度中国房地产企业销售排行榜0104.docx

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度中国房地产企业销售排行榜0104

2011年度

中国房地产企业销售排行榜及分析

（简报）

出品人：

中国房地产信息集团（CRIC）、中国房地产测评中心、新浪乐居、易居房地产研究院

2012年1月

一、2011年度中国房地产企业销售TOP50

●2011年房企销售金额TOP50（NO.1-20）2011年房企销售面积TOP50（NO.1-20）

数据说明：

1、企业范畴：

主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2、项目属性：

本榜单成交数据为商品房数据。

同时，不考虑项目权益划分问题。

3、数据来源：

涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

4、城市范围：

中国房产信息集团覆盖的全国近百座主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

5、时间跨度：

此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2011年1月至2011年12月。

●2011年房企销售金额TOP50（NO.21-50）2011年房企销售面积TOP50（NO.21-50）

数据说明：

1、企业范畴：

主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2、项目属性：

本榜单成交数据为商品房数据。

同时，不考虑项目权益划分问题。

3、数据来源：

涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

4、城市范围：

中国房产信息集团覆盖的全国近百座主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

5、时间跨度：

此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2011年1月至2011年12月

二、榜单解读：

1. 集中度：

企业业绩及市场规模双扩容，集中度逐步趋稳

　　在三轮政策及行政表态重压之下，2011年的全国市场销售却仍然保持了增长态势，而上榜的龙头企业上涨速度更超出了平均水平，表现为企业集中度继续提升；但上升幅度已经明显减缓，呈现趋稳态势。

　　数据显示，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩，TOP20、TOP30企业情况也基本类似。

表1、上榜企业销售金额集中度

2. 门槛：

销售金额TOP20门槛提升明显，增幅达33%

　　2011年属于调整大年，中国房地产企业销售业绩门槛亦出现了不同于往年的趋势。

　　从企业入榜门槛来看， 2011年中国房地产企业TOP20门槛提升最明显，分别达到180亿元和166万方；且对比2010年，TOP20企业销售金额入榜门槛增幅更达45亿元。

　　除此之外，TOP10门槛也十分瞩目，虽然销售金额TOP10有所下调，但是从销售面积TOP10的门槛来看也提升了45万方，达到300万方。

事实上，在面对今年的常态性调控，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。

而今年最新公布的TOP50门槛来看，销售金额和销售面积门槛也分别达到了78亿元和63万方，均较去年分别上升了50%和37%。

显然，在行业调整的艰难时期，中型企业亦保持了强劲的战斗力。

表2、2011年房地产企业销售进榜门槛

　3. 格局：

群雄争霸，四分天下，阵营内竞争加剧

　　2011年的房地产处于盘整期，出售股权和兼并收购同时上演。

这体现在各梯队间差距进一步拉大的同时，同等规模企业之间的竞争则异常激烈。

　　销售金额方面，500亿元以上的超大型房地产企业个数十分稳定，依然保持在6家，且以801亿元的均值稳居第一梯队，其中万科以1210亿元依然遥遥领先。

从单个企业来看，凭借积极应对的高周转战略，万达集团挤入第一梯队，而恒大则从去年的第五位一举成为今年销售金额榜的亚军。

从其他梯队的变化来看，虽然政策环境严峻，但是在业绩提升方面各梯队均表现十分积极，这直接导致第四梯队企业个数减少5家，而第二梯队企业个数增加至6家，第三梯队企业个数则增加至10家。

销售面积方面，与销售金额梯队保持一致，作为第一梯队的超大型房企与销售金额一样保持稳定的位置，而第二梯队和第三梯队的企业个数相比2010年均出现上涨，而第四梯队的企业则减少了10家之多。

表3、2011年中国房地产企业销售业绩梯队格局表

　　4. 模式：

周转速度型VS品质利润型

　　这些年来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。

在今年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。

　　当然，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但是从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。

