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完善房地产预售合同文件
如何完善房地产预售合同文件
2011年12月31日
讲课内容：
房地 9:
29:
08AM
如何完善房地产预售合同文件：
一、 预售合同文件构成
当一个房地产项目进入即将预售阶段，开发商法务人员就必须准备一系列的拟由买方签署的文件，制定统一的文件，目的是减少谈判时间，提高签约效率。
通常这些文件包括：
1、 风险提示
向客户披露项目内的不利因素，提示购买风险是开发商的法定职责，如何准确说明购买风险而又不因此减少销售量反而增强客户对开发商的信心，这是法务人员必须考虑的。
2、 认购书
在部分城市，政府主管部门会指定认购书格式，法务人员无需拟定。
例如深圳市，认购书只能在预售网络系统中填写，格式不能改变，一旦填写完毕确认打印后，若要修改，就必须向政府相关部门申请删除数据，是否能够修改，决定权在政府。
3、 认购书补充协议
政府指定的认购书可能没能详尽认购过程中双方的全部权利义务，因此需要补充约定，这就需要法务人员费点心思。
4、 预售合同
通常，政府为了规范房地产预售，都会制定预售合同格式供买卖双方使用，有的是需要向政府购买纸质合同然后填写、双方签署；有的是直接在预售网络系统中填写、确认、打印、双方签署。
深圳是后者。
5、 预售合同补充协议
包括政府规定格式中允许双方约定的条款（例如深圳预售合同的附件五）以及有些内容无法在预售合同中约定的，需要另行拟定买卖合同补充协议，例如有关提供给某些业主单独使用的面积（例如下沉式花园、半地下绿化、平台等），物业补充管理用房等，这些补充协议通常附有示意图。
6、 临时业主公约
7、 其他需要业主知道或签署的协议，例如前期物业管理合同
二、 拟订、完善预售合同文件的原则
房屋买卖对于大部分购房者来说是大宗商品买卖，买方对于开发商在政府规定的格式外增加的条款有抗拒心理是十分正常的，作为开发商的法务人员对此应有充分的认识和思想准备。
在草拟上述预售合同文件时，我个人认为遵守以下原则为妥：
1、 卖方利益最大化但不以损害买方利益为基础。
2、 控制卖方风险原则，预售合同文件应最大限度地控制卖方风险，以便在争议出现时能够使卖方处于主动地位。
3、 平和原则，即尽量避免采用“卖方不承担任何责任”、“卖方免除违约责任”、“买方不得要求赔偿”等刺激性词语。
4、 可操作原则，一定要清楚单个条款、单个文件以及及文件整体的可操作性程度，如果意识到有操作障碍可能时应当立即调整。
三、 意义及内容要点
上述第2、4项文件通常是政府格式，就没必要讲了
重点讲一下1、3、5项文件:
1、 风险提示
对项目之购买风险以书面形式告知购买人意义在于（a）昭示开发商已履行《消费者权益保护法》规定的经营者法定义务：
“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。
（b）让购买人清晰自己的购买风险，减少购买人以开发商隐瞒项目不利因素，误导购买人为由恶意利用合同法主张权利的可能性。
（c）满足政府主管部门对开发商预售文件的形式要求。
风险提示内容要点：
（1）、周边情况影响，包括周边道路布置情况、邻近楼盘或地块规划情况、邻近市政设施情况。
（2）视线影响，包括项目内楼与楼之间的距离产生的各户之间的上下对视或左右对视情况，项目内楼房与邻近建筑物之间的距离产生的上下对视或左右对视情况。
（3）灯光影响，包括小区标识灯、园林景观灯、广告霓虹灯的影响情况。
（4）噪音影响，包括周边道路噪音影响情况、项目内运动场所、娱乐活动场所（例如球场、泳池、麻将室）所对住户噪音影响情况、项目内商业或邻近商业对项目内住户的噪音影响情况、设备设施（如水泵房、电机房、空调机房、空调冷却塔、电梯机房）形成的噪音影响情况、地面停车位形成的噪音影响情况。
