某商贸园区初步规划设计方案.docx
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某商贸园区初步规划设计方案
某商贸园区初步规划设计方
第一章总论
商贸物流产业是国民经济发展的基础产业之一，为达到南北优势互补，社会效益和经济效益双赢，我公司拟建设商贸园区。
一、项目名称：
********商贸园区
二、建设内容：
该商贸园区初步规划六大主体功能区，分别为：
仓储区、综合服务区、物流加工区、商贸物流区（南方商品）、农副产品区（当地农产品）、建材市场区。
三、项目投资资金：
该项目投资*亿元。
四、项目选址地点：
该项目需用地*亩，拟选址在*********，甘宁蒙三省
（区）交界处，省道*线、省道*线、营盘水-双塔县高速、干塘-武威铁路交汇处，具有发展仓储物流产业得天独厚的交通区位优势，该建设用地为荒地。
五、项目建设期限：
该项目分四期建设，*年内完成。
六、需要政府解决的问题:
请求政府协调解决铺设供水管道、架设供电线路、并在政府允许
的情况下享受国家和地方的优惠政策。
第二章主体功能区简介
2.1、仓储区
2.1.1仓储管理的主要内容：
（1）、仓库的选址与建筑
例如，仓库的选址原则，仓库建筑面积的确定，库内运输道路与作业的布置等。
（2）、仓库机械作业的选择与配置
例如，如何根据仓库作业特点和所储存货物种类以及其物理、化学特性，选择机械装备以及应配备的数量，如何对这些机械进行管理等。
（3）、仓库的业务管理
例如，如何组织货物入库前的验收，如何存放入库货物，如何对在库货物进行保管养护，发放出库等；
（4）、仓库的库存管理
例如，如何根据企业生产的需求状况和销售状况，储存合理数量的货物，即不因为储存过少引起生产或销售中断造成的损失，又不因为储存过多占用过多的流动资金等;
（5）、仓库的组织管理
如，货源的组织，仓储计划，仓储业务，货物包装，货物养护，仓储成本核算，仓储经济效益分析，仓储货物的保税类型，保税制度和政策，保税货物的海关监管，申请保税仓库的一般程序等；
（6）、仓库的信息技术
女口，仓库管理中信息化的应用以及仓储管理信息系统的建立和维护等问题。
此外，仓储业务考核、新技术新方法在仓库管理中的运用、仓库安全与消防等，都是仓储管理所涉及内容。
2.1.2仓储的作用：
（1）、物品储存：
存储是指在特定的场所，将物品收存并进行妥善的保管，确保被储存的物品不受损害。
存储是仓储的最基本任务，是仓储产生的根本原因。
（2）、流通调控：
由于流通中的需要，决定了商品是储存还是流通，这就是仓库的“蓄水池”功能，当交易不利时，将商品储存，等待有利的交易时机。
流通控制的任务就是对货物储存还是流通作出安排，确定储存的时机，计划存放的时间，当然还包括储存地点的选择。
（3）、数量管理：
仓储的数量管理包括两个方面：
一方面为存货人交付保管的仓储物的数量和提取仓储物的数量必须一致；另一方面保管人可按存货人的要求分批收货和分批出货；对储存的货物进行数量的控制，配合物流管理的有效实施，同时向存货人提供存货数量的信息服务，以便客户控制存货。
（4）、质量管理：
根据收货时的仓储物的质量交还仓储物是保管人的基本义务，为了保证仓储物的质量不发生变化，保管人需要采取一些先进的技术、合理的保管措施妥善地保管仓储物。
（5）、交易中介：
仓储经营人利用大量存放在仓库的有形资产，开展现货交易，有利于加速仓储物的周转和吸引仓储。
不仅会给仓储经营人带来收益，还能充分利用社会资源，加快社会资金周转，减少资金沉淀。
交易功能的开发是仓储经营发展的重要方向。
（6）、流通加工：
