住宅小区建设项目可行性研究报告2.docx
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住宅小区建设项目可行性研究报告2
第一章总论
第一节概述
项目名称：
XXXX（XX）住宅小区建设项目
建设单位：
XXXX房地产开发有限公司
单位地址：
XX市XX路
法定代表人：
XX
建设地点：
XXXX经济技术开发区XX路东
项目负责人：
XX
电 话：
传 真：
邮 编：
一、建设单位概况
XXXX（XX）住宅小区建设项目的建设单位是XXXX房地产开发有限公司。
2000年6月29日，经XX省工商局登记核准，该公司在原XXXX房地产开发有限公司基础上变更为现在的XXXX房地产开发有限公司，具有房地产开发二级资质。
公司由14家股东组成，注册资本为2300万元，其中XX省电力实业有限公司出资300万元，其它13家省辖市供电局的多经总公司各出资50万元至200万元不等。
公司下设经营策划部、营销部、工程管理部、财务部和事务部等部门，现有员工40名左右，其中业务人员22人，具有中、高级职称的有12人，占员工总数的30%。
主要经营管理人员有总经理、常务副总经理、总会计师、各部门经理等。
公司董事长为XX省电力公司副总经理XX，副董事长为刘恩喜，总经理为XX（同时也是本项目负责人）。
二、项目建设背景
项目建设所在地XXXX经济技术开发区创办于1992年6月，1993年11月被XX省人民政府批准为首批省级开发区，1997年2月被国家科委批准为国家级高新技术产业开发区。
该开发区地处XX市南郊，北距市区仅7公里，位于XX大都市延伸发展带，水、陆、空交通极为方便。
开发区开发建设八年多来，使昔日的荒郊原野变成了XX地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，已吸引21个国家和地区的530多个项目进区落户，投资额超过20亿美元，其中世界排名前500强的企业中已有14家进区。
在建设过程中，开发区严格遵守科学规律，融XX都市圈发展战略和XX县城发展规划为一体，按照现代化新城区要求，坚持富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特色，以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：
一是核心层，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、培训六大中心；二是中间层，为金融、科技、办事机构及住宅区；三是外层，为高科技、高创汇、高附加值、高效益、无污染的工业加工区和一个高教科研区。
根据2000年7月召开的XX省城市工作会议精神、2000年11月由中共XX市十届十九次会议讨论并通过的“关于制定XX市国民经济和社会发展第十个五年计划的建议”以及XX城建部门“十五”建设规划，XX作为XX市的近郊县将被纳入XX中心城市空间统一安排。
2001年初，经国务院和省政府正式批复同意，XX县撤县设区，成为XX市第十一个区。
也就是说，XX将在XX这座中心城市大空间重新定位，并从郊县、辅城走向新城区。
可以预见，在构筑与主城合理分工、呼应的XX新区过程中，房地产业作为第三产业的重要组成部分将在XX以前所未有的速度发展。
鉴于XX开发区拥有得天独厚的区位优势，区域经济蓬勃发展，作为房地产开发项目所应具备的外围环境基础较完善，尤其充分考虑到XX在XX未来城市化发展中所处地位和重要作用，项目单位选择在该区开发建设住宅小区。
项目场址位于XX经济技术开发区南面规划房地产发展区、百家湖风景区西南，其西北和南侧分别有高湖和牛首山河，交通方便，环境较好，空气清新，是较理想的中高档居住用地。
XXXX（XX）住宅小区拟开发总用地面积约16.13公顷（合242亩），主要建设多层住宅和少量别墅，总建筑面积104540平方米，居住人口规模为2640人。
三、可行性研究报告编制依据
1、国家计委（1983）第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”；
2、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
3、《XX市城市总体规划（1991年—2010年）》；
4、修订后的《XX县城总体规划（1991年—2010年）》；
5、XXXX房地产开发有限公司与XX省工程咨询中心签订的技术合同书；
6、国家有关法规、规范和标准；
7、项目单位提供的有关资料。
四、可行性研究工作原则和内容
本报告主要是对XXXX房地产开发有限公司XXXX（XX）住宅小区建设项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目市场及项目方案的技术、功能、经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。
可行性研究主要内容包括：
1、项目市场调查及销售初步预测；
2、建设规模及功能的确定；
3、建设条件分析；
4、工程技术方案的初步规划；
5、项目投资估算；
6、项目经济效益评估。
第二节研究内容及结论
一、研究的主要内容
1、建设内容
XXXX（XX）住宅小区开发项目建设内容包括中高档住宅、别墅、服务中心及其它公用设施。
