万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准.docx

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万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准

1目的

规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。

2适用范围

适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护

3管理方法

序

号

项目维修保养内容工作要求

1.门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、

按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门

与中心和住户对讲效果良好；

2.中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检

查保养；

3.门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，

防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生。

4.控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头

清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；

可视及门禁5.每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制

器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检

查录像带或硬盘录像的效果；

6.苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每

月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；

1智能化系统

刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；

7.每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除；

8.停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装

置；道闸杆上装有防撞胶垫。

道闸旁边有防止行人通行的警示标

识；

周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进

行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次

红外线防越

检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射；

监控探头外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰

刷卡控制道闸外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带

智能井井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药

智能分线箱保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖

喷头高度、角度正常、

喷泉及水景水位池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水2

运转部分

系统

管线水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、

电源电源线无老化、绝缘层无破损

房屋公共部位及设施维修养护标准

编号QP751-WX02（A-0）

无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；

水泵

表面漆面完好无严重锈蚀

排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；排污泵

表面漆面完好无严重锈蚀

排污部分

电源电源线无老化，布线规整

控制部分挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常

供水水泵水泵固定牢固

井盖井盖、水池和泵房盖板固定牢固

绿化用水灌溉部

分

控制阀门阀门关闭完好，润滑良好开关灵活

操作标识操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好

5.电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活

6.电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其

碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将

门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差

在正负7mm以内；

7.轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；

轿箱内照明良好光线柔和。

电梯主体部分

内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔；

轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；

3载人电梯系统

8.电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、

冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有

晃动而产生的撞击声；

9.轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字

迹清晰；

室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常；机房部分

机房环境洁净、标识，安全标线明确，电梯运行正常；

电梯井道

部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常。

保持现场环境清洁。

低坑部分

4园区照明系统路灯部分外观无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源；

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房屋公共部位及设施维修养护标准

编号QP751-WX02（A-0）

电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能

外观底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀草坪灯部分

电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能

车库内日光灯

节能、牢固应急灯充放电正常

应急灯部分

外观正常照明、灯体及表面完好园区内景观射灯

电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能

电源接线牢固、无灰尘；

照明控制箱部分

远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置

木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象；垃圾箱、果皮箱

箱盖开关灵活无噪音开焊现象。

油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰

健身娱乐设施

室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边

儿童娱乐设施

没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患

休闲桌椅无开焊、松动、木板脱落掉漆现象

5园区公共设施

自行车架无损坏、掉漆、标识清晰

遮阳伞无破损、开关灵活、安装牢固

园区标识无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固

会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角；

组合类器材活动部位连接可靠、无松脱，转动部位有防护罩；

音响、DVD、VCD、CD、功放、电视机、投影仪使用正常；会所及运动中心

烘手机定期保养没有异常声音；

标识清晰安装牢固；

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10.有两组启动电池，启动电池配置了浮充充电器；发电机电池电压

正常，连接端子牢固，没有爬碱现象。

两套蓄电池至少每2个月

轮流切换使用，备有符合要求的切换开关装置，开关切换装置应

该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置。

电瓶

11.镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及时补充电解液。

蓄电池

电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：

外部短路、电压

失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬

碱等现象；酸性蓄电池经常保持浮充状态，定期作定充保养。

电

池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。

电线绝缘完好无锈蚀。

充电状态不允许开盖。

柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并柴油

储油量不超过1000升，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏；

照明发电机室保持充分的照明度

1、发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机

转速稳定，发电机输出电压符合标准要求。

6发电机房

排烟和噪音污染

2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运

行时没有异常声音；

3、发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应

有隔降噪音措施。

湿度计温湿度适宜，表面保持干爽

1、发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，

并至少能连续运行4小时。

2、发电机每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录；

12.正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月启动试运行

一次，每次运行时间为8-12分钟。

当月已经正常运行超过12分

整体钟的可不做试运行。

13.操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄

电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：

235V—255V。

14.发电机具有防止向电网反送电的装置；

外墙面、建筑小品外观完好、整洁；

7房屋主体外立面部分

贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落；

空调架安装有序整洁统一、美观无安全隐患；外墙装饰无破损或污迹；

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瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后，

