陕西华山南区民宿项目可行性报告.docx

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陕西华山南区民宿项目可行性报告

　　陕西华山南区民宿项目可行性报告

　　一、项目单位：

洛南县秦岭文化艺术会展商务有限公司

　　二、项目名称：

陕西华山南区民宿项目建

　　三、项目性质：

新建景

　　四、项目背景华山被称为西岳，是我国著名的五岳之一，位于陕西省华阴市境内，距西安120公里，海拔

　　2154.9米。

它南接秦岭，北瞰黄渭，扼守着古代中国心脏地区，是古称天府之国的长安关中地区进出中原的门户，素有奇险天下第一山之称。

1982年，华山以陕西华山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单。

　　华山南区旅游风景区开发项目是秦岭生态旅游区的重要组成部分，该项目经历了酝酿调研、考察论证和初步开发建设，自2021年初已开始进入了前期开发阶段。

该项目总体规划为一心一带三区，即以巡检镇秦岭观华山旅游风景区为核心，建设秦岭南麓百里生态文化旅游带和秦岭观华山道教文化风景区、华严寺佛教文化朝觐区、秦岭观华体验区和相关的休闲避暑景区，经专家测算，南区总投资80亿元，年接待游客1000余万人次，综合收入33亿元。

　　随着榆商高速的开工和华山至商洛轻轨的建设，加快秦岭观华山旅游发展的商机日益成熟。

因此，要实现秦岭观华山旅游业突破发展的战略目标，创造良好的旅游环境，深挖旅游景区景点的潜力，必须加快旅游服务配套设施建设，尤其是住宿、餐饮这些能立得住脚，留得住人，收得到钱，服得好务，富得了民，脱得了贫，赢得了民心，显得了政绩的热点项目建设，精准施策，重点突破，有效推进。

