全年房地产市场供应及成交业绩总体情况.docx

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全年房地产市场供应及成交业绩总体情况

（一）市场供应

1.房地产开发企业土地购臵面积：

低谷反弹，实现同比正增长

2013年1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积34773万平方米，同比增长9.9%，这是自2012年以来首次实现同比正增长。

2012年初以来，市场供应冷清，企业拿地意愿冷淡，土地购臵面积同比开始步入下跌区间，下半年随着优质地块入市，供地增加。

2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购臵面积同比跌幅呈现逐步收窄态势。

土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应。

从月度累计情况看，2011年以来土地市场整体呈现快速下滑趋势，2012年上半年土地市场的成交量持续冷清，土地供应量与成交量双双下滑。

下半年，房地产市场有所活跃，土地市场开始逐渐升温，随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐渐入市，房企“去库存化”成效显现。

进入2013年，土地市场成交同比跌幅逐月收窄，1-11月份步入同比正增长。

临近年底，全国各地为了完成年度供地计划，近期加快了推地步伐，有实力的房企也纷纷增加土地储备，这些都推动了土地成交的大幅上升。

2.20个典型城市土地成交建面：

整体稳步增长，一线城市涨幅超三成

为了全面、客观、合理的反映大中城市土地市场的情况，本文主要利用中国房产信息集团数据进行分析。

根据样本的可得性，选取了20个典型城市的土地市场1进行样本研究。

其中东部城市12个，中部城市5个，西部城市3个。

具体城市见备注。

2013年1-11月，全国20个典型城市经营性土地成交建筑面积为50722万平方米，同比增长2%，与2012年全年增幅基本持平。

今年土地市场依旧延续了去年下半年以来的回暖态势，土地成交量基本稳定。

从一、二线城市看，2013年1-11月，20个典型城市中，一、二线城市经营性土地成交建筑面积分别为9017和41705万平方米，同比增幅分别为31%和-2%。

可见，一线城市土地市场成交反弹明显，二线城市市场则略有回落。

分区域看，2013年1-11月，20个典型城市中，东、中、西部城市经营性土地成交建筑面积分别为30774、11725和8223万平方米，同比增幅分别为6%、8%和-14%。

可见，除了西部城市同比明显下滑外，东中部城市市场成交基本保持小幅增长。

3.全国房地产开发投资：

增速快速提升

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比去年全年提高3.3个百分点。

其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速比去年全年提高7.7个百分点。

自2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。

具体来看，受招拍挂、清理闲臵土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但随后2007年增速又迅速飙升至30.2%。

2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速又迅速下滑至23.4%，2009年更是下降至16.1%。

2010年随着房地产行情回暖，房地产开发企业加大投资，增长率达到33.2%。

随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。

2013年随着市场回暖，投资增速快速增长，前11个月的投资额已超去年全年。

从月度累计情况来看，2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑，2012年前两个季度更是出现大幅回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳；四季度随着市场的进一步活跃，有实力的房地产企业投资意愿不断增强，房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势，至2013年一季度高位反弹，全年保持平稳增长态势。

4.全国房屋新开工面积：

增幅由负转正，低谷反弹

2013年1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米，已超去年全年水平，同比增长11.5%，比去年全年提高19.3个百分点。

其中，住宅新开工面积131849万平方米，同比增长10.0%。

2013年楼市发展整体稳定，房企开工放量。

从月度累计数据来看，2011年一、二季度维持平稳高位增长，三季度增速逐步下滑，四季度下滑加速，2012年二季度进入同比负增长，三季度后整体处于低位盘整收窄阶段，走势趋于平稳。

2013年低谷回升，市场回暖后，房地产企业投资意愿回升，投资力度和步伐加快，促使房屋新开工面积同比增幅快速增长态势。

5.全国房屋竣工面积：

高于去年同期水平

2013年1-11月份，全国房地产开发企业完成房屋竣工面积69420万平方米，高于去年同期水平，同比增长4.5%；其中，住宅竣工面积54265万平方米，同比跌幅0.1%。

2013年竣工面积增幅主要受到2011年至2012年前三季度市场相对低迷的影响。

6.开发企业资金来源：

融资环境显著好转

2013年1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，已高于去年全年水平，同比增长27.6%，相比去年全年提升14.9个百分点。

从历史数据看，房地产开发企业本年资金来源持续高速增长，年均增幅接近30%，多数年份年均增长率均在25%左右。

2008年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业本年资金来源曾大幅下降至5.7%。

2011年及2012年主要是受调控政策的影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。

进入2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。

从月度累计情况看，2010年以来房地产开发企业本来资金来源同比增幅快速下滑，2011年虽有短暂回升但难以改变整体回落态势，2012年第一季度继续显著回落，在经历了第二季度的筑底之后，从第三季度开始稳步回升，进入2013年，高位增速并保持相对稳定的增长态势。

从开发企业资金来源的构成来看，2013年1-11月份，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长31.9%。

