土地对房地产市场的影响.docx

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土地对房地产市场的影响

土地市场对房地产市场的影响。

答：

一、蒙自基本情况及各项经济指标

1、蒙自基本情况

●蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部。

●总面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、11个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，

●总人口39.08万人，其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人。

●辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。

2、蒙自经济——地区生产总值

2008年实现地区生产总值50.38亿元，同比增17.8%

2009年实现地区生产总值60.67亿元，同比增13.8%

2010年实现地区生产总值64.50亿元，同比增6.3%

3、蒙自经济——财政收入

2008年实现地区财政收入7.79亿元，同比增15.9%

2009年实现地区财政收入9.39亿元，同比增17%

2010年实现地区财政收入10.34亿元，同比增10%

4、蒙自经济——城镇居民可支配收入

2008年实现城镇居民可支配收入22509元，同比增11.6%

2009年实现城镇居民可支配收入24412元，同比增7%

2010年实现城镇居民可支配收入25970元，同比增6%

2008年实现农村居民可支配收入3163元，同比增15.4%

2009年实现农村居民可支配收入3573元，同比增10%

2010年实现农村居民可支配收入3970元，同比增10%

5、蒙自经济——固定资产总投资

2008年实现固定资产总投资41.12亿元，同比增12.3%

2009年实现固定资产总投资48.21亿元，同比增14.7%

2010年实现固定资产总投资53亿元，同比增10%

6、蒙自城市房地产开发投资情况

•2011年上半年，蒙自市固定资产投资完成30.6亿元，比去年同期增长19.8%

•其中：

城镇固定资产投资11.76亿元，增长40.9%。

房地产开发投资10.91亿元，同比增长14.2%。

•2011年蒙自市保障性住房建设项目总建筑面积125000平方米（含廉租住房65000平方米1300套和公共租赁房60000平方米1212套）。

•截至今年6月，城镇固定资产投资完成165679万元，同比上年增长40.88%。

•农村发展和改革已进入了新的阶段，按照统筹城乡发展的要求，贯彻工业反哺农业、城市支持农村的方针，加大各方面对农村发展的支持力度，较快改变农村的落后面貌。

续推动2005—2020年全县农村安全建设工程和127个小康示范村建设工程。

结论：

今年上半年蒙自房地产开发量较为稳定，一级市场土地供应充沛，土地交易价格更具土地区域变化而定。

7、蒙自城市房地产开发投资现状

•今年1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共109个，其中今年新增项目64个（规上项目29个，规下项目35个），项目涵盖了农林牧渔业、采矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、教育、公共管理等一二三产业的各个行业，投资主体包括国有、集体、私营、有限公司等。

•目前蒙自供应的楼盘开发总量为286.50亩，开发的面积为725058.34㎡；

•开发新楼盘11个，分别是君悦天下、长河天骄一二三四期、红艺大院、凤凰雅苑、铭城.御景、林茂源、鑫华桂苑二期、水文花园；

•开发产品：

住宅以多层为主，户型面积在80-180㎡，、以120-160㎡以上户型为主力户，价格区间在3200-4500元/㎡，别墅面积在220-340㎡，联排3层楼房形式，价格同住宅不相上下；

•商业有商场、底商、商业街铺面形式；商铺价格区间在6500-50000元/㎡，目前以市中心俊豪中央大街商铺价格最高；

•以多层住宅销售最快，销售期在1-2年之间。

二、蒙自房地产市场和土地的关系。

虽然近三年蒙自房地产价格涨幅无明显区域性，但是涨幅都在1000元左右，整体都呈上涨趋势，而房价上涨，则又归咎于我国的土地储备制度。

土地储备究竟是个什么样的制度？

它在我国土地市场中发挥什么样的作用？

1、土地储备制度作为土地市场调控手段在不断构建与完善

    我国城市土地储备制度在上个世纪末起源于上海，发展于杭州，于2002年在全国普及，至今全国绝大多数市、县相继建立了土地收购储备机构，部分省、自治区、直辖市也建立了省级土地储备机构。