　　华山南区民宿项目就是首当其冲的具体举措。

　　五、项目建设现状和进展情况该项目符合所在地旅游发展总体

　　规划，省市县政府均列入重大建设项目规划。

　　六、项目建设内容该项目的主要内容是在秦岭观华山至火龙关、香山寺、桃坪、东河的公路两侧改造民居或摆放野营房车、修建小木

　　屋2021套，覆盖国土面积68平方公里，形成日接待10000人产业规

　　模，建设工期预计为（20212025年）。

附设环保厕所、公共服务设施、停车场等旅游服务配套项目。

　　七、项目总投资和资金筹措方案

　　1.项目总投资项目总投资由土地费用、建设投资、前期工程费、开办费、间接开发费、市场推广费、不可预见费和流动资金等构成，估算总计5000万元。

　　陕西华山南区民宿项目项目投资一览

　　表序号项目名称金额（万元）比例1土地费用（征地、拆迁补

　　偿）

　　300.002前期工程费（可研、环评规划、设计、施工图等）

　　100.003建设投资

　　3500.004开办费

　　300.005间接开发费

　　100.006市场推广费及培训费

　　300.007不可预见费

　　200.008

　　流动资金

　　200.00

　　合

　　计

　　5000.00

　　2.分期建设

　　投资该项目分为二期，即近期和中远期，期限为8年。

近期为

　　20212021年，中远期为20212025年。

　　陕西华山南区民宿项目

　　分期建设投资表期限及时间投资额（万元）近期

　　（20212021）

　　28000.00中远期

　　（20212025）

　　117900.00总

　　计

　　145900.00

　　为2800万元，包括前期费用、建设费用和基本预备费用

　　三部分。

　　陕西华山南区民宿项目近期投资分类表类别

　　投资估算金额（万元）前期费用80建设费用2420基本预备费用

　　300合

　　计2800

　　陕西华山南区民宿项目前期

　　费用表类别估算金额（万元）项目建议书编制费3可行性研究

　　报告编制表5环境影响评估报告编制费5各类规划（总规、详规）

　　编制费20设计、施工图编制费30勘测费10工程监理费5建设

　　单位管理费1建设单位临时设施费1合

　　计80

　　八、项目可

　　行性分析陕西华山南区民宿项目项目建设，是大华山旅游自身资源

　　挖潜、优势整合的需要；是精品景区集打造的需要；是旅游龙头培育、丰富与充实旅游品牌内涵的需要；是社会主义新农村建设的需要。

该

　　项目具有前瞻性、创新性、典型性、时代性与文化性等特点。

该项目

　　的必要性及其重要意义如下：

（一）项目的必要性及其意义

　　1.实现大华山旅游区资源整合、深化开发、改善服务的需要

　　2.

　　促进乡村旅游和社会主义新农村建设的需要

　　3.解决农村剩余劳动力

　　就业问题，帮助所在地农民脱贫致富，促进社会安定和谐据世界旅

　　游组织数据显示，旅游业每增加1个直接就业人员，社会就可以增加

　　5至7个就业机会。

旅游业作为第三产业的龙头，将会极大地解决当

　　地居民的就业问题，不仅从一定程度上环节了就业压力，而且也为当

　　地政府解了燃眉之急，更是促进了社会的安定和谐。

　　4.将成为领跑洛南县旅游业的龙头陕西华山南区物种资源丰富，森林覆盖率达96%以上，素有天然氧吧之称。

借助华山品牌优

　　势、老君山浓郁的道教文化渊源及华严寺佛教文化底蕴，大力开发，将陕西华山南区民宿项目培育为洛南县的龙头景区，实施精品带动战

　　略，促进全县旅游业的共同发展。

　　5.促进生态环境的保护

　　陕西华山南区民宿项目的开发建

　　设，有利于生态环境的保护。

民宿经济以现有旅游资源为依托，在保

　　护环境，改良生态，优化服务的前提下进行开发建设，以旅游养旅游，通过发展旅游促进生态环境的保护，将会带动全县走上可持续发展之

　　路。

（二）客源市场现状与潜力分析

　　1.秦岭观华山国内旅游者背景

　　分析在传统旅游向现代旅游过渡阶段中，具有三个鲜明的特征。

即

　　文化古迹游、生态旅游、度假休闲游三张品牌同时存在，都占有一定

　　的市场。

并且日趋融合，正处于从定位转换到品牌延伸的过渡期。

洛

　　南秦岭观华山景区的市场定位，必须能够包容生态养生、休闲、文化

　　避暑以及乡村旅游等特色，全力打造秦岭南麓百里生态文化旅游长

　　廊，主动迎接十三五开工建设榆（林）商（洛）高速公路带来的发展

　　机遇。

树立科学的发展观，注重旅游资源的保护和适度开发利用，在

　　充分认识洛南自然资源和人文资源价值的基础上，合理安排景点观赏

　　的组织和游览线路的引导，改善必要的道路交通设施，适度建设布局

　　合理的旅游服务设施，以科学的规划设计和高标准的旅游服务，建设

　　以生态养生旅游为主要内容，适应秦岭观华山旅游风景区发展需要，具有国内一流水平，符合秦岭自然环境保护要求的风景旅游景区。

　　2.市场现状特征分析秦岭观华山景区位于旅游产业处于初始发展阶段的洛南县内，与华阴、潼关县等地区相邻，南凭蟒岭与商州市、丹凤县毗连，东与河南省卢氏县接壤，西同华县、蓝田县、商州区交界。