与之相反，品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。

　　我们可以看到，今年金额榜排名前八的企业中，万科、恒大等都是典型的效率高周转企业，而以商业地产为主的万达集团，目前的第三代产品目标均为50万方以上的体量，而其中仅30%左右为商业部分（万达商业广场仅需要15万平方米），剩余的都是住宅，且基本布局于三四线城市，因此可以说，今年金额榜前八位均为高周转企业。

而从第九到第十八位的基本都是一些较多为追求周转较慢、追求产品品质的企业。

事实证明，从今年的表现来看，效率高周转模式更胜一筹。

　　5. 聚焦：

六大企业表现完美，五家公司稳步成长

　　即便在逆市下，依然看到很多企业的进步和值得称赞的成绩。

凭借完美的高周转策略，恒大地产的全国化布局的效应迄今才展示其威力，尤为难得的是在售项目快速增加过程中，对于120多个项目的管理和控制非常有序！

碧桂园自上市以来经历了三年的摸索，今年年初全面回归本来面目，华南惠州、华东句容两地均为一盘收尽众家餐，在严寒的调控中从容自如！

华润置地尽管从产品结构来看中高端较多，但全年集团营销应对非常出彩，实现了业绩55%以上的高增速，今年一战非常漂亮，在地产调控高压之际及时卡位，也为明年企业销售规模上一台阶打好了基础！

中海地产年初伊始率先调整中高端价格实施高周转策略，年中随即转向快速切入近十个潜力城市优化集团城市布局，对政策的节奏控制及调整力非常高超！

龙湖地产自三月的全面战略转型迈向高周转，到十月底的全国化有序抢收，取舍之际果断迅速，不贪一时不贪一事，战略至上！

保利地产年初伊始即战略性的明确提出了”资本与资产结合”、“速度与利润结合”、“住宅和商业结合”三结合的概念，推动全年继续保持了高位的持续增长。

表4、高周转企业2011年销售金额和销售面积表现

　　除了以上六家企业外，新城控股、招商地产、中信地产、融侨集团和金辉集团今年的表现同样可圈可点。

新城控股在深耕长三角尤其是常州的基础上，今年全面出击中西部，效果非常明显。

而企业在严寒之际分别在上海和长沙两度果断出手，实现了企业销售规模的持续增长和品牌的提升！

招商地产在经历了2010年的调整之后，2011年销售额达到210亿元，较去年增长了46.85%。

中信地产今年销售金额为255亿元，排行榜上居于16名，而这个数据并没有将北京中信城商办物业整体转让给金融街的近100亿元计入。

而融侨和金辉集团在分拆之后均爆发出强劲的增长潜力，2010年两集团分拆前的前身金辉集团销售额仅为118亿元，销售面积也只有128万平方米，分拆后2011年融侨集团销售额达到了185亿元，金辉集团也达到了131亿元，均超过分拆前的总和。

销售面积方面表现类似，2011年融侨集团146万平方米、金辉集团共销售134万平方米，也远超过2010年二者128万平方米的总和。

　　6. 黑马：

北融创、南佳业，双黑马闪亮全年

　　值得一提的是，融创中国和佳兆业两家企业凭借卓异的表现成为今年一南一北双黑马。

　　这其中，传奇人物孙宏斌带领着他的融创中国今年杀回来了，而在发展速度方面，更是无愧于绝对黑马。

回顾2010年，该企业尚未登上金额榜TOP30，而2011年即以193亿的销售金额排在18位，销售金额同比增幅达到147%；销售面积119万平方米，增幅达到51%，远超过TOP50金额19%和面积22%的平均水平。

尤其值得关注的是融创中国几乎在所有进入的城市中深耕能力非常强，更能够在各地城市房地产市场的众多一流企业竞争中脱颖而出，显示出改企业在产品打造和营销方面的不俗能力，未来成长性值得期待！

