土地法学.docx
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土地法学
土地法学
张舵整理
第一章绪论
1.土地管理法对土地的基本定义
《中华人民共和国土地管理法》第四条中对土地的类型进行了规定，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
其中：
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2.土地的法学特征
（1）永久性
（2）安全性
（3）必要性
（4）有限供给
（5）收益价值
（6）资本价值和投资
（7）使用效果的外部性一个人和单位在其自己土地上的活动往往会影响其周围的环境和土地。
（8）公益性
3.土地法的基本概念、特征、调整对象
（1）概念：
土地法是调整以土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。
具体地说，就是调整土地的规划、管理、保护、利用、监督过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。
包括以下3层含义：
1）土地法是国家制定或认可的行为规范，具有普遍性、规范性和强制性等法律所具有的一般特性。
2）土地法调整以土地为客体而形成的社会关系。
土地涉及社会、经济、环境各个方面，由此形成了以土地为客体的广泛社会体系，如土地财产体系、土地权属关系、土地管理关系、土地规划利用关系、土地行政监察关系等，所有这些关系都在土地法调整范围之列。
3）土地法是调整土地关系的法律规范的总称。
只要是法律、法规中有关调整土地关系的法律规范，都属于土地法的范畴。
（2）特征：
1）权威性、规范性和强制性
2）土地法既包括行政法规范，又包括财产法规范。
3）土地法既包括实体法规范，又包括程序法规范。
4）土地法既包括强制性规范，又包括任意性规范。
（3）调整对象：
土地法的调整对象就是土地关系，可以按照土地的双重属性（资源性、资产性）将土地关系分为两种类型：
（1）主体间权利义务对等的、横向的土地财产法律关系。
这种关系是指国家地政部门、个人、组织相互之间就开发、利用、交易所发生的财产性社会关系。
这类关系的特点，一是权利主体之间法律地位平等，权利义务关系对等；二是当事人之间权利义务的设定遵循诚实信用、自愿互利、等价有偿、协商一致等民法原则。
（2）主体间权利义务不对等的，纵向的土地管理关系。
这种关系是指国家地政部门在依法履行土地管理监督职责时与个人、组织之间发生的社会关系。
对于不同的调整对象，应该采用不同的调整方法。
对于土地财产法律关系，应当适用民事调整方法；对于土地资源管理关系，应当适用行政调整方法。
第二章我国土地法概述
1.土地法的渊源，包括哪些内容
法的渊源指法律创建的方式以及法律外在的表现形式，即法律是由何种国家机关、通过何种方式创立的，表现为何种法律文件形式。
国家制定或许可的法律的种种表现形式，如法律、法令、条例、决议、命令等，就是法的渊源。
我国现行土地法的渊源有：
（1）宪法现行宪法在第9条、第10条对国有土地和集体土地的范围、土地征收、土地流转、个人和组织使用土地时应尽的义务等重大问题做出了根本性规定。
对宪法中关于土地问题的规定说明：
第一，宪法对土地问题的规定是根本性的、原则性的，是制定有关法律、法规和规章的根本依据，如果有关土地法律、法规或规章与宪法相抵触，则当然无效，应当依照法定程序予以撤销或修改。
第二，由于宪法的规定都是根本性和原则性的，在实践中，一般不直接适用。
（2）法律
通常所说的法律是狭义的法律，专指由全国人民代表大会及其常务委员会依照立法程序制定和颁布的规范性文件。
一般来说，法律的效力仅次于宪法，其他一切行政法规和地方性法规都不得与法律相抵触。
建国以来，特别是党的第十一届三中全会以来，为了保护、开发和合理利用土地资源，全国人大及其常务委员会的立法中对调整和规范土地关系的法律主要有：
1）《中华人民共和国土地管理法》1986年制定，1998年修订
这是一部专门以调整土地行政管理关系为主要内容的法律制度。
它是宪法有关土地问题原则性规定的具体表现，是制定土地行政法规或规章的直接依据，是地政部门土地行政执法的主要依据，是司法部门审判土地文法案件的重要准则。
2）《中华人民共和国民法通则》1987年1月施行
民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范。
3）《中华人民共和国房地产管理法》1995年1月施行
这是一部涉及国有土地使用权取得及在国有土地上进行房地产开发、交易及房地产权属登记的法律制度。
4）《中华人民共和国农村土地承包法》2002年颁布，2003年实施
这是一部专门保护农民的土地承包经营权的法律。
5）其他涉及土地问题的法律，如《森林法》、《草原法》、《水土保持法》、《水法》、《矿产资源法》等。
另外还有1997年通过的新《刑法》，增设了“非法转让土地罪”，“破坏耕地罪”、“非法转出土地罪”。
