物业对房间的影响.docx

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物业对房间的影响

论文题目：

浅析物业税对房价的影响

学院：

交通与土木工程学院

专业年级：

工程管理09级

学号：

姓　　名：

指导教师、职称：

高级工程师

2013年5月

Shallowofpropertytax'sinfluenceonhouseprices

College：

Transportandcivilengineeringinstitute

SpecialtyandGrade：

EngineeringmanagementofGrade2009

Number：

Name：

Advisor：

Seniorengineer.Fumeng

Submittedtime：

May,2013

目录

摘要……………………………………………………………………………………………1

Abstract………………………………………………………………………………………1

1引言…………………………………………………………………………………………2

2我国房地产行业的现状分析………………………………………………………………2

2.1我国房价的构成…………………………………………………………………………2

2.2我国房价居高不下的主要原因…………………………………………………………3

2.3物业税的概念……………………………………………………………………………4

2.4物业税在国外的发展经验………………………………………………………………4

3物业税对房地产相关主体利益分析………………………………………………………5

3.1对政府的影响……………………………………………………………………………5

3.2物业税对房地产开发商与房地产市场的利与弊分析…………………………………6

3.3对居民的利益影响………………………………………………………………………6

4物业税对供求关系的分析…………………………………………………………………7

4.1物业税对房地产供给的影响……………………………………………………………7

4.2物业税对房地产需求的影响……………………………………………………………8

4.3物业税对房产价格变化的分析…………………………………………………………9

5探讨物业税开征的条件……………………………………………………………………10

6物业税征收政策的合理化建议……………………………………………………………11

7结论…………………………………………………………………………………………11

参考文献………………………………………………………………………………………13

致谢……………………………………………………………………………………………14

浅谈物业税对房价的影响

摘要：

物业税自从提出后，就一直成为各界讨论的热点。

本文通过对我国房地产行业的现状及存在问题进行归纳，引出物业税，从而对物业税可能引起的房地产市场相关主体的利益冲突及由此造成房产供需变化进行理论分析，以揭示开征物业税对房价的走势影响。

同时借鉴国际经验，探讨开征物业税的条件，对物业税征收政策提出合理化建议。

关键词：

物业税房价房地产市场房产需求房产供给

Abstract：

Propertytaxsinceputforward,hasbecomeafocusofallwalksoflife.Thisarticlethroughtotherealestateindustryinourcountry,summarizedthepresentsituationandexistingproblems,whichleadstothepropertytax,therealestatemarketofpropertytaxmaycauseconflictsofinterestrelatedsubject,andtheresultingchangesinsupplyanddemandtheoryanalysis,torevealapropertytaximpactonhousepricestrend.Anddrawlessonsfrominternationalexperience,discussestheconditionsforapropertytax,propertytaxlevypolicyrationalizationproposalisputforward.

Keywords：

Propertytax；Houseprices；Therealestatemarket；Housingdemand；Housingsupply

1引言

我国现行的房地产税制的基本体系是在1994年分税制改革后形成的，目前涉及到房地产的税种有10个，即营业税、房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税。

这十个税种分部在房地产的开发、转让、保有、出租四个环节[1]。

中国房地产市场大起大落，供需矛盾日益加重，除了房地产行业自身的内部因素外，房地产税制不成熟也是一个非常重要的外因。

（1）无法形成地方税的主要税源。

据统计，2012年房地产税收在地方财政收入中创历年新高，却仅为16.6%，而发达国家如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的80%~90%，相比之下，我国房地产税占地方收入的比重明显偏低[2]。

（2）我国现行房地产税制构成的明显特点就是在房地产流转环节税种多，税负重，而在保有环节税种少、税负轻，这势必会鼓励房地产投机的存在，虚涨了需求。

同时，势必增加新建商品房的开发成本，从而导致房价的攀升。

（3）中国现阶段实际征收的房地产税收有十种，重复征税的现象突出。

（4）税收立法层次低，税权高度集中。

中国名义上将房产税列为地方税，但是所有房地产税的立法权和调整权基本集中于中央，这不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场；（5）配套制度不健全，税收征管难度大；（6）租税费界定不清，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租，彼此相互错位，难以发挥土地税种的调控作用[3]。

我国房地产税虽然只是一个小税种，但是房地产税关系到地方的财政收入，关系到整个房地产市场和居民的住房问题。

目前我国房地产税收制度还存在很多问题，对其改革是必然趋势，将促进中国房地产市场的健康发展。

2003年十一届三中全会明确提出了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”[4]。

从此，物业税成为政府部门、学术界及房地产商关注的焦点。

在2009年中国财税改革年度论坛上,财政部税政司副司长王晓华表示,经过6年多的模拟评税试点实践,物业税的开征条件已经逐步成熟。

2010年4月初，国务院前总理温家宝在《求是》杂志发文表示，要研究适时开征物业税，同年4月6日，财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。

