第十一种零售商业物业经营管理.docx

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第十一种零售商业物业经营管理

第十一章零售商业物业经营管理

第一节零售商业物业及其分类

1、简述零售商业物业的定义？

答：

零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。

零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的范围丛邻里、居住区到整个城市甚至全国。

在房地产开发与投资领域，零售商也有称为商业地产。

2、简述零售商业物业经营管理的内容？

答：

零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。

（1）招商及承租户组合

在零售商业物业中，每个承租户的成功，非常依赖甚至取决于其他承租户的成功。

这类式于生物界中的所谓共生，及彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。

（2）零售技术

购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术。

尤其需要了解：

①商品选择；

②选项范围；

③商品盘存；

④橱窗陈设；

⑤商品内部陈设。

（3）物业维护

（4）营销

（5）保险及风险管理

（6）财务管理

3、简述零售商业经营管理的类型？

答：

按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。

（一）策略与运行管理

策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容。

（二）现场管理

现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。

现场管理是对物业“硬件”的管理。

第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理

1、简述零售商业物业的选址与规划时应考虑的因素？

答：

零售商业物业在选址和规划时主要应考虑

①市场容量、

②进出交通、

③地点显著、

④零售商业物业规模、

⑤内部设施等因素。

2、简述零售商业物业的经营与运作？

答：

零售商业运作的相关理论主要集中在三个领域：

（1）中心地理论

在商业区存在的情况下，消费者通常就会放弃前往最近的商店购物，而到这个商业区来。

中心理论可以很好地解释不同种类零售店聚集在一起的原因，为了满足消费者多目的购物（“一站式”购物）的需要，出售不同商品的零售店往往会聚集在一起，形成一个商业区。

（2）同类零售店聚集理论

同类零售店聚集理论专门讨论为什么在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店。

消费者除了考虑价格以外，还注重商品的质量、特色、品牌、销售方式等多个非价格因素。

（3）需求外部效应理论

它是指消费者被零售商业物业中知名度高，信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店。

主力店产生了需求的外部效应，为周围的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。

正因为主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用，因此他们能够在租金上得到很高的折扣优惠。

3、简述零售商业物业运作相关理论的具体应用？

答：

（1）租户组合应实现多样化；

（2）引入主力店以带来大量客流；

（3）空间安排实现相互租金效应。

第三节零售商业物业的租赁管理

1、简述零售商业物业管理中租赁管理的目标？

答：

策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

2、简述零售商业物业经营管理中租赁管理工作的内容有哪些？

答：

零售商业物业管理中租赁管理主要包括：

租户选择、租金确定与调整、租约制定三个工作内容。

3、简述零售商业物业租户选择时应考虑的因素？

答：

（1）声誉

声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

（2）财务能力

（3）租户组合与位置分配

主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。

次要租户所经营的商品和服务种类与主要租户要互为补充。

另外在确定租户组合时，还要考虑满足消费者目的性和冲动性购物的需求。

（消费者进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明显的目的，也就是说消费者来到该购物中心的目的就是寻找某向特定的商品或服务。

如果消费者在到达或离开其目标商店的过程中随手买了一只蛋卷冰淇淋，则属于冲动购物。

良好的租户组合应该很好的满足目的性和冲动性的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。

）

合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是：

在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。

（4）租户需要的服务。

零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。

租户选择的比较（写字楼租户选择考虑的准则是：

①潜在租户所经营业务的类型及其声誉；②财务稳定性和长期盈利能力；③所需面积的大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。

零售商业物业选择租户时应考虑的因素有：

①声誉；②财务能力；③租户组合位置分配；④租户需要的服务。

）

4、简述零售商业物业租金的确定和调整？

答：

（1）基础租金

基础租金又称最低租金，常以每平方米为计算单位。

基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

（2）百分比租金

百分比租金通常以年营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。

例如，某租户的基础租金为10万元／月，如果营业额的５％作为百分比租金，则只有当月营业额超过２００万元（１０万元／５％＝２００万元）才对超过部分的营业额收取百分比租金。

