量算内容包括项目用地面积、项目用地占用基本农田面积、用地范围内原不同权属单位及不同土地利用类型面积。
勘测定界图中权属界线和地类界线表示应清晰、醒目。
勘测定界图的测绘手段和表示方法与地籍测量基本相同，主要应反映出用地范围内各土地利用类型和权属现状。
2.7成果分析
勘测定界最终结果必须与二调成果进行叠加核实。
所谓二调成果，就是全国第二次土地调查的最终成果，是逐地块实地调查土地的地类、面积和权属，掌握各类用地的分布和利用状况，以及国有土地使用权和集体土地所有权状况而形成的成果。
在完成了勘测定界外业测量，内业制图，面积量算等全部工作之后，需将所得成果数据与用二调成果对比核实。
要求各项精度都达到要求。
2.8资料汇编
上述工作完成后再进行技术报告书编写，其内容包括勘测定界说明，勘测面积表，勘测定界表，界址点坐标成果表和堪界图，在报批项目中还应包括土地分类面积表。
其中，勘测图的标准是比例尺不能小于1：
2000。
2.9作业中常见问题及处理
实地指界时需由界线两边的单位共同参加并签字认可，对于界线有争议的范围，可单独测定其范围和各地类面积，作为共用地块计算。
等日后相关单位丈量清楚后再行解决该共用地块的权属问题。
对于同一地块内有多种地类的地块，要分别计算标注各地类的面积和权属。
有些块如山林、荒草地等相关权属单位也无法指认准确界线的，需要向当地相关行政主管部门查询资料并经相关权属单位认可。
项目用地范围内存在已发证国有土地的，应向当地行政主管部门查询其中国有土地的界址范围，并作为权属界线用以计算相关面积。
项目用地范围内存在未发证的铁路用地或公路用地的，首先应查找是否有明确界线的资料，如果没有，可按照实地界桩、铁丝网等作为界线，并经相邻权属单位认可后使用。
若与现有二调数据不符，解决方法是主要以二调数据为主。
3、规划设计工作
3.1增减挂钩立项申报
3.1.1增减挂钩立项原则
（1）尊重民意，维护权益。
维护项目区农民主体地位和合法权益，充分尊重农民意愿，实现好、发展好农民长远利益。
（2）规划先行，规范运作。
增减挂钩必须符合土地利用总体规划，并与城乡规划和产业规划相衔接，加强项目区实施各环节监管，确保规范有序进行。
（3）因地制宜，尊重规律。
增减挂钩应与当地经济社会发展水平和农业产业发展相适应，与城镇化进程、农村人口转移相协调，注意传统村落历史文化保护。
农民集中安置建新区要坚持从实际出发，因地制宜，统一规划、统一建设、统一管理、统一风貌，与环境和地域特色相融合。
（4）保护耕地，节约用地。
拆旧地块整理复垦的耕地数量、质量不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。
建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的用地面积应明显小于原占用面积。
（5）统筹城乡，协调发展。
要按照构建新型工农城乡关系的要求，优化城乡土地资源配置和土地利用结构，加强农村基础设施和公共服务设施建设，推动农业供给侧结构性改革，促进农业农村发展。
3.1.2增减挂钩立项条件
（1）项目区农村建设用地布局、结构需进一步优化，农村建设用地整理复垦潜力较大。
（2）当地政府重视，群众积极性较高，参与意愿明确。
（3）能确保项目区实施所需资金及时足额到位。
（4）项目区符合增减挂钩专项规划。
（5）土地管理严格规范，基础工作扎实。
3.1.3增减挂钩立项申报材料
（1）县级政府报批请示文件。
（2）市级国土资源部门转报文件（含审查意见）。
（3）项目区拆旧区和建新区实施规划文本、图件及矢量数据。
（4）项目区实拆旧地块和建新地块1:
2000勘测定界成果，高分辨率遥感影像。
