XX市XX房地产开发.docx
《XX市XX房地产开发.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX市XX房地产开发.docx（57页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
XX市XX房地产开发
XX市XX房地产开发·商业办公楼建设项目
可行性研究报告
附表
1、项目总投资估算表
2、建筑安装工程分项投资表
3、前期费用估算表
4、项目总投资与资金筹措表
5、固定资产折旧表
6、总成本费用估算表
7、营业收入和税金及附加估算表
8、利润和利润分配表
9、项目投资现金流量表
第一章总论
第一节项目基本情况
一、项目名称
XX市XX房地产开发·商业办公楼建设项目
二、项目承办单位
1、单位名称：
XX市XX房地产开发有限公司
2、法定代表人：
3、联系人：
联系电话：
四、项目地址
本项目位于XX市城区西部，建设路南，站前街西，计划占地4519平方米，土地性质为商业办公用地，项目建设符合城市发展总体规划的要求。
五、项目投资
项目计划总投资1931.2万元人民币。
六、可行性研究报告编制单位
1、单位名称：
2、工程咨询资质证书编号：
3、资格等级：
4、发证单位：
5、联系人：
第二节可行性研究的依据及方法
一、可行性研究报告的编制依据
1、相关法规、文件
（1）《中华人民共和国土地法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006）
（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）
（5）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范
2、相关规划
（1）《XX市城市总体规划（2001－2020年）》（2004年）
（2）《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划》
（3）项目区规划设计条件
3、其他
（1）当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（3）项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据
（4）项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询委托合同
二、可行性研究的程序与方法
本项目研究的程序如下：
本项目研究的方法主要运用了经济、社会、环境等三大理论板块以及规划理论板块，分析XX市XX房地产开发·商业办公楼建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。
第三节项目承办单位概况
一、项目承办单位
1、单位名称：
XX市XX房地产开发有限公司
2、法定代表人：
王新坡
3、注册资本：
1000万元
4、单位地址：
二、项目承办单位简介
XX市XX房地产开发有限公司前身为XX市鲁泉石化有限公司，于2010年7月变更为XX市XX房地产开发有限公司，公司主要从事房地产开发经营。
目前公司注册资本金1000万元，下设4个科室，公司现有员工19人，具有大中专学历的有15人，具有中级职称的有12人。
公司法人代表为王新坡，大专学历，工程师。
1999年1月——2010年7月在XX市昌华房地产开发有限公司任副总经理。
2010年7月至今在XX市XX房地产开发有限公司任总经理。
公司遵循“以人才为根本、以市场为导向、以社会效益和经济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。
公司奉行信誉第一、质量至上的经营方针，愿以自己的雄厚实力，良好的社会信誉、上乘的建筑质量和优秀的物业管理为广大的客户服务。
第四节简要的研究结论
一、项目概况
1、项目地址
本项目地址位于XX市城区西部，东侧紧临站前街，西侧为汽车装具市场，北侧为建设路（规划西延），项目计划占地4519平方米。
项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜商业办公建筑建设。
2、项目建设规模
本项目规划净用地面积4519平方米，约合6.78亩，其中建筑占地面积871平方米，道路广场占地面积2060平方米，绿化占地面积1588平方米。
项目计划新建商业办公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米；项目区规划容积率2.3，绿地率35%，建筑密度19.7%。
3、外部配套条件
本项目建设位于XX市城区西部，建设路与站前街交汇处，项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。
4、环境保护措施
本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨房油烟产生。
生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周边环境污染较小。
5、项目预计总投资
项目总投资1931.2万元人民币，其中：
土地费用200万元，工程费用1410.6万元，前期费用228.8万元，建设单位管理费18.4万元，预备费49.7万元，销售费用23.6万元。
6、资金来源
项目总投资1931.2万元，全部由项目承办单位自筹资金解决。
7、项目建设期
本项目计划建设期18个月。
2011年9月着手项目前期工作，计划于2011年10月完成前期的设计、招标工作，2011年11月正式动工建设，计划于2013年3月完成项目建设，投入使用。
二、项目评价结论
本项目XX房地产开发商业办公楼项目选址位置优越，毗邻香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼，能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。
项目经济评价良好，社会效益显著。
本报告认为XX房地产开发·商业办公楼建设项目的事实是必要的，也是可行的。
第五节主要经济技术指标
主要经济技术指标如下表
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
项目总用地面积
平方米
4519
二
总建筑面积
平方米
11786
1
其中：
主楼
平方米
10242
2
地下车库
平方米
1544
三
容积率
2.3
四
绿地率
%
35
五
建筑密度
%
19.4
六
项目总投资
万元
1931.2
1
土地费用
万元
200.0
2
工程费用
万元
1410.6
3
前期费用
万元
228.8
4
建设单位管理费
万元
18.4
5
预备费
万元
49.7
6
销售费用
万元
23.6
七