当然，如果零售商的营业额低于２００万元，则仍按每月１０万元的基础租金收取。

每月２００万元为自然平衡点，超过２００万元应按超过部分的５％收取百分比租金。

租户和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点。

而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

（3）代收代缴费用和净租约

业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于租户对设施设备和能源使用的程度。

净租的形式一般有以下几种：

①租户仅按比例分摊与物业有关的税项；

②租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；

③所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

（（按第六章物业租赁方式分类的描述）按物业租金的内涵划分

物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。

按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。

（１）毛租。

只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。

（２）净租。

净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。

净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达１０年以上。

净租金有三种形式。

第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。

第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。

第三种形式，租户除需要支付第二种形式中费用外，还要负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。

（３）百分比租金

百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。

承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交给出租人，作为出租人的百分比租金收入。

大型购物中心或超市常常采用百分比租金。

按零售商业的描述：

在零售商业物业的租赁中，净租的形式一般有以下几种：

①租户仅按比例分摊与物业有关的税项；

②租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；

③所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

（4）租金的调整

由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20~30年；次要租户的组企业达到3~10年），因此在租约中必须对租金调整作出明确规定，对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。

第四节零售商业物业的现场管理

1、简述零售商业物业现场管理的概念和内容？

答：

零售商业物业的现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。

现场管理的成功，取决于三个方面：

①正确的经营管理策略、②有针对性的管理方案设计③精确的费用测算。

其中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。

2、简述零售商业物业现场管理策略的内容？

答：

现场管理策略包括：

经营策略和管理策略，经营策略包括：

①树立品牌形象；

树立良好的品牌形象和以积极心态参与市场竞争，是企业经营策略的核心。

②与开发商建立长线战略联盟；

③追求经济回报应与企业战略计划相协调。

管理策略包括：

①管理模式的选用（子公司、分公司、项目部）；

②管理承诺；

③管理期限。

3、简述现场管理计划的内容？

答：

现场管理计划包括：

（1）机构设置：

（2）费用测算：

（3）特色服务内容：

（4）工作流程

（5）规章制度

4、简述现场管理的目标？

答：

现场管理的目标可将其具体化为“六统一”。

即统一店面管理、统一店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。

第五节简述风险与安全管理

1、简述零售商业物业管理的风险种类？

答：

零售商业物业管理的风险种类包括：

（1）管理模式风险；

不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。

成立子公司是目前最稳妥的办法。

子公司是独立法人，独立承担民事责任，除了子公司之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任。

（2）产权与管理权相分离风险；

投资上成功开发零售商业项目后，对项目的处置一般有以下三种：

①完全拥有产权，或直接出售一小部分产权；②将大部分产权出售，成为小股东；③全部出售套现。

盈利目标没有实现，可能导致部分小产权人拒交管理费。

（3）管理范围不确定风险；

（4）垫款风险；

（5）突发事件风险。

2、简述零售商业物业的风险防护措施？

答：

（1）建立风险防范机制；

（2）把握重要环节。

3、简述零售商业物业管理中的安全管理？

答：

零售商业物业管理中的安全管理，可细分为：

（1）防火安全、

（2）治安保卫、

（3）劳动安全、

（4）媒体风险防范安全等方面。

第十一章零售商业物业经营管理

第一节零售商业物业及其分类

1、简述零售商业物业的定义？

2、简述零售商业物业经营管理的内容？

3、简述零售商业经营管理的类型？

第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理

1、简述零售商业物业的选址与规划时应考虑的因素？

2、简述零售商业物业的经营与运作？

3、简述零售商业物业运作相关理论的具体应用？

第三节零售商业物业的租赁管理

1、简述零售商业物业管理中租赁管理的目标？

2、简述零售商业物业经营管理中租赁管理工作的内容有哪些？

3、简述零售商业物业租户选择时应考虑的因素？

4、简述零售商业物业租金的确定和调整？

第四节零售商业物业的现场管理

1、简述零售商业物业现场管理的概念和内容？

2、简述零售商业物业现场管理策略的内容？

3、简述现场管理计划的内容？

4、简述现场管理的目标？

第五节简述风险与安全管理

1、简述零售商业物业管理的风险种类？

2、简述零售商业物业的风险防护措施？

3、简述零售商业物业管理中的安全管理？