万达餐饮可行性报告.docx
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万达餐饮可行性报告
万达餐饮可行性报告
篇一：
万达广场项目可行性研究报告
目录
第一章区域市场实态分析
一、项目所在地房地产市场总体供求现状?
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二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析?
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第一部分万达北京项目市场定位
第一节CBD业态属性
第二节万达北京项目SWOT分析
第三节万达北京项目对万达集团的战略意义
第四节万达北京项目定位分析
第五节万达北京项目核心定位
第二部分万达国际商务港产品策略方案
第一节
第二节
第三节
第四节市场供给状况分析——竞争项目激发的启示市场需求主体分析万达国际商务港细分定位及产品解决方案对万达国际商务港规划设计的要求
第三部分功能配套及服务体系设计
第四部分销售策略的底线解决方案——包租推盘计划
第五部分基于符号学的产品设计和IMC推广原则
第二章行销组合
二、价格策略（暂缓）
三、通路策略?
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四、推广策略?
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第三章开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排
一、销售目标计划?
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二、活动安排?
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三、项目2003-2007年营销费用计划?
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四、项目各阶段分期?
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内部认购及开盘时间建议?
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一、北京市场简述（2003年8月）
1.上半年及目前市场的走势：
中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波
浪和局部的调整。
（1）一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡路”。
今年1至7月，全市商品房平均售价为每平方米4693元，其中住宅为每平方米4339元，分别比上年同期减少173元和370元。
本市房价也从全国第一降至第三。
（2）租金及空置率：
2003年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米美元，比上一季度下降了%，比去年同期下降了4%。
服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了%。
（3）市场供给情况：
今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，1至6月北京房地产预售总量达到1121万平方米，比2002年同期增长了%，增加的绝对量是362万平方米。
1至6月高档住宅49万平方米，合同金额48亿，均价每平方米9796元；办公用房18万平方米，合同金额25亿，均价每平方米13888元；商业用房15万平方米，合同金额21亿，均价达到14333元；
今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占%。
高档的别墅类、公寓类，上半年过户均价达到每平方米10480元，去年均价为9318元，今年每平方米增加了1172元。
2..CBD市场今年全面出击
从2000年至今，无论真正CBD区域内的项目，还是CBD四周的项目，东部楼市一直都在卖CBD的概念。
今年，国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着CBD建设开始进入实质性阶段。
CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于CBD区域中某一个项目或几个项目的一己之力，而在于CBD内众多高起点规划设计、高品质建设的高水平项目。
可以说目前的CBD整合了全球范围内的地产开发资源，说“万千宠爱集于一身”也不过分，所以CBD只能划定在一个平方公里的区域内集中力量建设。
CBD总体上来讲就是一个大的品牌物业，CBD和区域外的竞争是品牌物业与自主开发状态的非品牌物业的竞争。
3..新出台政策法规对北京房地产的新影响
（1）继今年2月份国土资源部发布停止别墅类土地的供应，6月13日，中国人民银行发布了（121号文件），根据这一通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。
但对开发商却缩紧了资金的链条。
（2）政策法规的引领作用，最高司法解释；新近出台物业管理条例，都严格规范市场。
第一部分万达北京项目市场定位
第一节CBD业态属性
中央商务区简称CBD，最早起源于20世纪20年代的美国。
CBD是一个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量，调控着整个城市的经济脉搏律动。
它通常聚集了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓、会展中心、文化娱乐等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。
CBD通常设臵在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高，城市中的CBD在一定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华，是一个城市现代化的象征与标志。
CBD聚集着规模宏大、错落有致的建筑群和实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。
同时，它也是一个人文色彩的以人为本的城市社区，是一个24小时充满活力、最具现代化气息的商务中心。
国际上最具代表性的CBD有：
纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾。
北京CBD处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的一个大十字架的四个象限内。
总占地约平方公里，常住人口约万人，是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。
北京CBD是以商务办公为主的混合功能区，将塑造完美的城市形象，超高
层建筑相对集中并重视生态环境的建设；将建成现代化、立体化的交通体系，和完善的信息网络设施。
第二节万达北京项目SWOT分析
一、项目优势
1、北京的区域功能特性
北京作历来是一个性质多元的城市，而在近20年的发展过程中，北
京文化的这种多元性又有了更加明显的表现，不同的城区形成了具有不同个性的生活和商业街区。
许多区域甚至街道都形成了自己的个性，不同于亚运村、中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足的区域，北京CBD无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。
