广德凤凰集贸中心项目建设可行性研究论证报告.docx
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广德凤凰集贸中心项目建设可行性研究论证报告
广德凤凰集贸中心项目建议书
第一章项目总述
1.1项目总述
1.1.1项目名称：
广德凤凰集贸中心项目
1.1.2投资规模：
1500万元
1.1.3项目建设单位：
广德县凤凰工贸有限公司
1.1.4项目（公司）法人代表：
1.1.5项目选址：
广德县桃州镇凤凰社区
1.1.6项目建成时间：
2007年--2008年
1.1.7建设性质：
新建
1.1.8经营性质：
股份制
1.2项目提出的背景及必要性
1.2.1凤凰社区地理位置的重要性
凤凰社区是桃州镇最大的社区之一，辖区面积9.6平方公里，现有人口6000余人，社区内及周围居住人口10000人以上，目前正在打造桃州镇重要经济发展卫星社区。
凤凰社区位于广德县城太极大道以北、县茶场以南，横山脚以东、粮长河以西宽阔地域。
社区人口活动稠密，车水马龙，交通发达，商贸流通繁华，是衔接桃州、邱村两个大镇的桥梁，又是县城、邱村20余万人口相互交往、商贸流通、车辆出入的纽带和桥头堡。
其地理区位显现得十分重要。
1.2.2凤凰社区规划建设集贸中心项目的紧迫性
凤凰社区至今没有一个规划规范、便于统筹管理、方便广大居民生活的集市贸易市场。
社区居民生活必需品：
如商贸要挤进城内交易，菜篮子要从城内往城外提，米袋子要从城内往城外扛。
“十五”以来，我县经济社会发展快速，因国家建设需要，大量集团土地被征用，农民名下的土地越来越少，现社区农民人均耕地不足0.6亩，因此，家庭菜园子少了，社员吃菜、吃米也要进入集贸市场进行选购。
认清发展桃州镇凤凰社区商贸流通业的背景，必须把握县内外商贸、尤其是农贸流通业的变革趋势和桃州镇区域经济发展与城市化进程两大层面因素。
1.2.3县内外贸、工、农流通业领域业态结构、产品结构变化的深刻性
上个世纪末以来，国际化经营、业态结构转变、电子商务和现代物流的兴起已成为商贸流通业发展的主要趋势。
流通业态经历深刻调整和变革。
以大型购物中心和连锁超市为代表的超大型零售业态和中小型便利商店并存发展的势头迅猛；专业商店、便利店的专业化、小型化趋势与综合商店的大型化趋势同时出现；折扣商店、仓储式商店继续生机勃勃，大型购物中心发展成熟，传统垄断公司地位下降；不同商贸业态出现混合发展的趋向，无店铺销售与店铺销售融合发展。
服务、订货、物流、交易和资本管理，促进了大规模经营和市场化扩张，大大降低了商业成本。
现代贸、工、农流通业的发展趋势，利用本土化优势和后发优势，正进入以规模化、连锁化、信息化和跨区域低成本扩张为特征的发展新阶段。
1.2.4区域经济竞争的加剧，使嘉兴商贸流通业发展面临机遇与挑战并存的格局
从区域经济社会发展层面看，随着我县市场化改革的推进和国民经济的持续发展，区域之间对有限生产要素和市场空间的争夺更趋激烈，区域产业发展和空间布局面临新一轮的洗牌。
以我县城镇化推进步伐加快的形势来看，乡村农民积极面向城镇，将成为桃州镇新居民，凤凰社区有望成为我县经济发展最具活力的区域之一。
凤凰作为桃州镇北部的重要社区，集市贸易业发展的关键是在满足本地需求的基础上，充分发挥优势产业和特色专业市场的辐射功能，进一步整合资源、凸现特色，优势互补、错位发展，实现有机融入区内外大环境。
并积极抓住商贸流通业发展契机，充分发挥自身的潜力和相对优势，积极走学习—适应—创新、适应—加盟—融合的道路，适时促进贸工农结构调整，提升集市贸易流通业现代化水平。
1.2.5凤凰社区集贸中心项目建设的可行性
商贸流通业是第三产业的重要组成部分，是反映一个地区经济繁荣和社会发展的窗口，也是促进生产、引导消费的重要推动力量。
随着工业化、城市化进程的推进，科技进步、市场化程度和人民生活水平的提高，商贸流通业正由国民经济的从属产业转为先导产业，并成为城市经济社会现代化的一个重要标志。
我县改革开放和初步现代化建设已进入快速发展新时期。
随着以上海为龙头的长江三角洲经济一体化进程的加快，城市成为地区经济增长的重心及组织区域经济活动的中心。
