房地产开发项目的成本测算方法.docx
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房地产开发项目的成本测算方法
房地产开发项目的成本测算方法
随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。
而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。
保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：
土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；
3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；
4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；
5、电梯投资；
6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；
7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；
8、小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。
四、开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：
1、资金成本。
该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。
具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。
此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
3、销售费用。
包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。
4、其他不可预见费用。
此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。
5、销售税费。
是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。
6、上述各项费用中未提及的其他支出。
上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。
同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。
造价工程师跟踪施工现场的作用
造价咨询行业在国内市场上蓬勃发展，但主要服务范围在工程造价的事后审核。
近几年随着《招标投标法》的出台和《建设工程工程量清单计价规范》正式施行，工程造价在签订施工合同期间也得到了重视和发展。
但在工程施工期间的工程造价控制一直没有引起足够的重视。
受传统观念的影响，业主和监理单位认为施工阶段的投资控制仅对总投资约有10％的影响率，他们把投资控制工作看得很简单，认为仅仅是支付进度款、现场签证单确认、承认工程量等。
因此放弃或不予重视，不需要有专业造价工程师跟踪服务，一般是由甲方代表或总监代为控制。
但是承包方进行的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔”是许多承包商的经验总结，在施工中一方面是由于勘察设计工作粗糙，以致在施工过程中不得不改变施工项日或增减工程量;另一方面是由于不可预见的事件，如自然或社会引起的基础变更或工期拖延等等。
大量的工程洽商变更会引起工程量的变更、承包商的索赔。
在实际工作中承包商从自身的利益出发，用自己实际的工程量、生产效率、工资水平等作为索赔额和计算基础，从而过高地计算索赔，这就需要造价工程师运用专业技术合理审核及时批复，切忌“时过境迁”待到工程竣工结算审核后再扯皮。
笔者根据多年的工作经验，深切地感觉到造价工程师在工程施工阶段参预投资控制的重要性：
1、开工前充分阅读施工图纸、招标文件、施工合同，对合同中有“活口”的条款、对各种因素进行综合分析，找出投资控制的关键点，并准备相对应的防范措施。
2、积极做好施工图纸交底会审工作，对施工单位提出问题的合理性、经济性进行确定与控制，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。
以笔者曾跟踪的一个工程为例，在图纸交底会上施工单位提山设计的梁比柱低一个砼标号，会影响施工进度，要求提高梁的砼标号。
作为现场投资控制工程师，笔者与业主、监理和承包商磋商，提出了具体施工方案，坚持按原设计施工，控制了造价。
3、审核施工组织设计方案，对与投标文件不符的部分，特别是增加造价的内容要及时与业主协商、审批研究工程地质报告、考察工程周围的施工环境，提出相应的优化意见，促使人、财、物、环境等各种生产要素充分发挥作用；审查施工方案的合理性、可行性的同时，审查它实施的经济性，可从三个方面对工程造价进行预控：
—是在选择施工方法和安排施工流程中，考虑其合理、可行的同时，还要考虑经济上是否合算。
二是严格控制施工和技术措施费用，在确保施工质量和安全的前提下，审减一些非必须或可有可无的施工和技术措施。
三是审查施工进度计划时，要求和协助承包商在确保合同工期的前提下，科学合理安排施工进度，以尽量减少抢进度赶工期而增加的各项措施费用。
4、编制总体和年度资金使用计划，科学合理地确定建设项目投资控制目标，同时排出进度与资金的相关曲线，根据完成形象进度对既定的投资控制目标进行动态调整。
