精品渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目的可行性研究报告.docx
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精品渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目的可行性研究报告
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渭南卤阳湖现代产业综合开发区
卤阳大道商贸综合服务中心项目
可
行
性
研
究
报
告
2012年5月
第一章总论1
1.1项目名称1
1.2建设单位1
1.3项目负责人1
1.4项目编制依据1
1.5可行性研究范围2
1.6项目概况2
1.7建设规模与内容3
1.8项目投入总资金及来源3
1.9建设工期4
1.10社会效益4
1.11可行性结论与建议4
第二章项目背景与必要性6
2.1项目背景6
2.2发展机遇及面临挑战错误！
未定义书签。
2.3项目的提出10
2.4项目建设的必要性10
第三章场址选择及建设条件14
3.1场址选择14
3.2项目建设条件14
第四章项目规划布局18
4.1规划原则与规划理念18
4.2项目开发定位20
4.3主体工程布局与功能要求20
第五章项目建设规模与建设方案27
5.1建设规模27
5.2主体工程建设方案27
5.3配套设施建设28
第六章节能节水措施32
6.1节能标准和规范32
6.2节约能源的原则及要求32
6.3节能措施33
6.4节水措施35
6.5建立节能机构、加强节能管理35
第七章环境影响评价36
7.1环境现状36
7.2环境保护设计依据36
7.3施工期的环境影响37
7.4运营期的环境影响37
7.5环境保护措施38
7.6环境影响结论39
第八章消防与安全防护40
8.1消防40
8.2潜在危害分类41
8.2安全防护措施42
第九章项目管理与组织机构43
9.1项目管理43
9.2项目组织机构44
第十章项目招标47
10.1招标范围47
10.2招标程序47
10.3评标人员组成49
10.4投标单位条件50
第十一章项目实施进度51
11.1建设工期51
11.2项目实施进度安排51
11.3项目实施进度表51
第十二章投资估算与资金筹措52
12.1投资估算52
12.2资金筹措方式与来源54
第十三章效益分析56
13.1社会效益56
13.2财务评价57
第十四章结论与建议66
14.1结论66
14.2建议66
附图：
附图1—项目总体规划图
附图2—辅助工程及配套设施图
附表：
项目建设投资估算总表
财务评价报表
第一章总论
1.1项目名称
渭南卤阳湖现代产业综合开发区
卤阳大道商贸综合服务中心项目
1.2建设单位
项目建设单位：
渭南卤阳湖开发建设有限公司
1.3项目负责人
陈虎成（渭南卤阳湖开发建设有限公司总经理）
1.4项目编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）；
2、《城市规划编制办法》（2005）；
3、《关于印发〈近期建设规划工作暂行办法〉、〈城市规划强制性内容暂行规定〉的通知》建设部【建规（2002）218号】文；
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；
6、《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180－93）（2002年版）；
7、《城市道路交通设计规范》（GBJ50220－95）；
9、《渭南市城镇体系规划（2006—2020）》；
10、《渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（2007－2025）》；
11、《渭南市卤阳湖现代产业开发区东片区控制性详细规划》；
12、其他相关的法律、文件、标准等。
1.5可行性研究范围
本项目依据国家相关政策、法规，按照卤阳湖开发区总体规划对项目建设进行可行性研究，包括项目背景与必要性、场址选择及建设条件、项目规划布局、建设规模与建设方案、节能节水措施、环境影响评价、消防与安全防护、项目管理与组织机构、投资估算及资金筹措、项目实施进度、项目招标、效益分析、结论与建议等方面，为投资决策部门和承办单位建设提供建设依据。
1.6项目概况
1.6.1项目建设区位：
规划区位于卤阳湖现代产业综合开发区的东片区，是卤阳湖开发区发展的重要综合项目区。
北接现代加工制造业综合园区，南接居住组团片区，西边是具有国际影响力的通用航空产业基地和航空特色体验旅游集聚区，东侧是省道渭清路，东片区北部有西韩铁路东西向穿过，并设有陈庄火车站。
地理位置十分优越。
1.6.2项目建设地点：
项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。
其中卤阳大道南侧234.420亩，北侧278.411亩。
1.6.3建设规模与内容
项目总占地512.831亩，总建筑面积约306545.9平方米。
主要建设内容见下表：
主要建设内容
占地面积（亩）
建筑面积（万m2）
金融中心
66.88
8.026
商贸中心
87.72
8.772
客运站
6.00
0.280
大型服装城
85.09
4.538
小商品交易中心
60.70
3.238
“一村一品”特色农产品批发市场
57.18
3.050
建材批发市场
51.59
2.751
以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。
1.7项目投入总资金及来源
项目估算总投资52797.27万元，其中主体工程投资36120.00万元，辅助工程投资750.00万元，配套工程投资2800.00万元，其他部分费用投资450.00万元。
资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资36958.09万元，项目单位自筹15839.18万元。
1.8建设工期
项目拟定建设周期为三年。
1.9项目效益
（1）社会效益
项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。
项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业的发展，促进区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。
项目建设可以满足项目区居民生产和生活的需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业的劳动岗位，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出贡献。
