丹江口市东风汽车工业园土地整理项目可行性研究报告.docx
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丹江口市东风汽车工业园土地整理项目可行性研究报告
丹江口市东风汽车工业园土地整理项目可行性研究报告
丹江口市东风汽车工业园土地整理项目可行性研究报告
第一章概述
第一节项目名称
项目名称：
丹江口市东风汽车工业园土地整理项目
第二节设计依据
1、丹江口市六里坪镇总体规划
2、六里坪镇“十一五”规划
3、丹江口市市委专题会议纪要（2010）3号
第三节主要设计资料
1、《丹江口市六里坪镇集镇总体规划》（1999—2020年版）
2、《丹江口市六里坪镇集镇总体规划图集》
3、《丹江口市六里坪镇道路交通总体规划》
4、《丹江口市六里坪镇用地规划》
5、《丹江口市六里坪镇土地利用总体规划》
6、《丹江口市东风汽车工业园控制性详细规划》（2010年1月）
7、《市国土局市建设局勘测现状地形图》
第四节项目概况及自然条件
一、丹江口市六里坪镇概况
丹江口市六里坪镇位于丹江口市西部，是我国南水北调中线工程的水源区，东与武当山特区毗邻，西与十堰市交界。
全镇总面积186平方公里，下辖20个村，现有人口5.4万人。
丹江口市六里坪镇交通运输条件便利，境内铁路、316国道、汉十高速、十房高速已形成网络。
丹江口市六里坪镇性质为：
工业型山水旅游镇，即工业以汽车总成、锻造、冲压、汽车内饰、汽车电器、建材为主，是丹江口市重要工业基地，依托道教圣地武当山和亚洲第一大人工淡水湖丹江水库而形成的具有旅游职能的工业城镇。
二、丹江口市六里坪镇自然条件
丹江口市六里坪镇地处鄂西北山区，境内属秦岭山系。
镇域内地貌类型多样，山、川、丘、岗俱有。
在全镇范围内，海拔高程在500米以上的高山占总面积的73.4%，整个集镇是一个以低山丘陵为主的山区。
建成区主要在财神庙、大柳树、岗河村、汉十路边，岗河以北作为新区正待开发，属低山丘陵，地势北高南低，略向汉江河谷倾斜，地面高程在海拔400米至550米之间。
六里坪镇地下水位一般在地面7——9米。
六里坪地区为地震六度区，规划要求新建工程、建筑一般按七度设防。
六里坪镇属北亚热带季风性温湿气候，平均年降雨量822.9mm，年最大降雨量1166.4mm,最小降雨量561.6mm,年平均相对湿度71%，多年平均气温15.8度，绝对最高气温41.5。
C，绝对最低气温—12.4。
C，历年最积雪厚度21cm，最大冻土深度10cm.六里坪镇全年主导风向为冬季西北风，夏季东南风。
最大风速20m/s；年平均风速2.5m/s。
第五节丹江口市东风汽车工业园土地整理项目概况
经过土地、规划部门实地调查，确定在六里坪镇岗河村，该村位于六里坪工业园区核心区，与十堰市高新技术开发区相连，选定一个区域为东风汽车工业园土地整理项目建设，具体位置如下：
此次规划的山地与十堰渝安汽车工业园相连，相距不到三公里，从岗河村新星路以西、铁环沟李家台子以西，接至两村与十堰方块村小河村边界处。
在岗河村范围内东西线长1700米、南北线长1400米、在铁环沟东西线长1000米、南北线长800米，图纸比例尺面积：
在岗河村的原四、五、六、七组可平整面积1570亩。
在大柳树村的原铁环沟村的五、六组，可平整土地1200亩。
开挖岗河村的洪家沟、大沟、罗家沟、周家沟6道横山梁，两道小岔沟山梁和岗河与铁环沟相联的一道纵山梁、铁环沟五组、六组的塘沟、柳林沟、张家沟，通过削山填沟，可平整出5000亩左右的可用土地。
首期工程整理土地300亩，目前已完工。
二期工程整体土地5006亩，根据市委市政府规划意见，本区域为东风公司企业入驻区。
项目特点：
一是施工条件便利。
施工通道可以直接从新星路进入施工，开工成本小。
二是区块内山势低矮，平均海拔355米左右，可以实现土石方就地回填，无需外运。
三是不破坏水系，区块范围内相对高差不大，施工过程中不会出现积水、地质灾害，不会对防洪、环境保护产生影响。
四是土地90%以上为山坡地、占用农田少、拆迁户少。
