立体车库项目的市场及效益分析.docx

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立体车库项目的市场及效益分析

立体车库项目的市场及效益分析

　　1.立体车库的市场分析

　　对峙体车库的市场分析，来源于媒体信息和社会发展愿景方面的资料，是1个社会整体需求的推论。

例如：

依照国际通行标准，城市中每辆车匹配1.4个泊位计算，依照2014年统计数据，北京市汽车保有量具有汽车总量537.1万辆，其中私人汽车407.5万辆，私人汽车中轿车298.2万辆。

针对具有300万辆轿车的城市，需要配置近400万个泊位。

一样，还是2014年统计，北京市停车场数量为6156个，停车位为1643141个，泊位缺口200万以上。

也就是说，北京市近200万辆私家轿车都处于无序管理的停车状态。

　　2.立体车库生产企业的基本情况分析

　　立体车库生产企业大体上分为3个类型：

　　第1类型：

合资企业，技术和管理水平先进，产品档次高，以杭州西子石川岛为代表；

　　第2类型：

国企或大型民企，技术资源和生产条件坚实，山东泰达（钢铁）、以南京润邦（化工）、唐山通宝（建材）、许继（电力）、深圳伟创（民企）等为龙头企业；

　　第3类型：

小型企业，数量最多，产品多以简易2层为主。

　　第1、第2类型的企业发展已有10年以上的历史，据2014年统计，全国获得制造资质的企业超过

　　400多家，其中保持较为稳定生产的前30名企业为：

　　深圳伟创自动化装备有限公司（升降横移、巷道堆垛、垂直升降、平面移动，简易升降、多层循环、汽车专用升降机、汽车转盘、塔库、垂直循环类）

　　杭州西子石川岛停车装备有公司（升降横移、垂直循环、垂直升降、平面移动、汽车专用升降机、简易升降、多层循环类）

　　山东莱钢泰达车库有限公司中（升降横移、平面移动、垂直升降、简易升降、汽车专用升降机、巷道堆垛、水平循环类）

　　唐山通宝停车装备有限公司（升降横移、汽车专用升降机、简易升降类）

　　许继团体有限公司（升降横移、简易升降、垂直循环、巷道堆垛、平面移动、汽车专用升降机、垂直升降类）

　　深圳怡丰自动化停车装备有限公司（升降横移、巷道堆垛、垂直升降、平面移动、简易升降类）

　　杭州友佳精密机械有限公司（升降横移、多层循环、垂直升降、平面移动、汽车专用升降机、简易升降类）

　　上海涌源自动化系统有限公司（升降横移、汽车专用升降机、简易升降类）

　　江苏双良停车装备有限公司（升降横移、简易升降、平面移动类）

　　潍坊大洋自动停车装备有限公司（升降横移、垂直升降、简易升降类）

　　上海剑峰停车装备工程有限公司（升降横移、水平循环、汽车专用升降机类）

　　北京鸿安停车库制造有限公司（升降横移、垂直循环、多层循环、简易升降类）

　　北京鑫华源机械制造有限责任公司（升降横移、简易升降类）

　　上海万强机械车库制造有限公司（简易升降、升降横移、汽车专用升降机类）

　　北京华北天源停车装备有限公司（巷道堆垛、垂直升降、升降机、升降横移、多层平面移动类）

　　北京韩中停车装备有限公司（升降横移、垂直升降、巷道堆垛、多层循环、简易升降类）

　　北京大光新元停车装备有限公司（升降横移、简易升降、多层循环、汽车专用升降机类）

　　上海天地岛川停车装备有限公司（简易升降、升降横移类）

　　浙江艾耐机械有限公司（升降横移类）