（2）经济效益
根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入为8480.66万元，年均总成本为4780.18万元，年均上缴税金1275万元。
年均净利润2425.53万元。
1.10可行性结论与建议
通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度、经济效益方面来评价，该项目符合渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。
项目建设的外部环境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。
项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力。
项目的建设，必将会进一步提升开发区及渭南的商贸综合服务能力，促进渭南卤阳湖现代产业综合开发区的发展，产生巨大的经济和社会效益。
建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好的外部条件，使项目早日建成投产、发挥效益。
第二章项目背景与必要性
2.1项目背景
2.1.1渭南概况
渭南市位于黄河中游，地理坐标为东经108°58′-110°35′，北纬34°13′-35°52′。
南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。
国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。
目前，渭南市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和渭南高新区，196个乡、镇、办事处，3235个行政村，总人口546万人，总面积13134平方公里。
渭南市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。
2.1.2卤阳湖开发区基本情况
渭南卤阳湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经109°26′～109°50′，北纬34°59′～35°06′。
规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到卤阳湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约1.5-7km，东西宽约30km，总面积约124.24km2。
规划区域北距蒲城县城约8km，西距阎良约20km、距富平县城约30km，南距渭南中心城区约35km，距省会西安约85km。
卤阳湖现代产业综合开发区横跨蒲城、富平两县，共涉及6个乡镇51个村及2个省级单位，分别是蒲城县的党睦镇、荆姚镇、陈庄镇、原仁乡，富平县的张桥镇、刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省卤阳劳改场。
规划区现状人口约5.5万。
现状农业以种植小麦、玉米、油菜、棉花、豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量一直不高。
近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入1398元，而同时期蒲城县农民年人均收入1983元，富平县农民年人均收入1924元，渭南市农民年人均收入2043元，陕西省农民年人均收入2165元。
规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂30余个，年产量3万余吨，产值3000万元；企业97个，年产值2700余万元。
2.1.3卤阳湖开发区总体规划
根据西安建筑科技大学编制的《渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划》（2007～2025），开发区以绿色、生态、环保为基调，主要发展现代制造业、现代服务业、现代农业及农产品加工业、特色旅游业。
开发区总体布局强调生态规划思想并遵循“自然群落布局”原则，以湖、田、林、渠为基质，以铁路、高速公路、区间道路为廊道，以生态群落、人居群落、产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态、生活、生产和谐相融的现代化发展模式，努力创造田园、人居、产业魅力独具的城乡一体化典范。
开发区建成将形成一心、两廊、三区、四团、五园格局。
【一心】—即沿开发区中部“一河两岸”位置设立的“综合管理服务中心”。
【两廊】—即以“卤阳湖大道”为轴线的“现代产业发展走廊”和以“卤阳湖湖面”为轴线的“特色旅游景观走廊”。
【三区】—即以“现代加工制造业综合园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区东区，以“航空产业园”和“管理服务中心”为核心的卤阳湖现代产业开发区中区，以“现代物流园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区西区。
【四团】—即卤阳湖特色旅游景观走廊沿线的由东向西依次分布的三个居住园区A、B、C以及通用航空产业基地西韩铁路以北的居住园区D。
【五园】—即“现代加工制造业综合园区”、“通用航空产业基地”、“现代物流产业园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”。
2.2建设单位基本情况
渭南卤阳湖开发建设有限公司是经陕西省人民政府同意批准成立的国有独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制，与卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行“一套人马、两块牌子”，实行企业化管理，对外独立法人，是渭南市政府直属机构，以先进的经营理念、管理模式运作，具有一批管理经验丰富，熟悉当地情况，工作热情高、踏实肯干的精英管理人员，为该项目的开发建设和今后的经营发展奠定了坚实的基础。
公司经营范围是：
经营、开发项目区的建设用地；区内城市基础设施项目的投融资和开发管理；参股经营企业。
2.3项目的提出
卤阳湖现代产业综合开发区是渭南市建设“新型工业大市、现代农业强市、特色旅游名市、文明绿色新市”的重点项目区之一，渭南市政府将加大农业基础设施建设，积极推进农业产业化经营，促进规模化经营和专业化生产，鼓励发展依托特色农产品的精深加工产业，实现延伸农业产业链、以工促农、以销强农的发展目标，为卤阳湖现代产业综合开发区的全面发展创造了历史性机遇。