（5）试点县（市、区）组织的专家论证意见。
（6）经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员同意并签字，乡镇、村、组同意开展增减挂钩的意见书、拆旧农户和农民集中安置建新区所在集体经济组织和被占用土地农户自愿参与的书面材料及土地权属调整方案。
（7）拆旧地块复垦方案。
（8）包括上述所有内容数字化成果的光盘。
3.1.4增减挂钩立项申报程序
项目区申报单位为试点县（市、区）人民政府，项目区实施单位为试点县（市、区）国土资源管理部门。
项目区申报材料经市（州）国土资源管理部门审查后，出具审查意见并转报省国土资源厅。
省国土资源厅对项目申报材料审查同意后按规定报批。
3.2规划设计材料内容及要求
3.2.1复垦方案及图册
（1）项目区概况
主要涉及拆旧区的乡镇、行政村、自然村以及地块、地类等信息，除此之外还包括自然条件、水资源情况和基础设施状况。
（2）项目规划方案及建设内容
1）土地平整工程（田块平整挖填方、坑塘填埋、需要引用客土翻耕、渣土清运结合坑塘填埋、残树（根）清除）；
2）农田水利工程；
3）田间道路工程；
4）农田防护林工程；
5）拆迁及安置；
（3）项目投资预算
1）工程施工费；
2）设备费；
3）其他费用（前期工作费、工程监理费、竣工验收费、业主管理费、拆迁补偿费）；
4）不可预见费；
最后挂钩指标收益测算，主要测算获得的农转用指标所节省的报批4项规费（新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费、水利基金）。
（4）项目区土地权属调整工作方案
1）说明权属现状是否明确、界址清楚，是否有纠纷；
2）地块复垦后所有权仍归村集体所有，原则上行政村与行政村之间不进行权属调整；
3）复垦后的耕地如果面积狭小，则由村集体按照“三公”原则统一承包给种植大户经营。
（5）项目组织实施管理
1）由县政府、国土局、和镇政府主要负责人成立城乡建设用地挂钩项目领导小组；
2）工程建设管理实行“五项”制度（项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制、公告制和项目合同制）；
3）项目资金实行领导责任制、资金报账制、资金管理制、竣工验收制和建成后的管护制度。
（6）项目分析
1）项目合法性分析；
2）新增耕地潜力分析；
3）环境影响分析；
4）土地适宜性和利用限制因素分析；
5）水资源状况分析；
6）公众参与分析；
7）效益评价；
（7）结论与建议
（8）附件
1）各种经费预算表格；
2）拆旧地块影像资料（拆旧区每个地块一张照片）；
3）复垦方案图册。
①拆旧地块现状图；
②拆旧地块规划图；
③土地平整工程量汇总计算表；
④土地平整图；
⑤道路横断面典型设计图。
3.2.2呈报材料
（1）项目呈报表
包括拆旧地块和建新地块的基本信息情况以及相关负责人的签字（拆旧地块只有复垦为耕地的部分计算为周转指标，而建新区只要占用农用地就消耗周转指标）。
（2）项目区无违法用地行为、信访事项以及拆迁补偿合规合法的证明。
（3）拆旧区位置、面积以及新增耕地面积；建新区位置、面积及土地性质；项目区无违法用地行为、信访事项以及拆迁补偿合规合法的证明。
（4）建新区安置用地部分的证明。
（5）项目区实施规划方案：
1）前言；
2）总体要求（规划依据、目标、面积期限等）；
3）项目区概况；
4）规划方案（土地利用规划方案、拆旧区复垦方案、建新区开发建设方案、拆旧区补偿安置方案）；
5）分期实施计划；
6）投资估算与资金筹措；
7）土地产权处置；
8）保障措施；
9）附表（项目区土地利用现状表、项目区土地利用结构调整表）
（6）县政府印发的建新区土地开发建设方案.