　　北京白唇鹿停车装备制造有限公司（升降横移类）

　　浙江镭蒙机械装备有限公司（升降横移、巷道堆垛类）

　　昆明竭诚工贸有限责任公司（升降横移、垂直循环类）

　　上海旭川自动化机械有限公司（升降横移类）

　　上海浦东新区远东立体车库装配有限公司（升降横移、汽车专用升降机类）

　　上海意达电梯自动停靠系统工程有限公司（垂直升降类）

　　济南开辰立体停车装备有限公司（升降横移、简易升降类）

　　广州广日电梯工业有限公司（升降横移、简易升降、垂直升降类）

　　北京恩菲科技产业团体（升降横移、平面移动、简易升降类）

　　3.立体车库生产企业调研的基本情况

　　考察调研了国内具有代表性的立体车库生产企业，分别是北京鑫华源、山东齐星、上海泊鼎和杭州西子石川岛。

　　北京鑫华源在生产煤矿机械的基础上发展起来，具有1定的研发、制造能力和市场份额，但目前范围较小，市场竞争力不足。

　　山东齐星是1家综合性企业团体，电力、建筑、化工、送变电线路铁塔、立体车库和其他商业经营，属上市公司。

　　齐星立体车库产品主要是以升降横移、梳齿式塔库为主，生产范围和市场份额在行业属中等，产品销售对象以机关社团的单位和商业车库为主，具有1定的研发气力。

主要生产资源是借助铁塔生产线，其中包括型材下料、热浸锌防腐处理等。

　　山东齐星在机械产品方面是主业（线路铁塔）+辅业（立体车库）的生产方式，资源同享，经营分开。

有优势，技术研发和产品品质和管理方面有提升潜力。

　　上海泊鼎是产业园区企业，公司是以产品技术研发和市场营销为龙头，生产基地范围小，生产制造分散到协作单位，采取合作、租赁情势。

产品的技术特点是国内5层无躲避升降平移车库，主要市场是机关社团、商业车库，企业的营销特点是多样性，装备销售、安装维保、技术转让、项目BOT等。

　　上海泊鼎生产范围和市场份额在行业属中等，产品类型较多。

企业成心愿今后展开双方多样化合作。

　　杭州西子石川岛是国内立体车库行业的领军企业，属合资企业。

技术研发能力、生产设备和制造能力1流，公司具有完善的管理和丰富的资源条件，企业对品质的寻求到达了名牌高度，研发、制造、营销、维保和品质实验改进已构成了体系化的管理方式。

代表了国内先进企业的水平。

　　杭州西子石川岛产品类型多，高科技技术含量高，产品品质保障性好，工业化实验能力强。

由于西子石川岛是合资企业，研发、生产和管理领域具有知识产权的保护要求，没有采取与其他企业合作生产的意愿，完全是1体化的管理方式。

　　西子石川岛的特点是管理先进、技术气力雄厚、生产装备与制作工艺先进、标准化作业。

西子石川岛是我国立体车库行业发展的标杆。

　　通过对以上生产企业的考察和侧面了解到的信息，对目前立体车库企业现状、技术水平和今后的发展趋势的判断、对峙项展开分析提供了帮助，也给我们带来1些思考。

　　根据目前机械停车行业的发展情况，我国的生产能力和产品的适应性还远未到达市场的需求，大部份企业处于相互仿制和低水平生产的阶段、传统的工业生产和管理的方式，产品的价格水平和利润空间还处于低价竞争的模式。

这些生产企业反应的共同问题是，社会需求量大，需求方向的多样化，产品类型的多样化，但终端市场难构成。

这中间，包括了多种因素，除需要政策层面，立法、立规搭建供求平台这个最为关键因素外，机械停车装备被用户了解、认知、接受，构成刚需、其功能满足便捷性、适应性和安全性，对企业来说，是相当重要的。