随着卤阳湖现代产业综合开发区总体规划的完善，和东部片区作为开发一期发展区的规划的完成，为了保证开发区整体开发的品质及树立高标准的开发起点，特选取本项目区域作为东区建设先期工程，为东片区甚至整个开发区的建设和发展提供先期资金、技术、人才、交通条件和科技力量支撑，构筑一个最有利于整个开发区逐渐成熟发展的金融、贸易平台。
2.4项目建设的必要性
2.4.1项目建设为开发区建设提供服务平台
渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色、生态、环保为基调，集现代制造业、现代化工业、现代农业、现代物流业、通用航空、特色旅游于一体，在建设规模、结构、投资、布局上都是渭南地区领衔经济发展的大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目的。
本项目就是为了作为一个充分、完整的支持和支撑平台而规划与建设的，将伴随着卤阳湖现代产业综合开发区建设的每一步发展，提供信息、物流、技术、金融等服务，为更好地利用资金、吸引高端人才、增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。
2.4.2项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长的必然要求
卤阳湖开发区的划分是对渭南市城市发展形态的一次重大调整，有利于更好的建设现代化的新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。
依据卤阳湖开发区城市总体规划，项目的建设将会进一步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区的商业发展提供了空间，是渭南市未来商业经济繁荣的一大支柱产业地区。
项目建成后将会为卤阳湖开发区的经济增长贡献力量。
2.4.3项目建设是开发区长期发展的需要
项目建成后将作为卤阳湖现代产业综合开发区重要的金融、贸易、商品服务区域，全面促进开发区发展的结构优化、领域拓宽、功能增强、水平提高，支撑第一、第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活的需求。
一是坚持壮大实力。
整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规模，提高产业竞争力。
抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新的跨越。
二是坚持优化结构。
坚持市场化、产业化和社会化方向，在发展中优化结构，以金融、商贸服务业为重点促进开发区全面发展，发挥服务业特别是金融商贸服务业对经济发展的支撑引领作用，实现产业结构优化升级和发展方式转变。
三是坚持创新机制。
着力解决制约金融商贸发展的突出问题，深化服务业体制机制改革，顺应市场需求变化，推进理念创新、技术创新、管理创新、业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源的基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心的标准化进程。
四是坚持协调发展。
大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业的带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业的合理布局。
2.4.4项目建设是促进居民就业，构建和谐社会的需要
根据卤阳湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐的加快，农民的就业问题在城镇化建设的过程中较为突出；另一方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。
卤阳大道商贸综合服务中心项目的建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区的建设，为广大居民提供了大量可以安置就业的劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业的人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出了贡献。
第三章场址选择及建设条件
3.1场址选择
3.1.1项目建设地址
项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。
其中卤阳大道南侧234.420亩，北侧278.411亩，总面积约512.831亩。
3.1.2场址土地类别
项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。
项目总占地面积512.831亩，是渭南卤阳湖现代产业综合开发区整体规划中的重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设的支撑平台作用，贯穿了开发区建设的整个过程。
3.2项目建设条件
3.2.1自然条件
1、地形地貌
项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。
规划区地势开阔平坦，地形总的趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。
洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降1/500-1/1000不等，项目区位于东滩，东滩又称“内府滩”，海拔高程在372.5-385.9m之间，高差13.4m。
2、气候气象
项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。
全年多东北风，次为西北风。
四季分明，日照充足，雨量偏少。
年均气温14.5℃，降水平均风速2.6m/s。
3、土壤和植被
土壤类型以轻、中、重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量0.872%，全氮0.0532%，碱解氮29.8PPM，有效磷12.6PPM。
树木以梨树、杨树、柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟、苍耳、芦苇、青蒿等水生和半水生植物为主。
4、工程地质
项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约1.1米—5米左右，上部地层主要为湖沼相沉积的粉质粘土（黄土状土），不存在黄土的湿陷性问题。
场地l—2层为盐渍土。
坦深约7.5米左右，盐渍土分布广泛。
其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。