在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。

从开发企业资金来源的构成分析，1-11月份，国内贷款占16.1%；利用外资占0.4%；自筹资金占39.0%，其他资金占44.4%。

相比2012年全年，房企自筹资金比重下降，国内贷款、定金及预售款、个人按揭贷款比重有所上升，房企资金面明显好转。

从历年数据看，国内贷款比重从2009年起呈现逐年下滑态势，从2009年的19.8%下滑到2012年的15.3%，说明在严厉政策调控下，银行贷款逐步收紧；自筹资金占比在经历了2008年的高位之后，2009年由于信贷环境大幅宽松，占比大幅回落，随着2010年以来信贷逐步收紧，从2010年起整体呈现逐年上升态势；利用外资所占比重从2008年之后受限外政策影响逐年下降；在其他资金来源中，定金及预收款占比2006-2008年处于逐年回落态势，从2009年起呈现稳步上升，2012年定金及预收款上升明显，较2011年的占比提升1.55%，2013年继续维持上升态势，较2012年的占比提升0.4个百分点。

这主要是2013年房地产市场稳定上行，交易持续活跃，房地产开发企业回笼资金显著。

7.国房景气指数：

平稳回落

2013年11月份，国房景气指数为96.38，比去年同期高0.67个百分点。

自2010年3月，国房景气指数一直处于下行区间，至2012年三季度基本处于历史低位，四季度整体呈现回升态势，至2013年2月份达高位，随后受“国五条”细则出台预期及落地影响，国房景气指数有所回落进入平稳运行，10月份，所属城市出台新政平抑快速增长的房价，再次影响市场预期，指数回落幅度进一步扩大。

（二）市场成交

1.全国商品房成交面积：

再创新高，增幅扩大

2013年1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，已接近去年全年水平，2013年全年销售面积将超2012年；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%；商品房销售额69946亿元，增长30.7%，已高于去年全年水平；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

从历史数据上看，2013年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速回升，已高于近十年平均水平。

从年度成交状况看，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。

仅有2008年楼市表现惨淡，在全球金融危机的影响下，2008年全国商品房市场陷入低迷，商品房销售面积近5.6亿平方米，同比大幅下跌了14.7%。

2012年，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，销售面积增幅受到遏制，仅仅好于历史上的2008年。

从各物业类型看，2013年各类物业销售面积增速集体同步回升。

其中1-11月份住宅销售面积98871万平方米，同比增长21.3%，增速反弹力度最大。

从月度累计情况看，2010年至2011年，商品房累计销售持续下滑。

2012年1至2月份累计同比增幅跌至低值-14%，随后开始逐步进入上行通道，2013年1-2月份累计同比增速反弹至49.5%，创2008年以来的次高值，仅次于2009年1-11月份的53%。

2013年3月份以来，销售增速逐步放缓。

一方面全国多地纷纷收紧调控政策，导致市场成交受到一定影响；另一方面，去年同期基数逐步上升，也造成同比增幅逐步放缓。

2.25个典型城市商品住宅成交面积：

大幅回升29%

为了全面、客观、合理地反映大中城市商品住宅的量价关系，本章节主要利用中国房产信息集团数据进行分析。

根据样本的可得性，选取了25个典型城市的商品住宅市场2进行样本研究。

其中一线城市4个，二线城市17个，三线城市4个；东部城市14个，中部城市7个，西部城市4个。

具体城市见备注。

2013年1-11月，25个典型城市新建商品住宅成交面积为18467万平方米，较2012年1-11月同比增长29%，市场行情总体不错。

回顾以往，2009年楼市行情较优，全年成交20922万平方米。

2010年楼市调控以来，在“限购、限贷”等政策下，楼市开始降温。

2011年政策效应继续体现，全年成交仅为11997万平方米，行情陷入了低谷。

2012年楼市开始回暖，年末更是出现了暖冬行情，全年成交量为16425万平方米。

2013年楼市继续升温。

新“国五条”政策下，3月份市场行情达到历史新高。

而“金九银十”行情，凸显了供需双方积极入市的心态。

目前前11个月市场成交量就已超过2012年全年。

分城市来看，2013年1-11月，25个一、二、三线城市新建商品住宅成交面积分别为3801、13527和1138万平方米，同比增幅分别为14%、32%和48%。

其中，一线城市市场变化最早，在2012年的成交增幅最大。

相比而言，三线城市反应滞后，2012年增幅最小。

当然，2013年三线城市市场成交开始强势反弹。

分区域来看，2013年1-11月，25个东、中、西部城市新建商品住宅成交面积分别为9613、4871和3983万平方米，同比增幅分别为24%、34%和35%。

西部城市同比增长最明显。

但与一、二、三线城市之间的差别相比，东、中、西部之间差别并不算大。

（三）市场价格

1.全国房地产开发企业土地平均购臵价格：

创历史新高

2013年1-11月份，全国房地产开发企业土地购臵均价2493元/平方米,已高于去年全年水平，同比增长19.6%，增速比去年全年提升16.1个百分点。

从历史上看，2009-2010年,楼市火爆，地王频现，带动土地平均购臵价格连续两年处于高位。

2011年在国家楼市调控背景下，市场转冷,开发商拿地更显谨慎与理性。

2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬，带动全年土地平均购臵价格触底回升。

进入2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出一些优质地块,市场竞争活跃，地王现象仍存，也导致土地价格继续上扬。

