分户验收方案正式.docx
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分户验收方案正式
1．编制依据
1、《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）
2、《内蒙古自治区住宅工程质量分户验收管理办法》（内建规工[2010]1号）
3、《包头市住宅工程质量分户验收实施指南》
4、施工合同、施工图纸
5、现行的有关规范、规程及规定
2．工程概况
2．1基本概况
序号
项目内容
5#楼
6#楼
11#楼
12#楼
1
主要概况
项目地址：
包头市东河区巴彦塔拉大街与工业路交叉口
建设单位：
包头市宇鑫房地产开发有限责任公司
设计单位：
北京新纪元建筑工程设计有限公司
勘察单位：
内蒙古万和工程勘察有限责任公司
监理单位：
温州市宏业建设监理有限公司
总包单位：
中冶正益集团有限公司
2
结构类型
剪力墙结构
剪力墙结构
剪力墙结构
剪力墙结构
3
层次
地下二层/
地上十八层
地下二层/
地上二十六层
地下二层/
地上二十六层
地下二层/
地上二十六层
4
面积
20776.02㎡
24188.75㎡
13808.87㎡
28318.53㎡
5
建筑高度
56.15米
76.75米
76.75米
79.35米
6
使用类别
地下室为车库及库房；
首层及二层为商铺；
三层至十八层为住宅
地下室为车库及库房；
首层为商铺；
二层至二十六层为住宅
地下室为车库及库房；
首层及二层为商铺；
三层至二十六层为住宅
地下室为车库及库房；
首层及二层为商铺；
三层至二十六层为住宅
7
抗震裂度
8度
8度
8度
8度
8
耐火等级
一级
一级
一级
一级
9
设计年限
50年
50年
50年
50年
10
住宅套数
128套
175套
96套
192套
2．2建筑概况
序号
分项名称
做法简介
《结构》
5
混凝土
垫层：
C15
底板：
C35
墙：
C40、C35、C30
梁板、楼梯：
C30
构造柱、边梁、圈梁：
C25
6
砌体
±0.00以上：
采用蒸压加气混凝土砌块（外墙A5.0、内墙A3.5），M7.5专业预拌砂浆。
±0.00以下：
采用蒸压加气混凝土砌块（A3.5），M7.5专业预拌砂浆。
《屋面分部》
1
主楼、
裙房
1、1:
8水泥膨胀珍珠岩找2%坡；
2、1:
3水泥砂浆找平
3、80厚挤塑聚苯板保温层；
4、3mm+3mm双层自粘型聚酯胎改性沥青防水卷材；
5、干铺无纺聚酯纤维布一层；
6、C20厚细石混凝土保护层，内配A4@150×150钢筋网片；
《装饰装修分部》
1
楼地面
部位
做法
客厅、卧室、
书房、餐厅
1、10厚1:
3水泥砂浆找平层
2、30厚发泡混凝土保温层
3、DN20加热管，卡钉固定
4、沿外墙内侧贴20×50聚苯乙烯泡沫塑料保温层，高与垫层上皮平
5、C15细石混凝土（随打随抹平），加热管上皮厚不小于30厚
楼梯间
1、素水泥浆一道
2、20厚轻集料混凝土垫层
3、素水泥浆结合层一遍
4、20厚1:
4干硬性水泥砂浆
电梯厅
1、10厚1:
3水泥砂浆找平层
2、30厚发泡混凝土保温层
3、DN20加热管，卡钉固定
4、C15细石混凝土（随打随抹平），加热管上皮厚不小于30厚
5、花岗岩面层
2
内墙
客厅、餐厅、
阳台、
楼梯间、电梯厅、大堂、走道
（涂24）
1、抹灰基层
2、刮腻子二遍
3、乳胶漆涂料面层
卫生间、
厨房
（内墙9）
抹灰基层拉毛
3
顶棚
客厅、餐厅、阳台、楼梯间、电梯厅、机房、车库
乳胶漆面层
4
外墙
1、5#、12#楼首层及二层为干挂石材及玻璃幕墙，三层及以上为平光外墙涂料；
2、6#、11#楼外墙为平光外墙涂料；
5
门
采用防火门（甲级、乙级），底商采用玻璃门
6
窗
采用60系列断桥铝合金窗，中空玻璃5+12A+5；
（气密性不低于6级、水密性不低于3级、抗风压值不低于5级）；
7
细部
楼梯扶手采用不锈钢扶手
《节能分部》
1
墙体节能
1、5#、6#楼采用60厚聚合聚苯板；
2、11#、12#楼采用60厚真金板；
2
屋面节能
最薄处80厚挤塑聚苯板；
3
地面节能
30厚发泡混凝土保温层
4
门窗节能
采用60系列断桥铝合金窗，中空玻璃5+12A+5；
（气密性不低于6级、水密性不低于3级、抗风压值不低于5级）；
5
采暖节能
采用DN20地暖管
6
配电与照明节能
照明采用节能产品
《给水排水分部》
1
给水管道安装分项
包括生活给水（衬塑钢管）、消火栓给水（热镀锌钢管）、喷淋（内外热镀锌钢管）、车库冲洗给水（衬塑钢管）
2
管道附件及卫生
器具分项
水箱采用不锈钢装配式水箱，卫生器具采用陶瓷节能产品。
3
给水附属设备分项
不锈钢密闭式水箱，生活水泵，手摇泵。
4
排水管道安装分项
排水管道主要采用材质有镀锌钢管、铸铁管、PVC管
《通风空调分部》