　　西子石川岛的发展给我们提供了很好的启示，这就是：

出发点要高，要创建品牌，要具有自有知识产权和标准化生产，要到达较强的产品范围。

实现这个目标，就要跳过低级发展的阶段，要借力。

　　4.立体车库功能划分

　　依照立体车库的功能性划分，可分为简易、多层和智能型3大领域。

简易车库大多为2层，较多用于商业和高级社区的地下停车，基本上属于1机1控，现场操作，闸口管理；多层车库大多用于机关、企业或公共场所地面停车，目前利用较多，可以实现集中控制、远程控制，IC卡管理方式；智能型立体车库属于高端产业，多用于商业性大型停车服务市场，支持移动终端，实现互联网交互平台，出行停车查询、预订车位，实现自动计费支付等功能，国内目前属于发展阶段。

　　5.国家规定的立体车库种别

　　依照国家特种装备制造许可目录规定，共分为9类：

（1）升降横移类

（2）垂直循环类

　　（3）多层循环类

　　（4）平面移动类

　　（5）巷道堆垛类

　　（6）水平循环类

　　（7）垂直升降类

　　（8）简易升降类

　　（9）汽车专用升降机类

　　6.立体车库核心技术分析

　　立体车库依照功能，分为简易、多层和智能型3种类型，简易立体车库和多层立体车库，不管从结构、运行机构和电气控制上，都是成熟的、传统的机械制造和电力拖动系统的集成，所不同的是要根据运行管理的要求，增加现代通讯、数据收集和计费功能。

智能型立体车库是1种现代化的工业产品，它集中了自动化控制、人机灵能界面技术等。

目前，我国立体车库的发展尚处于低级阶段，产品主要集中在简易、多层的立体车库市场，开发自动化程度高、人机灵能型的高端产品需要技术投入和市场的支持。

　　立体车库的运行安全性、耐久性和操作的便捷性，是立体车库赢得市场的关键点，也是技术开发的核心点。

从事机械制造的企业和科研单位，都可以根据常规的技术理论利用，开发该类产品，市场上的简易型和多层立体车库传动机构、结构情势，基本上大同小异，相互模仿；电气配件、传感元件都是标配，专业厂家生产。

低端产品没有真正意义上的核心技术可言。

　　7.社会对峙体车库的认识

　　政府对峙体车库正面的评价是主导，技术专家的分析也比较积极。

但是实际情况是，社会对峙体车库是叫好不叫座。

　　【下述实例引自网上信息】

　　10几年前，1些立体车库率先出现在北京市1些新建小区，当时“高大上”的事物，如今却成了小区的累坠。

北京晨报记者访问了市内多个有立体车库小区，发现年久失修的车库不但停不了车，还因占地让小区停车的地方少了，1些业主有拆了车库的建议。

成了摆设的立体车库该不该拆，拆了以后又该何去何从？

北京晨报记者在朝阳区望京西园4区内看到，两层立体车库仅1层停了几辆车，需要手动操作才能升降的2层车库已严重锈蚀，有的车库乃至连1层也空着，4周的铁丝网上晾晒着居民的被单和衣裤。

乃至有居民不知这就是当年建成时

　　“高大上”的立体车库。

据1位在小区居住了10余年的居民介绍，车库修建于上世纪910年代末，“刚开始还有人用，后来就没有人再用第2层”。

小区居民郭先生称，停车需求愈来愈大，“下班晚就得开车绕着小区找空位。

如果这个立体车库能利用起来多少能减轻点压力”。

在小区里1共有6个立体车库，2层都已闲置，有的乃至连1层都没有停车。

望京西园4区物业工作人员解释称，车库2层破坏没法使用，但车库非物业所有，而是属于开发商，“不是物业财产，也没有这笔资金，维修和撤除都难”。

　　一样的情况也产生在大兴区宏大南园小区，小区内有两个钢制立体车库，每层高约两米，第1层近210个车位内整齐地直停着车辆，其中部份车辆蒙上厚厚的灰尘，而第2层则被吊起，悬在空中无车停放，钢材连接处已锈迹斑斑。