5、在工程施工过程中，造价工程师应严格按照合同规定的支付时间、支付范围、支付方法、支付程序进行工程款的支付。
认真核对已完工程进度，控制出现超付工程进度款现象而造成占用甲方资金，降低投资效益，甚至出现坏帐损失；也要控制工程款支付不足或拖欠，影响工程进度和质量，影响施工企业的效益。
6、在工程项目的施工过程中，造价工程师应严格控制工程变更，对设计或业主提出的每一项工程变更，都须进行经济核算，计算出投资额的变化幅度，并向业主提出是否需要变更的参考意见。
例如，在土方施工中出现的不合理签证的情况较多，如机械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土签证、机械挖土以大开挖的签证等等。
笔者曾跟踪过一个住宅小区的施工现场，该工程分三个标段施工，其中一个标段的土方采用机械大开挖，当时我查找了施工组织设计方案，土方工程中未要求大开挖，与该标段的项目经理联系并告知不能因此增加工程量。
但基础完工后，该项目经理仍办了一份大开挖及由大开挖造成的地梁下增加砖地膜的工程签证单，业主和监理认为实际情况属实，可以认可，后在我的解释下业主拒签了此份签证单。
另外，部分施工单位往往利用业主和监理人员对费用组成不了解进行重复计费，如施工单位办理了施工临时道路费用签证、办理砼搅拌机的进退场费签证、办理材料二次搬运费签证等，这都需要造价工程师向业主提出这些费用已包含在临时设施费、机械台班费和措施费中。
此外，施工单位在做签证时，故意不注明要签证的用途和原因，利用竣工结算审核人员不了解现场情况而多估冒算。
有些施工单位变更事件发生后故意不办理相关签证，而是到竣工结算时才一股脑兜出来，大部分连签证日期都没有，以至于变成一笔糊涂帐，尤其是一些隐蔽工程部分，没有办法核实当初事件发生的具体细节，使事后审核相当困难。
造价工程师跟踪现场及时督促施工单位按《建设工程施工合同》有关规定对变更的程序和时间要求去执行，对施工单位故意延误提出的签证可以不予受理。
7、对于主要材料的价格进行控制也是投资控制重点。
在项目施工过程中应要求施工单位对无价主材先报价后采购或通过招标比价工作，经业主批准认可后方可采购。
8、投资控制还应与工程质量控制协调一致，施工过程中应严格约束施工单位按照图纸和技术规范中写明的试验项目、材料性能、施工要求和允许精度等有关规定进行施工，严格把好质量关，对质量不合格的工程返工应明确责任和返工工作面的范围和深度。
特别是对主要材料、隐蔽部分的材料进行认真核对，及时记录材料的品种、规格、尺寸和施工质量情况，确保投资控制工作的准确性。
9、造价工程师应加强索赔的前瞻性，避免和尽量减少索赔事件的发生，当索赔事件不可避免地发生了，要依据现行法律、法规、合同等公正合理地审核和评估，充分地与业主、承包商磋商。
例如工程施工中常因恶劣气候、停电等导致工程暂停，施工单位提出工期索赔和人员窝工、机械闲置费用索赔，对此应认真分析，若延误时间未影响关键线路，则不考虑工期延长。
10、规范施工签证单的格式和内容要求，业主和监理单位不能在签证单上笼统签上“情况属实”，应对于为何变更、谁主张变更、应由谁承担变更费用等重要信息作出分析和说明，以免竣工结算审核时引起纠纷。
结束语：
近十年来，随着工程项目管理的发展，建设项目全过程投资控制的概念也越来越成熟，它包括项目投资决策阶段、设计准备阶段、设计阶段、施工阶段及维护运营阶段。
投资控制始终贯穿于其中，每一个阶段和环节都离不开项目费用的控制、都离不开造价工程师的专业知识。
虽然施工阶段的投资控制影响总投资的比例不大，但工程造价的动态性特点决定了任何一项工程从决策到竣工交付都有一个较长的建设期，也是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多，对建设项日全过程造价管理来说也是最难最复杂的阶段，其中的难点就是工程变更和工程索赔。
建设单位应依托造价工程师的专业知识和实践经验对施工现场实施全过程监督管理，控制投资，提高投资效益。
工程项目目标成本的测定1
1、前言
企业以追求最大利润为目的，建筑施工企业当然也不例外。
在我国加入世贸组织、经济全球化的今天，竞争更加激烈，降低成本、提高效益对企业显得更为重要。
根据经济学原理，利润=收入－成本。
从该公式可以看出，提高利润的途径不外乎两个：
一是增加收入，二是降低成本。
在收入（市场份额）一定的情况下，要增加利润，只有想方设法降低成本。
目标成本预测，指根据有关成本资料和各种相关因素，采用一定的预测方法，对未来成本目标所作的科学估计。
2、工程项目目标成本测定的作用和意义
作为建筑施工企业，工程项目是企业利润的源泉，降低工程成本就成了增加利润的主要渠道，准确地测算、确定工程项目目标成本也就成了企业经济管理和成本管理的一项重要工作。
搞好成本预测是做好工程成本管理的首要环节，是正确编制生产经营成本计划和期间费用计划的前提条件，也是企业科学地进行经营决策的依据。
它对加强成本管理、挖掘企业降低成本的潜力，提高经济效益具有重要的意义。
2.1、是企业适应市场经济，进行机制和体制改革的需要
价值规律是市场经济的最基本规律之一。
随着我国加入WTO，以及改革开放的进一步深入，各行各业的开放程度会越来越彻底，贸易壁垒被取消，行业及企业的垄断地位将被打破，行业的利润水平趋于社会平均利润率，所有企业将处在市场竞争的同一起跑线上。
这就要求企业内抓管理和科技进步，外抓经营，充分挖掘潜力，扩大市场占有率。
项目作为施工企业生产经营运作的出发点和落脚点，是企业的基本细胞，是企业机制和体制改革的中心环节。
项目运作方式的改革是企业改革的必然要求，成本控制是企业改革考虑的中心问题，而成本控制的前提则是目标成本的测定。
因而，工程项目目标成本的测定是施工企业适应市场经济，进行机制和体制改革的需要。
2.2、是企业对项目实行成本监控和考核、奖惩的依据