2、建设规模
拟建小区规划总用地面积约242亩（约16.13公顷）；总建筑面积104540平方米，其中住宅建筑面积94540平方米，公共建筑面积10000平方米；规划总户数800户、2640人。
3、主要配套设施
（1）给排水：
本区供水水源由高湖路开发区自来水干管引入，拟接Dn150给水管进入小区，并形成环状布置；排水采取雨污分流制，设置地埋式无害化净化池。
项目估算用水量约为1100吨/日，估算排水量约为710吨/天。
（2）供电：
每户均设5/20A电表一只，小区估算配电负荷约为6800kW。
主要弱电系统将考虑通讯、有线电视、智能化管理系统等设施。
（3）消防：
小区建筑将按国家规定的防火规范进行消防设计,设置室内外消防栓或喷淋系统，各建筑物之间要有相应的消防通道。
4、项目投资
此次投资估算范围为XXXX（XX）住宅小区建设项目，包括住宅楼、别墅及必须的配套基础设施工程，共计15808万元，其中固定资产投资15565万元，建设期利息243万元。
自有资金5843万元。
5、效益分析
本项目经营收入（即商品房出售收入）合计为18435万元，全部投资财务内部收益率为7.76%（税后），全部投资财务净现值为344万元（税后）。
二、研究结论
1、XXXX（XX）住宅小区位于XXXX经济技术开发区南面规划房地产发展区，该项目的建设符合国家、省、市大力发展住宅产业的要求，符合XX市及整个开发区发展规划。
同时，该项目区用地为开发区规划建设用地，有关建设符合有关土地政策。
2、随着XX主城及XX作为新城区的进一步发展，区内人口将进一步增加，人民居住生活水平亦将进一步提高。
本项目建设可以进一步满足当地社会经济发展的需要。
3、XXXX（XX）住宅小区紧挨百家湖的南面，东有XX经贸工业园和秦淮河，南倚牛首山河及牛首山麓，西临高湖和大学城，环境非常优美，适合建成生活住宅区。
规划设计时对该区合理布局，使之具有居住功能、休闲功能以及其它服务功能，建设以多层住宅为主以及少量不同套型的别墅，可以满足不同消费者的需求，因此本项目在建设思路上是合理的。
4、本项目商品房销售价格相对较低，多层住宅及别墅预售价均低于XX市场平均价格。
在销售策略上采用项目单位和其它开发公司成功经验，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售的方法，应该是可行的。
5、经测算，项目全部投资财务内部收益率为7.76%（税后），全部投资财务净现值为344万元（税后），全部投资回收期为3.83年（税后），因此项目在财务上基本可行。
三、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
名称
单位
数量
备注
一
主要技术指标
1
小区总用地面积
公顷
16.13
合242亩
2
小区总建筑面积
m2
104540
2.1
住宅建筑面积
m2
94540
2.2
公共建筑面积
m2
10000
3
居住户数
户
800
4
居住人数
人
2640
5
容积率
0.65
6
绿化率
%
59
7
机动车停车总数
辆
450
可根据需要增加
二
主要经济指标
1
项目总投资
万元
15808
1.1
固定资产投资
万元
15565
1.2
建设期利息
万元
243
2
经营收入
万元
18435
计算期合计
3
营业税金及附加
万元
1023
计算期合计
4
所得税
万元
328
计算期合计
5
税后利润
万元
665
计算期合计
6
全部投资财务内部收益率
评价基准6%
6.1
所得税后
%
7.76
6.2
所得税前
%
8.95
7
全部投资财务净现值
7.1
所得税后
万元
344
7.2
所得税前
万元
591
8
全部投资回收期
含建设期
8.1
所得税后（静态）
年
3.83
8.2
所得税前（静态）
年
3.82
9
长期借款偿还期
年
2.61
含建设期
四、存在问题及建议
1、本项目用地现为集体用地，并涉及部分耕地，必须严格按照国家有关要求和规定办理相应的土地转用及征用手续。
2、项目基地已进行岩土工程勘测，但由于是在设计方案还未出台之前进行，勘探点是按网格状均匀布置。
因此，在确定本项目总图布置方案后，还需根据各建筑物下地基岩土层的变化情况确定是否需要进一步的详勘，从而为建筑物的总体布置和地基基础设计方案的优化提供依据，在保证建筑物安全可靠的同时，做到经济合理、降低投资。
3、项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近的高湖和牛首山河水质，保持较好的生态环境和良好的居住条件。
4、注意加强对房地产市场变化情况的分析，及时调整项目销售策略和方法，做好项目的规划和设计工作，提供能满足市场需求的、高质量的商品房。
5、本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的联系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、园林、环保等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。
6、根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建立项目法人责任制、工程招投标制、工程项目监理制、合同管理制，加强对工程质量的监督。