（5）污染影响，包括垃圾处理、污水处理的影响、工商业业态气味或填海区气味影响、停车场废气影响。
（6）地下停车场、会所权属及功能说明
（7）如果是带室内装修的项目，应当还有室内涂料、木制品散发的气味影响、室内污染物检测情况说明
2、 认购书补充协议
由于政府规定的认购书格式可能未能完全含盖认购过程中双方的权利义务，有些条款可能不适用，因此必须根据项目的认购程序对此作出修订和补充。
通常在以下几方面要进行约定：
（1） 明确买方签署认购书时已经对现场公示的楼盘数据指标、销售合法性文件、合同协议样式以及购买程序、购买风险已经知悉并了解。
（2） 明确买方作出认购行为后至签署正式买卖合同前这段时间，是否可以更换买方或更换所购房屋，如果可以，如何操作。
（3） 约定卖方给予买方的优惠是否有条件，条件是什么，如果条件不成就时，已经给予的优惠是否可以收回。
（4） 根据现行的操作程序约定签署正式买卖合同（包括其他购楼文件）的时间地点，如果未按约定签署的处理方式。
（5） 约定办理按揭贷款手续的程序与要求，如果未按约定办理的处理方式。
3、 预售合同补充协议
预售合同补充协议可以说是预售合同文件中最主要的文件，它直接影响成交是否顺畅、房屋交接是否顺畅、争议的处理是否顺畅。
预售合同补充协议包含两个部分，第一部分是可以作为预售合同附件，与预售合同一同向政府主管部门备案的协议。
其表述形式常常是补充预售合同第*条，按照原预售合同顺序，逐条补充；第二部分是无法写入预售合同附件，独立于预售合同之外，不向政府主管部门备案的协议。
先说第一部分，各地的预售合同格式有不同，本人长期在深圳工作，只好以深圳为例，第一部分就是预售合同附件五。
主要内容有：
（1） 对［建筑物区划内共有部分权利的约定］的补充
（2） 对[付款办法及相关处理]条款的补充
（3） 对[买受人逾期付款的违约责任]条款的补充
（4） 对[付款证明]条款的补充
（5） 对[交付时间和办法]、[交付的文件]、[交付时的验收]条款的补充
（6） 对[出卖人逾期交付的违约责任]条款的补充
（7） 对[共用设施与附属配套项目]条款的补充
（8） 对[不可抗力]条款的补充
（9） 对 [质量]及[保修]条款的不充
（10） 对[面积差异的处理]条款的补充
（11） 对[装修、装置、装饰]条款的补充
（12） 对[办证义务]、[延期办证的违约责任]条款的补充
（13） 对[通知与送达]条款的补充
（14） 对[附件与合同组成]条款的补充
（15） 明确买方签署预售合同时已经对现场公示的楼盘数据指标、销售合法性文件、合同协议样式以及购买程序、购买风险已经知悉并了解。
（16） 约定合同解除的程序
（17） 明确本补充协议与原预售合同条款的关系，若两者冲突如何处理。
第二部分，主要是有关楼盘中因建筑结构分割归个别业主单独使用的空间面积的约定，还有除了预售合同约定的物业管理用房之外，开发商额外提供的补充物业管理用房的使用约定。
这部分约定如果不明晰，业主入伙后可能就会发生诸多误会及争议，为后续的物业管理带来难度。
群内讨论：
布衣 9:
41:
01AM
是不是拿个实例上来分析哈子
非法9:
41:
46AM
这个部分 你想怎么弄
肯定是开发商用公摊面积给业主独立使用了
侵犯了其他业主的权利
你们公司是怎么做这块的呢
房地 9:
42:
40AM
不是公摊的，是不计容积率的面积
非法9:
43:
02AM
比如呢
房地 9:
43:
32AM
不如下沉式花园
布衣 9:
43:
44AM
原来规划是个洞，现在加个板，然后再围起来，就形成了个多的面积了
房地 9:
43:
44AM
半下沉式花园
非法9:
44:
08AM
这个洞的面积 是计算在哪里的？
布衣 9:
44:
22AM
约定赠送嘛哈子