　　此外，作为后起之秀，佳兆业集团选择了适应市场变化的高周转战略，在激烈的市场竞争中脱颖而出，2011年销售面积222万平方米，较去年增长了152.27%，排行榜位次也提升了17位，由2010年的29名上升为今年的12位；并以147亿元的销售额高居排行榜23位。

佳兆业以逆势高速增长当之无愧的成为今年南方的黑马。

　　7. 潜力：

独特优势成为蓝光、中南建设、亿达等企业的发展后盾

　　得益于此次榜单的扩容，让我们看到很多新鲜的面孔——蓝光地产、中南建设、亿达集团等区域性企业均出现在榜单上。

蓝光地产作为四川第一品牌，一直善于学习外部经验，集团独创的CRM客户关系管理呼叫中心全国一流，配以高效的战略决策、产品打造和营销能力，使得它在成都房地产市场占有很大的市场份额。

中南建设则主要集中在三线城市，公司拥有强大的建筑业务，通过为政府建设基础设施，来换取相应的土地项目；此外，还以帮助政府的建设和公司自有项目的开发，共同建设新城区、城市综合体是该企业获得开发项目的主要途径，独特的土地获取方式以及深耕三线城市的战略令企业近几年发展较为迅猛。

亿达集团作为大连市的龙头开发企业，近几年也逐步开始向外扩张，并在扩张过程中成功实现了品牌推广和品牌落地战略，从而有效的促进了企业的销售业绩增长。

从这类企业身上我们看到的是

　　除以上企业之外，中骏、花样年、鲁能、旭辉、路劲等企业也具备了很强的发展后劲，这些企业在各个区域、城市均具有明显的领先优势，政府资源、集团支持和雄厚的土地储备将使它们潜力十足。

　　8. 趋势：

五大趋势引领企业发展方向

　　第一，行业集中度将继续提升。

今年TOP30企业集中度达到了16.7%，自2009年以来持续提升；而目前宏观调控的压力，加速了中国房地产企业的分化，强者更强的趋势在不断上升的企业集中度上得到很好的体现，预计2012年集中度将进一步上升，预计有望超过18%。

　　第二，企业梯队将明显拉开。

按照今年企业业绩的增长速度，明年销售额达千亿以上的企业很有可能会达到5家左右，而500亿以上的企业预计会有七到八家，而TOP50的入榜门槛很可能突破百亿大关，将真正开启群雄逐鹿的时代。

　　第三，投资拿地节奏将适当放缓。

融资难度加大和土地升值的潜力下降，过去那种仅靠土地升值攫取巨额利润的时代将逐步终结，因此未来企业投资会更加谨慎，使资金的使用效率最大化。

　　第四，财务杠杆将进一步降低。

目前企业的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，使用过度的迹象，积聚的风险不断加大。

因此，单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合事宜，去杠杆化将是大势所趋。

第五，企业将致力于提升内功。

房地产企业需要在经营战略上力争突破，而产品库建立和产品线战略将是企业的首要目标，企业应根据客户的需求来整理自身资源，建立更具有市场竞争力的产品库，在产品线的选择上我们建议中低端产品与中高端产品比例为不低于8：

2。

此外，企业还需要营销创新和实现扁平化组织架构以控制成本。

Ø榜单背景：

CRIC

中国房产信息集团由中国领先的房地产服务公司易居（中国）控股有限公司与中国及全球华人社群领先的在线媒体及增值资讯服务提供商新浪共同创建，通过资源的整合，两个在各自领域领先的公司将共同打造中国领先的房地产网络和信息平台。

    中国房产信息集团立足中国，始终以房地产服务业为市场目标，拥有中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌，为房地产行业产业链上的多类客户提供信息、咨询、广告服务和其他线上、线下综合性的服务。

测评中心

易居研究院与新浪携手，联合中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心等多家知名科研单位，发起成立中国房地产测评中心。

    中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，工作宗旨是在房地产行业内建立一个公正、公开的测评平台，为房地产业发展营造健康、规范的行业环境。

