内配Φ4@200钢筋>）提浆抹光。
1.2.4.2卫生间、厨房、阳台采用1.5厚GF981防水涂料，水泥砂浆保护层。
1.2.4.3电梯前室及公共通道为普通防滑地砖。
1.2.5门窗工程
本工程有木门、防火门、塑钢推拉门、塑钢推拉窗、阳光窗。
1.2.6装饰工程1.2.6.1外墙面采用白色面砖贴面，局部采用真石漆及其它颜色面砖贴面饰面。
1.2.6.2主宅、入口门厅、物管用房、电梯厅、公共走道、设备房等内墙面采用混合砂浆喷涂料墙面。
1.2.6.3二次装修房间、商业用房内墙面采用水泥砂浆墙面。
1.2.6.4二次装修房间、阳台、厨房、卫生间、楼梯间天棚为水泥砂浆顶棚；入口门厅、电梯厅、公共走道为轻钢龙骨纸面石膏板吊顶；商业用房，地下车库、设备房为刮腻子刷涂料天棚。
1.2.6屋面工程屋面防水材料采用GF981防水涂料，SBS防水卷材，保温层为水泥膨胀珍珠岩，最薄处50mm。
1.3开展成本控制的原则
1.3.1目标成本原则。
房地产开发企业在开发房地产项目之前，应确定一个总的成本控制目标——目标成本，花多少钱，钱花到哪；否者可能会导致成本的失控，也无法为成本控制提供明确的努力方向。
所以成本控制必须遵循目标成本原则。
在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标成本；在项目开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级成本目标体系，并结合项目进展的实际情况加以动态调整，为项目开发各项举措的成本控制提供明确的方向。
维罗纳·翡翠山项目位于万州区牌楼办事处石峰村，建设单位是重庆金字塔房地产开发有限公司。
通过对该地区经济、地产等多方面的调查研究，应针对此项目进行目标成本控制。
1.3.2全员全过程控制原则。
成本控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。
成本控制也决非控制好其中一个环节就可以了，而是要控制好各个环节、控制好全过程。
1.3.3权、责、利相结合的原则。
企业给予各部门成本控制的相应权限，并明确其对控制结果应承担的责任。
同时，对其成本控制的结果加以考核，予以奖惩。
使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门成本控制的积极性，实现成本控制的目标。
1.3.4主动控制与被动控制的相结合的原则：
（1）主动控制：
工程成本的工程要素受到各种因素的影响，具有不确定性，从而工程成本也具有不确定性。
这种不确定性要求我们进行主动控制。
主动控制是指预先分析目标偏离的可能性，并拟定和采取各项预防性措施，以使计划目标得以实现。
主动控制的前提是对信息、工程成本历史信息、工程成本的未知信息等方面的收集整理。
开发商应综合各种渠道的信息、资料，以便对本工程实施成本的主动控制。
（2）被动控制:
被动控制是从计划的实际输出中发现偏差，即使纠偏的控制方法，是立足于“调查——分析——决策”基础之上的“偏离——纠偏——再偏离——再纠偏”的控制方法。
1.4维罗纳·翡翠山小区项目成本控制方案的主要内容
维罗纳·翡翠山小区项目成本控制方案主要由成本控制目标体系和成本控制实施体系组成。
目标成本原则
全过程全员原则
权，责，利结合原则
主动控制与被动控制结合原则
成本控制原则
决策阶段
可行性研究
成本控制
成本控制重要环节
设计阶段
方案设计
施工图设计
招标阶段
招标
合同
施工阶段
材料设备
进度款
签证单
竣工阶段
交验
结算
保修
成本控制方案内容
成本控制要点
成本控制流程
相关部门职责
相关人员职责
相关建议
立足点
项目的一次性投资节约
项目全寿命的经济性
成本控制图
2决策阶段的成本控制
2.1决策阶段成本控制要点
决策阶段的成本控制主要在于投资估算和项目评估。
正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。
决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响。
决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。
特别是规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。
据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%—90%。
因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。
（一）投资估算
决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。
投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。
投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。
因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。
不仅是拟建项目投资决策的依据，同时也是若决定建设项目后，则将成为拟建项目的实施阶段投资控制的目标值。
（二）项目评估
项目评估是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据。
评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是策划部或请专家进行评估。
需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、成本、毛利率水平等。
评估工作应有阶段性,需要根据不同阶段进行调整。
一般有三个阶段:
第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化和调整,确定目标成本和目标利润。
评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。
因此，决策阶段的控制重点是项目投资定义和投资估算控制在允许的范围内。
对项目的可行性研究做出正确的评估，为总经理的决策提供依据。
2.2高档高层住宅消费力分析
万州投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来重庆国民经济保持着平稳快速增长的态势，万州在重庆直辖以后国民经济保持着平稳快速增长的态势，经济的快速持续增长为房地产业扩大向高端物业发展的市场空间。
随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高。
总的说来：
1、从城市消费力来看，万州经济的快速发展，使城市新富阶层不断壮大，为高档住市场宅孕育更大空间；万州目前高档产品现有和潜在年消化量在10000--20000套，住宅消费能力强。
2、从需求市场来看，万州重庆本地高收入人群商务交往频繁，大对大众化的产品接受度低，对城市中心区域高档住宅有一定需求。
同时，目前万州中心区没有高档高层住宅，因此本项目可以利用本地高收入群体引导性强的特点，将他们对低密度住宅的消费部分转移到高档高层产品上来；外地来渝高收入人群对城市中心区域高档住宅也具有需求和购买力。
3、从客户深度访谈来看，高收入客户需求呈现多样化的特点，对高档高层住宅有一定接受度，部分受访者认为南岸区中心区域能够承载高层豪宅，关键是看其综合品质。
2.3决策阶段成本控制流程图
其中：
表示决策阶段成本控制中的重点
维罗纳·翡翠山B区项目决策阶段成本控制流程图
2.4决策阶段成本控制相关部门职责
决策阶段参与的部门如下图所示：
1、审查项目建议书、可行性研究报告
及评估报告。
2、向上级汇报并提交审核意见。
3、审核资金筹措计划。
1、
项目经理
2、负责编制项目建议书
3、负责规划、可行性研究报告及评估工作
策划部
决策阶段
2.5决策阶段成本控制主要相关人员职责
（一）副总裁：
负责项目的总决策
（二）项目经理：
（1）结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。
赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。
（2）审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。
向上级汇报并提交审核意见。
参与审核资金筹措计划。
（3）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。
（三）策划部
1、策划部经理职责：
（1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。
（2）组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。
（3）组织审查投资估算的经济合理性。
2、策划人员职责：
熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。