屋面部分

应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫。

组织排水部分排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管道接口完整、无倾斜、管卡牢固

平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。

路面部分

楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象；

单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图；标识部分

小区入口处及主要路口有指引标识；

保证打气筒无丢失，无损坏、保持正常使用状态、定期清理打气筒

灰尘、定期维修、注油、部件完好，无缺损

业主

便民设施部分安全灵活、无噪音保证正常使用、标识清晰

方便车

雨伞和

正常使用、伞架牢固、标识清晰

雨伞架

单元门锁无松动，刷卡正常

门锁电控机械锁具无异常的发热现象

灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活

楼道单元门部分玻璃玻璃完整、密封条完整、压条牢靠

闭门器无脱落、开关时AB行程匀速行进、关闭时无摔门现闭门器

象

天地插开关灵活、安装牢固

闭门器开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象

防火门部分玻璃无破损、胶条完整

磁力锁安装牢固、开关、刷卡开启正常

铁艺部分无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固

表面油漆平滑，无锈蚀；楼梯

边角整齐，无划伤行人的安全隐患；楼梯铁艺

无破损

扶手无松动、无掉漆、无损坏；无裂逢、表面光滑

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电源供电电源稳定、保持正常起落

电机正常运行、无噪音

车库摇控门门滑道保持固定、定期加润滑油

感应线圈无外露、感应正常

卷帘门板折叶固定牢固、螺丝无松动、开关门时无异常响声、无变形

管道井部分水表无漏水、旋转正常，远传线连接完好

阀门开关灵活，无渗漏

必须处于正常关闭状态；

管道井门

外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活

必须处于正常关闭状态；

电气井

电气井部分温湿度适宜，无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘

电气井门

必须处于正常关闭状态；

电气井门

外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活

阀门开头灵活、无渗漏

仪表无损坏、指示准确

管道无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整

消防喷淋部分

阀门井无积水，阀门开关灵活车库消防

水泵结合器无渗漏、漆面完整

水箱阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整

风机运转良好，无异常声音，风道完整、无开裂、百叶完车库送风机风机及管道

好、无掉叶，开焊、锈蚀现象

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15.温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、

消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感

地址码清单，并和实际情况相符；

16.消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设

备进行控制。

抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各

处送风阀、排烟阀能够控制开启；

17.消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道

按规定设有疏散指示（疏散图）；在停电的情况下应急灯能够正常

发光。

设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用；

18.消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要

消防设备每周进行一次巡查；对消防水管进行一次泄压试验，确

保消防稳压泵能够自动启动和停止，发现问题及时处理并留下记

录；

消防感应5.消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次，控制系统工作稳定，

控制设备

电机启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、打火和异常噪音。

保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具

有防止误动作的措施。

消防管网设置有防止消防水过压的措施。

9.小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区

还是供应低区。

消火栓箱门灵活完好；

10.消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，

设施功能完备无损坏。

11.喷淋头：

无泄漏，外观完整。

消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。

12.报警控制器需要有备用电源，

保证停电状态下的系统正常报警显示。

消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。

稳压水箱没有

稳压水箱漏气漏水现象，压力显示正确。

在泻压低于消防最低水压的情况下稳

压系统能够自行启动稳压；

井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物雨水井每年至少清理两次，雨水

管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。

住户排水主管部位每年疏通一次并记录，有异常堵塞物的，需要拍照

存档。

8给排水系统排水部分

雨水篦子无断裂，油漆完好，无堵塞

雨水井井内无杂物

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1、采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、

无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA

范围内；

2、泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理，在入口处加设防

鼠板。

水箱有总容积标识，设置有高水位、低水位报警箱；水质

定期有符合国家要求的检测报告；

给水部分

3、各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老

化，无裂纹；设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施；

4、各种水泵没有异常声音，无异常震动，润滑正常；止回阀能够防

止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门

能正常工作；

5、各压力表指示正确，控制压力表能正确动作；

采暖井井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损

管道、暖气片无渗漏、漆完整、保温层完好标识清晰9采暖

自动排气阀无渗漏、状态良好、无锈蚀

压力表各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水；

4、设备房的管理

标准内容

设备房配置：

19.无人值守的设备房必须加锁，控制中心必须留有所有设备房的钥匙。

20.所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥；地面、墙面整洁，无积尘；

21.噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施。

22.所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，

灭火器应设置稳固，其标识必须朝外；

23.《操作作业指导书》和《维修作业指导书》应上墙；控制中心、配电房、电梯机房、电脑机房等对

温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计；

24.设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。

设备房标识：

13.配合地产公司完善所有设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提示；

14.设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。

管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有

“危险！

勿靠近！

”、“危险！

勿操作！

”等警示标识。

15.多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识；

16.设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识；

设备房环境：

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25.设备房内严禁吸烟，温度40摄氏度以下，相对湿度80%以下；

26.严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐；

停水、停电、停气、停止供热

17.突发性（包括市政）停水、停电、停气、停止供热必须及时查明原应，确定恢复时间，统一信息口

的口径向住户说明情况并张贴书面的情况说明；

18.计划性停水、停电、停气、停止供热的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必须提

前三天通知住户并做好解释工作；

19.停电后要按照要求及时启动发电机，向公共设备供电；

20.对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应用钥匙及时打开，派人值守，方便住户出入；

21.计划性停电的，应提醒住户关闭电器；超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼

补充氧气；超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品；

22.停水清洗水池的，要提醒住户做好储水准备；要提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水；

23.停止供暖的，应提醒住户准备好取暖设备；