房地 9:
44:
24AM
层高2.2米以下面积
非法9:
44:
41AM
不管你怎么弄 总归是分摊在所有业主的头上的
房地 9:
45:
04AM
还有地下室面积
非法9:
45:
07AM
所以 你们怎么约定的呢
地下室是人防工程
国家的东西
你们怎么约定？
还记得郭德纲把别墅前的小花园给推平的事情么
房地 9:
46:
00AM
地下室战时是人防，平时可有效使用
非法9:
46:
04AM
也是在合同里约定的
非法9:
46:
17AM
我明白 但是 你们怎么约定的呢
可以借鉴一下的吗
房地 9:
47:
16AM
地下室是算面积的，但不算公摊，预售文件约定权属归开发商
布衣 9:
47:
38AM
房地，你们是这么弄的？
非法9:
47:
42AM
刚刚不是说2.2米的高度限制了十分算面积嘛
地下室物业和电力等用房是在公摊中的
房地 9:
48:
42AM
不足2.2米不算面积
地产 9:
49:
09AM
不足2.2米不算面积，业主可以做成衣柜啊
布衣 9:
49:
11AM
现在好像对于地下车库等权属法律上没有明确的规定
地产 9:
49:
23AM
我们的大衣柜就是这样的，节省了不少地方
房地 9:
49:
36AM
就是因为法律没有规定才需要约定
布衣 9:
49:
42AM
好像说的不是一回事吧
非法9:
49:
56AM
我觉得也是
我问的是你们怎么约定的
借鉴一下子哦
布衣 9:
50:
07AM
非法说的是地下车库，房地你说的好像不是哦，是一层业主的地下室不是一回事吧
非法9:
50:
37AM
我主要是问 他们怎么来预防这个问题
借鉴一下他们的合同条款
布衣 9:
50:
50AM
一层地下室，层高不足2.2，直接赠送了
这个好像跟其他业主无关吧
非法9:
51:
22AM
但是 这个是国家的啊
房地 9:
51:
27AM
2.2米存在的地方可能是任何一层
布衣 9:
51:
31AM
地下室是国家的吗
非法9:
51:
47AM
因为开发商对于这些不是开发商的东西进行了处分 如果出了问题就麻烦了
人防 是按人防工程来挖的
否则 国家怎么可能让你随便挖地下室 开玩笑吧
房地 9:
52:
39AM
人防工程是可以使用的
布衣 9:
52:
49AM
有些建筑木有架空层，一层业主直接就接地了，然后开发商为了好卖，就在下面挖个窖，说送你了..........
非法9:
53:
00AM
好吧
布衣 9:
53:
12AM
人防好像是指的地下车库之类的吧哈子
非法9:
53:
18AM
房地 你可以上传一个你们的合同吗
我们大家借鉴一下
房地 9:
53:
35AM
我们没干布衣说的瓦窖事
非法9:
53:
38AM
毕竟 现在房地产市场不好 大家都在想着办法来促销啊
送地下室 送车位 送面积 现在是最能吸引人的
如果不方便 就不强求啊
免得给你带来麻烦啊
房地 9:
55:
06AM
稍后整理
地产 9:
55:
11AM
车位也是能是使用啊
非法9:
55:
15AM
不过还是非常谢谢房地带来的精彩课程
地产 9:
55:
32AM
人防战时还是要做人防的啊
房地 10:
06:
05AM
上次我提过一个案例，说的是开发商卖毛坯房，同时赠送装修费用，买卖文件约定买方在入伙后一定时间内与装修公司签署装修合同，在规定的装修项目内的装修费用由开发商承担，超出规定项目范围的装修费用业主自行负责。
装修合同独立于买卖合同。
楼盘入伙后，业主陆续装修完毕入住，大概半年后，屋内出现墙纸、木地板发霉，业主遂将开发商、装修公司告至法院，诉的是买卖合同纠纷。
原告认为开发商交付的房屋质量与合同不符，要求赔偿损失
房地 10:
06:
19AM
大家还记得这个案例吗
一审法院通知原告申请鉴定，但由于鉴定机构只有价格鉴定资质，没有质量鉴定资质，我方主张应当重新鉴定