企业对工程项目的管理，按照充分、适度放权给项目的原则，主要是管好一个内部合同（协议）、一套班子（项目班子），而内部合同的主要内容则是成本、质量安全、工期及文明施工等指标。
作为企业，盈利是根本目的，成本指标理所当然成了项目管理的首要指标，项目目标成本是企业根据企业实际管理水平，结合项目具体情况科学测算出来的，自然就成了企业对项目实行成本监控的主要依据。
企业外部的市场经济是法制经济，企业内部也应依法管理，项目承包合同中的成本指标，就是企业对项目各阶段以及项目竣工后经营成果考核、兑现奖惩的主要依据。
2.3、是项目实行自控的依据
项目目标成本是项目实行成本自控的最高上限，项目实施过程中的分析控制必须与此对照，制订切合项目实际情况的每一阶段每一部项目成本降低计划和节约措施，严格控制在目标成本以内，力争更低，实现超额利润。
2.4、是企业加强成本管理提高经济效益的需要
目标成本的测定是企业的一项基本工作，在企业千头万绪、纷繁复杂的各项工作中，成本管理则是企业管理的核心内容。
以往由于项目经理责任不明确，项目管理工作特别是成本管理工作没有真正到位，管理人员无压力，亦无动力，从而导致管理不力，效益流失。
强化成本管理、实行成本目标管理后，项目管理责任明了，目标明确，工作不仅有了压力，更有了动力，企业应得的这一块效益亦有了保证，对企业提高效益是一个有力的促进。
2.5、是企业和项目综合管理水平的集中体现
项目是企业对外的窗口，是企业管理的出发点和归宿，施工管理的最终成果集中体现在施工成本（效益）上。
在一定条件下，对一个工程，施工成本越低，它的管理水平就越高，反之，则管理水平就越低。
另一方面，目标成本测定是建立在基础管理工作上的，它从另一侧面反映了企业管理工作的好坏。
市场竞价，体现了社会生产平均水平，而项目实际成本的高低则是个体生产管理水平的体现。
企业管理是一个综合的、系统的概念，涉及企业的财务管理、质量安全管理、材料设备管理、劳动力组织等方方面面，最终归结到成本和效益，所以目标成本综合体现了企业和项目的管理水平。
3、目标成本测定的方法
成本测算的方法很多，我们所要的是一个量化的结果。
所以一般情况下，企业都采用定量的方法进行工程成本的测定。
常见的定量测算的方法主要有：
3.1、企业定额法
企业定额法是运用企业定额按照类似预算的方法和程序根据工程的实际情况做施工预算。
但要比预算具体详尽，因为它更多的考虑了施工组织设计、先进施工工艺和技术以及其它的成本降低一般性措施，更加贴近实际。
运用这种方法进行成本测定，关键是要有一套准确细致全面的企业定额。
它不要求跟预决算的项目及编排完全一致，但应该更加实用。
制订这样一套企业定额，要求有完整准确的基础资料，并不断更新，还要配备系统的管理人员。
制订企业定额代价大，对管理比较规范，财务、统计等方面都能执行国家有关规定的企业或大型企业集团较适用。
这种方法的特点是计算比较繁琐，工作量大，花费的人力精力比较多，但测算的结果也比较准确。
3.2、经验数据法
经验数据法就是运用以往实践中的经验数据，对现行的工程通过套用类型的方法进行的测算。
运用这种方法，首先要建立一系列数学模型，对以往的同类型的工程项目的成本降低情况进行统计、分析，然后得出这一类型工程项目成本降低的平均先进水平，典型工程、近期数据加大权重。
运用这种方法只要正确确定项目的类型，然后对号入座就行了。
这种方法比较容易，简单易行，是粗线条的。
因模型中考虑的因素有限，而工程实际情况则要复杂得多，缺点是不能适应不断变化的工程情况的需要，准确性不够。
3.3、定额调整法
这种方法就是先假设工程项目的条件，依据国家省市颁布的现行定额及取费标准，然后运用预算的方法，按照预算的程序计算出造价，辟分出成本，然后根据企业的情况和该工程的实际情况与假设条件比较，进而调增调减，从而确定工程成本。
这种方法只要一个假设条件下各类工程的成本降低水平，把变化的条件罗列出来进行适当的增减即可。
它既比较简单易行，又相对比较准确，随着定额的变化而调整。
3.4、单价法
单价法分两种情况，一种是分部分项工程量单价为直接费单价，在此基础上再计算间接费和其他费用；另一种是分部分项工程量单价为综合单价，即单价里包括了完成该部项所发生的直接费、间接费和其他费用。
这种成本测算方法的使用将越来越广泛，它与通用的国际计价方法相接轨。
3.5、综合法
综合法就是在进行某一工程成本的测算时把几种测算方法综合在一起使用。
有的情况下，由于资料不全、有效数据过少或人员等问题，一种方法可能行不通。
在测算的过程中，不同的部分需要用不同的方法进行，这就必须把几种方法综合在一起才能满足测算工作需要，或是测算得比较准确。
4、目标成本测定考虑的主要内容
4.1、新旧市场的不同
4.2、当地的物价水平和劳动力价格水平
4.3、政策因素，工程预决算定额及取费标准，包括当地建筑管理部门的特殊要求和特殊收费
4.4、合同条件（主要是付款条件）
4.5、甲方信誉及资金实力
4.6、工程施工组织的科学性、先进性及采用“四新”的情况
4.7、工程结构类型，包括工程结构复杂程度和技术难度
4.8、工程地点距本部的距离
5、目标成本测定的一般步骤
目标成本测定的一般步骤如下图所示：
学习资料－计算工作量－套用定额－小计汇总－检查－调整－确定成本
5.1、学习掌握资料，吃透精神
5.2、正确计算工作量
5.3、准确套用定额和表式
5.4、分步小计并汇总
5.5、检查并纠正计算、套用错误
5.6、考虑有关增减因素适当调整
5.7、确定工程成本（制造成本）
对工程施工成本管理的思考1
工程施工成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对工程项目实施过程中所发生的费用，通过进行有效的计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用、实现目标利润、创造良好经济效益的一种科学的管理活动。
