房地产金融张洁函.docx

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房地产金融张洁函

第十一章房地产金融

【本章考情分析】

年份

单选题分值

多选题分值

案例分析分值

总分值

2011年

5

2

8

15

2012年

5

2

8

15

2013年

4

2

8

14

2014年

5

2

8

15

【本章教材结构】

第一节房地产金融概述

【本节考点】

【考点】房地产金融的概念

【考点】房地产金融的职能

【考点】房地产金融的特点

【考点】房地产金融的概念

房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是以房地产为对象，利用各种信用形式和信用工具，为房地产投资、开发、经营、消费等筹资、融资的活动。

房地产金融活动主要是通过金融机构特别是银行业金融机构完成的。

【考点】房地产金融的职能

1.金融的基本职能是为经济运行筹集和分配资金。

Ø直接金融：

由金融市场将资金从供给方传导到需求方

Ø间接金融：

由金融机构将资金从供给方传导到需求方（银行存款、贷款）

2.房地产金融的目的是促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺利进行，其职能主要有下列3个：

（1）筹集资金。

（2）融通资金。

（3）结算服务。

【考点】房地产金融的特点

（1）多样性。

房地产金融的形式主要有土地储备贷款、商品房开发贷款、保障性住房建设贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、房地产证券、房地产信托、房地产保险、住房公积金、投资入股、融资租赁等多种形式。

（2）长期性。

我国个人住房抵押贷款最高年限为30年。

（3）安全性。

房地产的不可移动、寿命长久和保值增值等特性，以及实行不动产动机制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权可以得到有效保障，因此房地产抵押贷款具有较高的安全性。

（4）政策性。

第二节房地产金融业务

【本节考点】

【考点】房地产贷款

【考点】房地产证券

【考点】房地产信托

【考点】房地产保险

【本节内容精讲】

房地产金融业务的主要内容是办理房地产贷款，从事房地产有价证券的发行和交易，开展房地产信托和房地产保险等。

【考点】房地产贷款

（一）房地产贷款的概念

房地产抵押贷款可以从两个角度描述：

一是指贷款的用途是用于房地产的贷款，如用于房地产开发、房屋改造、修缮或购买、租用房地产；

二是指房地产抵押贷款，即以房地产为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面。

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

（二）房地产贷款的种类

分类依据

分类结果

贷款对象及用途

土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款

贷款保证方式

信用贷款和担保贷款

贷款利率是否变化

固定利率贷款和浮动利率贷款

贷款期限长短

短期贷款、中期贷款和长期贷款

1．根据贷款对象及用途划分：

土地储备贷款

贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构

房地产开发贷款

贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款

个人住房贷款

贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款

商业用房贷款

贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修以商业为用途的各类型房产的贷款。

一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。

2．根据贷款保证方式划分：

（1）信用贷款是指向借款人发放的无需提供担保的贷款。

（2）担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

抵押贷款是以房地产作为抵押物发放的贷款。

质押贷款是指以债务人或第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

3．根据贷款利率是否变化，房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款

固定利率：

贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

浮动利率：

根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式。

4．根据贷款期限长短划分：

分类结果

贷款期限

短期贷款

1年以内（含1年）

中期贷款

1年以上、5年以下（含5年）

长期贷款

5年以上（不含5年）

【例题:

