浙江省业务机会分析报告.docx
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浙江省业务机会分析报告
浙江省地区业务机会分析报告
上海并购营业部
2011年2月26日
浙江省，地处中国东南沿海长江三角洲南翼，东临东海，南接福建，西与江西、安徽相连，北与上海、江苏接壤。
境内最大的河流钱塘江，因江流曲折，称之江，又称浙江，省以江名，简称“浙”。
省会杭州市。
浙江省东西和南北的直线距离均为450公里左右，陆域面积为全国的1.06%，是中国面积最小的省份之一。
下辖杭州、宁波、温州、绍兴、湖州、嘉兴、金华、衢州、舟山、台州、丽水11个地级市，其中杭州、宁波（计划单列市）为副省级城市，共11个省辖市；2009浙江省的常住人口为5176万人。
浙江省经济发达，在全国属于高等水平，2010年，全省生产总值为27227亿元，人均GDP为52059元（按年平均汇率折算为7690美元）。
全省第二、三产业发达，分别占全省国民生产总值的51.9%、43.1%。
全省城镇居民人均可支配收入27359元，农村居民人均纯收入11303元，城镇居民人均可支配收入连续10年居全国第3位、农村居民人均纯收入连续26年列各省区第1位。
城镇居民人均消费支出17858元，农村居民人均生活消费支出8390元。
这些都显示出浙江的高速发展与人们生活的富庶。
在新一期的“十二五”规划中，浙江省将坚持走新型城市化道路，深入推进社会主义新农村建设，支持欠发达地区加快发展，实施主体功能区战略，努力形成主体功能定位清晰、城乡发展一体化的新格局。
加强杭州、宁波、温州和金华—义乌等长三角区域中心城市建设，集聚高端要素，发展高端产业，加强城市规划、建设和管理，带动周边县市一体化发展，加快形成现代化都市区；以加快中心镇建设为重点提高县（市）城市化水平；全面推进“美丽乡村”建设。
根据浙江省的经济发展状况及“十二五”规划中对于城市化建设的预期规划，我部特依据《2010福布斯中国大陆最佳商业城市100强排行榜名单》及《2011年新城市发展评价标准》选取浙江省城市，包括杭州市、宁波市、嘉兴市、金华市、温州市、绍兴市、湖州市、台州市作为分析对象，研究并购业务机会。
详细分析如下：
杭州篇
一、杭州城市概况：
杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，也是长三角第二大经济城市。
杭州市浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。
杭州地处长江三角洲南翼、杭州湾西端、钱塘江下游、京杭大运河南端，是中国东南部交通枢纽。
1、人口构成
截止2009年底，杭州年末常住人口810万人，比上年末增长1.7%，其中城镇人口562.95万人，占常住人口69.5%，全市户籍数为215.28万户，户籍人口683.38万人，其中农业人口328.9万人，非农业人口354.48万人。
2、行政区划
杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭8个区，建德、富阳、临安3个县级市，桐庐、淳安2个县。
共有200个乡镇（街道），其中乡31个、镇99个、街道70个。
全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。
3、经济概况
2009年杭州市全市生产总值突破5000亿元，达到5098.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%，连续19年保持两位数增长。
人均生产总值超过1万美元。
4、区位优势
杭州地区区位优势极其优越。
紧邻长三角中心城市上海给杭州带来了丰富的投资创业的机会，沪杭快速轨道交通网将使两地的时空距离缩短到40分钟之内，3条铁路以及4条高速公路与上海对接，进一步增强沪杭的“同城效应”，承接和放大上海的要素辐射，主动接受上海部分产业的嫁接和转移，形成“优势互补，错位竞争”的密切关系。
在旅游休闲城市的明确定位下，杭州大力进行了城市内部和外部的路网建设，形成纵横交错的公路内网与外网。
这些使得杭州及周边县、市共同组成“一小时半交通圈”，“一小时半旅游圈”，“一小时半经济圈”，从而杭州旅游休闲资源和周边旅游资源互相捆绑的合作优势，配合杭州深厚的历史文化底蕴，共同营造了旅游业、会展业、物流业和现代服务业良好的投资创业环境，旅游、会展、休闲、文化产业以及相配套的服装、食品等都市工业都将在这个被联合国评为“国际花园城市”的地方获得广阔的发展空间。
二、杭州城市经济发展概况
2009年，杭州市实现地区生产总值（GDP）5098.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0％，创造了连续19年保持两位数增长。
其中：
第一产业增加值190.25亿元，第二产业增加值2434.89亿元，第三产业增加值2473.52亿元，比上年分别增长3.2％、6.8％和13.9％。
三次产业结构之比为3.7∶47.8∶48.5。