（7）项目区实施规划公告。
（8）实施规划方案听证纪要。
（9）项目区实施规划专家评审意见。
（10）复垦方案评审意见和审查意见。
（11）县政府对拆旧区镇政府开展与拆迁户签订房屋拆迁安置意向书的授权委托书。
（12）拆旧区和建新区涉及的行政村的民意调查表。
（13）拆旧区和建新区土地权属证明，附地类权属调查表（已颁发集体土地证、界址清楚，权属无争议）。
（14）项目区基本情况统计表和项目区农户拆迁安置情况明细表。
（15）拆旧地块影像资料（拆旧区每个地块一张照片、公示图片、听证会图片）。
3.2.3布局调整方案
（1）规划布局调整审核表。
（2）规划局部调整听证会公告和参会人员签名表。
（3）规划局部调整听证纪要。
（4）布局调整方案（文字内容和调整前后的局部土地利用总体规划图）。
3.2.4项目实施规划图件材料
（1）拆旧、建新地块的局部土地利用总体规划图和土地整治项目规划图局部。
（2）拆旧、建新地块的土地利用现状图。
（3）拆旧地块正视影像图。
3.2.5勘测定界报告书
每个拆旧区的自然村都要有一份单独的勘测定界技术报告书；每个建新区地块都要有一份单独的勘测定界技术报告书。
勘测定界报告书包括：
（1）勘测定界技术说明。
（2）勘测定界表。
（3）勘测面积表。
（4）土地分类面积表。
（5）分类面积汇总表。
（6）界址点坐标成果表。
（7）勘测定界图。
3.2.6拆迁意向书
拆迁意向书就是拆除宅基地的协议，类同于县城征迁房屋的拆迁协议。
增减挂钩的申报材料包括所有被拆迁人的拆迁意向书。
3.3复垦施工内容及重点
项目区拆旧复垦地块复垦施工规划设计通常包含总论、项目建设的条件、复垦工程分项施工技术要求、工程设计及工程量测算、复垦投资预算、施工组织设计、耕地权属调整、实施措施与工程管理、复垦后的效益、结论、附件等内容。
其中总论主要对项目情况和编制依据做出说明，如项目名称、建设目的、规划任务、规划原则、资金来源、建设性质、拆旧区地点及范围、复垦后的土地权属、建设工期、投资预算、图件编制依据、技术规范及预算编制依据、其它相关资料等。
项目建设的条件主要会包含自然条件、社会经济情况、复垦区域的农业基础设施及保障条件等内容。
施工组织设计包含施工组织、施工程序和方法、施工管理、项目工程进度计划等。
实施措施与工程管理包含组织机构、管理制度、管理经费、实行项目竣工验收制、当地受益农民和专业施工队伍共同参与施工。
复垦后的效益主要是分析其经济效益、社会效益、生态效益、环境效益。
附件主要包含各批复文件、影像资料、图册等。
施工规划设计和费用预算编制的内容和要点后文做重点说明。
3.4施工规划设计编制要点
3.4.1土地平整工程
（1）田块设计
根据拆旧地块所处位置，结合地形地貌，综合考虑旱地和水田的比例，重新砌筑田坎、田埂，对地面高程进行调整，使之符合当前生产水平，对农业生产条件得到改善，并按照有关技术规范的要求进行布设田间的沟、路、渠。
（2）土地平整
1）土方挖填计算原理
格田设计高程因地制宜，并与农田水利工程布置相结合。
采用小田块并田块的方法计算土方，格田内部土方挖填自身平衡。
下图假设S1、S2、S3、S4、S5.......Sn，H1、H2、H3、H4、H5......Hn分别是某个格田内各小田块的实际面积和高程。
2）格田高程的计算
也就是设计格田内平均高程。
计算的方法是：
各地块面积和高程的乘积的和除以设计格田的总面积。
H平均=（S1×H1+S2×H2+……+Sn×Hn）/（S1+S2+……+Sn）
上述方法求得的格田平均高程，若能满足灌排要求，则该平均高程即为格田设计高程；若少数格田不能满足灌排要求，则调整其田面高程，重新进行格田挖填方计算和格田之间的土方平衡。
3）土方挖填量计算
计算的方法：
在设计格田内用原地块的高程和上步计算的平均高程之差乘以地块面积，正的为挖方，负的为填方，设计格田内各填方或挖方累加即为本设计格田的填挖方。
