养老院商业策划书样本.docx
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养老院商业策划书样本
养老院商业策划书
当前，老年人健康问题是社会普遍关注重要问题。
上海市已步入老年社会，人口老龄化速度越来越快。
建设"老有所养、老有所乐"社会，是时代发展需要，专业性老年人健康服务项当前景看好。
赵熠
养老院商业策划书
概述
一、调查基本状况
二、上海市养老服务机构状况
（一）基本状况
（二）人员构成
（三）资金来源
三、福利服务机构老年人状况
（一）年龄构造
（二）身体状况
第一章项目背景
一、项目建设必要性
（二）当前上海市人口构造调查
（三）构建和谐社会需要
第二章市场分析
一、市场分析
二、市场定位
第三章营销方略
一、经营理念
二、规范服务
三、客户定位
四、促销方式
第四章资金筹措
一、.投资回报，1入股2回报3义务
（一）入股
（二）回报
（三）股东资格规定（义务）
二、借款
第五章财务分析
一、效益分析
第六章风险应对
一、风险分析
（一）属于养老院自身硬件设施问题
（二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题
（三）与国有福利机构竞争
二、风险应对
（一）硬件问题
（二）解决有关案件法律原则
（三）从有关案件反映养老机构在经营管理中应注意问题
（四）国有福利机构竞争
第七章发展前景
一、市场预测
（一）社会环境
（二）思想观念
第八章结论
养老院创业策划书
概述
随着国内人口老龄化限度加剧，养老已成为一种急需解决问题。
上海市人口老龄化限度随年增高高，养老问题更是不容忽视。
而随着社会发展，家庭规模缩小，都市生活、工作压力，使得居家养老面临着种种困难。
敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老一某些，在缓和家庭养老压力中起到了一定作用。
为了进一步理解当前上海市社区老年福利服务机构及其居住老年人现状，咱们选取了上海市几种大型养、敬老院进行了初步调查，现将重要调查成果总结如下。
一、调查基本状况
上海市已有各种类型（涉及敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施1000余所。
规模大小不一，收费原则也有差别。
本次调查咱们选用了三所敬老院进行调查，分别为上海市福利院、上海市敬老院和上海市托老院。
调查共分为两大某些，第一某些为养老机构硬件设施状况调查，涉及所有制形式、占地面积、床位数量、机构人员构成状况等；第二某些为养老机构内老年人口状况调查，涉及老人年龄状况、身体状况等，旨在通过本次调查，初步理解上海市当前养老服务机构以及该机构老年人状况。
二、上海市养老服务机构状况
（一）基本状况
敬老院名称
开办形式
占地面积（m2）
床位
收住对象
公办
自理、非自理者均可
民办
自理
民办
自理
（二）人员构成
这些敬老院普通都由行政管理人员、护理人员、医生和普通工人如厨师、清洁工人等构成。
（三）资金来源
政府拨款、自筹
（四）服务项目
集养老、休闲、医疗、康复、护理、培训、营养、生命关怀为一体综合性养老福利机构
（五）收费原则
各个敬老院收费原则并不统一，有敬老院根据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有敬老院则按房间收费，分为单间或多人世。
最高为每月8000元，最低每月元不等。
三、福利服务机构老年人状况
调查在选用三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人名，女性老年人名。
（一）年龄构造
在调查到100位老年人中，？
~？
岁老人居多，为％；另一方面为？
~？
岁老人，占％；？
~？
岁以及？
~？
岁老人分别为％和％；没有百岁以上老人。
老年人随着年龄增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人照顾，敬老院在这些方面弥补了家庭照顾资源局限性。