在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到64.5％，其中个体私营经济占全市生产总值的比重为52.5％。
全市按常住人口计算的人均GDP为63471元，按户籍人口计算的人均GDP为74924元，分别增长8.4％和9.1％，按国家公布的2009年平均汇率计算，分别达到9292美元和10968美元。
市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。
人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，年末人均住房建筑面积30.85平方米。
全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。
截至2009年末，城乡居民储蓄存款余额达4286.92亿元，比上年末增长 23.3％，人均储蓄达到52951元。
由此可以看出，杭州市经济发展水平及经济指标满足2011年新城市发展评价标准所要求的经济指标。
指标对比见附表1。
附表1：
杭州市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比
杭州市各项指标及数据
新城市发展评价标准
一、城市指标：
1、人口指标：
杭州年末常住人口810万人，其中城镇人口562.95万人
进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于１００万人的城市；城区常驻人口不低于３０万人；
2、GDP指标：
2009年，全市生产总值GDP为5098.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0％人均GDP为63471元人民币，达到9617美元。
城市GDP总量应不低于１００亿元；人均GDP应不低于３０００美元。
城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于１２％；
3、产业比重：
第二产业增加值2434.89亿元，第二产业占GDP比重47.8%。
劳动密集型工业发达，第二产业比重占到５０％以上
4、投资开发度指标：
非公经济比重64.5%；
非公经济比重，占经济总量５０％以上
二、居民指标：
1、全市城市居民人均可支配收入26864元
1、城市居民人均可支配收入１万以上，农民７０００元以上
2、城市居民人均消费性支出为18595元，
3、人居储蓄52951元
三、房地产指标：
人均购房0.68平米
人均购房不低于０．７平米
三、杭州市商业地产发展现状
1、杭州市商业地产发展历程及概况
当前，随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，杭州的商业地产发展也迎来了一个春天：
从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态，迅速发展。
（1）杭州市商业地产经历四个发展阶段
第一阶段——初步发展（1997年以前）：
在这一过程中，杭州的商业业态以地摊、社区底部商铺、临街商铺以及中小型超市等初级形态为主，主要充当住宅地产的副产品角色，总体商业体量不大，各商业项目间的联系也比较松散。
杭州商业地产的正式起步，要从专业市场说起。
1992年至1997年之间，延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺，它们成为杭州第一批成型的商业项目。
第二阶段——逐步成长（1997年-2001年）：
1998年，银泰百货开业；1999年，杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业。
几大百货公司的相继兴起，标志着以百货为主力商家的武林商圈正式形成。
这一阶段商业地产的发展，也直接促成了延安路沿线商业的成熟。
第三阶段——快速发展（2002年-2010年）：
湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等项目的建立，促进湖滨商圈从依托旅游商业发展转向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。
同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。
第四阶段——平稳发展（2010年以来）：
凭借地铁建造，以地铁为契机带来的一系列地铁综合商业体的出现，将进一步巩固区域级商业中心的地位。
（2）杭州市商业格局日益鲜明
当前，杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。
“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。
根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的杭州商业格局，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。
2、2010年杭州市商业用地出让详情