单选】土地储备贷款的借款人是（）

A.负责土地一级开发的机构B．房地产行政管理部门

C.城市规划行政管理部门D．土地行政管理部门

【答案】A

【解析】土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。

【考点】房地产证券

房地产证券包括房地产股票和房地产债券。

房地产开发企业发行的股票可称为房地产股票，是经有关部门批准证明投资者在房地产开发企业投资入股并可据以取得报酬的一种凭证。

房地产债券是房地产企业在房地产经营中．为筹集资金而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证。

房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。

房地产抵押贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由由众多投资者承担。

【考点】房地产信托

（一）房地产信托概述

房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

房地产信托的构成要素：

Ø信托行为，即合法设定信托的行为；

Ø信托当事人，即信托关系涉及的委托人、受托人和受益人等；

Ø信托标的物，即信托行为中涉及的房地产信托财产。

信托投资公司办理房地产信托业务，应遵循下列原则：

①公开、公平进行：

②有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；

③委托商业银行担任房地产信托资金的保管人：

④维护委托人和受益人的最大利益：

⑤不得损害国家利益和社会公共利益。

房地产信托资金的运用方式包括：

Ø用于土地收购及土地前期开发、整理；

Ø投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；

Ø用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；

Ø以住房抵押贷款方式运用；

Ø信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。

（二）房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（简称REITs）是房地产信托的主要内容。

是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。

典型的运作模式有两种：

一是作为法人实体的特殊目的载体（公司或信托）向投资者发行股票或收益凭证，将所募集资金集中投资于收益性房地产及房地产相关的其他投资，并将投资收益向投资者分配。

二是企业将其拥有的部分或全部房地产设立信托，并通过发行信托受益凭证将信托受益权转售给投资者，信托投资人按照信托合同约定将房地产的未来收益分配给投资者（受益人）。

【考点】房地产保险

（一）房地产保险的概念

房地产保险就是指在房屋设计、建造（施工）、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失和人身损失。

①房地产财产损失。

引起房地产财产损失的原因包括自然、政治、经济和技术等原因，造成的损失可以分为直接损失和间接损失。

直接损失指的是房地产财产因自然风险等的作用导致房地产本身直接损坏或灭失而导致的价值降低，以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出的增加。

②房地产责任损失。

房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，是由于房屋的设计、建造（施工）、销售、消费和服务等环节中相关人员（单位）的责任，而导致房屋设计不当、施工质量低劣和管理不善等造成的对第三者的财产损失或人身伤害，相关人员（单位）负有赔偿责任。

③房地产人身损失。

房地产人身损失主要是指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失；还包括房地产行业的职工人身伤害损失。

（二）房地产保险的作用

（1）抵御意外不幸，实现经济补偿。

（2）促进房地产业和保险业的发展。

（3）增强投保人的信用，促进资金融通。

（4）为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。

（5）有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

（三）房地产保险的种类

根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类

财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。

人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

（1）财产损失保险：

是指以各种有形资产及其相关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。

其责任是承担因自然灾害而造成的保险财产毁损以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。

（2）信用保险：

是以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险。

房地产贷款信用保险就是贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人向保险人承保，在购房者不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失。

房地产抵押贷款信用保险的主要目的是保护放款机构的利益。

（3）房地产责任保险。

一般称为房地产公众责任保险，主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任，如出租人和承租人的责任保险。

（4）人寿保险和人身意外伤害保险。

人身保险与房地产从业人员有一定的关系，符合人身保险合同规定条件的房地产从业人员都可以成为被保险人。

房地产人身保险在一定程度上能解除房地产企业员工的后顾之忧。

与住房抵押贷款相关的人寿保险就是以贷款期限为保险期限，以贷款额为保险金额，以借款人的死亡、残疾等为保险事故，为防范借款人由于上述事故而不能还贷的风险而设立的保险险种。