经济结构调整步伐的加快、周边区域经济环境出现的重大变化和城乡一体化的发展趋势，需要我们重新思考和认真探索今后一个时期桃州镇集贸市场、商业网点的发展思路，科学规划建设桃州镇凤凰社区集贸中心（市场）项目迫在眉睫。
为了贯彻我县经济社会发展战略，有效实施《广德县城市总体规划》，进一步科学合理地配置和开发城市的各类商业资源，促进广德县商业实现健康、快速和可持续发展，实现广德县集市贸易流通网点“布局合理、层次分明；规模适当、适度超前；有效错位、协调互补”的目标，建设凤凰集贸中心项目是可行的，故特提出凤凰集贸中心建设项目。
1.3项目编制的依据
广德县凤凰集贸中心项目是根据城市总体规划和商贸流通业发展的内在要求，在充分反映城市商贸流通业发展规律的基础上，对桃州镇凤凰社区未来集市贸易中心的功能、结构、空间布局和建设规模所做的努力。
编制《广德县凤凰集贸中心项目》的主要依据是：
《国务院关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》；
1.3.1国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
1.3.2商务部印发《城市商业网点规划编制规范》；
1.3.4建设部《乡镇集贸市场规划设计标准》
1.3.5《安徽省服务业“十一五”发展规划》；
1.3.6《广德县城市总体规划》
1.3.7《广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006-2010年）》
1.3.8《广德生态县建设总体规划（2006-2020年）》
1.3.9《桃州镇凤凰社区建设规划》
1.4项目建设单位的基本情况
广德县凤凰工贸有限公司自2007年6月成立以来，立足县域经济发展水平和凤凰社区区位优势条件，按照广德县城市发展总体规划，积极探索和研究凤凰社区经济发展思路，结合企业现有资源，紧紧抓住发展机遇，积极做大作强工贸企业。
广德县凤凰工贸有限公司系股份制企业，现有工作人员15人，其中工程技术人员4人，注册资本120万元。
公司在操作理念和经营运作方式方法上，以塑造广德农副产品品牌为目标，努力树立桃州镇商贸窗口的形象。
开发广德农副产品市场，扩大周边商贸知名度，让具有广德地方特色的农副产品通过集市贸易平台，进入家庭，走向县外。
广德县凤凰工贸有限公司将作为开发建设广德凤凰集贸中心项目的主体，有能力承担起广德凤凰集贸中心项目建设任务，并高质量、快速度、按合同工期完成所有建筑工程。
第二章项目建设的有利条件
2.1优越的区位地理条件
凤凰社区位于广德县城太极大道以北、县茶场以南，横山脚以东、粮长河以西宽阔地域，是桃州镇最大的社区之一，辖区面积9.6平方公里，目前正在打造桃州镇重要经济发展卫星社区。
社区人口活动稠密，车水马龙，交通发达，商贸流通繁华，是衔接桃州、邱村两个大镇的桥梁，又是县城、邱村20余万人口相互交往、商贸流通、车辆南进北出的桥头堡、南北经济的结合点。
宣杭铁路复线、广溧省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。
物流畅通，经济发展环境优越，凤凰已成为广德经济向苏浙周边县市辐射的端点。
2.2适宜的气候条件
广德位于风光秀丽的皖南山区，其地理位置为东经119°26'22''和北纬30°53'41''之间，属亚热带湿润气候区，一年四季分明，阳光充足，雨量充沛。
年平均气温15.4℃，日均气温≥10℃，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4--10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。
极端最低气温-14.6℃，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。
2.3优良的投资环境
广德县委、县政府早在1998年就在全省率先推进了国有集体企业改革，国有、集体企业改革已基本完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现。