    2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》，重点在于“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

由此可见，土地收购储备制度作为土地市场调控与管理措施在不断构建与完善。

    经过多年实践，土地储备制度在规范土地市场，全面实施土地招拍挂出让制度，防止土地资产流失方面起到了重要作用，也正是由于土地储备制度影响了部分利益集团的既得利益，所以引起了广泛争论，甚至出现土地储备“与民争利”、“导致地价房价上涨、扰乱房地产市场”的说法。

其间确有少数地方政府过度追求财政收入造成的负面影响，但更多的是由对土地储备制度的不理解导致的。

所以，有必要纠正对土地储备制度的一些错误认识。

    土地储备是政府依法进行土地资产管理的重要措施

    目前在实践中，城市政府实施土地收购储备的对象主要是城市待开发土地、旧城改造土地和城市规划区内部的集体土地等。

根据《城市房地产管理法》第八条规定：

“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”；第十一条规定：

“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”。

如果不由政府统一收回或征收这些待开发土地，一是难以按照城市规划要求实施旧城改造和城市建设，或者即使进行了改造建设也难以符合规划要求；二是难以满足土地出让管理的要求，尤其难以满足招拍挂出让方式的要求。

　　2、土地储备是防止土地资产流失的重要手段

    目前，对土地收购储备制度争议的焦点主要集中在利益关系上。

毋庸讳言，城市政府通过土地收购储备，确实实现了政府土地收益；也不可否认存在一些地方政府强制压低收购价格、过度收购和出让土地等现象，但从总体而言，土地收购储备制度是防止国有土地资产流失的重要手段。

    首先，土地增值主要是由规划用途改变和城市基础设施建设引起的，应该收归国有。

因为土地收购储备主要是针对城市待开发土地、旧城改造土地和城市规划区内部的集体土地等，这些土地在开发前往往土地利用方式较差，或为工业用地，或为农用地，或为平房区，其土地价值也较低；通过规划改变用途，乃至基础设施建设投入，使其土地价格大幅度提高，这种增值是由于公益设施或公共活动所引起的，应按照“涨价归公”的原则收归国有。

