手册范例地产工程标准化管理手册第一分册WORD32页.docx

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手册范例地产工程标准化管理手册第一分册WORD32页

标准化管理手册

（工程管理部一分册）

有限公司

一、工程管理部职能………………………………………………………………………1

二、标准化管理基本原则………………………………………………………………11

三、基本工作准则………………………………………………………………13

四、业务信息管理

业务信息管理总则………………………………………………………………………14

GCB-B-001业务信息报送控制表………………………………………………………16

五、项目施工管理

（一）项目施工管理总则……………………………………………………………17

（二）施工准备阶段……………………………………………………………………19

GCB-Z-001施工准备工作内容…………………………………………………………19

GCB-B-002施工准备工作完成状况检查表……………………………………………22

GCB-Z-002施工组织设计审查要点…………………………………………………23

GCB-B-003施工组织设计审查记录表…………………………………………………26

GCB-Z-003监理规划审查要点………………………………………………………27

GCB-B-004监理规划审查记录表………………………………………………………29

GCB-Z-004技术交底及施工图会审基本要求…………………………………………30

GCB-Z-005签发开工报告的基本要求…………………………………………………32

GCB-Z-006“三通一平”基本要求………………………………………………………33

GCB-B-005业务工作计划………………………………………………………………34

GCB-B-006场地交接单……………………………………………………………36

（三）项目施工阶段……………………………………………………………………36

GCB-Z-007项目施工进度控制指引……………………………………………………36

GCB-Z-008施工标准间及施工工艺样板确认指引……………………………………40

GCB-B-007施工样板确认记录表………………………………………………………42

GCB-Z-009工程质量现场检查内容与要求……………………………………………43

GCB-B-008重点监管部位质量监管计划………………………………………………45

GCB-Z-010材料设备质量技术要求管理规定…………………………………………46

GCB-B-009材料设备质量监管计划（参考文本）………………………………………48

GCB-Z-011材料设备进场验收指引……………………………………………………49

GCB-B-010材料设备进场验收单………………………………………………………51

GCB-Z-012质量保证资料检查要求……………………………………………………52

安全文明生产管理总则…………………………………………………………………54

GCB-Z-013施工现场安全风险与环境因素识别指引…………………………………56

GCB-Z-014施工现场安全检查指引……………………………………………………58

GCB-Z-015工程事故处理指引…………………………………………………………60

GCB-Z-016施工现场文明生产管理要点………………………………………………62

GCB-B-011安全文明生产控制措施表…………………………………………………63

GCB-B-012整改通知单…………………………………………………………………64

GCB-Z-017工程技术档案范围与建档要求……………………………………………65

GCB-Z-018沟通协调及服务监督指引…………………………………………………70

GCB-B-013工程联系单…………………………………………………………………71

GCB-B-014工程联系单处理进度跟踪表…..…………………………………………72

（四）工程验收阶段……………………………………………………………………73

GCB-Z-019分部（项）专业工程验收检查要求…………………………………………73

GCB-Z-020项目预验收检查要点………………………………………………………74

GCB-Z-021项目竣工验收检查要点……………………………………………………76

GCB-Z-022工程竣工总结编制指引……………………………………………………78

（五）工程移交与保修阶段……………………………………………………………80

GCB-Z-023工程移交与保修指引……………………………80

GCB-B-015项目工程移交记录表………………………………………………………81

GCB-B-016工程保修记录表……………………………………………………………82

六、危机管理

危机管理总则……………………………………………………………………………83

GCB-Z-024危机识别与控制指引………………………………………………………86

GCB-B-017危机识别与评估表…………………………………………………………90

GCB-B-018危机控制措施表……………………………………………………………91

七、工程部流程

GCB-L-001项目施工准备流程…………………………………………………………92

GCB-L-002项目施工进度控制工作流程………………………………………………93