（3）国务院制定的行政法规
根据我国的立法体系，国务院有行政立法权。
国务院制定的规范性文件，不分民法或行政法性质，统称行政法规。
其中属于行政法规的文件有：
《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》、水土保持法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《土地复垦规定》等。
（4）国务院所属部、委发布的行政规章
在我国，国务院所属部委发布行政规章并不属于立法范畴，但按现行体制，在不与法律、法规相抵触的前提下，这些规章具有相当于行政法规的效力。
（5）地方法规和地方行政规章
我国现行的立法采取中央和地方两级立法体制。
地方行政规章：
省、自治区、直辖市和较大的市人民政府可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市和地方性法规制定规章。
（6）最高人民法院的司法解释
（7）其他法的渊源
一是因为缺乏法律依据而无法将一些重要的规定列入上述渊源之中；二是在实践中，下列规定是土地行政执法和司法的重要依据之一。
1）非立法机关颁布的规定性文件如中共中央颁布的文件
2）非立法机关和行政机关联合发布的规定性文件，如《中共中央、国务院...》
2.土地立法的概念和原则
（1）土地立法概念
指有权的国家机关依照法定权限和程序制定、修改和废止各种具有不同法律效力的调整土地关系的规范性文件的活动。
这是土地立法的广义概念，其狭义概念仅指全国人民代表大会及其常务委员会的立法活动。
（2）土地立法原则（7个）
1）保护土地的社会主义公有制原则
2）保护合法土地财产权益的原则
3）合理利用土地的原则
4）保护耕地的原则
5）正确处理国家、集体与土地利用或使用者之间的物质利益的原则
6）国家实行土地统一管理的原
7）土地有偿使用的原则
第三章我国土地制度概述
1.土地所有权制度包括哪些
（1）土地所有权征用制度
宪法第10条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
这就赋予了国家土地征用权，确立了土地征用制度。
土地征用是指国家为社会公共或公益事业发展的需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有的制度，具有法律上的强制性和经济上的补偿性的特征。
（2）土地所有权整理制度
有时，为了生产和生活的方便或公共利益的需要，在人民政府的管理和监督下，不同的土地所有权主体可以对土地所有权进行调整，调整必须本着协商一致、平等互利的原则。
这种调整土地的制度，称为土地所有权整理制度。
在具备下列条件时，可以将少量的国有土地转为集体所有。
这些条件有：
①需要调整权属地界或插花地；②需要将少量国有荒山、荒地、草原等确定给农村集体单位所有，比如安置移民。
③因其他原因需要依法对国有土地和集体所有的土地进行调换。
2.土地使用权制度包括哪些
土地使用权可以分为多种，按所有权的不同，分为国有土地使用权和集体土地使用权；按用途不同，可分为工业用地使用权、商业用地使用权、农用地使用权、宅基地使用权等；按取得方式不同，可分为划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权、土地承包经营权等。
（1）土地有偿使用制度
土地有偿使用制度是指土地所有者（国家和农民集体）将一定期限内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向土地所有者支付土地有偿使用费的制度。
土地有偿使用制度的形式主要有：
1）土地使用权出让
国家将一定年限内的土地使用前提供给单位和个人使用，而土地使用者一次性地向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。
2）土地使用权租赁和作价入股
国有土地租赁，是指国家将一定年限内的土地使用权让与土地土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为；所谓国有土地使用权作价入股，是指将一定年期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。
3）土地承包经营
土地承包经营是指公民个人、农户、法人或者其他经济组织按照法律规定和合同约定对集体所有或国家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地以所有者支付承包金的行为。
这种形式多用于农用地。
（2）土地使用权合法流转制度
土地使用权合法流转是指依据法律的规定，并经过一定的法定程序，土地使用权由一个土地使用者转移到另一个土地使用者的行为。
目前，土地使用权合理流转的形式主要有：
转让（包括买卖、交换、赠与、继承）、租赁、入股等。
（3）国有土地使用权划拨制度