1
通风部件制作分项
通风管道采用镀锌钢板咬口制作，排烟风管及消防加压风管采用镀锌钢板咬口制作；风管设止回阀及调节阀、消声器等。
2
消声（减振）设备制作与安装分项
本工程通风设备均采用低噪声产品，总风管及风机设置减震装置（弹簧减振吊架），设备机房采用隔声门，通风管道在进风口部设置消声器，要求小于56分贝
《建筑电气分部》
1
电缆线路
分项
1、本项目电气包括10/0.4KV变配电系统；建筑物防雷接地及安全措施、安全防范系统、火灾漏电报警监控系统、火灾报警联动系统。
消防动力配电干线选择用无卤低烟交联聚乙烯绝缘聚烯烃护套B类耐火电力电缆（WDZBN-YJY）；非消防负荷干线采用无卤低烟交联聚乙烯绝缘聚烯烃护套B类阻燃电力电缆（WDZB-YJY）。
2、供电电源：
本工程由市政提供两路10KV高压电源至地下一层变配电室，满足一级负荷要求（地库的消防用电设备（消防泵、排烟风机、加压风机等）、应急疏散照明、通信设备），变配电室低压出线220/380V电源至用电点。
3、供配电设计：
1、照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相三线（WDZB-BYJ-3×2.5mm）；插座为单相三线，（WDZB-BYJ-3×4mm）。
2
配管及管内穿线分项
套管采用SC管、JDG管、PVC电工套管。
3
槽板配线分项
进线电缆沿车库线槽敷设至各防火分区配电间，进入配电间后采用封闭式金属线槽及支管方式送达用电设备。
4
电气照明器具及配电箱安装分项
1、所有灯具为I类灯具，外露可导电部分做接地。
照明开关除注明外均为250V/10A，暗装底边距地1.3m，距门框0.2m，安装高度在1.8米及以下的插座均选用带保护门的安全型插座。
2、应急照明：
平时应急照明兼作战时应急照明，应急照明集中控制纳入消防联动控制系统，照明标志设不燃材料的保护罩。
变配电室、消防控制室、弱电机房等的照明100%为应急照明。
5
接地装置安装分项
本工程供电系统接地形式为TN-S系统，N线与PE线始终分开。
本工程防雷接地、电气设备的保护接地等的接地共用统一接地极，接地电阻小于1欧姆。
本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结。
总等电位联结线采用BV-1×2.5mm-PC32。
等电位做法按《等电位联结安装》（02D501-2）执行。
2．3分户验收内容概况
5#楼
总套数
128套（16层×8）
户号
XX01（东）
XX02
XX03
XX04
XX05
XX06
XX07
XX08（西）
户型
A1
B1
B2
C1
C1
B2
B1
A1
套内
面积
129.54㎡
79.08㎡
81.03㎡
109.2㎡
109.2㎡
81.03㎡
79.08㎡
129.54㎡
6#楼
总套数
175套（25层×7）
户号
XX01（东）
XX02
XX03
XX04
XX05
XX06
XX07（西）
户型
C8
C7
C6
C8-1
C10
B2
C2
套内
面积
104.19㎡
91.88㎡
93.97㎡
90.72㎡
125.67㎡
75.15㎡
109.55㎡
11#楼
总套数
96套（24层×4）
户号
XX01（东）
XX02
XX03
XX04（西）
户型
C8
C7
C6
C9
套内
面积
104.19㎡
93.13㎡
93.97㎡
106.54㎡
12#楼
总套数
192套（24层×8）
户号
XX01（东）
XX02
XX03
XX04
XX05
XX06
XX07
XX08（西）
户型
A1反
B1反
B2反
B3反
B3反
B2反
B1反
A1反
套内
面积
129.54㎡
79.08㎡
81.03㎡
101.39㎡
101.39㎡
81.03㎡
79.08㎡
129.54㎡
3、分户验收的条件
1、施工单位完成单位工程施工图纸内的所有分部、分项工程及合同约定的全部内容，所有分部、分项工程经监理验收合格。
2、室内通水通电、清理干净。
3、室内墙面、楼地面控制及标识完成、要求：
（1）室内墙面必须弹出“+50控制线，颜色为淡黄色且不污染墙面，上口平直。
（2）室内墙面踢脚同一房间高度一致，上口平直。
（3）所有房间楼地面的埋地隐蔽管道，包括采暖、给排水等管道的位置及方向，采用不同的颜色注明管道名称和走向指示箭头（与水冲向一致），采暖管道线采用红色涂料注“地热管道”，给水管道采用红色涂料标注“冷水管道”。
（4）配电箱线路标注明确。
4、分户验收准备工作
4．1验收组织机构
图4.1.1施工单位组织机构图
图4.1.2监理单位组织机构图
图4.1.3建设单位组织机构图
4．2验收专业检查组任务分工表
单位
验收任务分工
建设
负责召开分户验收交底会，全面负责分户质量验收工作，负责各专业质量汇表的汇总工作。
监理