加工本来是生产的环节，但是随着满足消费的多样化、个性化，变化快的产品生产的发展，又为了严格控制物流成本的需要，生产企业将产品的定型、分装、组装、包装等工序留到最接近销售的仓储环节进行，似的仓储成为流通加工的重要环节。
（7）、配送：
设置在生产和消费集中地区附近的从事生产原材料、零部件或商品的仓储，根据生产的进度和销售的需要由仓库不间断地、小批量地将仓储物送到生产线和零售商店或收货人手中。
仓储配送业务的发展，有利于生产企业降低存货，减少固定资金投入实现准时制生产减少存货，降低流动资金使用量，而且能够保证销售。
（8）、配载：
对于大多数运输转换仓储都具有配载的任务。
货物在仓库集中集货，按照运输的方向进行分类仓储，当运输工具到达时出库装运。
而在配送中心就是在不断地对运输车辆进行配载，确保配送的及时进行和运输工具的充分利用。
设置在规划区边缘区域以及交通便利、位置集中地区。
该区域将采取数字化和信息化统一管理的模式。
2.2、综合服务区
位于商贸园区北部边沿地带，依山傍水，自然环境良好。
主要为园区内的企业员工提供就近的生活配套设施。
2.3、物流加工区
所谓物流加工也就是流通加工。
流通加工是指在某些产成品从生产领域向消费领域流动的过程中，为了更有效地利用资源、方便用户、提高物流效率和促进销售，在流通领域对产品进行的简单再加工。
一、流通加工的概念
流通加工是流通中的一种特殊形式。
商品流通是以货币为媒介的商品交换，它的重要职能是将生产及消费（或再生产）联系起来，起桥梁和纽带”作用，完成商品所有权
利实物形态的转移。
因此，流通与流通对象的关系，一般不是改变其形态而创造价值，而是保持流通对象的已有形态，完成空间的他移，实现其时间效用”及场所效用”流通加工则与此有较大的区别，总的来讲，流通加工在流通中，仍然和流通总体一样起桥梁和纽带”作
用。
但是。
它却不是通过保护”流通对象的原有形态而实现这一作用的，它是和生产一样，通过改变或完善流通对象的原有形态来实现桥
梁和纽带”作用的。
流通加工是在物品从生产领域向消费领域流动的过程中，为厂促进销售、维护产品质量和提高物流效率，对物品进行加工。
使物品发生物理、化学或形状的变化。
流通加工和一般的生产型加工在加工方法、加工组织、生产管理方面并无显著区别，但在加工对象、加工程度方面差别较大，其差别的主要点为：
（1）流通加工的对象是进人流通过程的商品，具有商品的属性。
以此来区别多环节生产加工中的一环。
流通加工的对象是商品而生产加工对象不是最终产品，而是原材料；零配件、半成品。
（2）流通加工程度大多是简单加工，而不是复杂加工，一般来讲，如果必须进行复杂加工才能形成人们所需的商品，那么，这种复杂加工应专设生产加工过程，生产过程理应完成大部分加工活动，流通加工对生产加工则是一种辅助及补充。
特别需要指出的是，流通加工绝不是对生产加工的取消或代替。
（3）从价值观点看，生产加工目的在于创造价值及使用价值，而流通加工则在于完善其使用价值并在不做大改变情况下提高价值。
（4）流通加工的组织者是从事流通工作的人，能密切结合流通的需要进行这种加工活动，从加工单位来看，流通加工由商业或物资流通企业完成，而生产加工则由生产企业完成。
（5）商品生产是为交换为消费而生产的，流通加工一个重要目的，是为了消费（或再生产）所进行的加工，这一点与商品生产有共同之处。
但是流通加工也有时候是以自身流通为目的，纯粹是为流通创造条件，这种为流通所进行的加工与直接为消费进行的加工从目的来讲是区别的，这又是流通加工不同于一般生产的特殊之处。
二、流通加工的地位及作用
1.流通加工在物流中的地位
（1）流通加工有效地完善了流通。
流通加工在实现时间场所两个重要效用方面，确实不能与运输和储存相比，因而，不能认为流通加工是物流的主要功能要素。
