永善房地产市场调研报告.docx

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永善房地产市场调研报告

永善房地产市场调研报告

永善县房地产市场调研报告

一、永善县整体情况

（一）城市发展现状

1、城市概况

永善县位于乌蒙山脉西北面的金沙江南岸，介于东经103°15′－104°01′，北纬27°31′－28°32′之间。

东与大关、盐津县接壤；南连昭通市；北接绥江县；西北隔金沙江与四川雷波、金阳两县相望。

东西横距46.6千米，南北纵距121.2千米，总面积2778平方千米。

县城驻地溪洛渡镇海拔820米，距昭通市政府驻地昭阳区180千米，距省会昆明市580千米。

县政府所在地溪洛渡镇位于永善县中部，共有常住人口30001户89328人（其中农业人口19661户68295人），有流动人口3万余人。

2012年，年末户籍人口453047人，全县城镇化率30.5%，城区人口6.25万人；

市政基础设施建设不断加强，五年累计完成地方固定资产投资67.97亿元。

至2012年末，县城住房（包含保障性住房）建成面积达到86万平方米以上，城区面积扩大到5.7平方千米。

2、城市经济发展

2012年，全县生产总值达40亿元，比2007年增长2.3倍，年均增长13%；地方公共财政预算收入达2.24亿元，比2007年增长3.3倍，年均增长27.2%；在大电站建设拉动下，基础设施建设加快，农业优势特色产业规模扩大，水能、矿产等资源开发力度加大，社会消费需求稳中趋旺，三次产业结构比由2007年的27.3︰37.1︰35.6调整为26.1︰41.2︰32.7，加快发展的环境逐步改善，跨越发展的基础不断夯实。

招商引资促发展。

突出项目引资，狠抓跟踪服务，签约投资项目8个，协议引资20.03亿元，到位资金12.6亿元。

茂林摩汽配件厂建成投产，细沙山野菜加工项目加快建设，伍寨风电场一期工程已核准启动，工业园区建设和中小水电开发稳步推进。

实现非公经济增加值13.1亿元，同比增长13.5%。

3、基础建设情况

按照“山城、水电、园林、湖滨、旅游”发展定位，城市“西扩南进”，坚持县城新区建设和旧城改造并重，南部片区和西部片区建设前期工作有序推进。

加大“农转城”工作力度，力争城镇人口达22万以上、城镇化率达50%以上，建成具有山区特点、沿江风格和产业支撑的特色城镇群。

   4、主流产业情况

培育支柱产业，冲刺百亿目标。

坚持一产抓提升、出特色，二产抓规模、求质量，三产抓内涵、促拓展，力争生产总值突破百亿大关。

以规模化、规范化、特色化为主攻方向，大力发展特色农业、园区农业和观光农业，做大做强花椒、核桃、魔芋、竹子、水果、畜牧等优势产业，积极发展水产养殖业，确保农村经济总收入年均增长15%以上。

加快工业园区建设，充分利用溪洛渡电站地方留存电量优势，加大资源详查和引资开发力度，培育骨干企业，大力发展矿业、水电、

筑正在建设外，以多层、平层为主，中高收入家庭居民可接受的面积一般在100-150平方米之间，户型偏重于三室两厅，但双卫生间的设计较少。

但要求便利的交通和完善的配套，水、电、宽带配套齐全。

除兰花小区、山涧竹韵一期外，没有成型的居住小区，人均居住面积、人均公共绿地远远低于昭通市平均水平，现住房主要集中自建房、房改房以及商住综合楼。

（二）目前房地产市场开发情况

永善目前房地产开发刚刚起步，自2000年以来，荷花片区、兰花片区、校园片区、粮食局片区等几片区开发体量小，品质差，开发周期长，总建筑体量约86万平米。

1、市场情况综述

■房地产市场起步较晚

永善县的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的房改房、自建房，产品没有特色。

近几年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质渐有起色。

目前，永善县房地产市场处于快速启动阶段。

■市场管理不规范

房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理。

旧城改造缺乏整体规划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。

永善县作为小城镇规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，小产权房、自建房多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展.