该区域内人口稀少，居住的大多为散落的农户。
据初步调查，搬迁户有75户，人口376人，拆迁面积8400平方米左右。
拆迁费用低，人口迁移难度小。
第二章项目背景
丹江口市六里坪镇本身就是个以工业为主导的乡镇。
丹江口市东风汽车工业园土地整理项目的建设是市委、市政府的一项重
丹江口市东风汽车工业园土地整理项目工程建设涉及到岗河村的拆迁与土地征用，由于其建成将有利于岗河村的发展，得到了村两委会和老百姓的大力支持，相关给水、排水、强电、弱电、电信等单位均自行完成各自设施安装施工，政府按相关文件规定给予补偿。
近几年新星路的建设及前期工地整理，为工程建设积累了大量的成熟经验，也锻炼了一批过硬的设计、监理、施工队伍；管理单位也积累了一套成熟的管理措施和一批优秀管理人才，路网建设技术条件成熟，相关设计、施工、监理均有能力确保道路保质保量建设；路网沿线地材丰富，道路施工可以就地取材，六里坪境内有砂石厂、采石场，可供修筑挡土墙边沟，为铺筑道路基层、面层推动石子；砂、水泥均可采用本地材料。
新星路早已完工，交通便利，运输条件好，沿线配套的水、电均已到位，建设条件成熟。
第六节用款计划及资金偿还方式
1、资金筹措及组成
计划2010年3月1日开始动工，至2011年6月30日结束，建设周期15个月。
项目总投资5.9亿元。
项目资本金5000万元，丹江口市地方财政供。
其余5.4亿元，建设单位申请银行贷款。
2、还款计划
贷款期限10年，前2年为建设期，仅偿还贷款利息，从第3年起开始等额还本付息，平均每年还款7000万元，从土地收益和地方留存税收中偿还。
第四章项目业主及建设方式
第一节项目业主
该项目发包方，即业主为丹江口市经济开发区六里坪管委会
一、管委会职能配置情况
1、贯彻执行省市有关建设开发区的方针、政策和决定；
2、负责工业园区和东风汽车5000亩山地整理项目的管理；
3、依据丹江口市六里坪镇总体规划，制定工业园区经济和社会发展规划、总体规划和控制性详细规划建设方案，报经市镇人民政府批准后组织实施；
4、按规定权限，负责审核、办理在工业园内的投资项目；
5、按照工业园区控制性详细规划、土地利用规划，依法进行新区土地的规划、征用、开发和管理工作；
6、会同市建设、规划部门，建设和管理工业园区各项基础设施和公共设施；
7、负责管理工业园的财政、税收、环境保护、劳动和社会保障，安全生产等工作；
8、负责督促工业园区内的企业依法自主经营；
9、负责协调有关部门设在工业园区的派出机构的工作；
10、行使省、市、镇人民政府授予的其他职权。
二、机构设置情况
管委会内设办公室、规划建设部、经济发展部、计划财务部。
内部管理制度健全，运作机制合理，外部协调正逐步成熟。
第二节建设方式
该项目实行招标投标方式，面向全国公开招投标，由中标单位负责实施。
招标形式：
委托招标代理机构办理招标事宜。
招标范围：
勘察、设计、建安工程、监理。
环境影响评价及第五章劳动安全保护
第一节环境影响评价
一、场地环境条件
（一）地理特征拟建项目场地总体上呈北高南低，地面起伏较大，途经山地、丘陵、河道，少量耕地，植被多为灌木。
（二）河流水文区位于岗河流域，场地地势较高，水系不发达，主要靠大气降水。
（三）农林布局场地树木多以松、华栗树为主。
农作物以小麦为主。
二、项目施工与运营对环境的影响
（一）对生态环境的影响
项目施工期间对生态环境的影响主要表现在大填大挖，破坏原有植被，造成水土流失。
因此应尽量减少弃土，做到挖填平衡。
施工粉尘对环境也有一定影响。
营运期间，加强对三废处理，严格控制企业达标排放。
（二）对水环境的影响
该项目的建设对地表径流、地下水补充有一定影响。
施工期废水、建成后污水、废气均对环境有一定的污染。
（三）对大气环境的影响
施工期间粉尘、机动车尾气以及建成后工业废气，对大气都有一定影响。
（四）对声环境的影响
对声环境的影响主要有施工机械噪声、营运期间机动车噪声以及工业噪声。
总结：
丹江口市东风汽车工业园土地整理项目工程建设是市委、市政府的一项重大决策，是为了服务东风汽车公司863计划，扩大工业新区规模，搭建招商引资平台。