在没有实施土地收购储备制度以前，开发商直接通过转让等方式取得土地，导致这些增值收益直接流入各转让方和开发商手中，引起国有土地资产大量流失。

    其次，土地收购价格遵循规定和协商原则确定，符合双方利益。

《土地储备管理办法》中明确规定：

“根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。

收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。

”在实践中，各城市在确定收购价格时均一定程度上考虑开发价值的分摊，如杭州市规定：

“土地收购补偿费可以按住宅用地和工业用地基准地价中开发成本部分的中间价确定。

”这实际就是将开发后新用途价格和原用途价格共同考虑后确定收购补偿价格，以适当提高补偿标准。

    3、政府土地收益基本处于合理范围

    从土地收购的经济收益看，有媒体称：

“土地储备机构成为地方政府倒地卖地工具，收益上百倍。

”实际情况是什么样的呢？

对武汉、合肥、厦门、汕头、苏州、威海、南通这7个城市土地储备机构2006年1月至2008年12月间，收储并开发供应的房地产用地的调查显示：

出让总价款约为895亿元，其中土地取得和开发等成本费用约730.4亿元，政府纯收益约164.6亿元。

平均收益约为成本的22.5%。

其中南通最高，为162%；厦门最低，为10.9%，这些均在合理范围之内，与“收益上百倍”的说法相去甚远。

    与开发过程中的政府税收和行政事业性收费不同，地价是让渡国有土地使用权的代价，是国家作为土地所有者权益的体现，纳入政府预算“收支两条线”，取之于民，用之于民。

政府收取的地价扣除土地取得费用、土地开发费用及相关税费外，所得土地纯收益主要用于市政基础设施建设、保障房建设、补贴农业等公益性事业。

开发商诟病土地储备制度的目的，除了将高房价责任推向政府外，潜台词是政府不应垄断土地一级供应市场。

近期，有开发商通过各类渠道提出：

“应该允许企业储备土地”、“将土地动工开发期限从2年延长为4年”等。

显然，企业储备或变相储备土地的好处除了能获得行业竞争优势外，还能坐享土地增值收益。

但是，土地增值收益源于政府长期的公共投资，理应“涨价归公”，由国家收回，用于基础设施建设和城市发展。

    政府实行土地收购储备和招拍挂公开出让制度，实际上是将以往由开发商占有的部分超额地租收回，用于公共事业，同时防止开发商的区域垄断，通过保障土地平稳供给，确保房地产市场健康稳定发展，这是符合人民的整体和长远利益的。

　　4、土地储备是调控土地市场供求关系的客观要求

《土地储备管理办法》中明确规定：

“各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

”因此，土地储备是加强土地调控、规范市场运行的基本措施。

各城市政府也正是按照这一原则构建和实施土地储备制度的。

例如北京市规定，土地整理储备工作必须坚持四个原则：

必须坚持严格土地供应总量控制和土地集中统一供应的原则；必须坚持全市统一的土地交易市场原则；必须坚持市区两级中心各司其职、各负其责的原则；必须坚持积极探索适合本市特点的土地储备机制的原则。

同时，提出土地整理储备工作的指导思想和工作思路：

以规范土地市场建设为重点，不断深化土地供应制度改革，集中力量搞好土地收购储备、土地一级开发、土地整理专项规划和土地入市公开交易等工作，积极稳妥地推进土地整理储备工作。

从这些原则可以看出，土地储备是实施土地调控，尤其是土地市场调控的客观要求。

这也就导致了开发商的大量囤地，囤积的目的肯定是为了获利。

《辞海》对“囤积居奇”的解释是：

“商人大量购存商品，待机高价出售，以获取暴利的一种投机行为。

每当通货膨胀或其他经济动荡期，市场上经常出现囤积居奇的现象。

囤积居奇引起商品供应紧张，物价暴涨，危害劳动人民的经济生活。

”

5、开发商囤积土地的现状。

5.1土地开发速度远比不上土地购置速度。

中国人民银行最新统计数据显示，今年前三季度，全国完成土地购置面积2.83亿平方米，增长18.7%，而上年为同期下降3%；完成土地开发面积1.82亿平方米，同比增长11.3%，比上年同期回落22.7个百分点。

可见，开发商进行土地开发的速度仍然远远低于买地的速度，已出让土地中的相当一部分被作为“储备”囤积起来。

椐公开资料显示，2005年我国房地产企业平均新增土地购置量36.2万平方米，而2006年这一数字达到51.11万平方米，提高了41.18%。

这说明，越来越多的土地被开发商握在手中。

有关银行机构的研究数据也表明，从2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和转让。

5.2囤地推高地价和房价上涨。

新浪网的一个调查表明，89.8%的网民认为开发商囤地会推高地价和房价，另有74.34的人认为会酿成楼市泡沫。

与此相印证的是，据国家发改委统计，今年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。

新建商品住房销售价格同比上涨10%，涨幅比上月高1个百分点。

5.3土地的大量占有者迅速暴富。

国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，碧桂园成为全国最大的“地主”，今年7月末，该公司持有的总土地量已经达到了惊人的4500万平方米，超过排名第二的企业近一倍。