土地使用权划拨是指县级以上政府依照土地法的有关规定，在土地使用者缴纳有关补偿、安置费用后，将一定数量的国有土地交付其使用，或者为了社会公共利益的需要，直接将一定数量的国有土地无偿、无限期交付给土地使用者使用的制度。
*划拨土地方式的弊端：
1）土地资源配置效率差，利用效率低
2）国有土地收益大量流失
3）企业间用地位置、数量缺乏平等竞争
3.土地用途管制制度概念、内容、手段
（1）概念
土地用途管制制度是指依据法律、法规，对土地利用总体规划确定的土地用途实行强制性管理的制度。
（2）内容
1）农业用地管制
农业用地管制包括农地非农化的管制和农地农业内部的管制。
农业用地包括耕地和非耕地；耕地又包括基本农田和一般农田。
基本农田就是根据《基本农田保护条例》而划定的基本农田保护区内的的耕地，是确保人口高峰时期对粮食需求量的耕地面积；一般农田则是基本农田以外的耕地和新增加的耕地。
2）建设用地管制
按不同分类标准，建设用地可分为城镇用地、农村居民居住用地和独立工矿用地，也可分为建成区土地和规划区土地
3）未利用土地管制
（3）手段
1）土地利用总体规划，土地必须严格按照规划的用途使用，未经规划，任何人都不得擅自改变土地的利用现状。
2.严格农用地转为建设用地、征地审批权限和手续
3.严格执行土地用途登记制度
4.建立健全土地监督检查制度，强化土地法律责任。
第四章土地法律关系
1.法律关系的概念
（1）法律关系是在法律规范调整社会关系的过程中所形成的人们之间对的权利和义务关系。
具有如下特征：
1）法律规范是法律关系的前提
2）法律关系是一种特殊的社会关系
3）法律关系是合法的社会关系
4）法律关系是特定主体之间的权利和义务关系
（2）土地法律关系
土地法律关系是法律关系的一种，是人们在规划、利用、保护和管理土地的过程中，依照土地法律规范而形成的一种权利和义务关系。
1）土地法律关系具有相对稳定性
2）国家对土地法律关系的产生、变更和消灭有严格的限制
3）土地法律关系的产生、变更和消灭属于要式法律行为
2.试述我国土地法律关系的产生、变更和消灭的条件（法律事实）
土地法律关系的产生、变更和消灭，需要具备一定的条件。
其中最主要的条件有二：
一是法律规范（依据），一是法律事实（前提条件）。
所谓的法律事实，是指法律规定的能引起法律关系的产生、变更和消灭的客观情况。
作为一种客观情况，法律事实可以与人的意志有关，也可以与人的意志无关，一般分为行为和事件。
（1）行为
土地法律行为指能够发生法律效力的人的意志行为。
按其来源和性质可分为行政行为、当事人行为和司法行为。
1）行政行为
2）当事人行为
3）司法行为
（2）事件
土地法律事件是指不依土地法律关系主体的主观意志为转移而能够引起土地法律关系的产生、变更和消灭的客观情况。
包括自然现象和社会现象，如由于地震、洪水等自然灾害或者战争引起的土地法律关系的变更或消灭。
第五章财产法与土地财产法
1.我国的土地财产法包含哪些内容
（1）土地所有权。
我国的土地所有权只有两种，即国有土地所有权和集体土地所有权。
（2）土地用益物权。
我国的土地用益物权主要包括农地使用权、基地使用权和地役权。
目前，能够成为用益物权的农地使用权为农村土地承包经营权。
基地使用权包括城镇国有土地使用权、集体建设用地使用权、农村宅基地使用权。
地役权指以他人土地供自己土地便宜之用的权利，它与不动产相邻关系在性质上是有区别的，不动产相邻关系只是财产所有权的组成部分，而地役权是一种独立的用益物权，需要通过一定的法定程序产生。
（3）土地担保物权。
主要包括土地抵押权和土地典权，其中，土地典权并不多见。
（4）土地债权。
主要包括土地用益物权的租赁权，如出让土地使用权的租赁权。
第六章所有权和土地所有权
1.国有土地所有权和集体土地所有权（第三节）
（1）国有土地所有权
国有土地所有权指作为土地所有者的国家对于自己所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
1956年，我国完成了生产资料私有制的社会主义改造，国家通过没收、征收、收归国有等法律手段，逐步建立了土地国家所有权制度。
1）在所有权主体方面，国家所有的土地只属于国家。
2）在所有权客体方面，土地所有权主体具有相当的广泛性。
依照我国《宪法》第9条、《民法通则》第74条及《土地管理法实施条例》第3条规定，土地国家所有权的客体范围包括：
城市市区的土地；农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地（但依法划定或确定为集体所有的除外）；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
3）在所有权的行使上，国有土地所有权也有自己的特点。
国家将土地国有土地交由全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织及社会成员经营使用。
（2）集体土地所有权
集体土地所有权指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有的土地权利。
集体土地所有权具有如下特征：