从月度累计情况看，2011年以来土地平均购臵价格处于跌荡上行态势。

2013年1-2月份价格创下新高，随后维持平稳上涨态势。

2.20个典型城市土地成交楼板价：

同比大幅上涨超七成

从全国20个典型城市经营性土地成交的楼板价来看，2013年1-11月为2330元/平方米，与2012年同期相比增长72%，而2012年价格同比为下降15%。

20个典型城市楼板价同比增幅在连续两年大幅回落后，2013年呈现快速回升态势。

主要是前两年受调控从严的影响，土地市场较为冷清，企业拿地谨慎。

今年随着行业环境的整体趋好，企业资金状况改善后拿地集中，特别是一、二线城市优质地块的推出激化了市场竞争，促使土地价格不断上升，这也给稳定房价带来了压力。

分一、二线城市看，2013年1-11月，一、二线城市经营性用地成交楼板价分别为5266元/平方米和1695元/平方米，相比2012年同期分别增长116%和44%。

由于一线城市较二线城市无论是在经济地位还是土地价值上，都具有领先优势，在2012年土地市场处于低谷后，2013年明显反弹，一线城市优质地块的持续推出，且随着大型企业回归一线城市的战略布局，使得土地市场竞争激烈，导致土地价格上升较快。

分区域看，2013年1-11月，东、中、西部各大城市经营性用地成交楼板价分别为2990元/平方米、1403元/平方米和1183元/平方米，相比2012年同期分别增长93%、20%和22%。

2013年东部城市的经营性用地成交楼板价回升最为明显，主要是东部城市区域内土地较为稀缺，且价值较高，往往会吸引众多有实力的房企参与竞争，导致土地高溢价率成交现象不断产生。

3.全国商品房成交均价：

创历史新高，增长8.2%

2013年1-11月份，全国商品房成交均价6312元/平方米，已高于2012年全年均价水平，同比增长8.2%，比2012年全年提升0.5个百分点。

从历史数据上看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。

在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。

在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。

但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。

2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。

从月度走势来看，2011年全年市场整体处于震荡调整期，2011年年底，市场大幅降温，价格增幅迅速回落。

由于回落幅度极大，2012年起低谷上扬，至2012年三季度市场开始回暖，价格增幅进入平稳盘整期，2013年1-2月份，价格增幅快速上扬，随后高位回落。

从分物业的历年数据看，自2008年金融危机以来，各类物业销售均价整体处于上涨态势，但增速自2010年起逐年放缓。

2013年，各类物业销售均价继续保持快速增长，其中住宅成交均价同比增长8.0%，办公楼成交均价同比增长10.2%，业营业用房成交均价同比增长9.2%，办公物业反弹力度最大。

4.70个大中城市房价指数：

同比加速上行，环比创新高

房价同比指数方面，2013年11月份，70个大中城市新建商品住宅价格比去年同期上涨了9.6%。

从历史趋势来看，自2008年11月开始，全国70个大中城市房价同比呈现下跌，趋势维持至2009年4月，共持续半年。

之后房价开始回升，自2010年4月份房价同比涨幅升至12.8%的高点后开始持续下降，至2012年3月份进入同比负增长，这次房价下行周期将相对较长。

2012年三季度开始，房价同比降幅不断收窄，步入筑底之后的上行阶段。

进入2013年，房价现加速上涨。

从房价环比来看，2013年11月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.55%，涨幅继续收窄。

2012年4月份环比涨幅现上行拐点，随后涨幅进一步扩大，进入2013年涨幅显著加速，至2013年3月份，环比增速1.09%，创下2010年5月份以来的最高涨幅。

随后受国五条细则及各地调控新政的影响，环比增速逐步放缓。

5.25个典型城市商品住宅成交均价：

同比上涨5%

2013年1至11月份，25个典型城市新建商品住宅成交均价为11128元/平方米，较2012年1至11月份增长5%。

回顾以往，2009年房价为8187元/平方米。

2010年楼市调控难撼23%的年度增长率，房价达到10101元/平方米。

2011年楼市调控影响发挥作用，房价同比增幅为4%。

2012年楼市调控政策效果进一步明显，房价实现同比零增长。

2013年楼市升温烘托房价反弹。

纵观2009年至2013年，房价保持了8%的年度增长率均值。

分城市来看，2013年1至11月，25个一、二、三线城市成交均价分别为20803、8890和5421元/平方米，同比增幅分别为13%、6%和7%。

很明显，一线城市房价上涨的动力最为突出。

分区域来看，2013年1至11月，25个东、中、西部城市成交均价分别为15081、6929和6723元/平方米，同比增幅分别为7%、5%和10%。

东部城市房价上涨超过中部城市，而西部城市涉及几个大城市，房价上涨也较明显。