尽管该项目建设涉及到一些村民搬迁，可通过前期工作，结合新农村建设一并考虑。
项目建设对环境有一定影响，但通过优化涉及，加强环保投入与绿化，对环境的影响是可以接受的。
1、该项目建设应严格按照《六里坪镇总体规划》要求建设。
2、涉及到个别村民拆迁时，要做好群众思想工作，有序进行。
3、机械施工过程中应尽量避开居民休息时间，减少噪音，及时清理垃圾。
4、施工时，先急后缓，考虑村民出行道路的机械障碍和卫生状况，尽量减少各种扰民、烦民行为发生。
5、道路营运期间，机动车尾气、生活垃圾对环境都有一定影响。
第二节劳动安全保护
一、噪声
工程开发、施工过程，是主要噪声声源，应尽量避免村民休息时间施工，施工人员在施工过程中应尽量减少噪声。
二、电器、机械
电器设备接线执行水电接地保护堆积要求，机械设施专人使用、专人维护、专人保管。
三、其它
施工阶段应设置醒目标志，必要时通过媒体和司法单位对该施工区域进行告之管制。
四、防护和监控措施
1、设置专门部门和专人负责安全监督和管理。
2、制定健全的安全制度和防护措施。
3、加强日常安全监督和检查。
4、严格控制三炸物品管理，对危险作业、危险地段有严格的操作规程和施工安全措施。
第六章投资估算
一、工程概况
丹江口市东风汽车工业园规划区域内面积5006亩，规划地点在六里坪工业园区岗河村四、五、六、七四个村民小组的耕地、园地、山林之间内进行山地平整。
二、投资估算
1、本工程项目建议书及初步设计文件。
2、《全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表》【建（2000）200号文颁发】及配套的《湖北省建筑安装工程费用定额》【鄂建（2000）176号文颁发】。
3、《丹江口市建设工程造价信息》。
4、建设部《市政工程可行性研究投资估算编制颁发》（试行）。
5、《全国市政工程投资估算指标》。
6、《工程勘察设计收费标准》。
7、丹江口市已建道路工程投资指标。
8、其它取费标准。
三、建设项目投资估算
（一）土地征用费（依据湖北省国体资源厅2006年11号文件规定的征地拆迁补偿标准）。
1、土地补偿（含青苗费）费。
地类有菜地（2.4万元/亩），鱼塘（1.7万元/亩），水田（2.2万元/亩），旱地（1.6万元/亩），果园（1.9万元/亩）和经济林（0.8万元/亩），初步取综合土地补偿（含青苗费）标准为2万元/亩，土地补偿（含青苗费）总费用7000万元。
2、房屋及附属设施补偿费总拆迁面积约8400㎡，结构形式有砖混（5700元/㎡），砖木（1400元/㎡），土木（1300元/㎡），概算取价3000元/㎡计算，房屋拆迁补偿费用2520万元，附属设施费用约270万元。
小计9790万元。
（二）土地平整费
土石方：
根据丹江口市东风汽车工业园纵横规划确定的设计高程，依据丹江口市规划设计院2010年元月现场测绘的1：
1000现状地形图以及现状地质情况，需开挖土石方628万立方米，填方526.8万立方米，取均价25元/立方米，总费用2.53亿元。
小计2.53亿元。
（三）防护工程
1、挡土墙。
依据现状地形图，需砌筑毛石挡土墙320000立方米，综合均价取定为180元/立方米，费用5760万元。
2、护坡。
综合均价取定为80元/平方米，总方量约78000平方米，费用6240万元。
3、泄洪道。
按照浆砌毛石明河，河底钢筋网水泥砂浆浇筑，综合均价取定为510元/米，总数量约1950米，费用9945万元。
小计：
三项共16329万元。
（四）配套道路及排水（参照水都大道造价）
1、道路。
园区需配套建设的道路总长为12000米，道路红线19米，（断面一块板式，机动车道宽15米，两侧人行道各宽2米）。
沥青路面综合造价取200元/平方米（沥青面层、稳定沙、垫层分别取150、30、20元/平方米），总面积180000平方米。
沥青路面费用3600万元。
2、人行道综合造价取80元/平方米，总面积48000平方米。
人行道费用384万元。
3、供水工程。