流通加工的普遍性也不能与运输、储存相比，流通加工不是所有物流中必然出现的。
但这绝不是说流通加工不甚重要，实际上它也是不可轻视的，是起着补充、完善、提高增强作用的功能要素，它能起到运输、储存等其它功能要素无法起到的作用。
所以，流通加工的地位可以描述为是提高物流水平，促进流通向现代化发展的不可少的形态。
（2）流通加工是物流中的重要利润源。
流通加工是一种低投入高产出的加工方式，往往以简单加工解决大问题。
实践证明，有的流通加工通过改变装璜使商品档次跃升而充分实现其价值，有的流通加工将产品利用率一下子提高20一50%，这是采取一般方法提高生产率所难以企及的。
根据我国近些年的实践，流通加工单仅就向流通企业提供利润一点，其成效并不亚于从运输和储存中挖掘的利润，是物流中的重要利润源。
（3）流通加工在国民经济中也是重要的加工形式。
在整个国民经济的组织和运行方面，流通加工是其中一种重要的加工形态，对推动国民经济的发展和完善国民经济的产业结构和生产分工有一定的意义。
2.流通加工的作用
（1）提高原材料利用率。
利用流通加工环节进行集中下料，是将生产厂直运来的简单规格产品，按使用部门的要求进行下料。
例如将钢板进行剪板、切裁；钢筋或圆钢裁制成毛坯；木材加工成各种长度及大小的板、方等等。
集中下料可以优材优用、小材大用、合理套裁，有很好的技术经济效果。
（2）进行初级加工，方便用户。
用量小或临时需要的使用单位，缺乏进行高效率初级加工的能力，依靠流通加工可使使用单位省去进行初级加工的投资、设备及人力，从而搞活供应，方便了用户。
目前发展较快的初级加工有：
将水泥加工成生混凝土、将原木或板方材加工成门窗、冷拉钢筋及冲制异型零件、钢板预处理、整形、打孔等加工。
（3）提高加工效率及设备利用率。
由于建立集中加工点，可以采用效率高、技术先进、加工量大的专门机具和设备。
2.4、商贸物流区（南方商品）
（1）汽配市场区
布置在核心区的重要路口，凸现片区产业的导向以及空间特色，
以汽车修理、装饰及零配部件销售为主的区域，核心市场为大厅式，单层面积为*平方米。
（2）乘用车市场区
以小轿车为主的乘用车4S店集中区，包括汽车销售、服务、修理、储运等功能以及配套设置车管功能。
（3）商用车市场区
重点发展以商用汽车为主的销售、服务、修理、储运等功能，面
积为*平方米左右。
（4）特种机械及农机区
主要服务于兴义市周边农村地区，设置在城市出入口处，便于周边农村地区的采购者到达。
（5）木材、板材市场区
位于规划区的最东部，是集展销、交易、仓储、配送、综合办公和运输为一体的大型综合木材模板专业市场。
2.5、农副产品加工区（当地农产品）
具有农副产品批发、展示、加工等主要功能，提供农副产品配送、仓储冷冻、农超对接、停车住宿、办公等相关配套服务。
农副产品加工按加工对象可分为：
粮食加工（见稻谷加工、小麦
制粉）、饲料加工、种子加工、果品加工、蔬菜加工、油脂加工（见植
物油料加工）、食品加工、酿造、工艺品加工和工业原料加工等。
按加工工艺可分为：
1机械加工，剔除人类不能直接利用的部分或改变农副产品的外形而不改变其性质的,如脱壳、制粉、榨油,动物的去皮、去骨、切块等；
2物理加工，如烘干、脱水、膨化、冷冻等；
3化学加工，用化学方法改良或提取农副产品的化学成分，如棉子油或饼的脱毒，某些农产品的干馏、浸取等；
4生物加工，利用各种微生物或酶素改变农副产品的化学成分，如发酵、酿造等。
2.6、建材市场区
（1）、建材行业的市场分析
（2）、各种建筑材料知识
（3）、建材最新资讯
（4）、建材行情报道
（5）、建材价格
（6）、著名建材企业公司
（7）、新型建材材料展示、潜力及发展
主要设置在临近城市核心区，适合发展家具、建材、五金等生活资料市场。