新浪乐居

    新浪乐居作为中国大型房地产、家居及相关行业的网络媒体及信息服务平台，依托华人社区最大门户网站新浪网的品牌优势，整合原有新浪房产与新浪家居两大频道，由北京怡生乐居信息服务有限公司运营。

易居房地产研究院

由上海市社会科学界联合会主管的专业房地产研究机构，汇聚国内著名高校、科研院所和知名企业等众多资源，依托企业丰富实战经验和相关高校齐备的科学体系，在研究、培训和咨询等方面有强大专业能力。

三、致房企函：

后高周转时代下应追求有质量的增长

　　2012年，中国楼市将进入“后高周转时代”。

这个时代里房地产企业应该追求有质量的增长。

　　过去的十年是中国房地产业的“黄金十年”，也是企业高速增长的十年，尤其是近两年高周转类的企业更是实现了超常规的倍速扩张，典型如恒大三年内销售业绩成长十五倍！

但是，随着内外环境的快速变化以及房地产调控的常态化，2011年房企遭遇了十年来最为严厉的政策调控，1月26日新国八条、7月12日和11月6日总理的两次表态强压，直接催生了中国房地产业价格的全面调整，有甚者幅度高达30%以上！

结合目前行业所面临的各方环境来判断，我们认为房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。

借用保利宋广菊的观点，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。

基于此，中国房产信息集团·研究中心为企业提出了在把握市场节奏、谨慎扩张布局、推动产品标准化、严格控制成本、积极调整营销略以及灵活开拓融资渠道等六方面的建议，供企业参考借鉴。

　　一、对2012年行业发展环境的三大假设

　　1、发达国家缺乏提振经济可行手段，预示明年国际大环境难以好转。

　　2011年以来，欧洲主权债务危机不断升级。

从政府公共债务与GDP之比来看，欧洲整体上已达到80%以上；而美国则更不乐观，截至2011年6月，美国联邦政府债务余额占GDP的比例约为95.6%。

发达国家的债务危机已成为2011年世界经济最大的关键词，而放眼2012年，国际经济环境好转依然困难重重。

　　首先，为应对2008年的国际金融危机，主要发达经济体政府在过去两年陆续把私人部门的债务逐步转化为政府债务，如今沉重的国债负担大大压缩了继续实施扩张性财政政策的空间。

2008年9月以来，美国政府先后推出五轮大规模的财政刺激计划，并持续推行减税政策，预计2011年美国财政赤字决算对GDP的比例将达到-10.9%，刷新在和平时期的最高水平；而欧元区2010年财政收支余额对GDP的比例同样也达到-6.0%。

　　其次，目前主要发达经济体已将利率降至历史最低水平，这使得进一步实施宽松货币政策以刺激经济增长的空间非常有限。

美国联邦基金利率从2007年8月的5.25%逐渐降至2008年12月的0.25%，目前仍然维持在这一水平；欧洲央行刚于2011年11月下调基准利率0.25个百分点，至1.25%的较低水平。

　　2、国内投资、出口延续低迷可能性较大，明年经济增速或回落至8-8.5%。

　　国内经济方面，从2010年第四季度开始，季度GDP增长速度就已出现逐季减慢的趋势，特别是近几个月工业、出口、财政收入等增速都出现较明显减慢。

究其原因：

首先，世界经济增长乏力，特别是欧洲主权债务危机影响发酵，波及我国经济；其次，为了控制货币流动性过多助推价格上涨，在2010年底将适度宽松的货币政策调整为稳健的货币政策，在抑制通胀的同时必然会使增长速度有所减慢。

　　对于即将到来的2012年，我们认为进一步下行的压力依然存在。

分部门来看，近十年来中国经济增长主要是靠投资与贸易拉动，而消费贡献率相对有限。

投资方面，由于占比最大的两个贡献项房地产开发投资和铁路公路投资处境每况愈下，因此2012年整体投资增速进一步回落已经确定；贸易方面，鉴于欧盟和美国是中国最大的出口市场，欧美经济不景气必然将拖累中国商品的出口。