第二章市场调查及分析
第一节全国房地产市场情况
一、2000年全国房地产市场概况
2000年，我国房地产市场发展势头良好。
全国房地产新开工面积为2.83亿平方米，较上年同比增长30.6%；商品房竣工面积2.3亿平方米；商品房空置面积比上年有明显下降。
2000年12月份，全国房地产本年资金来源累计为5686亿元，较上年同比增长26.1%。
2000年全国商品房平均销售价格为2103元/平方米，其中商品住宅销售价格为1952元/平方米，办公楼平均销售价格为4438元/平方米。
分地区来看，北京、上海和广东的商品房每平方米销售价格均在3000元以上，是全国销售价格最高的3个地区。
据统计，2000年我国“国房景气指数”总体水平明显高于1999年，全年指数上升步伐稳健，保持了快速上升的发展态势，反映出全国房地产开发的发展势头良好。
2000年12月份，“国房景气指数”值达到104.06点，比上年同期增加2.60点。
2000年，国家进一步拓展了房地产开发的投融资渠道，扩大了个人住房贷款的发放范围。
个人购房正在成为商品房销售市场的主体。
房地产市场呈现出产销两旺的局面。
二、我国住宅市场潜在需求
住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。
进入90年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫切的要求。
1996年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民经济新的增长点；1997年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作为国民经济新的增长点；1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配并逐步实行住房分配货币化、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系、推进现有公有住房改革、加快经济适用住房建设等一系列政策。
随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，一系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。
到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已达到20平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自有住房率不断上升（已超过60%），以自有产权为主、多种产权并存的住房产权格局已初步形成。
尽管如此，与国外发达国家相比较（美国人均居住面积60平方米、欧洲人均居住面积45平方米），我国的居住条件仍有很大差距。
目前，我国城镇住房的成套率还不到60%，换句话说，就是还有40%的居民没有独立的厨房和卫生间；另有65万住房困难户的人均居住面积在4平方米以下，亟待解决基本居住问题；大量现存的危房、旧房、简易房以及质量不高、居住环境差的住房有待改善；农村85%的砖木结构和混合结构住房有待改造，68%的家庭还没有用上自来水；这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有一套经济实惠、功能齐全的住房，远期实现每人拥有一间房的目标来说，还存在着相当大的距离。
同时，在一些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。
国际经验表明，当一个地区的人均国民生产总值向3000美元冲刺时，住宅建设就会逐步从城市中心区向城市近郊区推进，并带动郊区的城市化进程。
我国主要城市住宅建设向近郊推进的趋势十分明显，如北京1997年朝阳、海淀、丰台、石景山4个近郊的住宅开发量，已占到全市开发总量的86%；上海1999年1季度，浦东、闵行、宝山、杨浦4个城近郊区的住宅销售量已占到全市住宅销售总量的61.11%等。
在这些地区，人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段、面积、朝向，开始向追求周边环境、房型、绿化、人文环境、功能配套等转变。
满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之一。
在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及一系列扶持住宅建设的政策、措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。
三、我国住宅市场发展变化
我国住宅与房地产业从90年代发展到现在已成为国民经济的支柱产业。
从1996年至1999年，我国的建筑规模总量为世界第一位，并每年以12亿至13亿平方米的建设速度推进。
1999年，我国建房总量已达到52亿平方米，同年全国城镇住房竣工面积也已达到5亿平方米，较1998年增长25%。
在住宅建设加快的同时，我国住宅市场出现了四个喜人变化：