打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届县委、县政府努力追求的目标。
“三大中心平台”的设立为广德与投资业主之间架起了三座桥梁。
县行政服务中心提供的“一站式”全程服务，始终体现出快捷、高效、方便；一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。
广德被誉为省内外投资者投资十大潜力城市之一。
2.4安定的社会发展环境
经济综合实力明显增强，工业主导作用日渐突出。
2006年全县实现生产总值48.5亿元，比上年同期增长18.0%，其中，一产增加值7.9亿元，增长5.0%；二产增加值19.3亿元，增长28.0%；三产增加值21.3亿元，增长15.0%。
在二产中，工业增加值15.5亿元，同比增长30.0%，占全县生产总值的比重由上年的27.7%上升到32.0%，对全县经济增长的贡献率达到48.9%。
全年规模工业经济效益指数142，比上年提高24.9个百分点。
广德县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，城镇居民可支配收入9030元，同比增长8.1%；农民人均纯收入4350元，同比增长15.9%，人民安居乐业，社会稳定。
2.5良好的基础设施条件
项目选址区供电、供水、移动通讯骨干网络基本形成；地质地形条件好，该址地层稳定，无地质灾害，地势平坦，地貌简单，利于工程建设；生态环境好，水质及大气基本无污染，集体土地权属清楚，建设成本不高，水源有保证，人居集中且民风淳朴。
2.6凤凰集市贸易需求旺盛
社会消费品、餐饮业、菜篮子、农副产品等商品交易市场平稳增长。
丰富的农特优产品资源，为拓展农副产品市场提供了极为有利的条件。
第三章市场预测分析
商品交易、物资流通,对服务行业来说是极为寻常的。
几年来，我县集市贸易业继续保持了高速增长的态势，农贸集市交易创新高，行业经济效益继续保持较高增长。
三产服务业，特别是贸工农继续成为国民经济的热点和亮点。
2006年，我县几大商贸市场成交量继续攀高，销售产值突破10亿元，其中农副产品成交额约占40%，较2005年相比，产销增长25%。
因此，农副产品消费已成为集市贸易的最大消费市场。
2007年，从我县发展形势来看，国民经济一直保持着较快的增速，GDP增长非常稳定，经济综合实力将继续保持在全省十强之列，位子有望进一步提前，人民生活水平质量进一步提高。
但这必然会带来消费行业内部结构的优化，各项相关配套措施的出台将营造更好的生活消费环境，提升吃的需求。
在凤凰社区建设新的集市贸易中心，可满足太极大道以北居民生活消费需求。
菜篮子按市场每天成交250人次预计，每年成交人数将达到9.1万人次，菜篮子按成交额25元/人（次）预计，年成交额为230万元。
农特产品成交额按10000元/天预计，每年成交额为365万元。
因此三产服务行业一定会进一步增强自身的实力，努力扩大市场份额，争取在今后几年综合竞争实力上得到全面的提升。
尽管在发展过程中会存在一些不可预料因素，但城镇人口集聚增加，吃的增长趋势是不可逆转的。
我县经济已进入起飞阶段，消费市场需求巨大，农副产品档次多样化，这些优势共同推动了集市贸易业的迅猛发展。
由于这些优势将在较长时期内延续，因而集市贸易业是一个前景广阔的产业。
广德凤凰集贸中心项目投资前景十分光明。
第四章项目选址
4.1广德凤凰集贸中心项目选址，将立足于既符合城市规划要求、方便居民生活，又能辐射周边贸易经济活动、体现凤凰集贸中心特色的原则，将该项目建设成为桃州镇太极大道以北、群众生活、集贸经济发展的必不可少的新亮点。
4.2该项目选址位置初步构思是：
东邻广溧路；
南靠和平路（作为主要入口方向）；
西、北接近居民区；
该地块可用地面积为31亩。
4.2.1该项目地址用地完整，整体式布局性较好，自然环境优雅，紧靠广溧省道，交通条件好；
4.2.2选择该地用于项目建设，基础设施条件较好，电通、路通、水通、地平，可以大大降低项目投资成本。