　　小区内车辆多停在道路两侧，有的车辆还停在了路口，留下1个委曲可供人通行的空隙。

“倒像是个烂尾楼的钢架子了，外面来的人哪知道这是车库？

”居民韩先生说，“这个立体车库坏了几年，现在也就是个雨篷子的作用。

”

　　弃用缘由是立体车库缺少保护，停车入位不方便。

郭先生表示，在小区立体车库刚建成的时候大家是很乐意使用的，“后来在新闻里看到类似的车库产生故障，要末是上面的车掉下来砸了下面的车，要末是铰链坏了停上面的车放不下，就不太敢用了”。

记者在望京西园4区看到，车辆要开进此车库需要两侧轮胎分别驶入两条只比轮胎稍宽1点的钢架内。

宏大南园的情况略有不同，1整块钢板取代了两条钢架成为车位，但仍比较狭窄，“车位小，不容易停进去。

”1位车主说，“也不够高，略微大1点的车不容易进去。

”除此以外还有车主表示，车库本身1旦生锈，降雨时雨水会带着铁锈滴落在车身上，“锈迹很难清算”。

　　在这几处有立体车库但使用不便的小区，都存在停车难的问题，有的车辆在小区便道等非停车区域藏身，影响行人通行，有的车辆在小区外的道路两侧背法停车，很多业主表示：

“如果立体车库能利用起来，能解决相当1部份停车问题。

”

　　与宏大南园1街之隔的宏大北园则是另外一番样子：

小区内道路旁辟出的停车位上方搭建着铁丝网供植物生长，3层高的立体车库干净整洁，顶层有雨篷，每层的高度都大于之前的车库。

据小区业委会前主任路军港介绍，宏大北园在6年前并不是如此，

　　200多个停车位远远没法满足居民的需求。

与物业协商无果后，业主们成立了首届业主委员会，集资修建立体车库，“需要车库的业主分3次交了2.2万元，总投资130多万元。

”路军港说，“参与投资的业主有22年的使用权限，虽然和其他未投资的业主1样每一年交1800元租金，但每一年会返给这些参与投资的业主1000元，直到业主收回最初的投资款。

”

　　路军港表示，目前北京小区内立体车库多为开发商建设，开发商对峙体车库有所有权，也有维修的义务，“但立体车库保护和运营本钱高、收益少，有的开发商其实不重视。

”路军港说，“同时物业费中无此项支出，就堕入了这样1个修没法修、用没法用的地步。

”

　　专家建议，小区的立体车库存留业委会要出面。

市政协委员、市建筑设计研究院有限公司副总建筑师郑实表示，相比地下车库，地上立体车库虽然造价较低，但易与小区地面功能冲突，“不能1味鼓励3环内老旧小区修建地面立体车库，1是会对市内交通造成更大压力，2是可能会对小区的绿地广尝消防通道等设施造成侵占”。

业主集资建设立体车库的举措得到了郑实的肯定，“在相干计划与手续都合法的条件下，业主集资建立体车库、实现小区内停车问题的居民自治，这是1个可取的发展方向。

”

　　望京西园4区的1些业主提出，对没法使用的立体车库，应当撤除或重建。

对已建成但没法使用的立体车库何去何从，路军港建议小区业委会可先与开发商沟通，“若开发商谢绝修理，业委会可以筹资先行修缮，修缮终了后可起诉开发商要求赔偿”。

　　通过北京市居民区的立体车库几个典型案例，可以看到，立体车库装备的安全性、耐久性和便捷性不达标，没有建立完善的运行管理和平常保护的体系，不解决立体车库产权受益和责任关系，就不能很好地发挥立体车库的作用，乃至是阻碍城市立体车库的发展。

　　发改委2015年8月发布《关于加强城市停车设施建设的指点意见》，提出鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施。