3、估算人员职责：
认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。
估算人员职责：
认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。
（四）财务组
财务组主管职责：
（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。
（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。
（五）成本会计职责：
（1）设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。
财务会计职责：
负责资金筹措安排，编制资金使用计划。
（六）销售部
销售部经理职责：
组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。
2.6建议
针对房地产项目决策阶段的成本控制提出以下几点意见：
1、设臵开发项目的成本控制目标体系。
成本控制目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要控制,也无法控制。
因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设臵应具有科学的依据和实现的可能性。
房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的发展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,设臵一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
该目标体系是项目策划报告书中最重要的内容。
此成本控制目标体系应当分阶段设臵和实施，具体地可以分为3个阶段:
投资估算——设计方案选择和初步设计阶段的成本控制目标；设计概算——技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标；设计预算或建安工程承包合同价——施工阶段控制成本的目标。
这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系。
2、做好投资估算。
投资估算的准确性是一个重要的问题。
它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；另一方面必须以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。
估算员应认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析和调查研究工作；采用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查和预测，绝对不能生搬硬套。
投资估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。
应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度以及是否有已开发的此类项目来确定。
最后要注意项目投资总额的综合平衡。
3、实行费用指标分管。
费用指标管理应改变传统的由一个部门管理模式，转变为多个部门管理。
各项费用指标应由财务部门统—控制，各部门分别管理。
这样有利于调动各部门的积极性和增强责任感。
例如财务部门费由财务部门管理；销售费用由销售部门管理；将管理费用中的人员工资、奖金、加班、加点工资等由人事部门负责；行政汽车使用费、资产维修费、办公费等由行政办公室负责；差旅费、业务招待费可将指标下到各部门分别控制使用。
各项费用指标的核定和分解，要以企业计划销售收入（或计划产值）为依据，进行测算确定，要分别落实掌握各项指标的责任者，费用实行包干使用或承包经营责任制。
这样可做到“量入为出,量米下锅”，避免吃大锅饭。
这样就使原来由财务部门一家管理的收支帐变成了各职能部门所关心的经营帐，年终再由财务部门考核各承包部门费用的节超情况,按一定比例给予奖罚。
2.7建设标准水平
按照国家的关于房屋建筑物的相关标准与条文，进行修建。
涉及的标准主要有：
GB50007-2002
《建筑地基基础设计规范》
GB50009-2001
《建筑结构荷载规范》
GB50010-2002
《混凝土结构设计规范》
GB50011-2001
建筑抗震设计规范
GBJ15-88（公告6）
建筑给水排水设计规范（1997年局部修订）
GBJ16-87（公告4、7）
建筑设计防火规范（1997年局部修订）
GB/T50033-2001
建筑采光设计标准
GB50037-96
建筑地面设计规范
GB50045-95（公告20）
高层民用建筑设计防火规范（1999年局部修订）
GB50052-95
供配电系统设计规范
GB50057-94（公告24）
建筑物防雷设计规范（2000年局部修订）
GB50058-92
爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范
GBJ75-84
建筑隔声测量规范
3设计阶段的成本控制
3.1设计阶段概述
工程设计是全面规划和具体描述工程项目实施示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。
共工程设计是否经济合理，对控制工程成本具有十分重要的意义。
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
合理科学的设计，可降低工程造价10%。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
例如：
某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。
特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”：
3.1.1推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.1.2开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。
因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。
这是增加工程造价的不确定因素。
由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。
依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。
对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。
克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。
并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
3.1.3采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。
笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。
采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
3.2设计阶段成本控制要点
一般设计方案的优选都是过设计招标，并且运用价值工程进行优化。
3.2.1总平面设计控制
总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响。
正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和项目运行后的使用成本，加快建设进度，还可以为城市建设创造完美的建筑艺术整体。
总平面设计中影响工程造价的主要因素有：
3.2.1.1占地面积
占地面积的大小一方面影响征地费用的高低，另一方面也会影响管线布置成本及项目建成运营的运输成本。
因此，在总平面设计中应尽可能节约用地。
3.2.1.2功能分区
无论是工业建筑还是民用建筑都有许多功能组成，这些功能之间相互联系，相互制约。
合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥，又可以使总平面布置紧凑、安全，避免大挖大填，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。
同时，合理的功能分区还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便，降低项
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