东部有百里长的省界线，延伸于秦豫边陲。

因此，景区旅游客源市场以区域市场为主，游客分布相对集中，陕西、河南、湖北三省占到游客总量的绝大多数，三省以外的游客较少。

而在这三省内部，游客也主要集中在几个大中城市，西安、安康、咸阳以及湖北十堰、襄樊是目前最主要的客源地。

　　项目规划依托自然资源，开发生态养生旅游产品、乡村旅游体验产品、风景观光旅游产品、休闲度假旅游产品、避暑休闲旅游产品，可满足不同游客的需求。

　　3.景区客源市场的区域联系

（1）与西安的区域联系西安是国际著名的旅游城市，拥有众多世界级自然和人文景观，与雅典、开罗、罗马齐名，被誉为世界四大文明古都。

洛南县位于陕西省东南部，距西安108公里，素有陕西东南门户之称。

秦岭观华山景区充分利用洛南和西安的地域联系，联合打造客源市场和旅游线路，并且充分利用特异性资源进行差异性营销，例如依托秦岭观华山风景区道教文化的影响力来吸引西安地区的部分人文旅游游客，利用西安著名旅游城市的影响力和号召力共享游客资源。

（2）与华山旅游线的联系洛南与华阴相邻，在县域内有多个制高点都可以从不同的角度观赏华山全貌。

洛南秦岭观华项目将从洛南县桃花坪村火龙关村修建盘山公路，直达洛南境内秦岭与华山接壤的山脊，在三十华里范围内，可以多角度欣赏华山景观。

洛南秦岭观华项目建成后，将成为洛南旅游的新亮点，必将拓宽洛南县的旅游客源市场，从而带动洛南周边景区游客量的增加。

　　从秦岭观华山风景区的制高点也可以清晰的看到整个华山轮廓，开通秦岭观华山观华项目更将两个景区紧密联系在一起，利用华山作为五岳之一的品牌效应，衍生的区域旅游项目，博取众山，相得益彰，既克服了华山之险带给人们的畏惧，又弥补了秦岭不识庐山真面目，只缘身在此山中的平淡，必将成为秦岭观华山旅游的一大胜景，扩大秦岭观华山风景区及整个洛

　　南县的客源市场。

　　4.旅游客源市场定位本方案根据秦岭观华山的旅游资源与整个洛南县旅游业发展现状，确定秦岭观华山景区的客源市场总体定位为：

以洛南周边县市的旅游市场为基础，开辟为商洛市的游憩休闲的后花园；以陕南地区、关中市场为主体；并逐步向整个省域范围及陕西周边省区的道教养生旅游、度假旅游、避暑休闲旅游、观光旅游发展。

　　总体方针是：

重点发展道教养生旅游及观光休闲度假，以旅游景区周边的陕南地区为启动和基础市场。

针对陕西全省，采取重点促销策略，根据不同市场群的消费特征，选择不同促销方式和口号。

　　具体可划分为以下三级：

（1）一级客源市场：

陕南、关中地区（包括商洛市、西安市、咸阳市场）景区一级客源市场：

陕南、关中地区为代表的省内近程核心市场（包括商洛市、西安市）。

以商洛市、西安市、华阴市的休闲度假旅游为主，这部分游客因交通便利，出游频率高。

在较长一段时间内，在基础市场中占有绝对份额。

（2）二级客源市场：

陕西省内中程核心市场（宝鸡市、渭南市等）陕西省是旅游资源大省，以文物古迹游为特色旅游产品。

近年来，生态旅游成为旅游业发展新趋势，秦岭观华山景区拥有丰富的生态旅游资源，随着景区开发的深入，通过适当的营销宣传，以及景区周边地区交通条件的改善，尤其是秦岭观华山道教养生旅游这一特色的打造，具有相当大的市场潜力，因而在整个陕西省具有强大的潜在市场。

　　（3）三级客源市场：

其它省区（以西安为中转的其它市场）通过规划将景区纳入陕西旅游精品网络，并逐步向陕西周边省区延伸。

　　包括河南、湖北、安徽、山东都是该旅游景区后起的客源产生地。

此外还应加强国内珠三角、长三角地区等出游能力强的市场开拓力度，尤其秦岭观华山风景区以道教养生文化吸引着来自湖北、广州、呼和浩特等省市的一批固定的候鸟式老年养生客源。