1）集体土地所有权没有一个全国范围内的统一主体
集体所有的土地只属于劳动群众集体所有。
根据民法通则和土地管理法，土地集体所有权的主体有三：
①村农民集体
②村内两个以上农村集体经济组织
③乡（镇）农民集体
2）集体土地所有权的客体具有广泛性
依《民法通则》和《土地管理法实施细则》第3条规定，集体土地所有权的客体范围包括：
农村和城市郊区的土地（法定属于国家的除外）；集体所有的耕地；集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等所占土地；集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育设施所占土地；集体所有的农林牧渔场以及工业企业使用的土地；农民使用的宅基地。
3）国家法律特别强调对土地集体所有权的保护
（3）土地所有权的行使
土地所有权的行使是指国家或农民集体依法实现对国有土地或集体土地占有、使用、收益和处分权能的行为。
1）行使土地所有权的形式
国有土地由国务院代表国家行使，也可以授权地方政府或委托国有公司行使。
农民集体土地所有权由农民集体组织在国家法律、法规限定的范围内行使。
2）行使土地所有权应遵循的基本法律要求
十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地的基本国策是行使土地所有权应遵循的基本法律要求。
3）行使土地所有权的限制
①禁止买卖或以其他形式非法转让土地。
我国实行社会主义公有制，国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押，但国有土地所有权不得买卖，也不得赠与、破产还债等形式非法转让。
农民集体土地所有权除采取征用方式以外，其他任何组织和个人不得买卖或以其他形式转让集体土地。
②禁止滥用土地。
滥用土地是指土地所有权人或土地使用权人超出法律规定的权限范围而使用土地，从而危害社会公共利益和他人合法权益的行为，如擅自改变用途；未经合法手续允许他人使用国有或农民集体所有的土地；任意收回或剥夺土地合法使用权或经营权。
第七章土地用益物权
1.农地使用权的基础理论（农地使用权效力）
（1）农地使用权人的权利
1）土地的经营自主权。
所谓土地的经营自主权是指在生产经营过程中决定干什么、干多少、怎样干的权利。
2）土地的使用收益权。
包括天然孳息，如果实；法定孳息，如出租而收取租金。
3）农地使用权的处分权。
主要包括转让、出租和抵押。
（2）农地使用权人的义务
1）支付地租的义务。
根据国际上通行的物权法理论，支付地租是农地使用权成立的要件，可以请求减免。
2）依法定方法和法定用途使用土地。
3）保持土地的生产力。
经土地所有人阻止或通知改善而无效时，土地所有人得终止其农地使用权。
第八章出让土地使用权
1.出让土地使用权概念及其与划拨土地使用权的区别
（1）概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。
（2）出让与划拨的区别
1）取得方式不同
出让土地使用权通过出让取得，有偿、有期限；划拨土地使用权通过划拨取得，无偿、无期限。
2）权利义务不同
对于出让土地使用权来说，土地所有权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，因此，它是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等；对于划拨土地使用权来说，土地使用权人和土地所有权人的权利义务并没有明确的界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。
2.划拨土地使用权如何办理出让手续
（1）申请。
土地使用者持《申请审批表》、《国有土地使用证》、地上建筑物和其他附着物的产权证明等文件，向土地所在市、县地政部门提出申请，填写《划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记申请审批表》。
（2）审查。
市、县地政部门对土地使用者的申请审批表进行审查，签署审核意见，并在15内以书面形式函告土地使用者。
（3）签订土地使用权出让合同。
（4）缴纳土地使用权出让金。
在土地使用权出让合同签订后60日内或在合同约定付款期限内，土地使用者向土地所在地市、县土地管理部门缴纳土地使用权出让金。
（5）办理土地登记。
第九章土地使用权转让
1.试述国有土地使用权转让的概念及其与出让的区别
（1）概念
国有土地使用权转让指国有土地使用权人依法将其土地使用权转移给他人的行为。
就其本质而言，国有土地使用权转让属于财产权转移的一种，发生财产权之法律主体变更，而财产权之性质和内容不发生本质的变化，即转让之后，国有土地使用权仍为用益物权，保留与出让产生的土地使用权一样的性质。
目前我国的国有土地使用权转让的法定形式有买卖、交换、赠与和继承4种。
（2）出让和转让的区别
1）国有土地使用权出让是创设财产权的行为，而国有土地使用权转让是转移财产权的行为。