■产品单一，设计理念较为保守

近十年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。

■楼盘无整体策划概念

就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。

■楼盘营销手法较为落后

永善县商品房市场中，大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。

■需求巨大，无空置房

好区位、好地段成型的小区一上市就销售一空，比如：

兰花房地产开发的锦绣兰花小区、云南建工开发的金江锦城小区，晟博房地产开发的山涧竹韵一期

■建设银行、农业银行、信用联社开展了个人按揭贷款服务，总的贷款规模不大，整体对开发企业扶持贷款力度不大。

2、竞争态势

（1）区域性竞争

房地产的发展与城市规划紧密相关，永善县的城市规划布局结构将围绕“西扩南进”，规划以溪洛渡大道和振兴大街为主轴。

沿这两条景观线发展。

房地产竞争态势也将沿规划布局的区域而展开。

（2）品牌竞争

随着房地产市场的逐渐成熟，偷工减料、销售面积缩水、售后服务等也将受到消费者的关注。

开发商的实力、信誉、口碑也越来越重要，购房者在购房时也会将开发公司的品牌作为一种重要因素来考虑。

目前正在建设项目的兰花房地产、晟博房地产在老百姓心中占优势品牌地位。

（三）房地产开发发展趋势

1、需求趋势

（1）需求总量将继续增长

永善县这几年来每年的销售面积也都快速增长，这主要因为溪洛渡电站建设移民搬迁，乡镇公务人员及事业单位人员进城购房，80、90后农村进城购房，房改房换房（改善性需求）等需要的住房量比较大，预计在以后几年内需求量将继续增大。

据调查，70%的乡镇公务人员及事业单位人员无一套房。

（2）对产品品质要求越来越高

随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物质生活向有品位的精神生活过渡。

在住房方面具体表现在对居住的社区环境、外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注重追随时尚、高档消费，体现身份，对消费的场所也将越来越看重。

永善个性品质楼盘也会逐渐呈现，宜宾宸源房地产开发的中央大街12万平米城市综合体，大境界房地产开发有限公司开发的南部新区上千亩的山水倾城项目，永善晟博房地产开发建设的山涧竹韵二期15万平米等

（3）需求的主体也将分化

一大部分富起来的人不但对居住的硬件要求越来越高，同时也将对居住氛围进行选择，人以群分，富人居住区也将会形成。

2、价格趋势

历年商品房价格统计表单位：

元/平方

年份

2010年

2011年

2012年

2013年上半年

商品房销售单价

1800

2300

2700

2900

由上表可以看出，永善县商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。

从2008年以来，随全国宏观价格上涨趋势，商品房销售均价一直处于昭通市其他区县中下水平，价格偏低。

这一方面是自建房拉低房价，另一方面和人均收入较低也有关系，同时供给市场比较好的地段数量有限，楼盘品质不高，价格相对比较低。

随着经济的发展，人们对生活质量的追求，商品房价格在近年快步提升。

今年，山涧竹韵二期电梯房整体均价突破3000元大关。

3、永善县房地产业开发态势

近几年来，房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积、竣工面积持续上涨，销售面积快速平稳增长，价格稳中有升。

从产品结构来看，商品住房从以前单一的多层住宅供给开始逐步有高层商品房供给，但还缺乏高层产品的市场供给。

从市场供给的产品品质来看，虽然近年有较大提高，但总体说来，品质还较低，尚且停留在满足基本生活需要的层面上。

专业市场也是不温不火，随着市民生活水平的提高，对住房需要层次和消费档次的提高，将呼唤一批高品质的、改变生活模式和消费方式的有特色有品位的楼盘。

三、房地产开发的主要政策法规

１、土地出让政策

通过招标出让的方式取得土地使用权。

２、关于质检及建设政策

质检及建设基本政策相同于与昭通市。

商品房全部为现浇结构。

商品房预售证的发放部门为住建局，投资达25%可发放预售证。

政府对建设手续的办理高度重视。

高效、高透明是其主要特点。

3、个人住房按揭贷款政策基本相同，开展的银行有：

建设银行、农业银行，信用联社及住房公积金。

4、今年，政府基本叫停自建房及小产权房。

四、结论与建议

1、客户需求总量将继续增长，价格稳中上升。

由于乡镇公路交通的改善，进城时间缩短，城区居住配套、教育较好，乡镇公务人员及事业单位进城购房会越来越多，老城区改善性购房需求量巨大，将会形成供不应求的局面。

个人购房主要以银行按揭及住房公积金贷款为主。

2、知名开发商入驻永善的会越来越多，品质楼盘开发及物业管理水平会越来越高，如永善晟博房地产开发建设山涧竹韵二期、宜宾宸源房地产开发建设的中央大街。

3、金融业按揭服务竞争会越来越激烈。

4、建议

（1）调整信贷结构，优先支持重点。

在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘。

（2）加大重点客户的营销力度。

应提高营销重点客户重要性的认识，加强客户经理配备并适当向房地产重点客户倾斜，应组织力量加强对重点客户营销公关，主动上门与客户建立联系，互通信息，交流感情，为客户提供个性化的服务方案，以真情行动取得客户的理解、信任和支持。

（3）继续以住房公积金争办为核心，积极承办个人住房公积金贷款，在资源配置方面，加大对住房公积金业务市场营销及人力费用投入，争取在归集职工公积金缴交方面占居较大的市场份额。

（4）加强房地产信息收集和研究。

科学预测房地产需求，合理有效控制信贷规模。

同时还要加强同业信息收集，收集同业的先进做法和发展动态。

我们只有学习先进，才能赶超先进，熟悉同业发展动态、最新信息，才能有的放矢开展营销工作。