除了核心市场与拓展市场外的其他市场，主要是以西安为中转的其他客源市场，包括到西安旅游的国内外游客、港澳台、韩日以及东南亚海

　　外市场。

以山水观光、生态休闲、文化休闲为主体需求。

这部分市场的开拓是以商洛作为西安经济圈重要组成部分的趋势不断强化而展开的，要着力打造西安+商洛捆绑销售线路产品。

　　5.旅游者旅游动机分析秦岭观华山景区位于洛南县境内，对其游客的旅游动机进行综合分析，以道教养生、避暑休闲、度假休闲和

　　观光游览为主。

道教养生、避暑休闲以休养生息、保健身心为主要目

　　的，是新兴的旅游市场。

度假休闲以休闲娱乐为主要目的，是近些年

　　发展起来并日益壮大的市场。

观光游览旅游以寻求风光、了解风俗、增长见识为目的，是传统的旅游市场；这四方面的旅游活动规模大，便于组织，它们在国内外都是旅游市场的主体。

因此，规划秦岭观华

　　山景区应以这四类旅游作为今后旅游开发的重点，并结合政府规划的

　　乡村旅游全新体验游，开创具有秦岭观华山特色的旅游品牌。

　　6.旅游者特征分析

（1）年龄结构

　　目前来秦岭观华山景区

　　旅游的游客主要分为两大年龄阶段，分别为25-44岁和45-64岁。

这

　　种状况与景区的资源结构、形象特征、地理位置及可进入性有关。

由

　　于景区可分为生态旅游市场、文化旅游市场、自驾车旅游市场、养生

　　旅游市场。

而生态旅游市场和自驾车旅游市场主要定位于中青年游

　　客，道教养生旅游市场、文化旅游市场主要定位于中老年游客，因此

　　秦岭观华山景区的客源市场面向不同年龄阶段的游客。

（2）职业结构从职业分布来看，来景区旅游的游客中，包括企

　　事业单位管理人员、公务员、服务销售人员、工人。

由于秦岭观华山

　　景区属于道教养生旅游区、近郊休闲度假旅游区、乡村旅游体验区，因此它有利于从事各类职业的人们，尤其是工作压力大的人充分体验

　　融入大自然、返璞归真的感觉，从而能够缓解工作和生活压力。

　　（3）出游方式从出游方式来看，游客主要是和家人朋友一起

　　出游，如单位组织的旅游和旅行社组织的旅游。

因此景区在旅游线路的设计上，可以注重两大主流线路：

一类是适合家庭消费的旅游线路，以迎合家庭旅游者的需求。

一类是适合正式和非正式群体消

　　费的旅游线路，以满足群体消费的需求。

根据景区针对客源市场的不同，景区游客的出游交通工具也有所不同，秦岭观华山风景区主要是以自驾车和旅游大巴为主。

　　（4）逗留时间游客的逗留时间直接影响到旅游业的收入水平。

　　游客逗留时间与出行目的有直接的关系，一般说来，观光游览、商务游客逗留时间短，休闲度假、会议游客逗留时间较长。

而秦岭观华山风景区以道教养生旅游为主，因此游客的逗留时间较长。

　　7.陕西华山南区民宿项目专项旅游市场

（1）乡村休闲度假旅游市场秦岭观华山野生自然资源保护好且具有很高的原生态特色，传统的历史文化与当地的民风习俗也提升了乡村度假旅游资源的品位。

　　在政府主导发展乡村旅游的规划下，秦岭观华山景区农家乐、田园风光等乡村休闲度假项目依托乡土文化资源优势，突破单一性产品形成理念。

通过调整乡村旅游发展的产品结构、消费结构，促进农家乐向乡村休闲乡村度假转型。

以建设社会主义新农村为契机，积极培育发展农家乐旅游。

依托周边景点或绿色产业基地等旅游资源，优先开发农家乐产品，形成山地乡村休闲度假带，打造不同特色的乡村度假群落，加...