2）法律关系主体不同。
出让的一方是所有者，另一方是使用者，而转让两方都是使用者。
3）出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
国有土地使用权出让金除了土地所有者在土地的投资外，主要是地租。
地租是土地所有权特有的经济表现，是土地所有权借以实现的经济形式。
国有土地使用权转让费除包括出让金、土地使用者的投资与孳息外，还包括经营利润。
4）国有土地使用权转让不对国家的所有权产生任何影响。
新的国有土地使用权受让人在享受权利的同时，也承担对土地所有者的各项义务。
2.试述国有土地使用权转让的条件
（1）出让土地使用权整块转让
首先应该符合《城市房地产管理法》第38条的规定，出让土地使用权，转让其房地产时，应符合下列条件：
按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额25%以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。
这是法定条件。
其次根据《出让转让条例》的规定，看出让合同当中的具体约定。
如果出让合同约定符合法定条件，依其约定；如果合同约定不符合法定条件，约定无效，依法定条件；如果合同无约定，依法定条件。
（2）成片开发土地转让的条件
《城市房地产管理法》和《外商投资开发经营成片土地暂行办法》对成片土地转让的条件都做了规定，可概括为：
按合同约定，已支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件。
（3）出让土地分割转让的条件
分割转让是指一整块国有土地使用权的局部转让，即部分转让。
由于分割转让破坏了国有土地使用权的整体性，涉及到国家与出让土地使用权人之间权利义务关系的变更，同时可能引起土地使用权权属的混合，影响国家和社会公共利益。
所以分割转让时，除了符合出让土地转让的一般条件外，还必须经地政部门和房地产管理部门的批准。
（4）划拨国有土地使用权转让的条件
根据《出让转让条例》第25条及《划拨土地使用权管理办法》第6条的规定，符合下列条件，经县级以上人民政府地政部门批准，其划拨国有土地使用权可以转让：
土地使用者为经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；依法补办了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，符合法律、法规规定的其他条件。
第十章土地使用权出租
1.试述土地使用权出租的概念、特征及其与土地使用权转让的区别
（1）概念
国有土地使用权出租是指国有土地使用权人作为出租人，将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益，向承租人收取租金的行为。
（2）特征
1）土地使用权出租的主体是出租人和承租人。
2）土地使用权出租是一种民事法律行为。
双方当事人在出租关系中法律地位平等，应遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用的民事法律原则。
3）土地使用权出租的方式是租赁。
依照法律规定，租赁法律关系成立的要件为：
出租人将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益；承租人支付租金。
4）土地使用权出租不是单一的出租土地，而是连同地上建筑物、其他附着物、其他附着物一起出租。
5）土地使用权出租是一种继续性的经营行为。
6）土地租赁关系属于债权法律关系。
债权法律关系的内容具有较大的随意性，双方权利义务是通过协商订立租赁合同来进行确定的。
当然，合同的内容必须合法，不能违背法律、法规。
（3）土地使用权出租和转让的区别
1）土地使用权转让是权力的让与，意味着土地使用权卖断。
土地使用权出租是一种权力的继续，在出租的过程中，出租人虽然不直接占有、使用土地，但仍然拥有土地使用权。
2）土地使用权转让是权利、义务的转移。
转让之后，原土地使用权人与土地出让人之间的权利义务关也一并转让给了新的土地使用权人，原土地使用权人不再对已转让的土地享有权利，承担义务。
土地使用权出租不能改变出租人与土地出让人之间的权利义务关系，同时出租关系中还形成了出租人和承租人之间的权利义务关系。
2.试述土地使用权租赁双方当事人的权利义务
土地使用权租赁关系是平等主体间的民事法律关系，双方当事人，出租人和承租人的权利义务是对等的，即出租人作为权利主体享有的权利就是承租人应承担的义务；承租人享有的权利及时出租人应承担的义务。
（1）出租人的义务（承租人的权利）
1）按租赁合同约定的时间和条件将土地提供给承租人使用。
2）出租人出租土地时，依法负有将出租土地的地上建筑物、其他附着物同时出租的义务。
其交付与交付土地的行为同时进行。
但合同另有约定的，从合
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