土地估价师历年真题.docx
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土地估价师历年真题
一、案例分析题（2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题）
（一）某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。
下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。
（1）A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。
（2）委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。
（3）与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
（4）2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
（5）2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。
（6）与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。
（7）目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。
（8）委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。
2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。
（9）现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。
土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。
（10）委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业（原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致）的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。
（11）调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。
问题（每小题4分）
1、用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。
2、按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。
3、县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）。
4、如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。
5、请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。
（二）2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。
据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。
另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。
为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。
下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。
问题（每小题5分）：
1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，青指出并将更正内容列在下面。
2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。
请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?
3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式（土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异）。
4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元（基准日为2007年1月1日），其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。
根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式（不考虑区位、个别因素差异及时间因素）。
二、报告判读题（3题，分别为15分、15分、30分，共60分。
第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。
具体得分规则详见各题中）
（一）以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断（标注“略”的为正常内容），阅读后回答所提问题。
二估价方法与估价过程
（一）方法选择
根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。
此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。
根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：
（1）本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。
分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。
（2）第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。
（3）通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。
根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。
估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为（A政发[2007]19号），在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。
另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。
估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：
前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。
第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。
周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。
由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。
前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本逼近法评估。
本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：
（1）市场比较法的基本原理
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
（2）基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
基准地价系数修正法计算公式为：
宗地价格=宗地所处区域基准地价×（1+∑Ki）×相关修正系数
式中：
∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。
（3）成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。
其计算公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益
其中：
土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;
土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;
土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;
投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;
投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;
土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。
（二）估价过程（略）
问题（每小题3分）：
1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。
参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?
2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?
3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?
4.上述内容选择了成本逼近法。
你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?
5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?
（二）以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断（标注“略”的为正常内容），阅读后回答所提问题。
（一）采用成本逼近法估价
1.土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92.25元/平方米。
根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/平方米。
2.有关税费
A.土地管理费
根据××省财政厅、×x省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》（[1995]×财农字第82号）规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米。
B.耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》（×政[1987]119号），耕地占用税为8元/平方米。
C.耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条，每平方米在10-15元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米10元征收耕地开垦费。
有关税费=A+B+C=19.8元/平方米
3.土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元/平方米。
4.投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。
通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：
投资利息=（土地取得费+有关税费）×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=（90+19.8）xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32（元/平方米）
5.投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。
通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为：
投资利润=（土地取得费+有关税费+土地开发费）×10%=19.48（元/平方米）
6.土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的10%-30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。
根据土地增值收益公式：
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润）×15%=33.54（元/平方米）
7.无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：
土地单价=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54
=257.14（元/平方米）
8.区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。
根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。
则：
区位修正后土地使用权价格=257.14x（1+6.64%）=274.21（元/平方米）
9.有限年期土地使用权价格
运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3（元/平方米）”
问题（每小题3分）：
1.成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。
本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。
2.上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?