2、CBD的繁华商务
在国贸周边，聚集了北京市70%的涉外机构、50%以上的星级酒店
和国际交往活动场
所。
据最新资料统计，世界500强企业进驻北京的有160家，其中入驻CBD及周边地区的就有120多家，每天在这一地区活动的30万优薪白领也给这里带来了无限商机。
北京CBD的高档商务写字楼占总量的70%，拥有北京办公室白
领中的65%，海归派高层经理人员的80%，跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%，外国银行在北京的分行的90%，基本上国际性商务资源集中在这里。
北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾
篇二：
万达广场项目可行性研究报告
万达广场项目可行性研究报告
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）
第一章总论
1、项目背景
某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。
某某具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。
现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名某某。
这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。
随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，某某市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。
某某市工业经济发展速度在全省16个市州及省辖市中上升为第四位。
居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被评为宜居住城市。
综上所述，某某的经济已驶入良性发展快车道。
经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在某某作一定时间的停留，每年4月至10月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。
随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货
店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。
某某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。
随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。
随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。
加之受到城市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返朴归真的心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而某某万达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。
万达集团抓住某某社会经济快速发展的有利时机，进军某某市场，建设某某规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—某某万达广场。
某某万达广场项目位于某某市张湾区夏家店片区，占地面积公顷，汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字楼、精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值最大化。
◆项目名称：
某某万达广场项目
◆项目地址：
位于某某市张湾区夏家店片区，地处某某城市主干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核心区六堰不到3公里，属于某某居住新区。
◆总用地面积：
万平方米。
◆总建筑面积：
万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万16万平方米。
◆建设内容：
大型购物中心万平方米，高层住宅万平方米，写字楼万平方米，五星级商务酒店万平方米、步行街及底商万平方米，配套物业用房万平方米等。
◆投资与收益概况
该项目投资总额为亿元。
该项目开发的室外步行街、底商、精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。
经测算，主要技术经济指标见表1。
本项目业主单位为某某万达广场置业有限公司，注册资本为
17亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注册地址为某某市张湾区车城街办朝阳北路9号。
公司的经营宗旨是：
本着加强经济合作、促进经济发展的愿望，使公司发展成为能取得显著经济效益的现代化企业。
公司的经营范围是：
从事房地产开发、建设和经营。
大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。
2012年在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。
中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中国房地产企业500强榜单出炉，大连万达集团榜上有名，排名第4。
2015年目标：
资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。
万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
这种以商业中心为核心、充分发掘业务板
篇三：
万达广场项目可行性研究报告
目录
第一章区域市场实态分析
一、项目所在地房地产市场总体供求现状?
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二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析?
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第一部分万达北京项目市场定位
第一节CBD业态属性
第二节万达北京项目SWOT分析
第三节万达北京项目对万达集团的战略意义
第四节万达北京项目定位分析
第五节万达北京项目核心定位
第二部分万达国际商务港产品策略方案
第一节
第二节
第三节
第四节市场供给状况分析——竞争项目激发的启示市场需求主体分析万达国际商务港细分定位及产品解决方案对万达国际商务港规划设计的要求
第三部分功能配套及服务体系设计
第四部分销售策略的底线解决方案——包租推盘计划
第五部分基于符号学的产品设计和IMC推广原则
第二章行销组合
二、价格策略（暂缓）
三、通路策略?
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四、推广策略?
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第三章开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排
一、销售目标计划?
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二、活动安排?