GCB-L-003项目施工质量控制工作流程………………………………………………94

GCB-L-004项目工程甲供材料、设备管理流程………………………………………95

GCB-L-005工程技术档案管理流程……………………………………………………96

GCB-L-006项目工程竣工验收工作流程……………………………………………97

GCB-L-007项目工程管理权移交流程…………………………………………………98

GCB-L-008项目工程保修工作流程……………………………………………………99

一、工程管理部职能

1、工程管理程部作为公司负责工程技术管理的职能部门，负责公司房地产开发项目的工程项目管理工作。

2、参与工程材料、设备的招投标管理工作。

3、负责编制与项目相关的工程技术标准并严格执行，对工程质量进行有效控制，负责项目实施过程设计变更的现场签证。

4、采用科学、合理和先进的管理方法，对工程进度和投资进行有效控制，控制建造成本，降低工程造价，并确保安全生产和文明施工。

5、配合制定《房屋使用说明书》、《质量保证书》及《楼书》等资料。

6、负责项目竣工验收及办理相关手续。

7、参与项目入伙、牵头物业移交。

8、负责质量保修期内的质量维修及相关统计分析工作。

9、完成上级临时交办的其它工作。

GCB-G-001工程管理部经理

岗位名称：

工程管理部经理

岗位级别：

部门经理

直接上级：

公司主管领导

直接下级：

工程管理部管理人员

本职工作：

负责本部门的行政和技术管理工作。

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、大学本科及以上学历。

3、熟悉工程管理专业知识。

4、掌握本行业最新动态。

5、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的语言表达能力和艺术感染力。

岗位职责：

1、严格执行公司各项规章制度。

2、建立健全工程管理制度，制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程。

3、负责编制本部门的工作计划并负责实施，按要求完成公司总体开发计划。

4、根据项目特点，确定工程项目管理模式，落实安排项目管理人员。

5、定期对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查，主持或参与对工程事故进行调查处理。

6、定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查。

7、按照公司绩效考核管理办法，对部门员工进行绩效考核。

8、有计划、有步骤地对部门员工进行岗位培训，提高其综合业务素质和项目管理水平。

9、完成公司领导及直接上级临时安排的其它工作。

10、定期向直接上级述职。

GCB-G-002工程管理部副经理

岗位名称：

工程管理部副经理

岗位级别：

部门副经理

直接上级：

工程管理部经理

直接下级：

工程管理部分管范围内的主管和专业工程师

本职工作：

负责分管范围内的行政和技术管理工作。

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、本科及以上学历。

3、熟悉工程管理专业知识。

4、掌握本行业最新动态。

5、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的语言表达能力和艺术感染力。

岗位职责：

1、严格执行公司各项规章制度。

2、协助工程管理部经理建立健全工程管理制度，制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程。

3、协助工程管理部经理编制本部门的工作计划并负责实施，按要求完成公司总体开发计划。

4、协助工程管理部经理定期对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查，主持或参与对工程事故进行调查处理。

5、协助工程管理部经理定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查。

6、完成公司领导及直接上级临时安排的其它工作。

7、定期向直接上级述职。

GCB-G-003项目经理

岗位名称：

工程管理部项目经理

岗位级别：

部门副经理

直接上级：

工程管理部经理

直接下级：

项目部人员

本职工作：

负责本项目的行政和技术管理工作

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、本科及以上学历。

3、熟悉工程管理的专业知识。

4、掌握本行业的最新动态。

5、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的语言表达能力和艺术感染力。

岗位职责：

1、严格执行公司的各项规章制度，认真执行相关建筑规范、标准及法规。

2、根据公司领导及相关部门制定的本项目总体开发计划编制本项目部的工作计划，包括本项目的进度计划、管理细则、工程技术标准，以及进度、质量、安全、文明工作目标，经上级审批后负责执行、实施。

3、参与对本项目建设的施工、监理、工程材料设备供应及其它相关单位的招标工作。

4、负责根据工程需要与相关政府职能部门的协调，处理本项目所需工程报建、验收、环保、三通一平等手续。

5、负责组织本项目各专业施工方案的审核工作，解决日常技术问题。

6、对本项目工程的进度、质量控制负直接责任，协调参建各方关系，主持本项目工作会议及工程例会；当发生突发事件或事故时及时上报直接上级并采取初步处理措施，确保安全生产和文明施工。