4.2.3根据广德县城市总体规划要求：
东部基本上为工业经济规划用地；
南部为政务、居民区规划用地；
西部为文教规划用地；
中部为商业及居民住居规划用地，集体土地权属明确。
4.2.4广德县主导风向为东北风，该地址处在广德的北上风向，距工业区较远，空气新鲜，无空气污染源。
4.2.5在县政府统一安排下，凤凰新农村建设正如火如荼，凤凰居民安置小区正在动工建设，在不久的将来，该地是城镇居民北上，乡村社员南下的集聚区，在凤凰社区选址建设集市贸易中心项目的确势在必行。
第五章项目建设内容及拟建规模
5.1项目建设内容
5.1.1广德凤凰集贸中心项目，以服务周边居民、满足居民日常生活需要为宗旨，建设以经营蔬菜、水产品、粮油、肉禽蛋、果品等农副产品和熟食类及其它日常生活用品为主的，实行集中、公开交易的固定式、镇区型、批零兼营型建筑场所。
5.1.2广德凤凰集贸中心项目其建筑形式为独立式室类、连体式室类与棚顶式室外相结合的综合性农贸超市。
5.1.3该项目拟建内容包括主体土建工程和辅助工程两部分。
5.1.3.1主体工程：
①棚顶式农贸超市（蔬菜类、水产品类、肉禽蛋类等）；
②连体式专业店铺（粮油类、土特产干货类、水果类，等等）；
③独立式购物超市（日常百货类、小型农具类，等等）；
④专业餐饮、熟食店铺；
5.1.3.2辅助工程：
①停车场；
②厕所；
③给排水工程；
④供电主线路；
⑤星级旅店；
⑥办公用房；
⑦安全保卫设施；
⑧其他。
5.2拟建规模
5.2.1该项目规划用地31亩，项目建设用地面积17333平方米（26亩），其中：
市场建设用地面积14000平方米（20亩），公共服务设施建设用地面积3333平方米（5亩）。
5.2.2主体工程：
①棚顶式农贸超市7000平方米；
②连体式专业店铺1500平方米；
③独立式购物超市1700×2（层）=3400平方米；
④专业餐饮、熟食店铺500平方米；
5.2.3辅助工程：
①停车场5000平方米；
②厕所30×2=60平方米；
③给排水工程1000米；
④供电主线路5000米；
⑤星级旅店650平方米；
⑥办公用房150平方米；
⑦安全保卫用房50平方米；
⑧其他200平方米。
5.3集贸市场建设要求
5.3.1集贸市场主要服务于周边居民，满足日常生活需要，服务半径不大于1000米，占地面积按480㎡/千人（服务人口）的标准配置。
5.3.2市场具体建设地点结合居住区服务中心，选址在交通方便的地方，并根据用地条件采用适宜的建筑形式。
市场建筑外观和门面设计美观。
5.3.3农贸市场可采取独立设置或与公共服务建筑连体设置的形式。
连体式农贸市场的设置要处理好同连体建筑物的关系，在满足主体建筑使用功能的前提下，满足市场使用功能。
保证市场有足够的自然采光及通风条件。
不在地下设置农贸市场。
5.3.4农贸市场的交易厅、棚应采用大跨度、大空间的钢筋混凝土结构或轻钢结构，柱距不小于7米。
市场内净高不低于4米。
5.3.5市场交易厅进出口不少于3个，正门开阔、宽畅，净宽不小于4米。
进、出口设置护栏，市场内通道保持畅通，主通道宽度不小于2.5米，次通道宽度不小于1.8米。
5.3.6集贸市场的规划设计符合城市体系规划、区域规划和社区规划的部署。
贯彻勤俭建设、节约用地、不占良田、方便交通、优化环境的原则，并符合适用、经济、卫生、安全等要求。
5.3.7集贸市场的规划，根据市场的现状和市场区位、交通条件、商品类型、资源状况等因素进行综合分析，预测其发展的趋势和规模。
预测的内容包括集市服务的地域范围、交易商品的种类和数量、入集人次和交易额、市场占地面积、设施选型以及分期建设的内容和要求等。
第六章投资概算及资金筹措
6.1投资概算：
项目总投资1500万元，其中：
固定资产投资1350万元，流动资金150万元
6.1.1主体工程：
880万元
①棚顶式农贸超市350万元；
②连体式专业店铺140万元；
③独立式购物超市340万元；
④专业餐饮、熟食店铺50万元；
6.1.2辅助工程：
180万元
①停车场70万元；
②厕所3.0万元；
③给排水工程4.0万元；
④供电主线路4.0万元；
⑤星级旅店78万元；