负责按照分户验收方案确定的检查项目、内容、工具和方法进行观感、实测和使用功能检查，履行监理职能。
物业
负责按照分户验收方案确定的检查项目、内容、工具和方法进行观感、实测和使用功能检查负责检测数据的记录、盖章。
施工
负责按照分户验收方案确定的检查项目、内容、工具和方法进行观感、实测和使用功能检查、为检查提供必要的条件。
负责按照分户验收记录表、验收表的填写和整理。
4．3验收人员岗位责任制
4．3．1项目分户验收领导小组有关人员岗位责任制
（1）负责本项目的分户验收工作的组织、协调。
（2）负责组织各专业检查组开会，具体对各专业检查组提出工程质量、进度和安全注意事项和奖罚等要求。
（3）负责组织本项目的分户验收的质量复查和监督工作，采取定时、不定时的方式，对已经验收的住户进行质量复查和监督，对照分户验收记录抽查检验结果，如果发现原检查数据与实际情况不符，有权宣布原分户验收检查结果无效，重新进行检查验收。
（4）负责组织本项目的分户验收的进度安排等管理工作，对未能按照进度规定完成分户验收的进度计划的，应及时进行调度和调整，确保分户验收按期完成。
（5）负责组织分户验收方案的编写专题会议，指定专人编写分户验收方案，并负责审查修改和审批工作。
（6）组织分户验收方案编制人，向各分户验收检查组，进行详细交底，使检查组人员掌握本工程分户验收项目、检查内容、实测项目的检查部位、检查数量等。
（7）负责组织本项目的分户验收的奖惩工作。
对验收认真、数据准确的检查组要进行表扬和鼓励，对有弄虚作假行为的人员要进行处罚，确保分户验收不走过场，达到减少住户投诉的目的。
4．3．2项目分户验收专业检查组有关人员岗位责任制
（1）施工单位人员要认真学习和掌握分户验收方案及施工质量标准的要求，熟记本工程涉及的分户质量验收内容、验收数量和方法，按照规范及有关规定的检查方法，对每一户的工程质量及公共部分的工程质量进行检查并如实记录，并对检查结果按照国家验收规范质量标准进行认真评定，填写表格记录，做到诚实守信，不弄虚作假，不编造数据，自觉接受项目分户验收领导小组的质量复查和监督，确保分户验收质量。
（2）建设单位、监理单位分户验收人员按照分户验收方案中确定的检验批项目、内容、实测数量，对施工单位分户验收检查评定内容进行认真验收，并及时签署验收意见和签名，对于不合格检查内容和项目，监理单位及时下《监理工程通知单》要求施工单位限期整改返修，完成后再进行验收。
（3）按时参加项目分户验收领导小组组织的各种会议。
（4）负责分户验收工具的保管、使用和维护工作。
（5）遵守分户验收工作纪律，按时上下班，在验收期间，一般不请假，确保分户验收工作正常进行。
（6）各专业检查组长负责对各专业记录表的汇总工作，作为是否可以为住户开具分户质量验收表的依据。
（7）监理方的验收成员要履行监理工程师的监理职责，确保分户验收的质量符合监理规范的要求。
（8）建设方的验收成员要履行质量监督的职能，监督施工方、监理方的质量行为，确保项目分户验收各项数据的真实性。
（9）施工方的验收成员要认真履行提供工作条件的职责，负责提供检查工具、检查表格和其他方便条件，并负责项目分户验收资料的整理工作。
4．4验收工具准备
土
建
组
序号
工具名称
数量
用途
1
5m\2m钢卷尺
4
检查门窗洞口尺寸
2
水准仪
2
检查房间标高
3
吊线及塔尺
2
检查垂直度
4
楔形塞尺
2
检查房间墙体表面整度
5
1m垂直检测尺
2
检查门框的正、侧面平垂直度
6
2m垂直检测尺
2
检查一般抹灰立面垂直度和表面平整度
7
1m水平尺
2
检查门窗横框的水平度
8
直角检测尺
2
检查一般抹灰阴阳角方正
9
小锤
2
检查一般抹灰空鼓
10
弹簧秤
2
检查窗扇开关灵活性及拉力
11
红外线测距仪
4
房间开间、进深及净高尺寸
水
暖
组
1
水平尺
4
水平管道纵横方向弯曲度
2
线坠
2
立管垂直度
3
直尺
2
咬口
电
气
组
1
2m、5m卷尺
2
电缆导管弯曲度
2
螺丝刀
2
检查照明配电箱
3
试电笔
2
漏电检查
4
插头
2
检查插座
5
直尺
2
垂直度
6
直尺
2
垂直度
5、分户验收程序
6、分户验收合格判定标准
1、住宅工程质量分户验收合格判定标准：
依据国家施工质量验收规范及检验合格判定标准执行。
当合格点率达到80%及以上，不合格点不超出允许偏差的1.5倍（净高、净距除外），且观感项目全部合格时判定为合格，否则判定为不合格。
2、住宅工程质量分户验收不符合要求时的处理
①由建设单位组织监理、施工单位制定处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。
②处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至该部位符合要求，并重新填写验收检查表。
③当质量验收不符合要求涉及结构质量时：