截止至2010年10月，根据杭州市国土资源管理局统计，杭州市共出让土地28幅，土地面积共计973984平方米，楼面价均价为5775元/㎡。
附图：
2010年杭州市商业用地出让详情：
编号
出让日期
地块坐落
出让面积
用途
容积率
成交价
竞得单位
楼面价
2010年39号（转塘G-C2/C6-30地块）
2010-10-12
西湖区
32545
商业金融兼容科研设计用地
1.8
17540万
杭州之江创意园开发有限公司
2994
2010年37号（下沙C/R-C-15地块）
2010-10-12
杭州经济技术开发区
13551M2
商业金融业用地
3.5
17972万
杭州经济技术开发区资产经营集团
3789
2010年36号（下沙C2-B72-01地块）
2010-9-21
杭州经济技术开发区
7073M2
商业金融
4
24000万
华鸿怡美
8483
2010年34号（采荷单元A-R21-07、A-C2-04）A地块
2010-9-21
江干区
39745M2
住宅兼容商业金融
2.7
256500万
滨江房产
23902
2010年33号（之江度假区C3/C2-B-14北侧地块）
2010-8-3
西湖区
192015M2
文化旅游商业用地
2
74587万
中融控股集团
1942
2010年32号（钱江新城单元（JG17）E-01地块）
2010-8-3
江干区
35894M2
商业金融业用地
8
259772万
中国人寿保险有限公司浙江省分公司
9046
2010年30号（庆隆地块）
2010-6-17
西湖区
290601M2
商业金融业用地
2.8
45178万
浙江中天房产
5552
2010年28号（彭埠地块）
2010-6-17
江干区
11791M2
商业金融业用地
3.5
20000万
中基临港控股有限公司
4846
2010年22号（三墩地块）
2010-5-18
西湖区
14810M2
商业金融业用地
3
14300万
高尔集团
3219
2010年21号（转塘镇地块）
2010-5-18
西湖区
17486M2
商业金融业用地
2.5
11435万
康迪投资
2616
2010年20号（古荡单元地块）
2010-3-25
西湖区
13711M2
商业金融业用地
3.6
47500万
浙江中天
9623
2010年19号（省属塘北B地块）
2010-3-25
西湖区
20578M2
商业金融业用地
3.5
55000万
省直机关后勤房地产开发有限公司
7636
2010年16号（半山地块）
2010-3-16
拱墅区
5435M2
商业金融业用地
3.5
9100万
宏利实业
4784
2010年15号（祥符东单元地块）
2010-3-16
拱墅区
8946M2
商业金融业用地
2.5
11300万
东洋投资
5053
2010年14号（下沙金沙湖地块）
2010-3-16
杭州经济开发区
13188M2
商业金融业用地
4
22308万
金孚洋实业
4229
2010年12号（九堡地块）
2010-3-11
江干区
37765M2
商业金融业用地、社会停车场、公交设施用地
3.4
47814万
杭州市地铁置业有限公司
3724
2010年11号（湖滨地块）
2010-3-11
上城区
7354M2
商业金融业用地
7.8
82747万
杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部
14425
2010年7号（转塘地块）
2010-3-9
西湖区
59079M2
商业
2
35650万
上海从腾
3017
2010年6号（灯塔地块）
2010-3-9
下城区
37860M2
商业
5
99888万
中大
5277
2010年5号（下沙地块）
2010-2-11
杭州经济开发区
13353M2
商业金融业用地
4
17219万
铭鸿祥
3224
2010年4号（庆隆地块）
2010-2-11
拱墅区
17931M2
商业金融业用地
3
40800万
莱茵达、拉多纳
7585
2010年3号（庆隆地块）
2010-2-11
拱墅区
32806M2
商业金融业用地
4
73500万
好安居
5601
09年110号（新天地北区地块）
2010-1-21
下城区
3959M2
商业金融业、文化娱乐、教育科研用地
2
3060万
杭州新天地集团有限公司
3864
09年109号（新天地北区地块）
2010-1-21
下城区
21833M2
商业金融、教育科研用地
2.5
20116万
杭州新天地集团有限公司
3685
09年108号（新天地北区地块）
2010-1-21
下城区
10144M2
商业金融、教育科研用地
5.2
17861万
杭州新天地集团有限公司
3386
09年107号（新天地北区地块）
2010-1-21
下城区
5855M2
商业金融业用地
5
10001万
杭州新天地集团有限公司
3416
09年106号（新天地北区地块）
2010-1-21
下城区
6113M2
商业金融业用地
5.4
14613万
杭州新天地集团有限公司
4427
09年105号（下沙区南加油站地块）
2010-1-21
杭州经济技术开发区
2563M2