⑥办公用房18万元；
⑦安全保卫用房3.0万元；
⑧其他15万元。
6.1.3土地费用155万元。
6.1.4其它投资（包括项目编制费、勘察设计费、开办费、工监费、招投标费、环评费、不可预见费，等等）100.0万元。
6.1.5流动资金150.0万元。
6.2资金筹措
本项目总投资1500万元，其主要资金来源为项目投资业主自筹（股份制）。
流动资金70%将申请银行贷款、30%将由项目投资业主自筹解决。
第七章项目建设进度计划
广德凤凰集贸中心项目从筹划到竣工投产，计划两年时间。
其中
项目筹备期2个月；
编制《项目建议书》1个月；
项目立项1个月；
规划设计1个月；
建设施工期为1.5年；
项目竣工验收试运营1个月；
总共为2年时间。
项目建设进度安排线条图（月份）
年度
项目
07年
08年
09年
7
8
9
10
11
12
1
2
…
10
11
12
1
2
3
4
5
6
项目筹备阶段
编制项目建议书
项目立项
征地
规划设计
建设施工
竣工验收
试生产
第八章环境保护
8.1建筑设施严格按照规划要求进行设计施工，建筑风格与集镇规划环境相协调，做到文明施工，及时清除建筑垃圾，对平场开挖裸露端面要及时恢复或采取其它掩饰措施。
8.2合理安排道路及有关水沟堡坎线路走向，以不破坏地貌景观为前提，尽量避免高切坡，弃土堆放场地进行绿化覆盖，防止二次流失。
8.3严格控制规划区建筑密度系数,高标准搞好项目规划区内绿化。
8.4环境保护治理设施要与项目主体建筑规划、设计、施工同步进行，充分考虑治理容量与行商、坐商、固定摊位、临时摊位销售规模的关系。
公共卫生设施内部结构协调，外观风格要与周围环境相一致。
8.5建立有效的污水、垃圾处理系统，污水、垃圾必须经集中生化处理达标排放。
8.6建立并完善市场管理机制，确保市场内外环境清洁、卫生。
第九章劳动定员及安全生产
9.1劳动定员
本项目劳动定员为8人，其中行管人员3人，一线环卫清洁工作人员3人，其他2人。
9.2劳动保护
和安全生产
加强项目区保护措施，建立完善的消防防火制度。
各经商摊位或经营门面、网点，加强安全防范意识教育。
人行、消防道路畅通。
严格安全生产和集贸市场安全工作责任制，规范安全操作规程和制定集贸市场安全保护措施，把一切不安全隐患消灭在萌芽状态。
第十章经济效益评价
本项目是服务业，项目启动后在经济效益和社会效益两方面可望获得双赢。
本项目按年设计能力,将销售各类档次汽车250辆，营业收入2450万元；维修各种类型汽车1500台次，可创维修服务性收入375万元，全年总营业收入大约为2825万元。
销售各种档次汽车的销售利润（毛利润）按营业收入的4.0%、维修各种类型汽车的销售利润（毛利润）按营业收入的27%计算。
1、年销售成本2626万元
2、年经营成本2403万元
3、年销售利润199万元
4、年税后利润133万元
5、投资利税率11.7%
6、投资利润率7.8%
7、产值利润率4.7%
8、投资回收期（静态）4.2（年）
汽车销售维修服务中心投资项目，具有较强的抗风险能力和较大的盈利区间。
所以，该投资项目基本上是可行的。
为使投资能在短期内很快收回，公司可着手采取以下措施：
一是减少固定资产投资，提高项目收益；二是缩短项目建设工期，促使建设项目尽快竣工投产；三是扩大经营规模和服务范围，增加营业收入；四是提高服务质量，降低经营成本，以获取更大营销、维修服务利润率。
该汽车销售维修中心项目建设，更加丰富了我县城镇建设内涵，优化了文明城镇建设环境，从而提高了我县机动车辆销售维修服务档次和竞争力，符合《广德县国民经济和社会发展十一五规划》要求，对提供更多的就业岗位，延伸和壮大广德县服务业产业链，调整优化服务业产业结构，进而推动县域经济发展，具有十分重要的意义。
除具有可观的宏观经济效益外，将同样产生良好的社会效益。
十、评价结论
通过以上各个方面的综合论述，本项目的实施，区域布局合理，技术上可行，经济上合算，经济社会效益明显。
建议有关部门能予以支持，使该项目尽快组织实施。
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