但原告不同意重新鉴定一审法院于是驳回原告诉讼请求，提示其可另行起诉装修公司原告不服，上诉，二审法院认为一审应当重新鉴定，由于没有重新鉴定导致事实不清，发还重审
我的问题来。
。
。
。
重审时，一审法院重新鉴定如何操作？
现场已经发生变化了
小强 10:
13:
17AM
我感觉没法鉴定如果当初没有进行证据保全
房地 10:
13:
37AM
新的鉴定机构能否以之前的鉴定机构勘察的现场作为鉴定基础？
如果无法重新鉴定，这样的后果是否应当原告自行承担？
小强 10:
15:
06AM
你这个鉴定的目的是什么？
当初的鉴定就是价格为什么申请价格鉴定呢？
房地 10:
16:
07AM
鉴定是否存在质量问题，形成质量问题的原因是什么当初的鉴定是原告申请的。
由于安排鉴定的是立案庭不是审判庭，所以才有这样的错误存在
小强 10:
17:
40AM
立案庭？
房地 10:
18:
43AM
对，深圳法院负责司法鉴定安排都放在立案庭做
小强 10:
19:
05AM
有点怪
乞世 10:
19:
11AM
质量鉴定没做 到底是谁的责任说不清楚
房地 10:
19:
20AM
乞世，你说的对
乞世 10:
19:
22AM
所以二审 发回了确定到底是谁的责任
小强 10:
20:
35AM
质量鉴定，一般是哪个单位做？
房地 10:
20:
48AM
我们在一审其实已经提出有关质量鉴定问题，法院也接受，但毕竟是需要原告同意才能做，结果原告死活不同意
有质量鉴定资质的鉴定机构，小强
乞世 10:
21:
19AM
如果鉴定确定不了 或者说由于时间长鉴定不了 这个举证责任应该是要由原告承担 举证不了 自然承担败诉责任
房地 10:
22:
03AM
对呀，所以，一审法院判原告输，没错的
乞世 10:
22:
18AM
这个房子卖出去多长时间了 在不在质量保证期限内
小强 10:
22:
40AM
业主没请律师吧
房地 10:
22:
54AM
但是，二审确认为是事实不清，发还重审，这让一审法院就很难办了
小强 10:
23:
04AM
如果不同意鉴定，要承担责任，他傻啊
乞世 10:
23:
29AM
的确是事实没弄清楚
房地 10:
23:
46AM
装修质保期是2年，诉讼期间还没过，现在是过了
小强 10:
24:
27AM
现在估计难鉴定
乞世 10:
24:
37AM
那就先鉴定 看是房屋质量责任 还是装修责任
房地 10:
24:
41AM
我现在真不知道重审会怎么处理这案子
乞世 10:
25:
04AM
如果原告还是不同意鉴定 自然还是他要承担败诉责任
小强 10:
25:
30AM
先咨询下鉴定机构吧
小强 10:
25:
42AM
业主肯定也很痛苦
乞世 10:
26:
10AM
当然对做的价格鉴定不服 也可以申请再鉴定
房地 10:
26:
23AM
原告现在是会同意鉴定的，但问题是这3年来，房屋在原告控制中，不排除原告为了诉讼目的恶意处理房屋
小强 10:
26:
41AM
有可能啊
乞世 10:
27:
15AM
当初做价格鉴定的时候 有没有照片或者影视资料留存
房地 10:
27:
25AM
有的
价格鉴定报告上都有详细描述
价格鉴定机构认为存在装修质量问题
乞世 10:
28:
53AM
只能再鉴定了
应该相信鉴定机构的专业素质
小强 10:
30:
21AM
即使质量有问题，起诉装修公司合情合理
起诉开发商，有依据吗？
乞世 10:
30:
44AM
装修质量有问题 自然就要起诉装修公司
小强 10:
30:
58AM
业主起诉的是开发商啊
房地 10:
31:
03AM
我们和装修公司认为现在鉴定难以对3年前，装修交付给业主时的状况作出判断，其只能按现状鉴定，这样对我们不公平
被告是开发商和装修公司
乞世 10:
31:
26AM