7、参与本项目相关工程进度款的控制、发放，负责本项目一般性设计变更、索赔的签证和管理工作。

8、负责组织本项目工程各阶段的验收工作，参与本项目各阶段工程移交以及工程项目质量保修期内的维修工作。

9、主持本项目的日常行政管理和技术管理工作，做好本项目部的文档、档案管理；对本项目部属下专业工程师的工作进行安排并按照公司绩效考核管理办法，对本项目部员工进行绩效考核。

10、完成公司领导及直接上级临时安排的其他工作。

11、定期向直接上级述职。

GCB-G-004土建主管或土建工程师

岗位名称：

土建主管或土建工程师

岗位级别：

主管或职员

直接上级：

工程管理部项目经理

直接下级：

无

本职工作：

审核专业技术细节，提供专业意见和建议，负责工程进度、质量、成本监督管理，达到合同要求标准。

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、大专或大专以上学历。

3、具有2年以上本专业工作经验（主管则为5年以上本专业工作经验）。

4、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的协调能力和语言表达能力。

岗位职责：

1、认真执行相关建筑规范、标准及法规。

2、负责工程图纸会审工作，提供专业意见和建议。

3、根据工程项目施工组织设计审查要点，负责施工组织设计和有关技术方案的审查。

4、在施工阶段，负责同开发部就设计图纸、设计变更等内容，进行具体的业务联系，提高解决图纸问题和现场问题的效率，确保工程的正常施工。

5、参与施工方各分部分项工程的技术交底，负责解决本专业一般性技术问题及竣工质量验收工作。

6、负责工程工期、质量的监督、协调管理工作。

7、负责工程项目专业竣工资料的验收、整理、归档及移交工作。

8、定期向直接上级以书面形式汇报工作进展情况，同时提交副本给文员保存。

9、负责一般性设计变更、索赔的签证工作。

10、项目结束以后应在一周内以书面形式向项目经理提交本项目工作经验教训总结，以及总分包商、材料设备供应商实力、信用状况和配合程度评估表。

11、完成公司领导及直接上级委派的其它工作。

12、定期向直接上级述职。

GCB-G-005水暖主管或水暖工程师（室内、外网）

岗位名称：

水暖主管或水暖工程师

岗位级别：

主管或职员

直接上级：

工程管理部项目经理、本专业分管副经理

直接下级：

无

本职工作：

审核本专业技术细节，提供专业意见和建议，负责本专业工程进度、质量、成本监督管理，达到合同要求标准。

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、大专或大专以上学历。

3、具有2年以上本专业工作经验（主管则为5年以上本专业工作经验）。

4、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的协调能力和语言表达能力。

岗位职责：

1、认真执行相关建筑规范、标准及法规。

2、负责工程图纸会审工作，提供专业意见和建议。

3、根据工程项目施工组织设计审查要点，负责施工组织设计和有关技术方案的审查。

4、在施工阶段，负责同开发部就设计图纸、设计变更等内容，进行具体的业务联系，提高解决图纸问题和现场问题的效率，确保工程的正常施工。

5、参与施工方各分部分项工程的技术交底，负责解决本专业一般性技术问题及竣工质量验收工作。

6、负责工程工期、质量的监督、协调管理工作。

7、负责工程项目专业竣工资料的验收、整理、归档及移交工作。

8、定期向直接上级以书面形式汇报工作进展情况，同时提交副本给资料员保存。

9、负责一般性设计变更、索赔的签证工作。

10、负责本专业的外网工程管理工作，包括但不限于给水、排水、燃气、采暖、消防、人防等工程内容。

11、项目结束以后应在一周内以书面形式向项目经理提交本项目工作经验教训总结，以及总分包商、材料设备供应商实力、信用状况和配合程度评估表。

12、完成公司领导及直接上级委派的其它工作。

13、定期向直接上级述职。

GCB-G-006电气主管或电气工程师（强电、弱电）

岗位名称：

电气主管或电气工程师

岗位级别：

主管或职员

直接上级：

工程管理部项目经理、本专业分管副经理

直接下级：

无

本职工作：