财务指标
1
年均利润总额
万元
328.1
3
投资利润率
%
17.0
年均
5
财务内部收益率
%
33.0
税前
6
财务净现值
万元
1461
税前
7
投资回收期
年
2.93
税前
八
建设期
月
18
第二章项目建设的背景和必要性
第一节项目建设的背景
本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要。
一、XX市社会经济发展现状
XX市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。
代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。
XX不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。
XX既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
XX经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。
2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%；社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。
各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、2.32倍。
全市城镇居民人均可支配收入达到17889元，农民人均纯收入6377元，分别是2005年的2倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。
百人汽车拥有量由2005年的1.3辆提高到4.3辆。
经济发展迅速、百业俱兴。
XX城乡面貌发生巨大变化。
全市城市化水平由2005年31.8%提高到37.5%。
XX城区“一城五区”框架初步形成，城市功能显著增强，“江北水城·运河古都”品牌影响力进一步提高。
各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。
农村“路、水、电、气、医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。
XX改革开放迈出重大步伐。
农村经济体制、国有企业、财税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革全面启动。
“十一五”期间累计完成进出口总额115亿美元，利用外商直接投资5.1亿美元，招商引资到位资金897.3亿元。
二、当地的宏观经济分析
1、商业办公项目发展与宏观经济的关系
商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。
从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商业办公项目的发展奠定了比较坚实的基础。
同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。
2、经济因素分析
XX市的宏观经济环境对当地的环境商业物业的前景有着重要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。
以下通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨XX市的经济发展状况对未来商业发展的影响。
据《2011年XX市政府工作报告》数据，2010年，XX市综合实力迈上大的台阶。
全市经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。
2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%；社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。
各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、2.32倍。
三、XX市商业经济概况
1、近年来，XX市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。
商业的发展更为喜人，各类专业的商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩。
商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域。
据统计，XX市现有34000多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、化肥农药、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。
政府大力扶持，本地企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱；特色品牌商业区渐成规模；大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场。
2、当地商业办公项目发展的需求
为了实现XX市新的商业办公项目发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，XX市商业办公必须实现四大改变：
（1）提高层次
目前，XX市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。
针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。
不同层次的商业也应有不同的目标市场，而XX市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。
（2）扩大布局
不能再以城市中心区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展，整体考虑商业的发展布局。
（3）完善功能
经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。
因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。
（4）强化辐射
考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。
尤其作为鲁西经济中心的XX市，更应较多考虑其辐射功能，强化XX市商业的辐射功能。
3、商业发展面临的机遇
不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力。
尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，XX市商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。
日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资。
2007年以来，XX市开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化XX，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策，着力改善经济软环境。
投资环境的日益改善将吸引更多的商业
由以上XX市经济、社会以及当地商业经济的发展来看，必然会催生商业办公项目的繁荣，本项目XX房地产开发商业办公楼项目能够适应经济社会发展的需要，同时项目的建设符合城市发展的要求，势在必行。
第二节项目建设的必要性
一、本项目的建设符合城市总体规划的要求
本项目选址位于XX市西部，临建设路、站前街两条城市主干道，并根据城市规划进行综合开发，建设商业办公楼项目。
项目片区用地性质为商业办公用地，周边汽车站、火车站、商贸市场为商业办公项目提供的可靠的依托，区块位置优越。
项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求，并且该项目拟建商业办公楼建筑风格以现代典雅的风格为主，实现各楼间立面形式错落有致，力求使建成后的主楼展现现代都市的气息。
二、符合国家产业政策的要求
XX市XX房地产开发·商业办公楼建设项目由XX市XX房地产开发有限公司投资开发，项目主楼为高层商业楼为主，并且考虑建筑设计均采用节能设计及节能材料，而且采用智能化管理系统。
根据国家发改委公布《产业结构调整目录（2007年本）》，第一类“鼓励类”第十八项“建筑”第二条将“高层建筑与空间结构技术开发”列为国家鼓励类的产业。
从整体角度和发展的眼光来看，该项目的建设符合国家相关的产业政策。
三、符合城市经济发展的需要
近几年，随着XX市当地经济发展加快，各类商业业态发展繁荣，民营经济同样也取得了较好的发展，整体经济发展平稳。
商业办公楼项目能为中小商业企业提供良好的企业办公环境，同时能够减少办公建筑的重复投资，有助于城市经济的良好发展；同时城区西部商业办公项目的实施，能够改善周边的区域面貌。
看来，项目符合城市经济发展的需要。
经以上论证，该项目的建设是十分必要的。
第三章项目地址及建设条件
第一节场址选择
本项目选址于XX市城区西部，项目计划占地4519平方米，位于建设路西延段以南，站前街以西，毗邻香江光彩大市场、汽车装具市场，XX火车站、汽车总站、汽车西站等均在5公里范围内，交通便利，商业繁荣，适宜商业办公楼项目的建设。
本项目的建设，将统筹考虑XX市布局现状和未来发展，统一规划设计，布局合理，拟将本项目商业办公楼建设成为设施先进、环境优秀的商业办公区，提供优越的商业办公环境。
第二节建设条件
一、地理、地形、地下水
该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约13.34-15.65米，地下水位埋深为3.6米，相应水位标高为21.16-21.28米。
二、地质结构
该项目场址位于鲁西北黄泛平原，土层共分为五层：
1、填土：
上部为杂填土，下部为素填土厚0.7—1.2米。
2、粘土：
棕黄—棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.9—1.2米，承载力120Kpa。
3、粉土：
灰黄色，湿、稍密层厚0.5—0.9米，承载力100Kpa。
4、粉砂：
褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.1—1.3米，承载力130Kpa。
三、气象
根据XX市气象部门提供的资料，XX属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
1、风向：
常年主导风向：
SSW
冬季主导风向：
ENE
夏季主导风向：
SSW
2、风速：
最大风速：
33.3m／S
冬季平均风速：
3.2m／S
夏季平均风速：
2.5m／S
3、气温：
年平均气温：
13.1℃
极端最高气温：
41.6℃
极端最低气温：
-22.7℃
4、相对温度：
最冷月平均相对温度：
58%
最热月平均相对湿度：
82%
全年平均相对湿度：
67%
5、降水量
年平均降水量：
578.4mm
年最大降水量：
1004.7mm
日最大降水量：
328.7mm
6、最大积雪厚度：
190mm
7、最大冻土厚度：
44mm
四、交通运输通讯条件
XX交通便利，全市公路四通八达。
济（南）聊（城）高速公路与济青高速公路相连通，从XX1小时可达济南空港，4小时可达青岛海港。
京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济－聊－馆高速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使XX成为山东省乃至全国重要的交通枢纽之一。
XX市地理位置极其优越。
京九线纵穿我国８条东西铁路干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京九、京沪三大南北交通动脉。
这一立体交通网络，使XX成为呼南应北、承东接西的山东省第二大交通枢纽。
占地1500亩的XX铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。
京九开通后，每天有22对客车从此经过，110列货车在此组编。
借助京九铁路和亚欧大陆桥的联接，由XX可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰鹿特丹，XX从对外开放的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。
电话：
市电信局开发区851分局一个，网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。
互联网：
中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在XX开发区内开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。
实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。
XX有多家宽带运营商，已与世界上100多个国家和地区开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等服务。
五、公用工程条件