从这一系列迹象表明，开征物业税是大势所趋。

2我国房地产行业的现状分析

2.1我国房价的构成

我国房价可用一个简单的公式来表示：

房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

目前中国房地产的综合造价，大体上是由这种13类71个项目构成，可以分为5个构成部分。

第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，

构成了房地产价格中的土地费用。

第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。

第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。

第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。

第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。

如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润[5]。

2.2我国房价居高不下的现状分析

虽然国家政府自2003年就开始对房价进行调控，出台了一系列的政策：

国四条，国八条，新国八条，国五条……然而历年来多轮调控，房价却依然昂首挺胸，保持不跌的局势，甚至某些时候还大幅攀升，房价一直是占据普通大众心中的牵挂[6]。

房价居高不下的主要原因如图1所示。

图1房价居高不下的原因

只有找到中国高房价病的病因，从病因入手，标本兼治，才能治好高房价病，从而使房价趋于合理。

2003年十一届三中全会明确提出了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。

从此，物业税成为政府部门、学术界及房地产商关注的焦点，期望物业税能成为房价发展的“稳定器”。

2.3物业税的概念

物业税是对境内拥有或占有不动产的单位和个人征收的一种税。

其基本内容包括：

以在境内拥有或占有土地及依托土地的建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收。

我国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税费合并，转化为房地产保有阶段统一征收的物业税[7]。

物业税的核心思想就是通过增大不动产保有环节的成本，降低流通环节的成本来确定资产配置的最优化。

2.4物业税在国外的发展经验

1）从税种地位来看，物业税是各国地方主体税种和地方财政收入的主要来源

综观各国税制，凡是实行中央与地方分税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税收的主体税种。

在美国，物业税从一开始就是州和地方政府的税收，是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%一80%。

20世纪90年代后，美国州政府基本上将全部将物业税留给地方政府，地方政府财政收入中约有85%一90%来自于物业税。

这样做一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。

2）从税负水平来看，各国基本上坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则

宽税基是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。

这样的税基比较稳定、充足、并可持续增长，可为房地产税提供可靠的税源。

少税种是指国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。

低税率即指国外房地产（物业）税率一般都不高，如在加拿大物业税税率3年内不动产平均值的0.5%[8]。

3）从征收环节来看，大多数国家主要集中在房地产保有环节征税，而在房地产经营环节征税相对较少。

如美国在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。

而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，且不分对象实

行统一的税率和征管办法，只是对住宅实行各种减免和抵扣。

强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋经济供给和频繁的交易活动的发生，有利于房地产要素的优化配置。

4）从税收实践来看，普遍采用税收优惠政策

美国对出售自用住房（又称“主住房”）取得的收益给于豁免所得税，对低收入者购房和租房给于税收优惠政策。

对政府、宗教、教育、慈善等非营利组织免税。

所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

5）从法律层次来看，税收立法比较健全

澳大利亚地方政府对物业征税有立法权。

英国的税收虽然都是中央立法，但地方政府拥有较大的管理权限，例如确定税基、明确税率等。

法律也明确规定了对争议的上诉和仲裁办法。

6）从配套措施来看，充分利用中介机构和计算机技术，建立了比较完备的评估体系

各国都必须成立财产土地评估机构，专门从事财产评估。

为了确保及时准确地做出评估，财产评估机构都运用了卫星照相、航空遥感技术，且与工商注册等登记部门联手，加强联系和信息控制。

美国各地方政府为了加强对物业税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度，如资料卡片。

在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息。

澳大利亚布里斯班土地管理中心仅计算机程序开发就用了10年时间，全部资料输入用了18个月。

在如此细致的工作中，只有运用计算机管理，才能确保工作的高质量。

3物业税对房地产相关主体利益分析

政府、开发商、购房者作为房地产活动的主要参与者，他们的行为将影响着房地产市场的发展，同样房地产市场发展的状况也直接影响着他们所采取的行为。

“物业税”作为对房地产市场产生较大影响的因素，势必影响着房地产市场的参与者。

3.1对政府的影响

从短期来看，物业税的开征对地方政府财政而言是利空的。

由于土地使用权出让金并入物业税，开发商在获得政府出让的土地使用权时不再需要向政府缴纳土地出让金，对地方政府而言就意味着在短期内占其收入相当大比重的卖地收入减少甚至消失，这必将对地方财政造成相当大的压力。

但从长期来看，物业税作为地方税税种，它的开征对地方财政而言是利好的。

物业税改土地使用权出让金在土地出让时一次性收取为在房地产保有环节逐期缴纳，形成了稳定的税源，保障了地方财政收入的长期稳定性，均衡了地方政府的长期财政收入，进而可以改变现行房地产税制下地方政府“寅吃卯粮”的不合理局面[9]。