1、住宅投资结构日趋走向合理，经济适用住房和普通商品房已成为住宅市场的主体，廉租屋、经济适用住房、商品房、房改房多层次住房供应体系不断完善；
2、商品住宅销售中个人购房比例不断提高，2000年1-8月，全国城镇商品住宅销售中个人购房比例达89.4%，比上年同期提高7.7个百分点；
3、房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念逐步建立，各地均涌现了一批质量高、功能全、环境优、服务好的住宅小区；
4、物业管理工作得到了进一步加强，2000年前实现对全国城镇住宅总量30%实行物业管理的目标已基本实现。
四、我国住宅市场发展预测
1、国家有关住宅发展的方针政策
（1）党的十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会、加快推进现代化的新的发展阶段。
（2）国家“十五计划纲要”明确提出“坚持把提高人民生活水平作为根本出发点”。
“十五计划纲要”制定的提高人民生活水平的主要预期目标是：
居民生活质量有较大提高，基本公共服务比较完善；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长5%左右；2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米，全国有线电视入户率达到40%。
（3）国家“十五计划纲要”还明确：
发展面向生活消费的服务业，要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业；在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行条件，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度。
（4）根据有关部门规划，“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积达到57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。
“十五”期末，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米；农村人均建筑面积达到25平方米，砖混结构比重提高到80%；人民的住房条件会有进一步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进一步增强。
（5）根据全国建设工作会议精神，我国“十五”期间建设事业立法的重点是：
规范市场经济条件下的财产关系、信用关系和契约关系，维护市场秩序，保护公平竞争；保障结构调整顺利进行；改善城镇生态环境，节约利用资源。
已经着手起草、制定和调整的住宅与房地产法律、法规、规章包括《住宅法》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、《房屋权属档案管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《城市住宅小区竣工综合验收办法》等。
2、国家有关部门对21世纪上半叶的我国住房发展预测
（1）从城市化发展来预测。
前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。
后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。
（2）按低速提高居住水平来预测。
按2020年城镇人口达到6.3亿人，每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。
后30年按9.6亿人口计算，则需在2020年基础上再新建住房76.8亿平方米，平均每年2.56亿平方米。
（3）住房折旧拆除重建来预测。
目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除重建1亿平方米。
把以上的三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米；后30年每年新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米。
这种预测属于一种自然的、平均的预测，而且人均面积提高定在较慢的速度上。
因而，今后50年的住房建设量仅仅是稍高于20世纪最后两年的水平。
（4）从住房建设投资额持续增长来预测。
估计我国在不增加建设规模的条件下持续增长投资额的速度将会低于日本，因而预计用50年的时间把住宅投资额增加16倍。
按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7%，每年对国民经济的贡献度为0.7个百分点。
这样持续50个连年增长，对国家的贡献仍是很巨大的。
（5）从增加住房有效需求、拉动内需来预测。
按前面预测今后50年我国城镇每年新建住宅5亿平方米左右，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。
加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。