3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。
4.上述案例中确定的土地开发费用为85元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。
5.上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。
（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误），阅读后请指出错误点并说明原因（每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分。
答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“
（1）”或“
（1）~（4）”、“估价依据不完整”）。
（提示：
第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误点）
试卷四土地估价案例与报告
一、案例分析题
（一）答题要点及参考答案
1.土地取得及权利变化的基本过程
（1）1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;
（2）2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但
性质不清;
（3）2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：
（4）2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：
（5）2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出
让合同，但土地性质明确为出让;
（6）2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。
2.A公司所有土地的四至
（1）东：
环城绿化带;
（2）南：
通城路;
（3）西：
县政府收回的原属于A公司的7亩土地;
（4）北：
寰宇电器公司。
3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提
到的）
（1）出让合同;
（2）出让金收据;
（3）土地使用权证;
（4）土地登记档案。
4.出让地价内涵的要点
（1）时点：
2008年6月30日;
（2）用途：
工业用地;
（3）使用年期：
43年;
（4）开发程度：
内外“六通一平”;
（5）土地性质：
出让;
（6）容积率：
开发区平均容积率。
5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算
过程
（1）土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价×亩数
=16×7
=112（万元）
（2）土地基础设施费=该开发区工业基础设施费市场平均水平×（1+增长
率）×亩数
=48/12×（1+10%）×7
=30.80（万元）
（3）返还的出让金：
出让金当年实际支付价×（绿化用地亩数+后期占用l亩）
=20÷（17-4）×（4+1）
=7.69（万元）
（4）补偿估算式：
7亩土地出让市场价-7亩土地的基础设施费+返还的土
地出让金
=112-30.80+7.69
=150.49（万元）
（二）答题要点及参考答案
1.错误更正如下
（1）用途：
综合—一商业零售、住宿餐饮;
（2）证件种类：
身份证—一法人代码证;
（3）权属性质：
出让—一国有建设用地使用权;
（4）使用权类型：
国有建设用地使用权—_出让;
（5）使用年期：
36年——40年;
（6）土地权属来源：
协议方式—一出让方式。
2.其他登记卡
（1）土地变更登记卡;
（2）土地注销登记卡;
（3）土地查封登记卡;
（4）土地更正登记卡;
（5）土地抵押登记卡。
3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式（土地面积以建筑面积进行分
摊，不考虑土地历史用途价值差异）
计算土地转让价值
土地转让价值=土地登记价值/土地总面积×商业零售部分分摊土地面积
=2454/4908×1532
=766（万元）
4.判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式（不考虑区位、个
别因素差异及时间因素）
土地现价=基准地价×（1+住宿餐饮的修正系数）×住宿餐饮部分建筑面积
=3372×（1-4%）×3376×3.12
=3033.54（万元）
二、报告判读题
（一）答题要点及参考答案
1.估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面
（1）说明方法选择总的思路;
（2）列出选择的方法;
（3）说明所选方法的理由：
（4）说明未选方法的理由;
（5）对所选方法基本原理进行介绍。
2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的
因素
（1）估价目的;
（2）估价原则;
（3）估价方法使用的条件;
（4）估价对象的自身情况;
（5）估价对象所在市场状况。
3.需要对其进行以下几个方面的分析和考察
（1）基准地价是否覆盖估价对象;
（2）基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;
（3）基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似（内涵）;
（4）基准地价是否在合法使用期内;
（5）基准地价现时性是否较好;
（6）估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。
4.成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面
（1）所有权的变化;
（2）用途的变化;
（3）开发程度的变化;
（4）投资集约度的变化;
（5）相对区位条件的变化。
5.一般包括以下几方面的内容
（1）用途修正;
（2）年期修正;
（3）时间修正;
（4）开发程度修正;
（5）估价目的修正;
（6）土地容积率修正;
（7）权益状况修正。
（二）答题要点及参考答案
1.根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近
法估价的地类
（1）采矿用地;
（2）仓储用地：
（3）机关团体：
（4）科教;
（5）医院卫生慈善;
（6）新闻出版：
（7）文体娱乐：
（8）公共设施;
（9）公园绿地。
2.依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类
（1）土地补偿费;
（2）青苗补偿费;
（3）劳动力安置补偿费用;
（4）地上物补偿;
（5）社会保障。
3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特
点简述可能的原因
（1）征地区片价不包括青苗补偿;
（2）征地区片价不包括地上物补偿;
（3）估价对象人均耕地面积较低;
（4）估价对象土地质量较好;
（5）估价对象区位条件好;
（6）人均收入水平高;
（7）人均生活水平高;
（8）人均社会保障水平高;
（9）区片价只是实际补偿的基础。
4.土地开发中可能的单项工程
（1）通路;
（2）通电;
（3）通讯;
（4）供水：
（5）排水：
（6）通气（暖气、热力、燃气）;
（7）土地平整。
5.该体系中可能有的影响工业地价的区域因素
（1）工业区用地类型;
（2）产业聚集效益;
（3）工厂与原料和市场的配合;
（4）道路级别;
（5）过境公路连接状况;
（6）距火车站的距离;
（7）环境质量优劣状况;
（8）区域土地利用限制;
（9）基础设施状况。
（三）参考答案
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