a.经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批应予以验收。
b.经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算认为能够满足结构安全和使用功能的检验批可予以验收。
c.经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。
d.通过返修或加固处理的不能满足安全使用要求的分部、单位工程严禁验收。
④当返修或返工后确有困难造成质量缺陷时，仅涉及使用功能的，可由建设、施工单位协商解决。
⑤经过处理或协商解决通过验收的，建设单位应当将有关情况如实书面告知住户，并作为竣工资料存入档案。
7、住宅工程分户验收主要检查项目
7．1室内楼地面工程
7．1．1水泥楼地面面层粘结质量
1验收内容：
水泥楼地面粘结质量
2质量要求：
面层与基层应结合牢固，无空鼓
3检验方法：
空鼓用小锤轻击，按自然间进深和开间两个方向，每隔80cm-100cm
均匀布点，逐点敲击;
注：
空鼓面积不大于400cm²，且每自然间（标准间）不多于2处可不计；
4检查数量：
对所有布点全数检查。
7．1．2水泥面层外观质量
1验收内容：
面层外观观感质量
2质量要求：
水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；
3检验方法：
以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查；
注：
裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，
当缺陷面积不大于400cm²，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计。
目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8章规定处理；
4检查数量：
逐间检查。
7．1．3表面平整度
1验收内容：
水泥楼地面表面平整度；
2质量要求：
平整度不应小于5mm；
3检验方法：
平整度用2m靠尺和楔形塞尺进行检查;
4检查数量：
逐间检查，每间检查不少于2处
7．2室内墙面、顶棚抹灰工程
7．2．1室内墙面工程
1验收内容：
室内墙面外观质量
2质量要求：
对初装修房屋室内墙面不应有空鼓、爆灰、裂缝;
3检验方法：
距墙80-100cm处观察检查，不应有爆灰、波浪、裂缝等外观质量缺陷;
4检查数量：
全数检查
本条明确了对外观质量的检查以距离80-100cm进行观察检查。
对不批腻子的墙面粉刷出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过住户装修解决。
7．2．2室内墙面细部
1验收内容：
室内墙面阴阳角
2质量要求：
室内墙面阴阳角应顺直、方正；
3检验方法：
离阴阳角两面各50cm观察房间大角，不应有目测能觉察的弯曲、起伏、大角不方正等缺陷;
4检查数量：
全数检查。
7．2．3室内墙面面层粘结质量
1验收内容：
室内墙面面层与基层粘结质量；
2质量要求：
抹灰面层与基层之间粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷；
3检验方法：
用小锤轻击，每一墙面阴阳角每隔80-100cm，沿高度每隔80-100cm均匀布置，逐点敲击，有门洞窗口的，布点于窗洞口侧边；
注；空鼓面积不大于400cm²，且每自然（标准间）不多于2处可不计；
4检查数量：
全数检查
7．2．4室内顶棚粘结质量
当采用顶棚抹灰时，宜采用828抹灰面层处理，检查顶棚抹面层与基层的粘结质量；
1验收内容：
顶棚抹面与基层的粘结质量；
2质量要求：
顶棚抹面层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓；
3检验方法：
先观察检查，当发现有顶棚抹面有起鼓时，采用专用工具轻击检查。
发现空鼓时，返工处理；
4质量要求：
全数检查
7．2．5顶棚抹面观感质量
1验收内容：
顶棚抹面观感；
2质量要求:
顶棚抹面应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝；
3检查方法：
观察检查；
4检查数量：
全数检查。
7．3门窗、护栏、扶手、玻璃安装工程
7．3．1门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程
门窗开启性能
1验收内容：
门窗开关使用性能;
2质量要求：
门窗应开关灵活。
铝合金门窗推拉门窗扇开关力不应大于100N。
塑料门窗扇的四角不应有裂缝，其开关力应符合下列规定：
平开门窗扇平铰链的开关力不应大于80N；滑撑铰链的开关力应不大于80N，并不小于30N;