XX市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
1、供水：
项目区内水质达国家一类用水标准，日供水13万吨，压力0.35兆帕。
2、供热
XX市实施集中供热工程以来，集中供热面积达到656万平方米，集中供暖率达45%。
3、供气
XX市实施的天然气工程，结束了XX人扛煤气罐、烧煤球炉的历史，燃气普及率达到96%以上；燃气为地下天然气,从中原油田经管道输送到XX，其成份为甲烷热值4×106J/m3，日供应量40万立方米。
4、治污
XX市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，污水处理率达85%。
5、供电
XX是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到500万千瓦；其中4×60万千瓦的山东中华XX发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。
六、工程地质条件
1、工程地质
该项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。
地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。
该项目未做详细地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。
建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。
2、地震设防烈度
根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
第四章项目规划建设方案
第一节设计依据
本项目设计依据主要有：
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《XX市城市总体规划》
3、《民用建筑设计通则》
4、《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006）
5、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）
6、《商店建筑设计规范》（JGJ48）
7、《城市道路交通规划设计规范》
8、XX市规划部门提供的1∶1000平面图
9、项目单位提供的关于编制本项目可研报告的有关资料
10、目标客户需求特点。
第二节总体设计方案
一、设计指导思想
本项目地址位于XX市城区西部，建设路南，站前街西，周边有XX市火车站、香江光彩大市场，所处位置优越，环境优美，交通、生活便利。
项目建设应结合项目的整体定位和市场需求，对整体规划设计、景观规划、建筑风格、配套设置、智能化及科技生活系统、物业管理进行创新思考和个性化设计，从而建立起本项目独树一帜的差异化竞争化优势。
规划设计是统领一个房地产项目产品的总纲，规划思路直接影响到项目后续各个阶段的设计进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。
在XX市城市总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服务于城市总体发展规划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目的功能设置。
结合拟建场址的地块情况，对项目进行统筹规划，达到既节省土地资源，又能圆满实现各自的功能。
注重项目临街建筑的立面造型，建设XX市高品质的商业办公楼项目。
二、设计原则
本项目设计总则为高起点规划，高水平设计，严格按国家和地方颁布的法律法规及《XX市城市规划管理办法》的要求设计。
在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则：
1、综合服务配套设施齐全，智能化管理。
2、楼宇内部设计多样化，适用化，时尚化，新颖化。
3、体现项目本身独特的整体建筑风格魅力。
三、总体布局
根据项目的规划，项目规划净用地4519平方米，新建商业办公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米，环绕主楼四周进行硬化铺装，并适当进行景观绿化，南侧规划一定数量的停车位，项目容积率2.3，绿化率35%。
在有限的土地上合理提高密度；创造出具有特色、舒适怡人的商业办公环境。
四、绿化系统规划
绿地系统规划应遵循以下原则：
1、小而精致，切含主题定位。
2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。
绿化系统与人行系统密切结合，分布于项目区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。
均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。
六、室外公共场地及环境设计
1、室外地面铺装
本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。
小路选用混凝土或广场砖铺砌；树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。
2、公用设施
（1）配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：
一是可与公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设场址，不占居视线显著的位置。
（2）果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。
户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。
七、竖向设计
1、地面和道路坡度
本项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。
地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。
2、地面排水
采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。
3、室内外高差
建筑物底层地面高出室外地面0.45米。
第三节建筑设计方案
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
2、《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006）
3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）
升级会员 