审核本专业技术细节，提供专业意见和建议，负责本专业工程进度、质量、成本监督管理，达到合同要求标准。

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、大专或大专以上学历。

3、具有2年以上本专业工作经验（主管则为5年以上本专业工作经验）。

4、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的协调能力和语言表达能力。

岗位职责：

1、认真执行相关建筑规范、标准及法规。

2、负责工程图纸会审工作，提供专业意见和建议。

3、根据工程项目施工组织设计审查要点，负责施工组织设计和有关技术方案的审查。

4、在施工阶段，负责同开发部就设计图纸、设计变更等内容，进行具体的业务联系，提高解决图纸问题和现场问题的效率，确保工程的正常施工。

5、参与施工方各分部分项工程的技术交底，负责解决本专业一般性技术问题及竣工质量验收工作。

6、负责工程工期、质量的监督、协调管理工作。

7、负责工程项目专业竣工资料的验收、整理、归档及移交工作。

8、定期向直接上级以书面形式汇报工作进展情况，同时提交副本给资料员保存。

9、负责一般性设计变更、索赔的签证工作。

10、负责强电、弱电系统管理，电气外网管理。

11、负责技术方面的外部沟通，办理必要的各项外部手续。

12、项目结束以后应在一周内以书面形式向项目经理提交本项目工作经验教训总结，以及总分包商、材料设备供应商实力、信用状况和配合程度评估表。

13、完成公司领导及直接上级委派的其它工作。

14、定期向直接上级述职。

GCB-G-007园林主管或园林工程师

岗位名称：

园林主管或园林工程师

岗位级别：

主管或职员

直接上级：

工程管理部项目经理

直接下级：

无

本职工作：

负责公司开发项目的景观设计、方案策划，参与方案审评，并跟踪实施的全过程管理

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、大专及以上学历。

3、熟悉景观设计、施工的专业知识，熟练运用3DMAX、PHOTOSHOP、CAD制图等软件，并有独特的艺术风格。

4、掌握园林景观设计行业的最新动态。

5、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的语言表达能力和艺术感染力。

岗位职责：

1、严格执行公司的各项规章制度。

2、负责园林、景观方案策划、方案评审，并进行施工全过程跟踪管理。

3、负责实施阶段的资料收集，整理、归档工作。

4、负责与施工相关的外部协调工作。

5、处理与施工相关的本部门的内部的管理工作。

6、编制本专业管理细则和技术验收标准，负责实施项目的造价管理工作，负责项目实施阶段的技术管理及竣工验收管理。

7、定期向直接上级以书面形式汇报工作进展情况，同时提交副本给资料员保存。

8、项目结束以后应在一周内以书面形式向项目经理提交本项目工作经验教训总结，以及总分包商、材料设备供应商实力、信用状况和配合程度评估表。

9、完成公司领导及直接上级临时委派的其它工作。

10、定期向直接上级述职。

GCB-G-008文员

岗位名称：

文员

岗位级别：

职员

直接上级：

工程管理部经理

直接下级：

无

本职工作：

工程技术资料的收集、整理、归档、收发管理。

任职要求：

1、身体健康、诚实、敬业、有责任心。

2、中专或以上学历，建筑工程类专业。

3、思维敏捷，心细，有责任心，良好的文字处理能力，能熟练运用OFFICE办公软件。

4、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的协调能力和语言表达能力。

岗位职责：

1、认真执行广东省及相关地区技术资料管理规定。

2、分阶段、分专业收集、整理技术资料，做到与工程同步且完善（文字、图纸、电子版、图象）。

3、建立完整的技术资料台帐。

4、负责收发工程函件、图纸设计变更等资料，并及时做记录。

5、负责竣工资料的归档及移交工作。

6、负责工程会议纪要的整理及发放工作。

7、负责定期收集整理项目工程进度向部门领导汇报，并知会给相关部门。

8、完成各类文件（包括合同、公司通知、款项支付等）的跟踪、处理、归档。

9、完成公司领导及直接上级委派的其它工作。