而据最新的统计数据表明，碧桂园的土地持有量已激增至5400万平方米，总市值达到2100亿港元。

短短几个月时间土地量扩张了20%，其势头确实令人震惊。

据业内人士统计，以每年开发200平方米的速度计算，碧桂园目前的土地足够其开发20多年！

6、开发商囤积土地的深层原因。

6.1囤积土地增值利益丰厚。

从开发商囤积土地的目的来看，目前开发商实现土地囤积利益途径，在实物市场领域存在着土地转让、楼盘开发收益，在金融资产领域存在着资产重估“溢价”收益。

我国的国情决定了土地供应始终会保持偏紧，因为国家要保住18亿亩耕地这条红线，土地稀缺将是未来几十年的常规。

经济学的基本原理是，物资的稀缺必然导致这种物资价格上涨，土地也不例外，供应相对偏紧是形势决定了土地价格在未来几十年中不断上涨。

在我国在货币流动性过剩的背景下，房地产市场和股票市场全面飘红，土地招拍挂市场“地王”频频出现，因此这两个领域土地囤积收益都非常丰厚，巨大囤积增值利益自然成为开发商囤积土地的原始动力。

6.2土地要素的低成本也就构成了囤积土地的重要推力。

从开发商囤积土地取得途径来看，虽然法律规定房地产用地必须实行招拍挂，但由于在正常市场中，目前土地要素价格还不足以反映稀缺性资源的价值，相对于房地产产品价格来说，囤积土地成本显得较低。

特别是，由于我国市场经济发展不均衡，大多数地方房地产市场存在竞争不足问题，在地方政府利益和政绩驱动以及集体土地产权缺陷存在情况下，农用地更是以非常低的价格被开发商囤积，甚至是通过“以租代征”非法取得。

而在土地市场竞争过度区域，在国家宏观调控下，土地竞买又往往成为了少数大房地产开发商的资本游戏，土地即使是“天价”，但在产品市场和金融资产市场能获得巨大潜在收益面前，土地竞拍天价也会变成房地产的低投入。

6.3政府监管偏软也就构成了开发商囤积土地的重要助力。

从政府对土地囤积监管来看，由于房地产开发需要开发周期，在技术上界定土地是否被囤积本身就有一定困难。

更重要的是，许多地方政府的经济利益和政绩往往与开发商联结在一起，同时土地融资也使得银行与土地囤积联结在一起。

在纷繁芜杂的利益和动机面前，政府对囤积土地“收回”和“重罚”制裁手段很少实施。

7、开发商囤积土地的表现及对策。

房地产行业垄断土地表现在三个方面，一是直接的土地囤积，二是采取分期开发方式延缓土地开发变相囤积，三是通过捂盘惜售的市场策略囤积土地开发产品。

7.1对于直接的土地囤积，是最容易控制的。

首先是供应方式上，政府应该将土地尽量产品化，搞好土地前期规划特别是小区规划，缩小单宗土地面积，提高土地供应宗地数，将土地购买成本降低，让更多的中小企业或者单位直接购买土地，防止通过大面积的方式将土地供应给少数开发企业。

在土地资源紧缺的情况下，小块出让土地会使我们整个市场有足够多的可供土地宗数，能够让更多的公司、合作体，甚至是自然人参与购买土地，市场也就会更加开放。

市场的宗地多了，垄断也就难以形成。

其次是增加土地囤积成本，征收土地闲置税（费）。

政府应该每年对出让的土地进行跟踪监测，然后根据时间长短征收相关税费。

要注意两个关键问题，一是要根据时间长短收税或收费，二是税率或费率要有一定的制裁性，不能太低。

7.2对于采取分期开发方式延缓土地开发变相囤积的情况，要通过限定开发完成期限的方式进行控制。

如果不能限期完成，按照直接囤地的方式处理。

7.3对于通过捂盘惜售的市场策略囤积土地开发产品的，政府要除了通过金融手段控制外，也要纳入囤地管理的范畴，如果整栋不卖，或者出售率高于一定限度者，也应该参照囤地方式进行处理，迫使开发者降价出售房屋。

8、开发商囤积土地对政府宏观调控的影响。

当前，土地垄断已经成为形成房地产开发行业垄断、房价过度上涨的原因之一。

土地是国家资源，更是公共资源，防止土地垄断是中央政府的责任。

当土地为少数利益集团所控制时，国家宏观调控土地、配置土地资源的能力就会受到阻碍，共众使用土地的通过土地获利的机会就会减少直至丧失，这会影响到国家社会经济安全，也会直接影响社会公众享受土地权利的公平性。