但值得注意到是，由于当前社区养老设施不完善，还不能满足那些完全不自理老人或需要长期照顾老人需求，因而，这些敬老院中老人往往是某些生活尚能某些自理、照顾需求较低中高龄老年人。
（二）身体状况
这次调查到老人当中，有％老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；别的老人身体状况较好，居家生活可一人自理。
有％老人可以乘公共汽车、出租车外出；有％老人可以拜访左邻右舍；有％老人不能单独外出，但可以一种人自理居家生活。
但值得注意是，这些老人大某些都患有这样或那样慢性病。
第一章项目背景
一、项目建设必要性
（一）解决老龄化社会问题需要
官方数据显示：
当前中华人民共和国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数11％，据世界卫生组织资料称，，一种国家老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。
当前，国内60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口五分之一，占全国总人口10%以上。
到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口28%，即每4个人中一位老人；国内已成为老龄化速度最快，老年人口最多国家。
有资料显示，国内既有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化来临，老年人问题已成为一种世界问题，同样是国内面临一种严峻问题。
上海老龄化限度为20%以上老龄化限度更是不容乐观。
现如今，上海市人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够人力和精力照顾老人。
如何养老成为主流人群热门话题。
有需求就有供应。
（二）当前上海市人口构造调查
上海市人口各类明细记录（）
上海市总人口
23019148人
上海市0-14岁比重
8.63%
上海市15-64岁比重
81.25%
上海市65岁及以上比重
15.12%
上海市有65岁及以上老年人口数
233.13万
（三）构建和谐社会需要
“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。
”
第二章市场分析
一、市场分析
据一项调查显示，如果都市老年人人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占都市消费额10%左右。
这还是一种低估数字，城乡离退休人员一年离退休金就达3440亿元（不涉及医疗费及其他），按80%消费计算就是2750亿元，社会上尚有不拿退休金老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额8.2%，中华人民共和国老龄产业发展潜力巨大。
老年人由于生理心理变化，有着与其她年龄段人群不同特殊需求，需要社会为其提供适合其需要特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，她们才会感到幸福。
同其她年龄段人群同样，老年人需求也是各种各样，有生存需求、享有需求和发展需求等。
而这最基本三种需求在老年人身上均有体现。
对于老年人来说，她们不但但愿可以吃饱穿暧，并且但愿可以享有经济社会发展成果，使生活过得更充实更故意义，使自己可以不断地完善提高，以实现自我价值。
以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务综合公司，可以更好地满足老年人日益增长需求，提高老年人生活质量，增进老年人晚年生活幸福限度。
二、市场定位
当前养老机构种类诸多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体综合性服务机构。
属中高档型老年公寓，老人们均有个人私密空间，有独立居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。