供水管道总长24000米，按D600管径测算，综合取价250元/米，供水工程费600万元。
4、供电工程。
建一配套的11万千伏安变电站及1万伏高压线全长3公里，需资金3600万元。
小计：
四项共8184万元。
综述：
建设项目总投资5.9亿元。
其中：
建设项目静态部分5.75亿元，建设投资动态部分1500万元。
第七章经济效益分析
一、基础数据
（一）工程财务价格项目建设总投资5.9亿元，其中投资静态部分5.75亿元，建设投资动态部分1500万元。
（二）计算器与运营负荷本项目以土地出让收益作为还款支撑。
本工程建设期是2年，土地2年内分批出让，计算期10年。
（三）财务基准收益率设定依据国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版，测定社会折现率为8%。
考虑项目贷款利率7.83%，设定项目基准收益率为8%。
（四）项目建设资金来源自筹资本金5000万元，申请银行贷款5.4亿元。
二、运营收入估算
（一）土地增值：
通过对平整土地进行招拍挂引进企业，初步确定土地价格14.5万元/亩，可用土地5006亩，土地出让金总收入72587万元。
项目投资为5.9亿元，增值13587万元，实现收益大于投资。
土地出让计划：
计划场地整理好后2年内进行招拍挂引进企业，每年出让土地2500亩，比较保守的按基准价14.5万元/亩出让，每亩成本价9.6万元，年收入12250万元。
（二）利税收入：
项目建成后预算第四年开始企业正式投入生产，年产值300亿元，营业税税金按5.5%计，年利税为16.5亿元以上。
市地方财政分成为税金的30%，年留利4.95亿元，运行期4年静态留利利税收益达21.45亿元，远大于投资。
年还款仅1.35亿元，贷款偿还有保障。
三、借款偿还计划
年度投资计划：
2010年计划投资3.3亿元，2011年计划投资2.6亿元。
还款计划：
贷款期10年，前2年为建设期，仅偿还贷款利息，从第三年开始等额还本付息，平均年还款0.75亿元。
四、经济效益评价土地增值即可实现收益大于投资，加上项目建成后的社会效益非常可观，财务评价可行。
第八章社会效益分析
一、项目建设基本原则
（一）坚持以人为本以实现人的全面发展为目标，从人民群众的根本利益出发谋发展，促发展，不断满足人民群众的政治、经济和文化生活的需求，让发展成果惠及全镇人民。
（二）坚持可持续发展正确处理资源、人口、环境与经济发展之间的关系，在保持经济社会发展的同时，注重环境保护，实现经济、社会、生态三大效益的有机统一。
（三）坚持转变经济增长方式充分考虑资源承载能力，坚持资源开发与节约并举，把节约放在首位，逐步构建节约型的生产方式和消费方式。
（四）坚持城乡统筹发展注重区域经济社会发展的平衡，逐步建立“工业反哺农业，城市支持农村”的体制和机制，稳定、完善和落实支持农村和农业的政策，促进区域经济发展。
（五）坚持自主创新大力实施科教兴镇和人才强镇战略，突出企业技术创新的主体地位，积极推进产学研结合，提高自主创新能力。
二、项目对社会的影响分析
（一）改善村民生活质量
对入驻企业和村民安置点通过统一规划，合理安置。
促进新农村建设，将极大改善村民生活习惯，提高居住质量，逐步城镇化。
对于解决岗河村脏、烂、差的现状，实现集中、集约建设，合理利用公共资源，美化生活环境。
（二）增加农民收入
项目建设期间当地农民可积极参加工程施工，5006亩范围仅土石方工程量投入就达到了2.53亿元，要吸纳用工2000人，同时，企业建成后，老百姓可直接在家门口销售农产品、进厂务工，增加居民收入，预计可提供就业岗位10000个，按每人每月1000元计算，每年可增加农业收入1亿元。
（三）增加就业
工程建设期间及工业园区形成期间将增加大量的就业机会，预计可新增就业岗位8000个，带动3千万农户从此走上脱贫致富之路。
建成后还将会需要大量产业人员。
从而有效解决失地农民的生活出路问题，从另一个渠道上解决了山区农民靠山吃山、靠水吃水的无奈的生活现状，带动六里坪周边地区的老百姓直接受益，增加农民收入。
（四）对农民利益影响
