物业管理实务2.docx

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物业管理实务2

物业管理实务

（2）

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54、关键性内容：

⑴项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；

⑵组织架构与人员的配置；

⑶费用测算与成本控制；

⑷管理方式、运作程序及管理措施。

55、实质性内容：

⑴管理制度的制订；

⑵档案的建立与管理；

⑶人员培训及管理；

⑷早期介入及前期物业管理服务内容；

⑸常规物业管理服务综述；

⑹管理指标；

⑺物资装备；

⑻工作计划。

56、招标物业项目物业管理服务的重点及难点，也是业主最关心的焦点。

商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面；居住类型的物业的重点主要集中在基础性的物业管理服务层面；公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常行，对紧急事件的预防与处理（包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等）。

57、政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出保密性的管理措施。

58、工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。

第三章物业管理合同

59、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。

60、合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。

61、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

62、建设单位与物业买受人签订的买卖后同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

63、前期物业服务合同的主要内容：

⑴合同的当事人；

⑵物业基本情况；

⑶服务内容与质量；

⑷服务费用；

⑸物业的经营与管理；

⑹承接查验和使用维护；

⑺专项维修资金；

⑻违约责任；

⑼其他事项。

64、签订前期物业服务合同应注意的事项：

⑴物业的承接验收应做出明确约定；

⑵物业服务的费用应做出明确约定；

⑶前期物业合同的解除或终止。

65、物业管理企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。

66、物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

67、业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

68、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别：

⑴订立合同的当事人不同。

前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。

⑵合同期限不同。

前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。

物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

69、物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

70、签订物业服务合同应注意的事项：

⑴明确业主委员会的权利义务；

⑵明确物业管理企业的权利和义务；

⑶对违约责任的约定；

⑷对免责条款的约定；

⑸物业服务合同的主要条款宜细不宜粗。

⑹合同的签订要实事求是。

⑺明确违约责任的界定及争议的解决方式。

71、合同的签订既要实事求是，又要留有余地。

72、一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决，如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

73、业主公约的概念：

业主公约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础与准则。

74、物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。

75、物业销售阶段，物业管理企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。

76、物业入住阶段，物业管理企业可通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传临时公约，力求家喻户晓。

第四章早期介入与前期物业管理

77、早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。

78、前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。

79、早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的。

主要表现在：

一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。

前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

80、早期介入的作用：

⑴优化设计；

⑵有助于提高工程质量；

⑶有利于了解物业情况；

⑷为前期物业管理作充分准备；

⑸有助于提高建设单位的开发效益。

81、早期介入的内容：

⑴可行性研究阶段；

⑵规划设计阶段；

⑶建设阶段；

⑷销售阶段；

⑸竣工验收阶段。

82、可行性研究阶段内容：

⑴根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

⑵根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

⑶根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

⑷根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

⑸设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

83、规划设计阶段内容：

⑴就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

⑵就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

⑶提供设施设备的配置、选型及服务方面的改进意见；

⑷就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。

84、建设阶段内容：

⑴与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；

⑵配合设备安装，确保安装质量；

⑶对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

⑷熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

85、物业管理前期运作包括

⑴管理资源的完善与优化；

⑵管理制度和服务规范的完善；

⑶确定物业管理单项服务的分包。

86、在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

⑴管理用房到位；

⑵物资配备到位；

⑶物业管理人员到位。

87、前期物业管理的特点：

⑴（基础性）前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响，这是前期物业管理最明显的特点。

⑵（过渡性）前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。

⑶（波动性）明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。

⑷（风险性）经营亏损。

第五章物业的承接查验

88、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。

89、物业查验的主要内容：

⑴物业资料；

⑵物业共用部位；

⑶共用设施设备；

⑷园林绿化工程；

⑸其他公共配套设施。

90、物业资料包括：

⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

⑶物业质量保修文件和物业使用说明书；

⑷物业管理所必需的其他资料。

91、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验。

92、查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。

93、观感查验：

是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

94、使用查验：

是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

95、检测查验：

通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

96、试验查验：

通过必要的试验方法（如通风、闭水试验）测试相关设施设备的性能。

97、承接查验所发现问题的处理：

⑴收集整理存在问题；

⑵处理方法；

⑶跟踪验证。

98、工程质量问题整理出来以后，由建设单位提出处理方法。

99、从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：

第一类是由施工单位引起的质量问题。

第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。

100、物业查验的内容：

⑴物业资料情况；

⑵物业共用部位、共用设施设备及管理现状；

⑶各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况；

⑷其他内容。

101、移交工作分为三种情况：

一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业一主大会或物业产权单位移交或交接物业。

102、在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。

103、移交的物业资料包括：

产权资料、竣工验收资料、设计、施工资料，机电设备资料。

物业保修和物业使用说明资料，业主资料。

移交的对象包括：

物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。

104、移交双方：

物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：

原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。

105、移交内容：

⑴物业资料；

⑵物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接；

⑶人、财、物的移交或交接。

106、物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项：

⑴明确交接主体的次序；

⑵各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

⑶如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

⑷在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。