从数据上看，2011年前三季度投资、出口和消费对经济的拉动作用分别为5.0、-0.1和4.5，而2010年全年这三个数据分别为5.6、7.9和3.9。

我们预计，2011年全年中国GDP增速将回落到9%左右，2012年全年或进一步回落到8-8.5%左右。

　　3、2012年房地产开发投资极有可能回落到个位数增长。

　　至于2012年房地产开发投资增速将下滑到什么水平，我们可以分别通过商品房和保障房两部分进行测算：

　　保障房方面，由2010、2011、2012三年新开工保障房分别为590万套、1000万套和700万套，另2010、2011两年竣工保障房分别为33万套和300万套计算，假设保障房建设周期为3年且匀速推进，且当期在建保障房套数约等于上期在建套减去上期竣工套数加上当期新开工套数，则有结论2010、2011、2012三年保障房在建套数分别是590万套、1557万套和1957万套，根据此前住建部公布的每1000万套保障房对应1.3万亿资金的数据计算，今明两年保障房开发投资额分别为6747亿元和8480元。

在商品房方面，2011年商品房投资增速大约为18%，预计2012年该增速大致将回落到7%左右，因此今明两年商品房开发投资额具体约为60676亿元和66185亿元。

最后，将商品房和保障房两部分投资额相加，我们预计2012年全国总体房地产开发投资增速将从今年的26%（估）大幅回落到9.08%。

　　而根据2011年1-11月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.59%，因此2012年房地产开发投资增速的大幅回落，其对国民经济三架马车中的投资的影响不容小视。

政策：

中央层面主基调不放松

　　二、对行业下一阶段发展的六大判断

　　基于以上对未来房地产行业发展的三大假设，我们认为2012年行业将呈现“三紧五松”。

三紧为：

中央政策环境紧、房地产投资性需求紧、企业盈利水平紧；而“五松”则为：

地方政策执行有松动空间、房地产销售总量仍会上升、房地产价格存在局部反弹可能、自住改善住房需求将有序释放、三四线城市仍将快速发展。

　　1、政策：

中央层面主基调不放松，地方执行层面有空间。

　　2011年10月份以后，包括温家宝总理、李克强副总理在内的多位中央首长屡次强调，对于房地产一系列的调控措施不可动摇，从中我们可以得到一个很明确的信号，即短期内政府对于房地产调控的主基调不会有实质性的松动。

　　在我们看来，中央层面对于房地产市场调控的主体思路是：

短期内依靠限购限贷政策平抑房价过快上涨的趋势，中长期则是通过保障房体系解决中低收入人群住房问题、通过房产税来增加房地产持有成本进而防止房地产市场过度泡末化。

从目前来看，一方面保障房体系建设尚需要时间，另一方面由于全国房屋权属系统尚未成熟，因此在更广泛的范围内启用房产税工具也难以成行；因此，我们判断至少在未来1-2年之间，以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策面仍将一直保持相对高压状态。

　　但是另一方面，虽然中央层面的高压继续存在，但我们预计2012年行业整体政策面会比今年略显宽松。

　　首先，货币政策将发生微调，12月5日央行近三年以来首次下调存款准备金率只是货币政策微调的开端，我们预计存准率在2012年仍将有数次下调，而且银行利率也有下调的可能。

货币政策的微调对房地产将是极大的利好，房地产企业融资难的问题将有所缓解，而购房者特别是首次置业的贷款也逐渐得到支持，首次贷款利率优惠将有望在多数银行重新被执行。

　　其次，尽管从中央层面“限购令”难有根本性改变，但2012年在地方政府的执行环节却将有松动空间，其动因无疑是为保本级政府财政收入，最大的松动空间在于“限购令”的执行标准上。