工程拆迁、安置补偿都会使农民直接受益。
按照湖北省人民政府2005（11）号文件，同地同价的补偿安置政策，丹江口市农用山地项目每亩给农民的补偿约是2万元，那么5006亩就可以给农民带来1亿元的收入，而且还不会损害到老百姓的当家地，可以说是“百利而无一害”的大好事。
同时，丹江口市政府还承诺对于失地农民的最低生活保障、就近安排就业。
本次山地整理项目共撤迁75户，都集中安置的指定地点，由政府集中解决老百姓建房过程中“三通一平”老大难问题。
真正做到了让利于民，造富于民的和谐发展。
三、项目于所在地互适性分析
该工程得到了各级政府的支持，现阶段已组织了得力的管理班子，工作已启动，计划2010年3月开工，2011年6月底完工。
该工程的建设得到了岗河村的大力支持，把该工程的建设视为振兴地方经济，改善投资环境的突破口。
该工程的建设得到了当地百姓的积极配合，表示以大局为重，积极配合工程建设，以改善当地面貌。
四、社会风险分析
工程建设及开发将占用耕地、拆迁房屋，将会使农民利益受损，但是只要补偿到位，安置恰当，在岗河村的支持和配合下一定会处理好（社会稳定，按物权法进行安置补偿，以就地安置和医疗、养老保障）。
首先广泛宣传农业用地整理工作的重要性和必要性，争取群众和社会各界的理解支持，坚决做到不违法、不违规、无村民上访，高度重视失地农民生活问题，广泛开展劳动技能培训，建立失地农民养老保险盒最低生活保障制度，探索留地安置等新的办法，确保区域内农民不降低生活水平，实现和谐发展。
加强对拆迁农民的补偿安置工作，依法足额对被征收土地进入补偿，对拆迁农户按照新农村建设要求，全部做到集中安置，配套相应的水电路等基础设施。
五、社会评价结论
丹江口市东风汽车工业园山地整理项目建成后，形成了六里坪镇现代工业的发展平台，带来巨大的社会效益和经济效益。
不仅能够将传统农业向现代工业推进，转变了山区农民千百年来的小农意识和自给自足的生产、生活方式，而且带动以养殖业为主的商业物流及生态旅游业的发展。
项目建成后，可以形成300亿元的产值，为六里坪带来8000个就业岗位，带动周边地区3000户农户发家致富，优化了六里坪经济结构，促进了六里坪镇经济又好又快发展。
综上所述：
本建设项目的社会效益十分显著。
第九章融资方案
一、资金筹措及组成
计划2010年3月1日动工，2011年6月底竣工，计划工期15个月。
项目总投资为5.9亿元。
建设投资（静态）5.75亿元。
资金筹措：
项目资金：
申请银行贷款5.4亿元。
其余资金：
丹江口市提供5000万元。
二、年度用款计划
贷款计划：
计划贷款5.4亿元。
还款计划：
贷款期10年，前2年为建设期，仅偿还贷款利息，从第3开始等额还本付息，平均年还款0.75亿元。
从土地收益和地方留存税收中偿还。
第十章研究结论与建议
一、加强项目运作及项目运作模式
坚持“政府主导、企业参与、市场运作、利益共享”的原则，按照“统一规划、统一储备、统一征地、统一出让”，由市政府或六里坪镇政府负责实施。
（一）丹江口市经济开发区六里坪管委会作为项目业主，负责项目建设。
（二）市财政局、六里坪财政所负责资金的监管和使用，并建立偿债资金专户，保证资金及时足额到位。
（三）市国土资源局负责用地手续报批办理，并且由市经济开发区六里坪工业园和市土地储备中心集中储备土地，统一出让，出让收入作为偿还贷款的资金来源。
（四）项目实行代建制，市、镇两级政府成立建设工程指挥部负责土地补偿、拆迁安置，工程设计、施工等工作。
（五）市林业局、市规划局、市环保局积极协助配合。
二、建议
在设计过程中尽量做到土石方挖填平衡，对开挖边坡以及填平边坡及时绿化，以减少水土流失。
对自然水系将严加保护，尽量做到不破坏原有水资源，以保护地下水资源不被污染和破坏。
对将来产生污染做好防治和处理。
三、研究结论丹江口东风汽车工业园山地整理项目工程的建设对丹江口市经济发展有着十分重要的意义，其经济技术可行，建设条件具备。
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