加油站用地
二级加油站
1400万
中石化工股份有限公司浙江杭州石油分公司
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3、2010年杭州商业地产发展态势
尽管2010年在国家宏观经济政策出台多项抑制通胀，调控房地产的政策，但总体上来讲，杭州市商业地产的发展并未受到过多的影响。
截至2010年10月，2010年杭州商业地产销售量整体呈季度稳步上扬的趋势。
随着二季度市场上各类商业地产产品的大量销售完毕，供应量没有得到及时的补充，而被释放的商业地产投资需求不断加大，造成了市场上供需结构的失衡，从而三季度一开始呈现一个销售量缩调整的趋势。
随着三季度末商铺、酒店式公寓新增供应量明显放大，带动了整个市场销售量的上涨。
附图：
2010年1月至0月杭州商业地产总成交情况：
随着我国货币政策由“适度宽松”逐步转向“稳健”。
国家对于房地产的限制、调控将成为常态。
偏于收紧的住宅市场加剧了住宅投资市场的风险，促使部分资金转投投资收益稳定、受政策限制较小的商业地产，因此，相对于住宅市场的商业地产这一价值洼地，必将迎来新一轮的重估。
4、商铺市场分析
2010年杭州商铺市场走势基本与去年同期走势相同，属于在市场预期范围内的正常上涨。
应该说这样的量价走势与新政出台没有直接的关系。
地铁概念、商业成长性较好的潜力区块依然是成交的热点区块。
以滨江区东方郡为例，凭借地铁优势，首推69套商铺,开盘均价30000元/平方米，开盘当天售罄。
市中心区域热点板块主要集中在武林及城站等区块，表现量少价高，地段稀缺，商铺价值高，市场反应好。
下城区华丰板块动销楼盘较多，主要是该板块的交通及配套规划的日益突显使该区域的商铺价值被看好。
随着欧尚、银泰百货和新武林中心等大型商业项目，密集地规划于申花板块之内，与西北面的沃尔玛超市、新时代装饰市场等购物场所逐渐成片，同时周边芳满庭、万家星城、橡树园等众多楼盘的逐渐销售完毕和交付入住，以及政苑小区等原本就有的成熟小区，该区域商铺的商业前景也十分值得期待。
附图：
2010年1-10月各区一手房商铺成交情况
5、写字楼市场分析
2006－2008年整个写字楼市场处于不温不火状态。
成交价方面，写字楼市场价格每年持续上涨，涨幅在10%左右。
2009年开年受到金融风暴的影响导致经济环境的恶化,国家为了经济的发展进行大量的建设投资。
而在实体经济恶化的情况下,大量原有的积累资金和新增贷款转移到资本市场上，导致作为较好投资、保值的商业地产受到大量热钱的追捧，促使2009年一至三季度的成交量以60%的增长率直线上涨。
2009年整体均价12262元/平方米，同比下降了18.3%，主要受宏观经济的影响。
2009年底是钱江新城大量写字楼集中进入销售期，供应量明显增加，致使2010年上半年成交量上升。
2010年成交均价20804元/平方米，同比上涨了70%，主要是钱江新城大批高品质楼盘放量销售，带动了整体均价的上涨。
附图：
2006-2010年写字楼成交情况：
从杭州2010年热销写字楼市场区块来看主要集中在钱江新城区块、滨江区政府区块。
钱江新城目前在售的主要有钱塘航空大厦、钱江国际时代广场、圣奥中央商务大厦等高品质楼盘，去化速度快，价格稳中有升。
作为杭州未来的CBD区块，周边交通及生活配套日渐完善，吸引了众多投资客的目光，未来依然是写字楼市场的主力成交区块。
滨江区政府区块主要受信雅达国际内部积蓄的客户集中签约的影响，成交拉升。
目前该区块新供应量较少，整个市场还是以缩量调整为主。
作为新城开发及动漫产业园区，大量科技型人才汇集，对写字楼需求量增大，未来写字楼市场发展看好。
附图：
2010年1月至10月各区写字楼成交情况：
6、酒店式公寓分析
纵观杭州市酒店式公寓，从2006-2010年杭州酒店式公寓产品相对住宅产品而言，市场发展较理性，成交量整体呈往上发展趋势。
杭州酒店式公寓热销的原因一般都由房地产政策对住宅产品的调控诱发。
住宅产品投资的条件与风险加剧，相对而言，风险较低、收益较稳定、限制条件较宽松的酒店式公寓渐渐受到投资客的青睐。
成交价方面从2006年至2010年，杭州整个酒店式公寓的成交均价基本保持在11000－15000元/平方米之间。
附图：
2006年-2010年酒店式公寓成交情况：
从成交的热点区域来看，2010年酒店式公寓，成交量主要集中于钱江新城商圈内。
钱江新城的钱江国际时代广场———地铁上盖物业，该楼盘2010年5月29日开盘，推出512套房源，总面积36173.12平方米，户型面积45-80平方米，累计销售率达90%。
而在钱江新城，除钱江国际时代广场外，还有万银国际商务大厦、蓝色钱江、万象城等众多项目都配置有酒店式公寓，未来钱江新城依然是酒店式公寓成交的热点区块。
附图：
2010年1月至10月各区块酒店式公寓成交情况：
四、杭州市商业地产投资机会分析
1、杭州市城市发展规划
根据杭州市城市发展规划及“十二五”发展规划关于杭州市指导意见，其中明确指出杭州市的城市性质及定位，即浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。