10、定期向直接上级述职。

GCB-G-009维修工程师

岗位名称：

维修工程师

直接上级：

工程管理部经理

直接下级：

无

本职工作：

负责处理工程质量问题的投诉与维修工作

任职要求：

1、身体健康。

诚实、敬业、有责任心。

2、大专以上学历，从事建筑行业工作3年以上经验。

3、熟悉（或了解）建筑工程的各个专业和建设环节，具备处理常见工程质量通病的能力。

4、掌握相关的法律、合同常识，能按法律规程办事。

工作认真，细心，负责，能以维护公司的利益和荣誉为己任。

5、和气、礼貌对待客户，不与客户发生争执，对客户所反映的问题能给予耐心与合理的解释，尽力做到让客户满意。

6、有较强的弹性工作与适应能力，能够而且愿意在专业管理活动中奉献个人时间，有较强的语言表达能力。

岗位职责：

1、明确相关建筑规范、标准、法规及合同的要求，并认真要求施工单位履行保修的义务。

2、负责联系相关的保修单位进场保修。

3、负责维修工作工期、质量的监督、协调管理、跟踪调查工作。

4、负责维修工作的验收、资料登记、归档工作。

5、维修工程预、决算审核工作。

6、负责维修工作施工方案的审核工作，解决一般性技术问题。

7、完成公司领导及直接上级委派的其它工作。

8、定期向直接上级述职。

二、标准化管理基本原则

1顾客中心原则

顾客满意是企业生存和发展的基础，产品的细节品质是检验工作的标准，工程管理部各项业务管理工作均必须以顾客为中心，充分识别顾客需求和期望，并将其转化为相应的内部业务管理规范。

各级管理人员必须认识到：

对项目开发效益的追求并不仅仅体现在现阶段的规模和利润水平上，而更重要的是公司长远的发展潜力和机会，为顾客创造价值、让顾客满意应成为中信地产业务管理的根本宗旨。

内部业务管理的策划、执行、控制和实施，应系统地体现顾客中心原则的要求。

对业务管理活动是否必要、是否正确，以及是否能够取得预期效果的评价，均应以顾客是否满意，是否为顾客提供更多价值为基准。

2过程导向原则

过程决定结果已成为管理人员普遍接受的公理。

业务管理的本质就体现在为实现预期的业务成果，我们必须倾力关注其形成过程。

业务过程是形成产品的基本的价值链，各项业务活动的设计、责权划分、工作关系的建立，以及资源调配，均应以业务过程运作需要确定。

业务管理整体效益和水平的提升，直接取决于相关业务过程的有效性（目标实现程度）、效率（投入产出比）和适应性（随环境变化而易于调整）。

业务过程导向原则要求我们以顾客需求为前提，持续地确定、分析、改进关键业务的责任、方法和要求，将相关资源（人力、信息、物资）合理地安排到一系列有机的价值活动中，以产生期望的成果。

3效率与控制平衡原则

效率与控制是企业管理中必然存在的一对矛盾，有效地把握控制与效率的平衡正是管理水平的体现。

控制的目的在于预防问题的发生，消除或降低失败的风险，控制的代价是管理成本的增加和运作效率的下降，因此控制与效率的平衡在企业管理中非常重要。

控制的操作表现为业务运作的规范化，但任何规范的要求都必须以合理化为前提，因此针对不同的业务运作，需要根据其技术成熟程度、市场竞争状况、工作人员能力和经验，以及以往过失的经历，进行全面的分析和评估，从而决定控制程度和方式。

效率与控制平衡的原则，要求工程管理部综合考虑发展机会与风险控制、眼前效益与长远效益等诸多因素，从而决定质量与进度的有机匹配。

4持续改进原则

持续改进是企业管理追求的永恒目标，有效的业务管理必须具有自我评价、自我完善的能力。

实现持续改进需要正视业务管理系统可能存在的问题，充分认识、理解现实状况与预期目标之间的差距，根据顾客评价、市场竞争、内部运作，以及发展的需要，清晰界定业务管理系统中有待改进的事项。

永无止境的事业追求决定了中信人必须保持务实进取的精神，不断完善业务管理运作，为顾客提供更好的产品和服务。

持续改进原则要求各级管理人员必须戒除满足现状的心态，关注业务管理运作的实际状况，发现问题、分析问题、解决问题，从而有效预防问题的发生或再发生。

三、基本工作准则

1顾全大局原则

项目决策必须执行局部利益服从整体利益、部门利益服从公司利益的原则。

2招标信息公开披露原则

任何招标除要求必须提前公开披露招标信息或参照政府招投标规定进行信息公布，即以报刊媒体、网站、公开发函及传真等渠道公开发布信息，否则不得向外