　　表明了政府对峙体停车装备发展的主导意见。

　　8.效益分析

　　简易立体车库按车位计算，销售价格2万元以下，多层立体车库价格2万以上，如果建筑物要求标准高的多层立体车库价格还要高些，有的到达5万元以上。

除去材料、人工费用等附加本钱，制造利润空间不大，效益主要依托市场投放量和管理经营取费。

　　目前高级居民小区专用车位的出售价格不低于10万元，年租用费2000元~5000元，为社会提供公共服务的停车位，依照安信证券测算，停车收费的静态市场空间到达约5000亿元。

如果与开发商展开合作，以提供装备换取经营管理权，通过为社会增加停车空间的方式，使产权方和经营方双方获利，将是1个获得经济效益的途径。

　　9.市场开发的切入点和条件分析

　　我们拟意开发立体车库，市场的切入点是结合团体公司的房建工程项目，配套开发。

由于我公司在机械制造领域缺少经验和基础，在立体车库产品制造、技术研发方面完全空白。

因此，必须采取项目联营的方式，培养业务人员和技术人员，积累工程服务经验和制造技术知识，逐渐实现长远的战略构想。

要注意两个因素，1是不要加大固定资产投入，要充分利用现有装备条件，采取零部件标准化采购、仓储化生产模式；2是要重视经营性市场的开发，承接停车场的经营管理业务，建立起装备供应、平常保护、运行管理的1条龙社会服务体系。

　　10.市场运作的几点建议

（1）市场定位与政策推动

　　如果我们把解决居民社区停车难的问题作为进入市场的首选，就要充分了解这个市场开发的技术难度。

首先，居民社区存在着项目计划的审批，其中包括办理土地使用、消防、建设管理、交通、市政市容等等1些列的行政管理部门的流转批复手续，没有政府部门的统1调和，立体车库项目在居民社区这个需求量最为广阔、最为急需的市场就没法落地。

作为生产企业，没有途径和手段解决这些行政性手续问题的缘由之1是：

产品营销对象的主体身份不肯定，解决居民社区停车难，首先权限归属于居民社区土地开发商的建设计划、社区街道等管理机构，大部份社区的停车位置的土地属公共所有，而土地开发商如果事前没有计划立体车库，社区构成后就很难再次计划和投资，老社区只有通过街道办事处等政府办事机构，但这些部门没法展开项目立项，生产企业没法去办理相干的审批手续；其2是：

居民社区现有可供建设立体车库的地面，不具有商业经营的条件，谁投资、谁使用、谁管理、谁受益这些问题没有得到解决，生产企业不知道和谁打交道。

鉴于存在这些问题，生产企业在没有政府牵头调和的情况下难以有所作为，这是迄今为止，虽然社会有迫切需求，各方都有共鸣，但这个市场很难打开的关键所在。

　　目前了解到的情况，确切有些社区安装了立体车库，但这些社区都是机关社团的家属区，与社会上商业开发的居民社区、老城区的居民街道社区不同，由于机关社团家属区有明确的资产、物业管理权属，投资、受众、管理或经营主体明确。

　　因此，如果瞄准了居民社区作为主要市场对象，就必须通过政府管理部门主导，结合整治市容、改良环境、解决停车占道、释放空间、减缓交通拥堵等1系列综合治理政策和措施出台，逐渐分批分阶段地试点推行立体车库。

政府牵头，企业配合，才能做出文章。

（2）必须通过建规立法来推动

　　居民社区立体车库项目，其本质是为受众提供公益性服务的基础设施，犹如我们生活中的水、电、气、暖设施1样。

现代化生活方式的核心内容是舒适化和便捷性，随着城区建设范围的发展，特别随着大型城市的功能外延、转移，人们的交通需求越显重要，1户多车的局面不会减少。

那末政府就要认识到，提供更多的车位空间是人们生活的基本需求。

但是，居民社区立体车库又不同于1般的基础设施，由于它要挤占公共土地资源、触及多个部门建设计划和管理审批、需要必要的投资和保护、具有带收益性的经营。

所以，必须在规章和法规的框架下才能有计划地展开居民社区立体车库项目实行。

这其中包括，建设计划审批1揽子手续谁承办、划定街道和公共用地制止停车红线、立体车库投资和管理经营主体和定价取费标准等等。

有了政府的建规立法，解决了承办主体和责任主体，解决问题的技术层面就简单多了，例如社区有甚么样的需求，适应甚么类型的立体车库，整体布局和设计计划、景观环境调和等等都可以量身定做。