第三章商贸园初步建设规模
3.1建设规模设计方法
物流城规模的确定是物流基础设施网络规模确定的一部分，是物流
基础设施网络规划的重要内容，然而目前还没有一套较为成熟的物流城规模确定的方法体系。
国际上一般认为确定物流城规模的有效因素是由设施选址、服务的
空间范围、服务市场的产品类型、物流需求量大小以及物流城的范围经济等因素综合决定的。
3.2******商贸区规划概况
该商贸区初步规划明确提出了以仓储区、综合服务区、物流加工区、商贸物流区（南方商品）、农副产品加工区（当地农产品）和建材市场区等六大板块为主。
该商贸区规划总体目标：
****最大、服务一流、特色鲜明、
综合配套能力较强的商贸服务聚集区。
3.2.1该商贸区初步规划战略定位：
该商贸区发展定位，以****城市发展战略为基础，以商贸、物流、建材、农副产业为核心，依托项目所在地完善的公铁运网络，建立面甘宁蒙等周边省（区），辐射西部经济圈各重点城市的商贸基地。
承担商品展示交易、公铁运货运枢纽、区域内配送、面向各优势
产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服
务。
通过****商贸区的建设和发展，吸纳、整合本地区、周边
地区乃至甘宁蒙三角地带商贸物流资源，最终把商贸区打造成
****最大、服务一流、特色鲜明、综合配套能力较强的商贸服务聚集区。
3.2.2****商贸区规划主体经营包括：
商贸企业：
国内外知名品牌连锁企业，包括家电、农副食品、
建材、汽车、小商品批发和经销企业；
国际物流企业：
运输公司、仓储企业、第三方物流公司、货代;
国内物流企业：
货运企业、仓储企业、配送企业、货代企业、
物流信息服务企业等；
集团分支机构：
跨国公司、高成长公司的分支机构或研发中心；
高、中、低端产品加工企业。
323****商贸区功能定位：
商贸交易一一批发零售：
原材料、零配件、机械设备、农机设
施、特色农副产品、农用物资；物博会：
展示、论坛、交流；研发
和培训。
仓储包装一一货物的揽收、暂存、分拣、贴标、简单加工、包
装；标准库房、露天堆场存储、冷藏冷冻库房、危险品库。
城市配送为区域内各商业市场提供一体化的商品配送服
务；为区域内社区、饭店、旅游景点等提供的一体化的商品配送服务；为区域内加工企业提供原材料的配送服务。
生产加工一一原材料加工；半成品加工；包装加工；废旧回收
加工；农产品深加工。
运输一一公路运输：
货物区域间的长途运输业务；铁路运输：
公铁联运；内陆河运输：
与海运衔接；建立网上交易平台，提供货找车、车配货服务。
配套服务一一金融、电子商务服务平台；办公、生活居住、休
闲区；酒店、会展中心、培训中心；公共信息服务平台；物流信息平台。
3.3建设规模预测
本项目拟征地面积*亩。
可分为：
六大主体功能区；厂前区；生
活区，具体分布如下:
3.3.1六大主体功能区：
仓储中心；综合服务中心；物流加工中心；商贸物流中心（南方商品）；农副产品加工中心（当地农产品）；建材中心。
3.3.2厂前区:
商务办公楼；商品展示及交易楼；临街商业楼
3.3.3生活区：
生活配套中心、绿化、广场及道路、鱼塘
详细分布如下：
表3—i********商贸区工程表
项目
楼宇
占地面积
综合造价
六大主体
功能区
仓储中心
*m2
*万元
综合服务中心
*m
*万元
物流加工中心
*2
*m
*万元
商贸物流中心
*2
*m
*万元
农副产品中心
*2
*m
*万元
建材中心
*2
*m
*万元
厂前区
商务办公楼
*2
*m
*万元
商品展示与交易楼
*2
*m
*万元
临街商业楼
*2
*m
*万元
休闲、
生活区
生活配套设施
*2
*m
*万元
绿化
*2
*m
*万元
广场及道路