以城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展为城市的发展方向，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。
在布局形态上，从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。
采用点轴结合的拓展方式，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。
详述如下：
（1）中心城区
即一主三副，由主城、江南城、临平城和下沙城组成。
承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。
逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。
A.主城：
由上城区、下城区、西湖区、拱墅区及江干区西部组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。
中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。
湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心（商务中心）。
B.江南城：
由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。
沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。
C.临平城：
由临平城区、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。
北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流区。
D.下沙城：
由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。
北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区
（2）六大组团
分成北片和南片，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由义蓬、瓜沥和临浦组团组成。
吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散，形成相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的组合城镇。
（3）六条生态带
在各组团之间、组团与中心城区之间，利用自然山体、水体、绿地（农田）等形成绿色开敞空间，划定生态敏感区，避免城市连片发展而影响生态、景观和城市整体环境水平。
（4）双心双轴
双心即湖滨、武林广场地区--旅游商业文化服务中心；临江地区--由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。
双轴即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城--江南城为轴线的城市发展轴。
2、杭州市商业地产现状及投资机会分析详述
纵观十年以来杭州商业地产的发展轨迹，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。
现已逐步出现十二大商圈，形成了围绕旅游、休闲这一城市定位，旅游服务业载体为主，多元业态共同发展的格局。
附图：
杭州市十二大商圈分布图：
（1）武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈
武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈共同组成了杭州市级商业中心，这三个商圈中，武林商圈以武林广场为中心，湖滨商圈以延安路龙翔桥为中心，吴山商圈以吴山广场为中心，形成了延安路一线三个中心的格局。
这三个商圈，集中了杭州主城区范围内的所有百货类商业。
1）武林商圈
武林商圈位居杭州城市中心，是杭州核心的商业金融圈。
向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至庆春路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接。
商圈内从北到南海包括密渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段。
武林商圈成为了杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、国大百货、银泰百货等大型商场集聚地，也成为了杭城人气的集聚地。
虽然，杭州商圈发展正从单中心向多中心逐步转变，但武林商圈的核心地位仍然不可动摇。
根据未规划，到2012年，杭州将多出两个武林
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