个性、生活兴趣不同老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。
第三章营销方略
一、经营理念
咱们要以当代化管理，优质服务，树立品牌，以养老服务为主，建立各种经营方式，形成连锁公司。
追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色度假式老人乐园，到那里后来，可以丢掉一切家务烦恼，子女看望老人不再是承担，因此把它建成一座东方伊甸园。
二、规范服务
通过周到细致关怀，使入住老人体会到宽松，舒服，亲切家庭韵味。
注重以人为本，变管理为服务。
做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关怀，无微不至，热情周到。
三、客户定位
因资金有限，咱们要分三期建设，一期目的为60岁以上，有养老金和医保离退休人员。
四、促销方式
采用会员制和非会员制两种
第四章资金筹措
集资筹建每股x元人民币起（待定）
一、.投资回报，1入股2回报3义务
（一）入股
1、每股元（B类），按银行贷款利率？
%，3年还本付息；
2、每股元（A类），按银行贷款利率？
%，享有每年分红，但撤股须按公司法；
3、每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。
回报
1、3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享有入住各项优惠。
2、A股，每股拥有一间产权，可免费入住。
享有分红，风险共担，享有入住优惠。
3、A+股，崇高股东，享有（1-2）各待遇，同步可参加经营，出合理化建议。
（二）借款
1、按银行贷款利率上浮？
%，X年还本付息；
2、
3、
回报
1、
2、
3、
（三）股东资格规定（义务）
宣传推广本院，以身作责，遵守院内规章制度。
股东应时刻保有崇高品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。
股东原则上不参加经营，有专业才干除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。
第五章财务分析
5.1、效益分析
面对中华人民共和国人口迅速增长，老龄化问题也成为中华人民共和国当前急需解决问题之一，而面对上海房地产市场合有领域激烈竞争，某些精明投资者已发现了一种新投资机会——私营养老院产业。
据业内人士分析，这一机会随着中华人民共和国老龄化人口和中产阶层数量迅速增长而扩大。
当前，某些投资者以为这一产业具备高回报率，由于政府提供了减免税办法，她们说这一产业也许在此后成为外国人新战场。
由于政府减免税办法和该项目低廉土地成本，预测，2年收回所有投资利润率80%以上。
据中华人民共和国国家老龄委记录，从到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中华人民共和国当前只有1000家私营养老院，容纳大概25万人，国营养老院容纳不到200万人，因而，随着养老院产业竞争加大，中华人民共和国养老院产业黄金时代也开始到来。
5.2、利润回报率
本院房间共分五档次：
单人间M2计间、双人间M2计间、夫妻间M2计间、豪华套间M2计间，总计：
床位150张
单人间：
面积约平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼喊零散，床铺温馨舒服，是老年人安享晚年适当居所。
双人间：
面积约18平方米，内设…
夫妻间：
面积约18平米，内设…
高档套间：
面积约36平米，内设…
（1）高档房间套房套，每间2人，床位费/月元，伙食费元，服务费元，加收包间费元计元总计：
元/月
（2）原则间间，每间2人，床位费元/人/月，伙食费元/人月，服务费/月元/人，水电杂元共计月/人元，总计：
元/月
（3）普通间间，每间3人，床位费/月/元/人、伙食费/月元/人，服务费/月元/人，计月/人元，总计：
元/月
（4）夫妻间间，每间2人，床位费元/人/月，伙食费元/人月，服务费/月元/人，水电杂元共计月/人元，总计：
元/月