其使政府的税源更依赖于把现在的城市搞好、保持好，而不是更多地依赖卖地，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义[10]。

3.2对房地产市场与房地产开发商的利与弊分析

1）征收物业税带给房地产开发商和房地产市场的利益

（1）开发成本有望降低，并减少金融风险，短期将获超额利润。

物业税的开征，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳，从而减轻了开发商的筹资压力和银行贷款的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发环节的成本。

但是，物业税开征后，房价也不会应声而落，因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，所以短期内还将获得超额利润，之后，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。

（2）有利于限制投机行为，规范房地产市场。

首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。

在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。

在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。

具体到税收制度方面国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。

其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。

当商品房交易市场过于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。

他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。

（3）有利于规范房地产税收制度。

房地产业税种繁杂、一些税种计税依据不合理、重复税收等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。

物业税的开征将有利于规范房地产税收制度，如现在拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税。

2）征收物业税引起的新问题

（1）可能造成城市建设资金短缺问题。

开征物业税，政府的财政收入势必短期内大幅减少。

如果遇到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少，这都会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。

（2）“二手房”市场必然受到打压。

近年来，一些政府重新进行城市总体规划、加大拆迁力度，对拆迁户实行货币化补偿，在很大程度上带动了二手房的交易。

但是，物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。

因为开征物业税后推出的一手房价格可能比二手房价格要低，虽然以后何年都要交物业税，但吸引力还是会比二手房大，二手房市场必然受到打击。

3.3物业税对居民利益的影响

1）开征物业税惠顾于居民

（1）物业税降低了购房者的准入门槛。

在批租制下获得的土地，房地产的价格构成中包含了土地的全部费用，因此，其不动产的售价也会相对较高。

而处于物业税改革之后的不动产出让价格中，只包含土地部分年限的费用，价格相对较低。

如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，房地产业的税收征收环节后移，可以使现在的房价下降，对于很多中低收入家庭来说，住房梦将变得更容易实现了。

（2）高档住宅的价格有望大幅下降，豪宅将会亲民。

首先，从政策层面看，如果开征物业税，豪宅的售价将不会有大幅度的上升；其次，物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望下降，导致高端市场销售加快，豪宅将会亲民；再次，以经营为目的的多处豪宅的拥有者，可能在大额物业税的压力下，低价出售部分豪宅。

2）物业税给居民生活带来的负面影响

（1）开征物业税有可能提高养房的门槛。

开征物业税后，很明显的问题就是消费者有可能买得起，供不起，增加消费者的购房风险。

物业税尽管降低了购房门槛，却更加重供楼和税负的负担，出现“买得起房，养不起房”的现象。

（2）房地产估价结果可能导致不公正的赋税。

估价人员素质不高，往往不注意观察现场；数据收集不全面；对估价报告采用套用形式，技术水平不高，对房地产价值把握不准确。

如果按照这样不负责任的评估结果作为物业税的税基，势必导致住房者一不公平的赋税。

综上所述，我们不难发现物业税的开征将会对相关的利益主体产生不同的影响，并且对各主体的影响几乎不存在绝对意义上的“利好”与“利空”。

4物业税对供求关系的分析

4．1物业税对房产供给的影响

ST’

图2房产的供需变化图

如果用ST表示市场上一定时期内房产总供给以及供给曲线，用SN和SU分别表示同期市场上新建商品房和二手房各自的供给与供给曲线，则有ST=SN+SU即总供给和总供给曲线是由新建商品房和二手房加总而得的。

物业税作为一种财产税，就其性质而言，是对房产保有环节、依据房产价值的高低而对所有人课税的一种征收。

因此，并不是市场上所有的房产都要交物业税[11]。

由于SN是由地产商供给的房产，仍然处于流通阶段而尚未进入保有阶段，因而其并非物业税的课税的对象。

除非国家制定政策，对于开发商已经开发并在规定时间尚未销售出的房产，视为开发商持有而对开发商征收物业税。

因而，就静态角度分析，开征物业税对SN部分影响不大，不过动态影响会逐步显现。

但考虑到物业税开征以后市场销售压力增加的因素，SN部分将会相应萎缩。

而SU就不同了。

二手房都经过了一次或二次市场流转，其拟销售时的状态一定是处于保有环节，因而物业税的开征主要会对这部分供给产生立竿见影而且较大的影响。

根据经济学理论，对商品供给方征税将导致其供给成本的增加，出于转嫁税负以维持自身利益最大化的理性选择，供给方的供给会因此发生变化，从而导致供给曲线SU向上方移动为SU’,同时从未来预期的角度出发，开发商考虑到物业税开征以后销售压力的增加，也会调整自己的推盘节奏，从而使其供给由SN向上移动为SN’，总供给曲线也由ST相应移动为ST’（=SN’+SU’）。