很多人不理解为什么部分政府要对过度集中土地进行控制，对开发商囤积土地、捂盘惜售的行为进行打击，认为房地产开发是商业行为，应该按照市场规律办事，开发商开发、供应多少房屋应该根据市场需求决定，是开发商的商业决策，不应该受到行政的干预。

这种看法实质上是没有充分认识到土地是国家资源和公共资源，应该最大限度地满足社会经济安全和公众的需求。

一些地方政府过度征用土地，甚至通过搞土地国有化的方式集中土地，对国家耕地保护政策、土地环境政策的实施、对农民土地利益的保护构成了极大的威胁。

房地产开发行业在房地产开发特许政策的保护下，在宽松的金融政策支持下，特别是一些上市公司，利用资金强势，大量囤积土地。

比如我了解的某个开发企业，在一个小城市拥有几十宗土地。

这些土地没有被及时开发，大多数被通过各种方式在各种理由下囤积起来，实质上是在控制土地等待涨价的时机，完全是一种垄断。

即使土地是在开发，我也认为是一种垄断，因为小城市每年供应房地产开发的土地其实很有限，如果大多数都集中到一个或少数开发企业的手中，开发商会借此在市场中获得足够大的话语权，足以间接地控制地价和房价，这难道不是一种垄断吗？

9、开发商囤积土地的危害

“囤积居奇”必然存在危害。

特别是土地与房地产问题不仅是经济问题，更是重大的社会问题，土地囤积不仅产生房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控“失灵”等直接危害，更是对宏观经济稳定与和谐社会构建产生见解而广泛的负面影响。

9.1从土地囤积引起房价高涨的危害来看，主要有四个方面：

一是房价高涨导致社会资本过多的流入房地产领域，削弱了实体经济投资，加大了实体经济投资成本，并造成工资成本和劳动者报酬在收入中比重下降进而形成有效需求不足，最终造成中国经济竞争力和创新能力削弱以及宏观经济不稳定；二是房价高涨潜伏着房地产泡沫和经济泡沫的可能；三是房价高涨抑制中低收入家庭住房消费，使中低收入阶层相对贫困化，无法享受改革的成果，并使农村大量剩余劳动力无法扎根城市，影响社会和谐安定；四是地方政府“以地生财”、“以地造城”与高房价难脱干系，政府行为与职责脱离，造成房地产市场既无效率又缺乏公平，造成政府威信和执政能力受到侵蚀。

9.2从土地囤积引起农地流失过多的危害来看，主要表现为两个方面：

一是耕地过度流失对国家粮食安全、经济安全和生态安全造成威胁；二是征地造成农民失地、就业无门、保障缺失，原有农村社会经济秩序被破坏，容易造成农民与基层组织和基层政府冲突，造成农村社会不稳定。

9.3从土地囤积引起宏观调控“失灵”的危害来看，主要表现为：

政府无法准确预测社会经济对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地要素的资源功能被弱化，土地资产功能被放大，房地产投机难以遏制，居民住房保障得不到落实，造成房地产市场调控被异化，货币流动性过剩加剧等问题。

10、防止开发商囤积土地的政策建议。

10.1中央政府应该采取更加严厉的措施，制止和预防地方政府对土地垄断。

一些地方政府为了地方利益，片面地滥用了“一个龙头进水，一个口子出水”的政策，无限制地扩大了土地收购储备权利和范围，不仅通过征用方式将大量农用地转化为建设用地进行储备，而且还将所有存量土地纳入政府的土地储备库中，最后通过所谓的“一个口子”出让土地，这种方式，使土地供应处于客观的垄断之中，如果掌控不好，对土地市场的供需平衡会带来灾难性的危害。

这实际是对土地利用“一个龙头进水，一个口子出水”政策的歪曲和利用。

“一个龙头进水，一个口子出水”指的是土地利用管理要从规划和计划上做到“统进统出”，并没有强调采用一个渠道和一种方式供应土地，而应该是在统一规划和计划的前提下，采用多渠道多方式地供应土地，这样才能保证市场供需的均衡。