（5）单人间间，床位费/月元、伙食费/月元，服务费/月元，计月/人元，总计：
元/月
总计：
月/元人民币纯利润元
5.3项目建设方案
5.3.1建设规模与内容
项目建设重要考虑养老、老年病康复、临终关怀、与残疾人康复四大功能。
按满足200人入住规模，根据养老院设计规范，人均建筑面积7平方，综合业务楼面积约为4000平方米，行政及后勤配套面积1000平方米，总建筑面积约为5000平方米。
4.1.1设计方案
1、咱们养老院为一座设计、配套较为完善养老，共有三个主体建筑。
建筑面积分别为一号楼2800平方米，二号楼1000平方米，三号楼1000平方米，另有平方米配套广场，其中一、二、楼投入使用为老年公寓，别的均未竣工。
如按我方案实行，可进行如下改造：
一号楼为老年活动、康复及养老居所综合楼，设床位张。
二号楼改为养老公寓，设低、中、高档养老公寓，设床位张。
三号楼改为临终关怀中心，设床位张：
我公寓还配有康复训练室、娱乐中心、餐厅、行政办公楼等基本设施，尚有一约3亩中心广场，是一所抱负康复、养老选址。
5.3.2、工程项目投资
1、房屋整体租金元/月
2、建安工程
（1）空调安装：
万元
（2）水、电工程：
万元
（3）消防工程：
万元
3）、装饰工程：
万元
4）、配套办公用品万元
以上项目不含医疗投资设备投资。
3、该项目总投资约元。
5.3.3设施、设备购买
老年养护中心、临终关怀中心共设立床位200张。
依照宾客身体状态，设为自理、半自理、非自理区。
自理养护区按家居式花园洋房设计，有一室一厅、两室两厅和三室两厅。
半自理、非自理区按星级宾馆式设计，有单人间、两套间、三套间。
房间装饰舒服、豪华，配有电视、电话、电脑、洗浴设施和西式厨房设备，每间房均有中央供养系统、中央监控系统，对高危宾客心脏、呼吸、血压等生命体征进行遥控监测、自助报警，保证发病时得到及时救护。
非自理、临终关怀区均配有特殊护理床。
在每层楼均设一护理站，每层一层设医生值班室、护理站、药房、治疗室、餐厅、酒吧、公共活动室等设施。
在半自理区、非自理区、临终关怀区，康复中心设有单人间、两套室和三套室，满足不同宾客需要，除按上述客房配备外，每层均设有护理站、护士站、治疗室等，在大楼一层设有影像设备、x光机、B超、功能检查室、药房、急救设备等，达到二级医院设立原则。
大型检查项目依托海大医院来实行。
残疾人康复中心，重要针对老年心脑血管疾病、外伤、工伤等导致脑瘫、肢体、残疾、老年痴呆及脑瘫肢体残疾等康复训练，协助患者最大限度恢复肢体功能，提高自理能力和生活质量，减轻家庭承担。
按《国家康复护理院设备配备原则》配备康复设备、设有运动疗法室针灸室、推拿室、电疗室等。
第六章风险应对
一、风险分析
（一）属于养老院自身硬件设施问题
1、养老院床位空闲，有这样几方面因素导致。
一是地区分布不合理。
以我市为例，城区中60％老年人居住在城区当中，但是她所拥有床位总数局限性35％。
更多空床位是在农村。
这是一种重要因素。
2、在一种因素，就是分类不清。
名称叫法没有通过统一规范界定。
叫老年公寓。
叫老人院。
那么究竟它所具备什么样服务功能。
老年人并不清晰
3、尚有一种因素，养老院竞争正在加大。
此前投资人没想到养老院能赚钱，养老院数量很少，后来几年预计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。
由于养老院投资较大，短时间内不会不久回本，市场变动会增长投资收益不确切。
（二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题
经验少，解决不当而产生诉讼纠纷。
养老院发展仍处在起步阶段，可借鉴经验较少。
人们都是摸着石头过河，因此在某些事情上也就容易产生诉讼纠纷。
所涉及案件有关类型：
房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故补偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害补偿、人身损害补偿有关案件中显示出详细因素
1、送养人不能对的理解人生老病死状况，自己不肯承担相应后果。