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三、项目2003-2007年营销费用计划?
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四、项目各阶段分期?
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一、北京市场简述（2003年8月）
1.上半年及目前市场的走势：
中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波
浪和局部的调整。
（1）一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡路”。
今年1至7月，全市商品房平均售价为每平方米4693元，其中住宅为每平方米4339元，分别比上年同期减少173元和370元。
本市房价也从全国第一降至第三。
（2）租金及空置率：
2003年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米美元，比上一季度下降了%，比去年同期下降了4%。
服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了%。
（3）市场供给情况：
今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，1至6月北京房地产预售总量达到1121万平方米，比2002年同期增长了%，增加的绝对量是362万平方米。
1至6月高档住宅49万平方米，合同金额48亿，均价每平方米9796元；办公用房18万平方米，合同金额25亿，均价每平方米13888元；商业用房15万平方米，合同金额21亿，均价达到14333元；
今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占%。
高档的别墅类、公寓类，上半年过户均价达到每平方米10480元，去年均价为9318元，今年每平方米增加了1172元。
2..CBD市场今年全面出击
从2000年至今，无论真正CBD区域内的项目，还是CBD四周的项目，东部楼市一直都在卖CBD的概念。
今年，国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着CBD建设开始进入实质性阶段。
CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于CBD区域中某一个项目或几个项目的一己之力，而在于CBD内众多高起点规划设计、高品质建设的高水平项目。
可以说目前的CBD整合了全球范围内的地产开发资源，说“万千宠爱集于一身”也不过分，所以CBD只能划定在一个平方公里的区域内集中力量建设。
CBD总体上来讲就是一个大的品牌物业，CBD和区域外的竞争是品牌物业与自主开发状态的非品牌物业的竞争。
3..新出台政策法规对北京房地产的新影响
（1）继今年2月份国土资源部发布停止别墅类土地的供应，6月13日，中国人民银行发布了（121号文件），根据这一通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。
但对开发商却缩紧了资金的链条。
（2）政策法规的引领作用，最高司法解释；新近出台物业管理条例，都严格规范市场。
第一部分万达北京项目市场定位
第一节CBD业态属性
中央商务区简称CBD，最早起源于20世纪20年代的美国。
CBD是一个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量，调控着整个城市的经济脉搏律动。
它通常聚集了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓、会展中心、文化娱乐等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。
CBD通常设臵在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高，城市中的CBD在一定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华，是一个城市现代化的象征与标志。
CBD聚集着规模宏大、错落有致的建筑群和实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。
同时，它也是一个人文色彩的以人为本的城市社区，是一个24小时充满活力、最具现代化气息的商务中心。
国际上最具代表性的CBD有：
纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾。
北京CBD处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的一个大十字架的四个象限内。
总占地约平方公里，常住人口约万人，是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。
北京CBD是以商务办公为主的混合功能区，将塑造完美的城市形象，超高
层建筑相对集中并重视生态环境的建设；将建成现代化、立体化的交通体系，和完善的信息网络设施。
第二节万达北京项目SWOT分析
一、项目优势
1、北京的区域功能特性
北京作历来是一个性质多元的城市，而在近20年的发展过程中，北
京文化的这种多元性又有了更加明显的表现，不同的城区形成了具有不同个性的生活和商业街区。
许多区域甚至街道都形成了自己的个性，不同于亚运村、中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足的区域，北京CBD无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。
2、CBD的繁华商务
在国贸周边，聚集了北京市70%的涉外机构、50%以上的星级酒店
和国际交往活动场所。
据最新资料统计，世界500强企业进驻北京的有160家，其中入驻CBD及周边地区的就有120多家，每天在这一地区活动的30万优薪白领也给这里带来了无限商机。
北京CBD的高档商务写字楼占总量的70%，拥有北京办公室白
领中的65%，海归派高层经理人员的80%，跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%，外国银行在北京的分行的90%，基本上国际性商务资源集中在这里。
北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾
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