推拉门窗的开关力不应大于100N。
门窗应关闭严密，无倒翘。
3检查方法：
观察、手扳检查；开启和关闭检查。
开关力用弹簧秤检查；
4检查数量：
全数检查。
7．3．2门窗安装
1验收内容：
门窗框的固定及密封
2质量要求：
门窗安装必须位置正确且牢固，金属门窗框与墙体之间的缝隙填嵌后应采用密封胶密封。
密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝；
3检查方法：
观察、手扳检查;
4检查数量：
全数检查。
7．3．3门窗的橡胶密封条后毛毡密封条
1验收内容：
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条
2质量要求：
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定；
3检查方法：
观察、手扳检查
4检查数量：
全数检查。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶密封，如橡胶密封条不断开易在转角处产生橡胶密封条位移。
7．3．4门窗的排水
1验收内容：
门窗的排水孔，窗台流水坡度、滴水线；
2质量要求：
有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。
窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置合理到位；
3检查方法：
观察、手扳检查
4检查数量：
全数检查。
7．3．5玻璃的品种
1验收内容：
玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向，安全玻璃的使用应符合规范要求；
2质量要求：
玻璃的质量应符合相应的标准要求；
3检查方法：
观察、尺量检测，检测玻璃标记；
4检查数量：
全数检查。
7．3．6落地门窗、玻璃隔断的安全措施
1验收内容：
落地门窗、玻璃隔断等的醒目标志或护栏；
2质量要求：
落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护栏；
3检查方法：
观察检查；
4检查数量：
全数检查。
7．3．7玻璃观感质量
1验收内容：
门窗玻璃安装、表面观感；
2质量要求：
安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃种空层内不应有灰尘水蒸气；
3检查方法：
尺量、观察检查；
4检查数量：
全数检查。
7．3．8护栏和扶手造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置
1验收内容：
护栏和扶手造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置
2质量要求：
护栏和扶手造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定：
阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05m,中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m；
栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11；
栏杆应采用不宜攀登的构造。
栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置；
外窗台低于0.9m，应有防护措施；
护栏玻璃应用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
3检查方法：
尺量、观察检查；手扳检查；
4检查数量：
全数检查。
7．3．9护栏的扶手制作安装
1验收内容：
护栏扶手是用型材的材质，杆件的连接、防腐、护栏安装牢固度，安装的焊缝；
2质量要求：
护栏的扶手制作与安装所使用的材质规格、数量应符合设计要求。
栏杆能承受荷载规范规定的水平荷载。
杆件制作的连接焊接应饱满可靠。
碳素钢和铸铁等材料必须进行防腐。
护栏安装必须牢固。
安装的焊缝应饱满可靠。
护栏和扶手安装的预埋件的数量、规格、位置以及护栏与预埋件的连接点应符合设计要求；
3检验方法：
观察、游标尺量、手扳检查；
4检查数量：
全数检查。
7．4厨卫间防水工程
7．4．1有防水排水要求的楼地面工程（厨卫间）
4.1.1面层坡度
1验收内容：
有防水、排水要求的楼地面面层坡度；
2质量要求；面层表面
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