2、养老机构疏于管理状况。
3、第三人（共同居住被送养人）侵权导致与养老机构责任混合状况。
（三）与国有福利机构竞争
（待定）
二、风险应对
（一）硬件问题
1、选址问题
2、拟定服务方向颐养天年是目
3、经营之道价格定位合理
办养老院收费不能太高，虽然入住养老院老人大多家庭生活条件不错，但老人本人钱并不多。
就是说她真正入住养老院时候，她个人收入只能承担费用60％，而40％费用是需要子女补贴，核心竞争力就是收费合理。
这里收费原则是：
一种健康老人（也就是有生活自理能力老人）一种月收费2500-4000元，需要护理老人是3500-5000元，需要全护理老人是4500-7500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一种老人每月元左右生活费用，大多数家庭都承担得起；加上环境好应可以解决养老院床位空闲，养老院才是当代化养老方式。
（二）解决有关案件法律原则
（三）从有关案件反映养老机构在经营管理中应注意问题
1、从事养老机构人士，应当具备爱心、同情心及强烈责任心
2、在法律不完善状况下，尽量制定详细、合理合同书
3、加强职工素质教诲，提高服务质量
第七章公司战略与管理
7.1公司文化
7.1.1公司使命
正如公司价值观所述“真正用爱关注，真正专心服务”，我司致力于为顾客提供最优质专业服务，使老年顾客感受在温暖、和谐、尊重氛围中提高生活质量、调节生活状态。
在公司内部，咱们为员工提供稳定工作环境、平等学习、培训和发展机会。
咱们勉励员工发挥创新思维，建立团队合伙精神，提高公司效率。
员工将得到同等关怀、尊重和爱护并将这种感受与顾客分享。
咱们致力于长期为公司股东创造价值，不断变化老年人退休生活。
通过推出高品质课程、优质服务为公司、合伙伙伴以及客户创造价值。
7.1.2公司文化核心——价值观
公司宗旨：
（待定）
服务宗旨：
（待定）
服务理念：
真正用爱关注，真正专心服务。
公司愿景：
最优质老年服务，最过硬老年品牌。
7.2公司战略
7.2.1战略目的
咱们通过模块性思维建立“MOST”战略框架以明确公司战略导向。
MOST:
•任务（MISSION）
•目的（OBJECTIVES）
•战略（STRATEGY）
•战术（TACTICS）
图5.1四满意向导
咱们把员工开心，顾客舒心，股东放心，社会满意这几种要素作为咱们发展目的。
高兴养老注重心理沟通手段和方式，诠释沟通重要性，聘请精通沟通原理和过程专业人士解说沟通障碍和消除技巧，以多样化沟通风格使立即面临退休老年人，刚刚退休老年人，以及虽然退休很长时间但依然存在诸多心理问题和不适应症状老年人智能和心境得到有效改进，真正做到老人舒心、家人安心、社会满意。
7.2.2分期战略
战略准备
养老院初步选址于位于上海市浦东新区大团镇临港东大公路2485号，交通便利，毗邻芦潮港，周边环境便于老年人活动。
公司注重环境、基本设施、服务等方面细节设计，以更好迎合老年人这一特殊群体对服务特殊需求，营造温馨氛围，并注重外围环境规划，使顾客以便享有我公司温暖细致服务；公司精心设立多项内容丰富课程，并对员工进行专业系统培训，以保证服务质量。
公司初期战略
明确目的，从为过渡期老年人提供心理疏导培训等服务，改进不适应老人心理抑郁和心理孤单，提高老年人记忆、理解和推理能力出发，采用集中市场推广战略，开拓初期市场着力占领上海市中高收入过渡期老年人市场。
通过舆论及品牌自身建设，采用广告宣传上门宣传及网络宣传等各种传播手段，在老年人及老年人子女两大人群中同步大力宣传推广“优质晚年”理念，初步树立我司“老年保健”精品品牌形象，并在目的群体中形成一定数量忠实客户群。
在本阶段，公司以构筑品牌形象、推广服务理念为重要目，以拓展市场、初步建立具备一定忠诚度中老年客户群为重要战略目的，在当前发展尚不成熟老年心理健康服务业市场占有一席之地。
公司中长期战略
在初期经营成果之上，进一步推广公司服务内容，大力拓展公司业务，优化资本组合，加强市场渗入力，逐渐提高公司品牌信誉度、知名度及影响力。
在不断建立、增强原有顾客忠诚度基本同步，推广高兴养老、老年心理健康保健等筹划，吸引新客户群加入，提高顾客回头率与推荐率，力使忠实顾客成为公司品牌宣传载体之一。