*2
*m
*万元
鱼塘
*2
*m
*万元
以上为初步规划数据，详细数据以实际工程建设为准
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址
4.1.1、区域位置：
该商贸园初步规划用地*亩，拟选址在******境内的白墩子村，甘宁蒙三省（区）交界处，省道*线、营双高速出口*公里处、干塘-武威铁路交汇处，距国家第*个国家级新区-**新区约*公里，该区域辐射范围广，具有发展仓储物流产业得天独厚的交通区位优势，该建设用地为荒地。
****位于**省中部。
东濒黄河与**县、**区相望，南与**区、**县及县**交界，西与**藏族自治县及**县毗邻，北与****自治区****旗及******自治区**
市接壤。
总面积*平方千米。
总人口*万人。
县内有**山、**山两大森林群。
煤、石膏、石灰石等非金属
矿藏丰富，金、银、铜、锰等金属矿藏也有一定储量。
****是全
县政治、经济、文化的中心，境内有省****管理局、国营**
农场等*个省、市机关及厂矿农场。
该县立足发展现代农业、繁荣农村经济和增加农民收入，扎实有效地推进新农村建设。
一方面，大力发展城郊、沿河灌区精细瓜菜，一、二期灌区早熟洋芋、啤酒大麦、玉米制种、特种玉米，山区绿色小杂粮、强筋小麦等优势产种植业业。
另一方面，以红水、漫水滩、上沙沃三乡镇为轴线，打造肉羊产业基地；以****为中心，建设生猪产业基地；以****条山村、****乡新井村为龙头，构建
蛋鸡产业基地；以城郊边缘和****、****两镇快速育肥肉牛
为重点，发展牛产业。
同时，延伸****、****、****、*
***四乡镇枸杞产业带，推进****乡万亩红枣种植，抓好**
**镇****亩优质梨示范园区建设，继续推进三个“*万亩”林
果基地建设。
全县工业布局为“四区”：
四区指******工业园区；**工业园区区；**工业园区；****农业技术开发区。
4.1.2********商贸区概况
********商贸园区，初步规划面积*亩，其中一期规划
面积*亩。
重点发展仓储、南方商贸、现代物流、当地农副产品、建材市场等产业，建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的商贸服务聚集区。
目前有合作意向企业的有：
上海大众汽车有限公司•销售部、南方家具广场•销售分部等。
4.2建设条件
421区位交通条件
该商贸园拟选址在********境内的白墩子村，位于甘肃
省、******自治区、****自治区交界处南*公里处，省
道*线、营盘水-双塔县高速公路出口*公里处、干塘-武威铁路交汇处白墩子站附近，距国家第*个国家级新区-兰州新区约*公里；
距*******自治区首府**约*公里；距****约*公
里，具有承东启西、连接南北的良好区位条件。
该建设用地为荒地。
4.2.2自然条件
全年降雨量217.6毫米，年平均气温10C,无霜期159天，全年日照2726小时，年辐照量147.8千卡/平方厘米，
地势呈东北高，西南低，地形地貌呈丘陵岗地、低山残丘两种，
属温带干旱型大陆气候。
4.2.3工业强镇意识统一
随着工业强镇战略的深入实施，全镇各级政府部门牢固树立“政府创造环境，企业创造财富”的理念，以最佳的创业环境、最优的服务环境、最宽松的政策环境，大力发展工业经济，掀起全民创业的新热潮。
全镇上下发展工业的氛围日趋浓厚，基础设施条件有了较大改善，支持工业发展的措施更加有力。
4.2.4基础设施条件
4.241水源
商贸园范围内东部有一小水沟，在此建造一个拦水坝，可以给商贸园区提供日常生活以及工业用水，也可以在东南角开挖一个水井，作为补充，以免水量不足。