装修问题和开发商没关系恩恩
房地 10:
32:
38AM
你说的对，可是原告坚持装修是附条件的房屋买卖，是买卖合同的附属合同
证据已经清晰表明是独立的两个合同关系
见地 10:
33:
26AM
既然装修合同与买卖合同是独立的，装修质量问题应是装修公司的责任
小强 10:
33:
42AM
就看你们当初的合同是怎么签订的
不要把开发商扯进来
房地 10:
34:
42AM
原告诉的是买卖合同纠纷
乞世 10:
34:
51AM
原告有是附属合同的这个主张 把开发商和装修公司一起告了 很合情合理啊 当然法院支不支持就不一定了
房地 10:
34:
55AM
诉由
小强 10:
35:
46AM
我看难以扯上开发商房地早想过这个问题了
乞世 10:
36:
27AM
原告的主张 抗辩就行了 应该没开发商什么事情
房地 10:
40:
50AM
我一直认为开发商没责任，如果二审能支持一审判决，我的工作就结束了，现在还得陪着不知重审会怎样
乞世 10:
40:
55AM
虽然合同中写的是独立合同 ，但是在实际过程你们有没有把买卖合同和装修合同绑在一起的行为或者尤为措施
优惠措施
房地 10:
42:
02AM
合同分别签，验收也分别验收
只是装修公司是我们指定的
乞世 10:
42:
48AM
好比说 在我们这装修 能优惠多少 房价和装修的总额可以让多少
房地 10:
44:
13AM
我们房价与装修额不挂钩
乞世 10:
44:
45AM
恩 恩 那就行
房地 10:
44:
51AM
装修项目固定，项目范围内所有费用都是开发商支付的
房地 10:
45:
42AM
所以装修合同没有价款，原告也是抓住这点不放
木木10:
46:
01AM
我倒是很想从对手角度考虑下，虽然情形不是很有利但也可以详细梳理，如合同背景、地点等相关细节，要把开发商拉上应该也不难
房地 10:
46:
10AM
强调没有价款合同不成立
乞世 10:
46:
29AM
合同肯定是成立的·
木木10:
46:
39AM
合同约定不明确的可以补充约定
除合同有特别约定外，一般有签字或盖章就成立了，我觉得哈
小强 10:
48:
56AM
当初的合同约定是有点问题的
没有价款，肯定是个大漏洞
房地 10:
50:
43AM
不可能有价款的，因为我们是将整个楼盘的装修都交给一个装修公司，其计价方式与单套住宅装修的计价方式是不同的
所以不可能在业主的单套住宅装修合同中算出价款
木木10:
52:
04AM
你们主张两个合同无关联，但如何解释这个呢
房地 10:
52:
37AM
合同主体都不一样
小强 10:
52:
51AM
要仔细分析，前期没有处理好，开发商可能有会被扯上的
星辰10:
57:
30AM
但是如果写出价款，客户说实际装修没有达到这个价款不是也很麻烦吗
开发商说的装修标准都是有点虚的
房地 11:
01:
28AM
星辰，装修标准在装修合同中规定
装修合同的履行是装修公司和业主两方，开发商只是承担装修合同规定装修项目所产生的装修费用
星辰11:
03:
17AM
你们的装修标准能确定品牌和规格型号吗
房地 11:
03:
29AM
确定的
星辰11:
04:
40AM
浙江这边的保利卖酒店式公寓是采用委托装修管理的方式
开发商代表业主设计、装修监管
装修管理协议是开发商和业主签订的
木木11:
09:
25AM
假如业主不选择你们定的装饰公司，那会不会少收房款或者说退装修工程款，俺不太懂，问错了不要怪哦
星辰 11:
13:
20AM
成本控制得好的公司装修是可以赚不少钱的，如果同意毛胚交付减价的话按照什么标准减很难定的，我们不是批量购买是不原因毛胚卖的，也不会同意购房者自己选装修施工单位的
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