这意味着在开征物业税以后，受房产供给方税负增加产生的一系列效应的影响，在其他条件均不变的前提下，与未开征物业税相比任何一个价格水平上市场房产的有效供给量都减少了，或者说必须在更高的价格前提下，供给方才愿意提供与物业税征收以前同样的市场供给量。

4．2物业税对房产需求的分析

对于房产需求的两个不同性质的组成部分，物业税的影响也有明显差异。

房产的消费需求主要包括两个组成部分，即居民首次置业的自住需求以及部分二次置业的改善性需求，这类需求的目的主要是为了享有房产的居住功能，享有房产对生活品质的改善功能，因而这部分需求对房产价格变化的敏感程度相对较小，对于征收物业税的敏感程度也相对较低。

即这种需求主要与个人收入、偏好、家庭成员数量及构成等因素有关，需求的价格和税收弹性都相对较低，因而物业税的开征对此类需求的影响相对较小，影响面相对较低，主要影响的是一些边际消费者。

从内部结构上进一步分析，由于消费者需求的层次与次序的不同，开征物业税对首次置业需求的影响要大于二次改善性置业消费的影响。

就房产投资投机需求而言，房产的投资于投机是有所区别的，其中投资主要是指不放弃房产的所有权，通过购买房产以后的资产经营，以租金的形式在相对较长时间段内回收成本并获取利润；而投机则主要是通过低价买进，然后再在较短时间内出售房产、让渡房产的全部产权而一次性回收成本并获得纯收益的过程。

很显然，房产的消费需求是刚性的，

因没有替代品而相对缺乏弹性，但房产的投资投机需求却完全不同，因为人们在投资投机方面的选择余地要大得多；可以选择房地产投资投机也可以选择股票等去投资投机等。

物业说的开征对于出于投资投机动机的需求者而言，毫无疑问会增加其经营成本，从而导致这方面需求的较大萎缩。

同时，奢侈性需求也受到一定抑制。

物业税开征后，可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是优质资源；同时，政府可以获取更多的资源，通过完善住房保障体系来帮助低收入阶层和住房困难群体获得住房及改善住房条件[12]。

如果用DT表示市场上一定时期内房产的总需求以及总需求曲线，用DC和DS分别表示同期市场房产消费需求和投资投机需求两者的需求与需求曲线，则有DT=DC+DS，即总需求和总需求曲线是由消费需求和投资投机需求加总而得。

开征物业税以后，对DC部分的影响使得其减少为DC’，而对于重点影响的DS部分，表现为由征税前DS较大幅度地减少为DS’，这种变化将导致房产总需求曲线由税前的DT响应地也向下移动为DT’（=DC’+DS’）.

4．3物业税对房产价格变化的分析

在前面分析物业税对房产供求以及供求曲线影响变化的基础上，可以运用如下简单模型直观地表述物业税开征前后房产价格的变动情况。

上图中ST、ST’以及DT、DT’分别为开征物业税前后的房产总供给曲线和总需求曲线。

在没有开征物业税之前，由供给曲线ST和需求曲线DT共同决定，房产市场的均衡价格为P，而对应的房产市场交易量为S。

受开征物业税的影响，房产的总供给和总需求曲线分别移动为如图ST’和DT’,相应的房产价格和市场交易量为变动P’和S’。

由上述简单模型可以看出，开征物业税以后，房产市场无论是交易价格还是交易数量均会发生相应变化，其中交易数量的变动趋势相对简单，即呈现出或多或少的单边下降趋势，这主要因为物业税的征收无论是房产的有效供给和需求都有制约作用。

然而，要准确滴判断供给和需求都萎缩以后对房产价格的最终影响就十分困难了。

征收物业税以后房产市场总供给的减少对房价的上升起着助推作用，但同时导致房产总需求萎缩则对房价的上升起着抑制作用，而房价最终市场表现则是两种力量共同作用的结果。

如果物业税拉升房价的效应更大，抵消抑制房价的效应后还有净值，那么房价最终将会表现为一定幅度的上涨；反之，如果物业税对房价的拉升效应不足抵消抑制效应，房价则会相应地下跌。

由图中也可以很直观地看出，总供给和总需求曲线变动以后再坐标中的不同位置客观上决定着房产的市场均衡价格，与征税之前的价格P相比，P’取值大小的三种情况都有可能存在：

P’=P、P’P。

即从理论上来讲，开征物业税以后，房地产市场价格既可能持平、可能下降、也可能上涨。

由此看来，目前学术界以及实业界对物业税征税以后对房价的走势的判断各执一词就不足为怪了。

5探讨物业税开征的条件