（5）综合保险：

是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。

我国消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。

【例题：

单选】我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和（）的责任。

A．房地产责任保险B．信贷保证保险C．财产损失保险D．人寿保险

【答案】B

【解析】综合保险：

是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。

我国消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。

（四）房地产保险费和保险费率

房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金。

进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。

制定房地产保险费率应遵循以下原则：

①公平合理的原则。

②保证偿付能力的原则。

③费率相对稳定的原则。

④促进防灾防损的原则。

房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。

①房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。

②保险公司收取保险费主要是为了履行支付经济损失义务。

然而，保险公司作为自负盈亏、自主经营的经济实体，也要获得利润。

③保险公司作为企业应向国家缴纳税金。

房地产保险费率中的税金因素是指保险企业向国家缴纳的营业税，该税应含在价格之内。

决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。

投保人在办理投保手续时，应一次缴清保险费。

保险费计算公式为：

总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数

保险金额为房屋每平方米售价乘以购房总面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定。

（五）房地产保险责任

房地产保险人的赔偿或给付的责任范围：

一是损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；

二是保险责任发生在保险有效期内；

三是以保险金额为限度。

保险责任包括损害赔偿、责任赔偿、保险金给付和费用负担等。

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：

Ø战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱

Ø核爆炸、核裂变和核聚变

Ø放射性污染和其他各种环境污染

Ø地震

Ø擅自改变保险标的结构

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人依照有关规定的约定负责赔偿：

Ø火灾、爆炸

Ø雷击、暴风、暴雨、热带风暴、台风、龙卷风、雹灾、雪灾、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、滑坡、地面突然塌陷

Ø飞行物体及其他空中运行物体坠落

Ø不属于被保险人所有或使用的建筑物或其他固定物体发生倒塌

非经投保人与保险人特别约定，并在保险单上载明，堤堰、水闸、铁路、涵洞、桥梁、码头、矿井和矿坑内的设备和物资不在保险标的的范围之内。

土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水产资源以及未经收割或收割后尚未入库的农作物、违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在财产保险基本险的标的范围之内。

房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：

①以实际损失为限。

②以保险金额为限。

③以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。

重复保险是指被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订立保险合同的保险。

重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔偿金额的总和不得超过实际价值。

例如，某间房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额是84万元，同日向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是36万元。

该房主的投保行为就构成了重复保险。

重复保险后，发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值。

重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可以按保险金额比例分摊。

具体计算如下：

甲保险公司：

lOO×[84÷（84+36）]=70（万元）

乙保险公司：

lOO×[36÷（84+36）]=30（万元）

两个保险公司赔款合计：

70+30=100（万元）

【例题：

单选】关于房地产保险的说法，错误的是（）。

A．保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费

B．损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额

C．保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失

D．危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内

【答案】B

【解析】赔偿金额不可以高于保险金额。

第三节房地产抵押贷款

【本节考点】

【考点】房地产抵押贷款概述

【考点】可以抵押和不得抵押的房地产

【考点】房地产抵押贷款的主要参与者

【考点】房地产抵押贷款风险及其防范

【考点】房地产抵押贷款概述

房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产的价款优先受偿。

在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人也是抵押权人一般是银行；提供抵押房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

房地产抵押贷款应订立书面合同，并办理抵押登记。

抵押期间抵押物使用权归抵押人，未经抵押权人同意，不得变卖抵押物。

【例题：

单选】房地产抵押贷款关系中借款人为（）。

A.债权人B.债务人C.抵押权人D.第三人

【答案】B

【解析】在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。

【考点】可以抵押和不得抵押的房地产

（一）可以抵押的房地产

①建筑物和其他土地附着物。

②建设用地使用权。

③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权。

④正在建造的建筑物。

⑤法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

（二）不得抵押的房地产

①土地所有权。

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

⑤已依法公告列入拆迁范围的房地产。

⑥所有权、使用权不明或者有争议的财产。

⑦依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

⑧对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

⑨以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

⑩法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

【考点】房地产抵押贷款的主要参与者

房地产抵押贷款的参与者主要有贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构等。

（一）贷款机构

贷款机构是抵押贷款的发放者。

我国目前主要有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部从事房地产金融业务。

（二）借款人

房地产抵押贷款的借款人是指以房地产作为抵押物向银行等金融机构申请抵押贷款的主体，可分为企业法人、事业法人和自然人。

（三）担保和保险机构

担保和保险机构指抵押贷款市场的保证机构，包括各类保险公司、担保公司等。

（四）中介服务机构

中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。

【考点】房地产抵押贷款风险及其防范

（一）房地产抵押贷款的主要风险

（1）抵押物产权风险。

抵押物产权风险是指因抵押房地产产权问题而产生的风险。

例如，对于共有的房地产，如果所有者之一不能按期清偿债务，其处分权就会受到限制。

再如，因公共利益需要征收抵押房屋时，抵押房地产产权灭失，这时如果房屋价值补偿低于贷款余额，房屋补偿费就会难以清偿剩余贷款。

（2）抵押物贬值风险。

当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。

如果抵押物被人为损坏，其价格也会下跌。

（3）违约风险。

如借款人收入水平、就业状况和房地产市场环境的变化等。

违约风险包括被迫违约和理性违约。

（4）欺诈风险。

如采用隐瞒的手段将房屋多次抵押、采用欺诈的手段将共有房产作为抵押物向银行贷款、由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产等。