地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。
5、水文
地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。
第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，一般井深150m以上，单井出水量15-25m3/h。
岩溶水赋于奥陶纪石灰岩裂隙内，简涌水量约100m3/h。
3.2.2建设条件
1、供水条件
卤阳湖现代产业综合开发区水资源十分丰富，除了丰富的地下水资源，开发区周边现已形成陕西东雷一期、二期抽黄工程。
渭北380水系人饮水直供开发区，东雷抽黄可保障工业用水，完全可满足工程用水需求。
2、供电条件
在电力供应方面，渭南卤阳湖现代产业综合开发区为了配合先期入驻开发区的通用飞机项目建设并兼顾大工业项目的建设，在开发区东侧已完成110kv党睦变电站的修建，已投入运行。
同时，开发区邻近蒲城发电站，电力资源充裕。
目前，省电力公司拟建蒲城电厂三期330kv送出工程，架设线路沿开发区南边东西穿过，这位西区用电提供了便利条件。
3、排水条件
规划采用雨、污分流的排水体制。
规划在卤阳湖东区和西区各建一座污水处理厂。
项目位于卤阳湖现代综合产业开发区东片区，污水统一收集排至东区污水处理厂。
4、建筑材料供应条件
本项目建设所需的水泥、沙子、碎石、钢材等建筑材料，在项目地和西安附近供应充足，项目实施单位可通过货比三家，择优选购，从市场采购解决。
5、交通、通讯条件
渭南卤阳湖现代产业综合开发区西区北距蒲城8km，西距阎良20km，西北距富平30km，南距渭南中心城市35km，距西安78km，距咸阳国际机场92km，外围交通便捷发达。
西禹高速、渭清公路擦边而过，规划中的渭—蒲高速公路在区内穿过。
西延、西韩铁路横穿滩区，区内有张桥、钟家、陈庄三个火车站，为工程的顺利实施提供了良好的运输条件。
项目区为蒲城县电信局农话网覆盖区，目前有电话用户7200户，宽带用户150户，现装机容量14000门。
滇西网络通达每一个自然村，铺设方式为架空方式。
第四章项目规划布局
4.1规划原则与规划理念
4.1.1规划原则
1）贯彻落实《渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划》，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化开发区。
2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使开发区建设带动城市总体建设进一步加快发展。
3）结合开发区性质，合理确定各类用地性质和规模。
考虑开发区建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。
4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。
5）建立商贸综合服务中心与开发区其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划开发区的道路交通体系。
4.1.2规划理念
空间结构综合考虑项目区整体的协调关系，进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的商贸综合服务中心。
根据卤阳湖东片区规划“一带、三园、一区、六组团”的功能布局结构要求，努力建设“一带”功能区，即沿卤阳湖大道形成的开发区商贸服务及景观轴带区域。
建设艺术与风格不同的目标客户群，有着不同的购买习惯、文化背景、生活形态及媒体接触习惯，对同一产品的态度持有迥然不同的看法。
了解其具体特点，在沟通上形成一对一的对话，将使宣传得到事半功倍的效果，如：
金融中心要呈现大气、稳重的沟通风格，在设计这一目标客户群时，我们采取稳重大气的沟通风格，使建筑风格现代化，气势雄浑，体现金融业的实力、稳定，映射出时代精神，而服务业类则强调管理的档次及项目的尊贵，在与他们沟通时则有必要采取类似豪宅的沟通手法。
使其获得心理上的满足。
在尽可能的情况下，能让潜在投资的人只通过风格便能辨认这就是金融中心、商贸中心、或是商品交易市场，从而提高建筑的有效性和实用性。
建筑特征与结构金融中心和商贸中心位于项目区的核心位置，定位于甲级写字楼，将为对开发区的发展建设具有关键作用的金融机构、国外大型科技类公司、国内高科技企业以及有实力的中介服务公司提供优质、舒适、方便和人性化的高品位办公用房。
项目力求造型优美及尊重人文环境的建筑设计风格。
建筑外部应用优美的曲线造型，外立面运用在水平和垂直两上方向弯曲的玻璃幕墙，独特的双曲面结构呈现出强大的视觉冲击力，外墙以玻璃和金属表面构成，使整个建筑的造型具有时代感和吸引力。
其中金融中心和商贸中心高40米，是项目区目前已经规划的最高建筑，金融中心在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。
独特的定位、优越的地段与极具特色的设计使金融中心成为卤阳湖开发区的标志性建筑，在为客户提供高档、优质、人性化办公空间的同时，也成为都市中美丽的风景。
4.2项目开发定位
项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，总占地512.831亩，拟建设金融中心、商贸中心、客运站、大型服装城、小商品交易中心、“一村一品”特色农产品批发市场、建材批发市场等主体工程，作为开发区建设的服务平台。
4.3主体工程布局与功能要求
4.3.1平面布局要求
1、充分利用地形、地势、工程地质及水文地质条件，合理地布置建筑物、构筑物和有关设施，并应减少土（石）方工程量和基础工程费用。
2、结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通风条件。
高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。
3、防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。
4、合理地组织货流和人流。
5、使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。
4.3.2总平面布置
渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心建设项目将沿卤阳大道两侧进行布置，本项目主要由金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场、商贸资讯中心、大型服装城、建材批
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