如果当年有8%左右的存量房进入市场销售，就有17亿平方米上市。
又预计当年每买卖一平方米住房，当事居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。
初步估测2020年全国城镇居民买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后用30年时间的逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元以上。
这样巨大的住房消费的逐年增长，就会长时期地产生启动消费、增加住房有效需求、拉动内需的重大作用。
从前面的预测可以看出，21世纪的前50年，我国的住宅建设和消费仍将持续发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。
住宅建设在启动消费、扩大内需、拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面都将继续产生的巨大的作用。
在21世纪上半叶，以住房为主体的房地产业极有可能成为我国国民经济的支柱产业。
3、保证21世纪住宅建设持续发展的主要工作
（1）全面完成房改任务。
通过房改，我国将建立起一个适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，从而调动各方面的积极性，最大限度地促进生产力的发展。
对于解决我国住房问题来说，这是一个全局性和具有长远意义的重大改革。
目前各项住房体系的改革虽然已经铺开，但离全面完成任务还有很长的路要走。
有关部门已经表示，进入21世纪，争取用20年左右的时间基本完成房改任务，然后30年时间来巩固发展房改的成果。
这是住房建设持续发展最重要的保证。
（2）持续发展国民经济。
国民经济的发展是各行业发展的基础，住房建设的持续发展，只能建立在国民经济持续发展的基础上。
前面对21世纪住房建设发展的预测是否能够实现，是加快或是减慢，国民经济的发展起着决定性的保证作用。
（3）积极改革工资制度。
我国原有的住房制度，建立在住房消费含量极少的低工资基础上，因此，推行房改必须与改革工资制度还存在一个档次拉不开的问题。
档次拉不开，人们的收入不能随着年龄和工作水平的提高而有较多的增长，就无力通过卖房买房来提高居住水平，住房市场也活路不起来。
（4）大力发展住宅产业现代化。
估计通过21世纪上半叶的发展，我国有望走过小康经济阶段并开始向富裕型过渡。
我国的住宅建设应该与之相适应，坚持新起点、高水平。
21世纪上半叶建设的住宅，应该在不断提高科技含量的基础上，做到价格适当、质量优良、功能齐全、方便生活、环境优美。
所以，大力发展住宅产业现代化，上质量、上水平、出精品、上品牌，将是这一阶段我国住宅产业发展的特点和共同的奋斗目标。
（5）不断提高宏观调控水平。
住宅建设的发展总会不断地出现“不足”、“过剩”的其他问题。
要解决这些问题，必须采用市场调节与宏观调控相结合的办法。
特别是在出现了“过头”发展苗头的时候，更要及时地加强宏观调控的力度，通过总量控制的方法，把建设规模调整到适当的范围内，防止出现泡沫经济。
住宅建设能否健康、持续地发展，宏观调控的保证作用至关重要。
4、住宅发展方向
21世纪的中国房地产市场在经过1988年前的计划经济形态和1996年前的计划经济与市场经济交替的形态之后，已经进入一个成熟的稳定增长期，随着住房分配货币化政策的到位，城乡居民的购买力有了很大的提高，而人们对住宅的要求也更高。
今后，智能化住宅、生态住宅、海滨住宅、老年公寓、学生公寓等将成为住宅发展的新方向。
5、住宅工程建设发展方向
到2010年，我国将实现住宅产业现代化。
在未来10年，我国将分两个阶段着力解决住宅的工程质量和功能质量、住宅的使用材料和产品的工业化及标准化生产体系、采暖住宅的节能、住宅建设的科技含量等方面的问题。
（1）到2005年，住宅的工程质量、功能质量将初步满足居民对住宅的适用性要求；初步建立住宅所用材料和产品生产的工业化、标准化体系；新建的采暖住宅，能耗降低50%；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到30%。
（2）到2010年，住宅质量则应满足居民的长期居住需求，做到适用、经济、美观；初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅所用材料、产品的通用化和生产、供应的社会化；采暖住宅的能耗，在2005年的基础上再降低30%；住宅科技含量提高到35%。
第二节XX市房地产市场情况
一、2000年XX市房地产市场概况
2000年，在XX市委、市政府的正确领导下，在国家有关房地产业政策的调控以及房地产管理、财政、金融等部门和房地产开发企业的共同努力下，XX市通过有计划的出台一些激活房市的政策，采取降低门槛、政策引导来调动房地产消费的积极性，房地产企业通过有效的营销策划和市场调查，提供适销对路的商品房，使该市在2000年实现了房地产真正市场化的平稳过渡，在此基础上，使房地产市场继续保持上升势头，其中商品房销售和现房交易过户都有不同程度的增长，房地产按揭贷款额增长较快，同时房地产抵押、房屋租赁
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