　　（3）经营方式应走多样化的道路

　　以走多样化道路的方式开发居民社区立体车库是为了适应不同社区的需求提出来的。

我们知道，有的社区通过居民委员会、物业、街道把办事处统1领导，投资方、管理方身份明确，可以

　　通过政府采购、商业运作、开发商与物业管理模式建设立体车库；有的社区不具有投资方或管理方的，可以通过生产企业以租赁方式将立体车库建成后，出租使用。

前者，是企业把产品卖给出资人，由其经营管理，后者是企业把产品租赁给用户，企业采取自主经营管理或拜托运营管理，在收益中支付受拜托方的劳务费和其他消耗性支出。

不管采取哪一种方式，企业改变传统的经营模式，以多种渠道进入市场，采取互利原则，是客观需求给我们提出的市场研究课题。

　　（4）构成品牌和专有技术，建立品质、服务和效益的1体目标

　　立体车库在中国已有210多年的发展历史，国家对产品建标、实行特种装备管理也有10余年，国内散布着大大小小近3百余家生产企业，德国、日本、韩国等国是立体车库开发利用比较多的国家，我国和国外产品类型基本相同。

立体车库的规格型号和技术发展，表明这类装备产品的技术已是成熟的、生产工艺和功能品质已到达定型化生产水平。

虽然我国城市交通拥堵、停车困难的情况反应日趋突出，但有效地解决仍有很长的进程。

我们瞄准这个市场，认为具有良好地前景，就应当把建立产品的企业品牌作为立项的重要目标，把产品的品质、为用户提供优良服务作为我们行动的主旨，围绕这个目标筹划我们的资源准备。

　　（5）不宜采取投入大范围加工生产线和装备

　　根据目前国家提倡的产业结构调剂政策，我们不能走重复制造、加工的旧生产模式，而是要利用资金周转的良好基础，采取现代化的仓储式、定单化的制造业新模式。

这类制造模式在国外已广泛展开，国内在家具行业已发展成熟，国外在中国的投资企业也大多采取这类方式。

仓储式、定单化生产模式是建立在标准化基础上，在工厂没有加工生产作业，所有产品就是组装和实验，产品所需的零部件、结构件、电气元件和标准件采取定单式采购，选择性价比最好的企业生产，利用现代物流便利条件，根据生产产品的类型批量采

　　购、仓储式管理，车间生产人员依照程序编排的提料单进行备料、组装调试和实验。

这样做的好处是，固定资产投入少，1线工人数少，资金周转快，能源消耗和环保费用低，具有可靠的质量保证措施，企业把主要精力放在技术管理、技术研发、中间实验和市场营销、信息反馈和装备维保的环节上，会加快产业发展和市场开辟的进度。

　　（6）加快人材队伍的培养

　　1个企业开发新产品，要得到良性地延续发展，1定要有1支专业人员队伍，构成与产品开发有关的技术氛围，这个队伍包括策划、设计、管理、检验、市场各方面的技术人员。

俗语说，卖甚么吆喝甚么，就是这个道理，技术氛围要从技术培训、标准宣贯、技术设计、市场分析、生产管理等环节逐渐构成。

基于这1点，要有备无患，在立项早期，提早计划队伍的建设。

　　注：

这份材料作为项目可行性研究阶段的前期分析，由于时间缘由，有些问题不是讲述的很清楚，仅作为意见沟通，谨此。

（2015）