（5）利率风险。

利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。

如提前还贷或清偿贷款。

（6）流动风险。

住房抵押贷款属于中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性,同时,抵押贷款债权流动性又较差。

在住房贷款中短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。

（7）不可抗力风险。

如水灾、火灾和地震等使房产毁坏甚至灭失。

（二）房地产抵押贷款风险的防范

为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况；应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物；应完善借款合同文本和抵押合同文本。

为防止违约风险给贷款机构造成损失，贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的资信审查外，在确定贷款利率时。

还要加上违约风险的系数。

此外，应建立风险转换机制。

如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不完善,金融机构就很难转移有关风险。

第四节个人住房贷款

【本节考点】

【考点】个人住房贷款的种类

【考点】个人住房贷款的相关术语

【考点】个人住房贷款中的有关计算

【考点】个人住房贷款的种类

个人住房贷款除了可根据前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，还有下列分类：

（1）根据贷款资金来源，分为住房公积金贷款（简称公积金贷款）、商业性贷款和组合贷款。

（2）根据贷款偿还方式，分为到期一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款。

（3）根据住房交易形态，分为首次住房贷款和再交易住房贷款。

（4）根据贷款用途，分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。

（5）根据借款人类型，分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

【例题：

单选】个人住房组合贷款是指由（）形成的特定贷款组合。

A．等额本息贷款和等额本金贷款B．一手房贷款和二手房贷款

C．固定利率贷款和浮动利率贷款D．住房公积金贷款和商业性贷款

【答案】D

【解析】个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和商业性贷款形成的特定贷款组合。

【考点】个人住房贷款的相关术语

（1）首付款：

也称为头款，是指购买住房时的首次付款金额。

（2）首付款比例：

是指首付款占所购住房总价的百分比。

（3）贷款金额：

简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。

（4）贷款价值比：

也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。

（5）贷款利率：

是指借款合同中所规定的贷款利率，可分为固定利率和浮动利率。

（6）贷款期限：

是指借款人应还清全部贷款本息的期限。

个人住房贷款期限最长为30年。

（7）分期还款额：

是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。

（8）偿还比率：

也称为收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。

（9）月房产支出与收人比：

（10）月所有债务支出与收入比：

月所有债务支出与收入比=

中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

（11）贷款额度：

也称为贷款限额。

贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定，

（12）贷款余额：

是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。

（13）提前还款：

是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。

（14）展期和缩期：

展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限。

【考点】个人住房贷款中的有关计算

（一）等额本息还款方式的有关计算

这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人，具体又有贷款利率不变的等额本息还款方式和贷款利率变动的等额本息还款方式。

1．贷款利率不变的等额本息还款方式的有关计算

这种还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。

月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为：

【例题】某家庭购房抵押贷款l0万元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。

请计算该家庭的月还款额。

已知：

贷款金额P=100000元，贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=15×12=180月

该家庭的月还款额计算如下：

这种还款方式下的贷款余额可以采用将年金转换为现值的公式计算，即等于以后月还款额的现值之和，计算公式为：

式中，Pm为贷款余额；m为按月计算的已偿还期。

贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款累加为：

【例题】在上例中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，请计算该家庭的贷款余额。

【解】已知：

月还款A=790.79元，按月计算的贷款期限n=180月，按月计算的已偿还期m=5×12=60月

该家庭的贷款余额计算如下：

2．贷款利率变动的等额本息还款