V挖=∑（hi-H平均））×Si；V填=∑（hi-H平均））×Si
hi-H平均>0（挖方）；hi-H平均<0（填方）
项目区内所有格田的土方挖填量之和即为整个项目区的土方挖填量。
4）墙体拆除及场地清理
在土地平整前应先对区内的旧房屋墙体进行拆除及基础进行清理，同时需要将场地上的建筑垃圾清运出去，清运方量根据具体项目计算。
5）客土回填
项目区场地清理并平整后，对项目区内旧宅基地覆盖红土作为耕作层，厚度为25cm，回填放量根据具体项目计算。
6）田埂田坎
田埂设计为顶宽0.2m，底宽0.40m，高0.25m。
田埂长度根据具体项目计算，采用干砌块石护砌田坎下部0.4m高的作为护脚、底设碎石垫层10cm，0.4m高以上用山土夯筑。
田埂田坎夯筑、田坎干砌块石、碎石垫层工作量根据具体项目计算。
具体断面结构见实际项目的《初步设计图册》。
（3）新增耕地措施
1）清除旧房屋地面物及基础，进行土地平整，客红土作为耕作层，厚度为25cm，应进行灌水耕耙细整，沉实松土层，使格田平整度控制在±3cm，地表不见生土大土块。
采用红土修筑田坎或田埂，修筑过程必须逐层夯实牢固，并在田坎田埂上种草和黄花菜，防止暴雨冲刷崩塌。
2）新造田块整平后，要广辟肥源，通过采山青、种先锋绿肥：
如印度豇豆，大叶绿豆、决明等豆科绿肥，大量施用有机肥，土杂肥和复混肥，用于改良培肥土壤，促进土壤熟化，改善土壤不良性状。
3）新造红土台田，第一年宜采用“以磷增氨”、“化肥转有机肥”的策略和集中施肥方法，种植耐旱、耐贫、耐瘦、适应性强，速生快长，生物量大的豆科绿肥，如乌绿豇豆、印度豆、圆叶决明等绿肥作为改良培肥土壤的先锋绿肥。
其主要栽培要点：
（a）采用穴播或条播方式；（b）在穴中或条内施足基肥，施基肥以家畜粪最好，或家畜肥与土杂肥混合，并拌入5％的钙镁磷肥，每亩5～10担或每穴0.5公斤左右。
如果施家畜粪有困难的话，采用每亩20～30公斤钙镁磷或氮磷钾复合肥；（c）及时追施速效氮肥，促使速生快长；（d）及时割青翻埋促使土壤熟化，改善土壤性状。
第二年采用经济豆科绿肥（如绿豆）和花生、大豆等养地作物与玉米、甘薯等旱作物间套复核轮作，提高复种指数，提高秸秆返田，改良培肥土壤的有机质生物量。
3.4.2灌排工程
（1）灌排渠
项目区主要水源根据具体项目规划。
根据地形条件，在区内规划排灌渠。
具体断面结构见具体项目《初步设计图册》。
（2）蓄水池
项目区新建蓄水池数座，用以蓄水灌溉农田。
蓄水池尺寸根据具体项目设计，材料采用C20混凝土。
（3）放水阀井及镇墩
放水阀井数量待定；部分高差较大的田坎处设置镇墩，数量待定。
具体结构见具体项目《初步设计图册》
（4）排水沟
为了将水排出项目区内，项目区新建农沟数条，具体数量、长度待定。
农沟全部采用土沟，边坡1：
1。
具体断面结构见《初步设计图册》。
排水沟特性及工程量见下表。
编号
长度（m）
沟底宽（m）
沟深（m）
农沟D01
农沟D02
农沟D03
合计
（5）沟过路涵管
排水沟过路新建沟过路涵，采用DN600预制砼管埋设。
数量待定。
3.4.3道路工程
根据《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012—2000）第4.5节的技术规定，对项目区的田间道路系统进行工程设计。
新建生产路数条；整修生产路数条，具体数量、长度待定。
（1）道路宽度：
考虑为人工田间作业和收获农产品服务及通行手扶拖拉机，生产路路面宽度为2.0m。
（2）路面高程：
生产路路面高程设计为高出耕作田块田面0.3m。
（3）路面结构：
新建生产路路面结构设计为砂砾石路面厚10cm、压实路基20cm。
（4）生产路特性及工程量见下表，具体结构见具体项目《初步设计图册》。
编号
长度（m）
宽度（m）
备注
生产路D01