该区域水质满足现行饮用水水质标准，水量能满足本项目供水要求。
4.2.4.2电力
商贸区附近高压线电源电压1KV,电源从西侧接入商贸区，经降压
至400V后，满足项目用电要求。
4.2.4.3排水
商贸区实施清污分流的排水体制，雨水、污水管均已分别接到排污管道，本项目排水就近接入即可。
4.2.4.4通信网络
商贸区己具备了现阶段国民经济信息化所需要的通信能力，但物流业发展所需的信息环境亟待改善。
第五章工程技术方案
5.1项目用地功能分区
形，场内地形起伏不大。
商贸园区由厂前区和主体功能区（包括仓储
区、综合服务区、物流加工区、商贸物流区（南方商品）、农副产品加
工区（当地农产品）及建材市场区）组成，厂前区与主功能区分割，避免人流与物流的无序交错。
项目组成见表5-1:
功能分区
单体名称
建筑面积
附注
主体功能
区
仓储区
*m2
综合服务区
*m
物流加工区
*m
商贸物流区
*m
农副产品加工区
*m
建材市场区
*m
厂前区
商务办公楼
*2
*m
商品展示及交易楼
*m
临街商业楼
*m
休闲、
生活区
生活配套措施
*m
绿化
*m
广场及道路
*m
鱼塘
*m
5.2仓储设计施工方案
521、平面设计
首先根据地形图，总平面图，拟建仓种类及层数，确定平面轴线总尺寸，再分柱网。
同时，在平面设计时，根据仓库的类型同时考虑防火分区的划分。
在防火墙上合适的位置设置防火卷帘，保证使用者的方便。
主要装卸货空间：
库房都需要设置装卸平台，宽度4m-6m,上部
设雨篷,为防止飘雨,—般设6mr^9m宽，卸货台的咼度和当地车型有关以1.4m高度的货台较方便。
为了满足不同车型的要求，还要设置高度调节板，仓库的每个防火分区至少设一台，土建预留坑槽,专业厂家安装。
货台外边缘设置防撞胶垫。
为了不抬高室内地面，还可以局部降低室外地面,在卸货台外的停车区降低标咼，但要注意在车道和排水等问题上与总图的协调。
仓库的门分为货物出入门和人员疏散门。
货物门一般选用滑升门、推拉门和卷帘门。
选用推拉门时要注意相邻两扇门都开启时不会碰撞。
卷帘门当门扇过宽时会出现不稳定现象。
每扇门两侧设防撞柱，刷警戒色,每扇门顶设探照灯，保证货柜车内的亮度。
要设置门封，保证库内的温度，仓库门内的一部分区域称为理货区。
根据货物运输的频繁程度，
理货区一般为一跨或两跨。
叉车会在此区域频繁转弯掉头，最好此区域无柱。
储存空间：
通常在库房设计初期就要确定货架的布置。
对于中等高度的堆垛，货架深度为1m，两排货架背靠背,0.1m的托盘间隔。
由于仓库内部多选用前移式叉车，通道宽度通常确定在2.7m〜3.2m之间，于是每组货架宽度为5m左右,需要根据防火墙的位置合理设置。
采光：
一般库房每跨设一几个采光孔，基本可以满足一般性照明，
配合使用节能灯即可。
通风：
当平面尺寸较大时，一般在库房的侧墙底部距地300〜900mm的位置设百叶窗帮助通风换气，窗上设铁丝网防止虫鼠，窗外另设防雨装置。
522、立面设计
对于多层库房的运输方式要多做比较。
坡道可以大幅提高二楼及以上各层的使用效率，但非常占用宝贵的土地资源，电梯运输因其使用效率低下，维护成本过高也有弊端，所以还要慎重考虑。
仓库的立面设计中要考虑到业主的企业形象，与其整体的文化背景一致。
多层钢筋混凝土结构的仓库开窗面积都很小，必要时在立面做一些条板、色带等，合理设置玻璃，做到虚实结合，丰富而又不失建筑身份，美化城市的景观。
5.2.3、防潮、防尘设计
根据现场地质情况，为防止地下水位对仓库的影响，设计将仓库架高1.2m，使其达到更好的防潮效果，避免因
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