笔者认为，加强工程施工成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析。
一、工程项目成本管理中存在的主要问题
（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制。
成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力，在成本管理及项目效益方面对施工企业总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。
而现行的施工项目成本管理体制，很多不能很好地将责权利三者结合起来。
有些项目部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形成完善的成本管理体系；这会在一定程度上挫伤工作人员的积极性，不利于进一步的技术开发，也就不利于工程项目的成本管理与控制。
（二）忽视工程项目质量成本的管理和控制。
长期以来，我国施工企业未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系，或者过于强调工程质量，而对工程成本关心不够，或者片面追求经济效益而忽视质量。
前者工程质量虽然有较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足；后者利润指数可能很高，但因质量上不去，会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成不良影响。
（三）忽视工程项目工期成本的管理和控制。
工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。
工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。
有些施工企业对工期成本的重视不够，特别是对工期与成本的关系很少进行深入研究，盲目地赶工期要进度，势必造成工程成本的额外增加。
（四）项目管理人员经济观念不强。
多数施工企业项目部普遍存在一种现象，项目部各部门间缺乏横向沟通。
即在项目内部，技术部门只负责技术和质量；计划部门只按工程进度计价，不管质量是否合格；物资部门只负责材料的采购及进场点验。
表面上看似乎职责分明，但技术部门为了保证工程质量，选用可行、却不经济的方案施工，必然会增大成本；而物资部门若一味采购高强高价材料，即使材料使用没有一点浪费，成本还是降不下来。
二、工程项目成本管理对策
工程项目成本管理的关键在于建立责权利相结合的成本管理体制，对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定，赋予相应的权利，确保充分有效地履行职责。
同时项目经理要对各部门、各班组人员在成本控制中的绩效进行定期检查和考核，在项目管理中对工程施工成本进行全方位的控制与监管。
（一）事前计划准备。
在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。
1、制定先进可行的施工方案，拟定技术员组织措施。
施工方案主要包括四个内容：
施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。
施工方案的不同，工期就会不同，所需机具也不同。
因此，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。
可以同时制订几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。
同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中。
为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果，工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。
2、组织签订合理的分包合同与材料合同。
分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。
招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算，并且必须有层层审批手续。
同时，还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达到控制支出的目的。
3、做好项目成本计划。
成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。
公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据，使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本。
（二）事中实施控制。
在项目施工过程中，按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制，包括对生产资料费的控制，人工消耗的控制和现场管理费用等内容。
1、降低材料成本。
（1）推行三级收料及限额领料。
在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70％左右，而且有
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