2
新建/整修
生产路D02
2
新建/整修
生产路D03
2
新建/整修
合计
3.4.4工程量分类汇总
（1）工程量计算说明
土方平整：
土方挖填量采取格田平整单元逐块计算，每个格田土方挖填量累加和即为项目总土方挖填工程量。
灌溉系统：
灌溉渠道根据渠道断面结构和坡降逐条计算，并分类求和可得灌溉渠道各项工程量。
排水系统：
排水沟根据排水沟断面结构和坡降逐条计算，并分类求和可得灌溉渠道各项工程量。
道路系统：
因项目区较为平坦，根据道路的标准断面、长度，逐条计算道路工程量，并分类求和可得道路各项工程量。
其他单体项目：
根据图册单体工程项目的具体结构尺寸，计算求得单体工程的工程量。
（2）分类汇总表
工程类型与数量
序号
工程名称
工程量
单位
数量
一
土地平整工程
1
宅基地墙体拆除
m3
2
宅基地地面物清理
m3
3
机械挖填土方
m3
4
客表土
m3
5
田埂、田坎修筑
m3
6
碎石垫层
m3
7
干砌块石
m3
二
农田水利工程
（一）
灌溉工程
1
管道工程
m
2
蓄水池
座
3
放水阀井
座
4
镇墩
座
（二）
排水工程
1
排水农沟
m
2
沟过路涵
个
三
田间道路工程
1
生产路
m
2
整修生产路
m
3.5复垦费用预算编制要点
3.5.1编制依据
（1）编制依据
1）《%%&%%省土地开发整理预算定额标准（试行）》（川财投[2008]22号）；
2）《%%&%%工程造价信息》（2009年第12期）；
3）《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012－2000）；
4）当地工程建设标准定额站发布的工程造价管理信息；
5）项目工程设计图纸及设计说明书。
3.5.2费用内容及计算标准
预算费用由工程施工费、设备费、其它费用（前期工作费、工程监理费、竣工验收费、业主管理费、拆迁补偿费）和不可预见费组成。
在计算中，以元为单位。
3.5.2.1工程施工费
工程施工费由直接费工程费、措施费、间接费、利润和税金组成。
（1）直接工程费
直接工程费由人工费、材料费、施工机械使用费组成。
人工费＝工程量×定额人工费单价
材料费＝工程量×定额材料费单价
施工机械使用费＝工程量×定额施工机械使用费单价
（2）措施费
包括临时设施费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、施工辅助费和特殊地区施工增加费。
依据《编规》，临时设施费取费标准以直接工程费（或人工费）为基数，费率如下表（仅为示例）：
序号
工程类别
计算基础
临时设施费率（％）
1
土方工程
直接工程费
1
2
石方工程
直接工程费
1
3
砌体工程
直接工程费
1
4
混凝土工程
直接工程费
2
5
农用井工程
直接工程费
2
6
安装工程
直接工程费
1
安装工程
人工费
20
7
其他工程
直接工程费
1
冬雨季施工增加费标准以直接工程费为基数，费率取0.7％。
夜间施工增加费取费标准以直接工程费为基数，其中安装工程费率取0.5％，其它费率取0.2％。
施工辅助费取费标准以直接工程费为基数，其中安装工程费率取1.0％，其它费率取0.7％。
措施费费率汇总表见下表（仅为示例）：
序号
工程类别
计算基础
临时设施费率（%）
冬雨季施工增加费率（%）
夜间施工增加费率（%）
施工辅助费率（%）
合计（%）
1
土方工程
直接工程费
1
0.7
-
0.7
2.4
2
石方工程
直接工程费
1
0.7
-
0.7
2.4
3
砌体工程
直接工程费
1
0.7
-
0.7
2.4
4
混凝土工程
直接工程费
2
0.7
0.2
0.7
3.6
5
农用井工程
直接工程费
2
0.7
0.2
0.7
3.6
6
其他工程
直接工程费
1
0.7
-
0.7
2.4
7
安装工程
人工费
20
升级会员 