加强公司组织建设，规范公司业务流程，明确行为准则，树立公司形象；加强员工技能及团队精神，不断提高运营效率及服务质量，迎合目的群体需求。
在增开直营连锁，以初期旗舰店面为基本，在全市乃至全国范畴内直营网点，产生规模效应，使我司服务网点遍及全国。
以大中都市“白领”人及其父母群为目的对象，充实征询量，体现消费趋势和潮流风格并提供在线购买、店面征询等各种服务购买方式，使全国范畴老年人都感受到我司带来温暖光芒。
7.2.3战略分析
7.2.3.1技术优势
老式个体征询——观念上不易被老年人接受；缺少从家庭构造和家庭关系角度来对老年人进行协助、干预；环境不能符合老年人规定。
老式团队征询——基本上以青少年人群为目基本上以青少年人群为目的，没有引起老年人团队动力科学研究和指引；仅仅是以言语分享为主，缺少活动来调节老年人注意力和体力等局限性；缺少对老年人认知老化方面干预。
7.2.3.2社会优势
依照老龄化社会定义以及多方数据，国内在时就已进入了老龄化社会，老年人占总人口比重日益增大。
60岁以上老年人口已达1.43亿，占总人口11%且每年净增人口多；到，60岁以上老年人口将达到2.34亿人，比重从9.9%增长到16.0%；65岁以上老年人口将达到1.64亿人，比重从6.7%增长到11.2%。
预测本世纪40年代后期形成老龄人口高峰平台，60岁以上老年人口达4.3亿人，比重达30%；65岁以上老年人口达3.2亿多人，比重达22%。
届时每3－4人中就有1名老年人。
人口老龄化将导致抚养比不断提高，对社会保障体系和公共服务体系压力加大，并影响到社会代际关系和谐。
因而近年来，随着社会对老年问题不断注重，老年消费品需求不断增大，老年人口消费总量持续上升，老年消费构造不断优化。
社会多方均呼吁：
“建立老龄服务体系，特别要关注庞大老年人群边沿问题，加快养老服务设施建设步伐，为老年人提供生活照顾和护理服务，努力满足老年人特殊生活需求；强化社区老龄服务功能，积极发展老龄服务产业；倡导‘积极老龄社会’，增进老年健康，为老年人提供自主参加社会机会。
”“高兴养老”筹划就是在这样社会宏观条件下建立起来。
图7.2将来国内人口老龄化预测
资料来源：
《国家人口发展战略研究·人口发展预测》
7.3组织构造
7.3.1公司组织构造
在公司初建阶段，作为小型公司，咱们采用直线-职能制组织构造，以避免构造复杂化。
职能部门内员工在价值观和工作目的上具备相似性，员工具备明确职业阶梯，在员工技术只能发展上具备连贯性。
便于上级对下级进行指挥和命令，决策迅速、命令统一、责权明确、秩序井然、灵活机动亦不失稳定，又利于发挥参谋人员作用，并且较好避免了公司初期承担管理过高管理费用。
因而采用这种组织构造可以与公司初期战略较好结合，推动公司服务发展。
作为服务型项目，咱们坚持“以人为本”组织方针，运用松散、灵活具备高度适应性有机式组织形式来迎合行业需求。
咱们对公司员工进行劳动分工，但是员工工作不设立过于原则化规则和条例。
各部门员工应掌握纯熟专业技能，并在通过培训能解决各种复杂问题。
通过先期及营业后定期培训，将职业行为原则灌输到员工头脑中，而不需要多少正式规则和直接监督。
7.3.2重要职能部门职责
图7.3公司组织构造图
董事会：
监管公司管理和经营；掌握聘任或解雇组织管理人员和批准公司制定目的和重要筹划权利与义务。
监理睬：
监督董事会和经理层，保证其遵守法律法规、公司章程，维护公司长远利益。
其中技术人员负责对服务专业性，规范性进行监督。
总经理：
公司业务总执行者。
对董事会负责，统筹规划公司发展战略，负责并协调各个职能部门工作，每个财政年度向董事会报告。
行使对公司行政人事寻常工作监督、管理权力，并承担执行各项规章、工作指令义务管理责任。
市场部：
依照公司战略规划、年度广告宣传筹划及市场状况，负责制定品牌宣传、广告策划案，以提高公司品牌形象，参加并配合老年益智棋研发工作。
运营部：
保证本部门组织目的和管理目的实现。
制定公司业务运营战略、流程与筹划，制定营销筹划，组织协调公司各部门寻常工作，负责直接营销与公共关系，并与顾客进行交流，监督俱乐部员工，推动实现公司运营目的与战略目的。
财务部
升级会员 