10.2多管齐下，联动配合，全面治理。

通过剖析囤积土地了“链条”，可以看出土地囤积与宏观背景、政府和市场都有关系。

而治理囤地不能仅靠国土部门一家完成，需要央行和银监会、国土和建设部门以及商业银行联动配合，多管齐下，全面治理。

10.2.1压缩土地囤积的增值空间。

在房地产市场，关键要平抑房价，政府要向市场投放一定规模的保障住房，并应用经济手段和行政手段遏止房地产市场的投资和投机；在土地要素市场，要提高土地取得成本，加强土地供应监管，进一步完善土地招拍挂竞争制度，加强运用经济手段调控土地市场的力度，打击土地违法行为。

10.2.2强化对囤积土地的行为监管和经济制裁。

主要是细化鉴定土地囤积的技术标准，把《闲置土地处置办法》由部门法提升为人大立法，加强政府联合监管查处力度，对超过合同规定期限不开发者，不但要无偿收回土地使用权，还要提高土地闲置的经济惩罚标准，使土地闲置费标准拉高到与囤地“利润率”同等甚至超出，并将闲置土地和征收费用用与保障住房建设。

10.2.3加强和改善宏观调控体制和机制，消除土地囤积的滋生环境。

要继续加强货币流动性过剩的调控，推进政府体制改革，降低土地财政收入比重，加强银行土地融资的风险监管和控制，加强房地产上市公司的监管力度，完善城乡土地产权，加强土地与房地产市场调控政策的落实。

整治囤地重在执行，尤其对于近年来出现的跨地区囤地的新趋势，还要加强地区之间、部门的横向联动配合，同时有关部门也有必要对囤地行为作出新的精确界定，才能使整治囤地有的放矢、精准到位。

因此：

（1）房价上涨的预期促使开发商高价竞地，土地作为住房的生产要素，又

助推了房价继续上涨。

地价与房价的互促增长，导致房价增长的速度超过居民收

入的增长速度，使得居民住房的可支付能力逐渐下降。

政府部门可以通过制定并

公开土地储备与供应计划，稳定房价上涨的预期，从而避免开发商在土地市场的

过度竞争，使土地价格回归理性。

在土地供给计划中，根据市场需求，合理配置

土地用途结构，缓解住宅用地供给相对不足的压力，使住宅用地与商业用地价格

回归正常水平，扭转住房与商业用地价格倒挂的不合理现象。

（2）预期通货膨胀率越高，一方面，开发商预测未来的净收益增加，为了在将来获取高额收益，开发商会增加土地储备量，在土地市场上竞相买地，导致土地供给相对不足，使得土地价格上涨；另一方面，开发商为了避免通货膨胀造成的资金贬值，开发商会将闲置资金用于购地，利用土地的保值增值功能，实现开发企业的价值最大化，同样造成土地相对短缺的假象。

因此，政府部门在进行宏观调控时，必须考虑政策产生的宏观经济发展预期，抑制过度通货膨胀的发生，避免一般性商品价格上涨导致的房价和地价的急剧上涨。

（3）城市增长的预期被显著地资本化到土地价格中，而且可以解释土地溢价的大部分。

城市土地归国家所有，城市增长引致的土地增值收益理应为全民共享。

政府部门应通过转移支付手段将土地增值收益用于全民生活条件的改善，避免城市增长带来的土地溢价转化成开发商的超额利润，而损害了绝大多数人的利益。

因此，政府部门可以通过土地增值税的形式将城市增长带来的土地溢价转移支付给居民共享。

在土地出让时，避免大规模土地的一次性供给，防止开发商借以分期开发的方式造成大量土地的闲置，享有土地增值带来的超额收益。

除通过土地制度约束外，还可以采取一定的措施防止开发商的捂盘惜售行为。

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