而可行的办法大多会参考之前佛山的做法，例如采取“购房超过若干年后的住房不限购”、“均价低于若干水平的住房不限购”、“卖一套买一套不限购”这样的局部放松手段。

但是需要指出的是，限购政策即使在部分城市出现放松也一定仅限于执行层面的松动，地方政府必然将更偏向于“只做不说”的状态，以避免遭遇类似佛山的尴尬，而这样执行层面的松动我们认为将会集中发生在2012年下半年后，届时相关城市市场成交量将有机会企稳。

成交量：

2011年全国成交量将达11亿平方米

　　2、成交量：

2011年全国成交量将达11亿平方米，2012年在此基础上仍将保持增长。

　　根据统计局最新发布的数据，2011年1-11月全国商品房销售面积为8.96亿平方米，同比2010年增长8.5%，事实上在进入四季度后，全国市场成交面积的同比增幅一直处于逐月收窄的状态，但即便我们假设12月全国销售量与去年同期完全相同（同比涨幅归零），在这样的极端情况下，2011年全年商品房销售面积仍然可以达到11.14亿平方米，因此，我们判断2011年全年实际销售量将超过2010年（10.43亿平方米），大致会在11亿平方米左右的水平。

　　从城市细分角度来看，2011年1-11月份45个限购城市销售面积同比下滑0.23%，而非限购城市销售面积同比增长17.34%，从中可见，之所以全国市场总规模在调控年依然能保持增长，其根源即在于三四线城市的继续扩张。

　　对于明年，我们认为限购城市在执行标准上的松动有助于成交量的回升，明年多数限购城市销售面积同比将全面呈现正增长；非限购城市方面，由于政策的传导效应，成交量增幅将有所收窄；所以从总体来看我们预计明年全国商品房市场成交量仍将在今年基础上小幅增长。

房价：

2012年上半年将逐步趋稳

　　3、房价：

2012年上半年将逐步趋稳，下半年配合政策松动局部区域及超跌项目或将有所反弹。

　　从2011年全年来看总共有两波相对集中的房价下跌潮，第一波出现在今年5、6月份，典型开发商开始打折促销活动，优惠幅度底限大致在10%左右，这样的幅度一直保持到10月份，但是市场成交量的持续低迷，原有的降价幅度逐渐难以打动市场，这导致10月份起开始出现第二波降价潮，以中海、龙湖、绿地为代表的企业开始全面突破之前的降价尺度。

　　但是，从整体上看其实当前房价下跌空间已比较有限。

目前上市的楼盘多是09、10年获取的土地，地价水平偏高，目前市场上已经出现了很多项目成本价销售甚至亏本销售的情况，房价继续下调的空间已比较小。

因此我们认为2012年上半年市场将会出现先抑后稳的走势，房价初期延续2011年年底的下跌走势，但随着房价逐步跌到一定水平将难以下跌，市场价格将逐步趋稳。

　　而随着2012年下半年限购政策在地方执行层面的松动，前期房价充分回调的城市或区域，以及部分在本轮调控周期内出现超跌现象的项目则有可能出现一波补偿性的上涨，总体来看，我们认为2012年重点城市房价将走出先抑后稳、进而温和上涨的趋势。

   4、需求：

全民投资时代终结，2012年自住改善类需求有序回归。

　　本轮以双限为核心的调控最显著成就，可以说是终结了过去十年里不动产作为居民家庭投资超配资产的历史。

　　从短期来看，前期投资过热区域供应相对过剩的局面已经形成。

在需求面上，一二线城市近几年以来城市化的速度正明显放缓，从这个角度来看，一直以来推动房地产市场发展的最重要驱动力已经削弱；而在供应面上，经过2010、2011两年的持续调控，当前一二线城市市场存量已处于历史高位，在我们跟踪的全国九大核心城市中，截止2011年11月底，除广州外其余八大城市当前存量消化周期都已经在10个月以上，而九大城市消化周期较2010年年底的平均增幅也达到7.98个月；再